【文章內(nèi)容簡介】 劃面積 ，建 成面積 30 平方公里。建區(qū)以來，園區(qū)堅持 “工業(yè)立區(qū)、產(chǎn)業(yè)興區(qū)、招商活區(qū)、科技強區(qū)、建設(shè)擴區(qū)、和諧安區(qū) ”的發(fā)展思路，初步走出了一條高速度、高科技、高效益的科學(xué)發(fā)展之路。 20xx 年以來， **經(jīng)開區(qū)以科學(xué)發(fā)展為主題，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，以軟實力建設(shè)為抓手，以黨的建設(shè)為保障，全力打造“中國力量之都”，全年實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值 1245 億元，同比增長%；實現(xiàn)工商稅收 70 億元，同比增長 40%；平均月度產(chǎn)值超過 100億元，經(jīng)濟規(guī)模兩年內(nèi)接近翻一番。園區(qū)經(jīng)濟繼續(xù)保持快速健康發(fā)展，經(jīng)濟社會發(fā)展亮點紛呈，各項工作闊步 推進。 國家級 **經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)已成為 ***省對外開放、推進工業(yè)化進程的主力軍，贏得了 “***工業(yè)看 **， **工業(yè)看 ***”的美譽。 通過本項目的實施，有利于加快推進 **經(jīng)開 區(qū) 的經(jīng)濟 第 21 頁 發(fā)展。 綜上所述，本項目的建設(shè)是很 有 必要的。 第 22 頁 第 3章 宏觀環(huán)境與 市場分析 . 宏觀 環(huán)境 分析 經(jīng)濟環(huán)境 20xx 年我國經(jīng)濟運行呈現(xiàn)“前高后低”的局面， 據(jù)國家統(tǒng)計局初步測算，全年 GDP 增長速度達到 %的較高水平，比上年增加 個百分點。 中國社會科學(xué)院預(yù)計 20xx年 GDP增長率可達 10%左右。 20xx 年，影響我國經(jīng)濟運行的基本 因素沒有發(fā)生明顯變化，在保持宏觀調(diào)控政策力度相對穩(wěn)定的條件下， 20xx 年我國經(jīng)濟仍將保持高位平穩(wěn)較快增長態(tài)勢，與 20xx 年增長速度基本持平， GDP 增長率預(yù)計可達 10%左右。 20xx 年影響宏觀經(jīng)濟運行的因素主要來自三個方面：國內(nèi)增長的基本動力、世界經(jīng)濟環(huán)境以及宏觀調(diào)控的政策力度?？傮w上看，我國經(jīng)濟內(nèi)生驅(qū)動增長的模式正逐步形成，短期內(nèi)仍將維持投資主導(dǎo)、消費支撐的動力格局。在未來一段時間內(nèi)，我國經(jīng)濟將繼續(xù)保持平穩(wěn)、較快的增長速度，宏觀經(jīng)濟運行的波動主要來自外部沖擊以及宏觀調(diào)控的力度。 從國際上看，目前處于后金融危 機時期，全球經(jīng)濟雖然出現(xiàn)了逐漸復(fù)蘇的跡象，但是全面復(fù)蘇仍是一個緩慢而復(fù)雜的過程。從國內(nèi)來看，經(jīng)濟回升的基礎(chǔ)需要進一步鞏固，向好勢頭需要進一步發(fā)展，明年宏觀調(diào)控宜“穩(wěn)”字當(dāng)頭，以穩(wěn)定政策為主基調(diào)，既不要過度緊縮，也不要盲目出臺“二次刺激”政策，要把保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性作為當(dāng)前宏 第 23 頁 觀調(diào)控的關(guān)鍵。同時，“十二五”規(guī)劃綱要將在 20xx 年底前出臺，其中，將明確中國未來五年的總思路、總政策和發(fā)展目標(biāo)，這些都將為中國資本市場的進一步發(fā)展創(chuàng)造良好的實體經(jīng)濟基礎(chǔ)，都將以“利好”方式刺激和推動中國資本市場長期快速健康 發(fā)展。 20xx 年在積極財政政策和適度寬松貨幣政策的持續(xù)推動下，我國經(jīng)濟穩(wěn)步回升。從前三季度的實際情況來看，國民經(jīng)濟總體運行良好，但是也存在一些不容忽視的問題，今明兩年的宏觀調(diào)控要把穩(wěn)定經(jīng)濟增長、管好通脹預(yù)期作為主要任務(wù)。 綜上，在良好運行的宏觀經(jīng)濟背景下， 為 公租房的建設(shè)奠定了很好的經(jīng)濟基礎(chǔ)，有利于其建設(shè)步伐的進一步加快 。 政策 支持 根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔 20xx〕 10 號）和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔 20xx〕 4 號）精神，為 加快發(fā)展公共租賃住房，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》 （以下簡稱《指導(dǎo)意見》） 于 20xx 年 6月 12 日正式對外發(fā)布 ， 旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難 。 20xx 年 8月 25 日 **市人民政府發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的工作意見》（長政發(fā)〔 20xx〕 16 號）， 進一步建立健全住房保障體系，加快發(fā)展公共租賃住房 。 《指導(dǎo)意見》為公租房建設(shè)提供了重要的政策支持。一是，各地要把公共租賃住房建設(shè)用地納入年度土地供應(yīng)計劃，予以重點保障。面向經(jīng)濟 第 24 頁 適用住房對象供應(yīng)的公共租賃住房，建設(shè) 用地實行劃撥供應(yīng)。其他方式投資的公共租賃住房，建設(shè)用地可以采用出讓、租賃或作價入股等方式有償使用，并將所建公共租賃住房的租金水平、套型結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施條件等作為土地供應(yīng)的前置條件，所建住房只能租賃，不得出售。二是，市、縣人民政府要通過直接投資、資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式，加大對公共租賃住房建設(shè)和運營的投入。省、自治區(qū)人民政府要給予資金支持。中央以適當(dāng)方式給予資金補助。三是，對公共租賃住房的建設(shè)和運營給予稅收優(yōu)惠，具體辦法由財政部、稅務(wù)總局制訂。公共租賃住房建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費和政府性基金， 按照經(jīng)濟適用住房的相關(guān)政策執(zhí)行。四是，鼓勵金融機構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長期貸款，具體辦法由人民銀行、銀監(jiān)會制訂。支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金，專項用于公共租賃住房建設(shè)和運營。探索運用保險資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。政府投資建設(shè)的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點范圍。五是，公共租賃住房建設(shè)實行“誰投資、誰所有”，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。 20xx年 11 月 3日，中共 ***省委常委、市委書記 ***率有關(guān)市領(lǐng)導(dǎo)和市直有關(guān)部門負(fù)責(zé)同志專題調(diào)研公共 租賃住房建設(shè)，并主持召開市委常委辦公會議。根據(jù)此次會議精神， 發(fā)展公租房要做好 “四個結(jié)合”、“四項工作”和圍繞“一個目標(biāo)”分“兩步實施”?！八膫€結(jié)合” ， 一是規(guī)劃布局上實行集中與分散相結(jié)合。 根據(jù) **實際，全市公共租賃住房建設(shè)相對集中在四片區(qū)，即高新區(qū)、 ***— ***區(qū)、 ***區(qū)和 ***— 大學(xué)城，進行分點布局， 第 25 頁 保障配套服務(wù)。二是房屋來源上實行新建與盤活相結(jié)合。在新建的基礎(chǔ)上，大力盤活現(xiàn)有安置保障房、企業(yè)自建房和部分商品房，切實解決青年創(chuàng)業(yè)者和城市貧困者的住房保障問題。三是資金投入上實行政府與社會結(jié)合。采用 BOT 方 式，由政府提供土地劃撥，利用社會和市場投資實現(xiàn)建設(shè)、管理、運營一體化，減少政府一次投入，提高小區(qū)管理水平。四是租賃補貼上實現(xiàn)財政與企業(yè)相結(jié)合。鼓勵企業(yè)自建、政府統(tǒng)建和社會參建，由政府和企業(yè)配套補貼。 “四項工作”，一是抓緊存量房源調(diào)查。由住房保障局具體負(fù)責(zé)，進行存量房源的調(diào)查，摸清底子，登記造冊。二是制定市場管理規(guī)定。政府要通過制定管理規(guī)定來明晰運作主體、明確租賃價格、做好物業(yè)經(jīng)營、實施市場監(jiān)管，確保公共租賃住房市場健康有序發(fā)展。三是研究制定相關(guān)政策。要盡快出臺鼓勵投資、租賃對象、租賃標(biāo)準(zhǔn)、退場機制等方面相 關(guān)政策，不斷增強工作的科學(xué)性、針對性和可操作性。四是拓寬資金投入渠道。要用活國家、省市的相關(guān)政策，多元化籌集公共租賃住房建設(shè)和管理資金。 公共租賃住房建設(shè)要分“兩步實施”，交替推進 ，第一步，盤活存量住房 ，要 盡快組建班子，認(rèn)真調(diào)查研究，出臺相關(guān)政策，完善公共配套；第二步，抓緊籌劃建設(shè)，通過充分競爭，采取 BOT 方式，按照政府主導(dǎo)、社會投資、企業(yè)運作、租賃貼息的原則，加大推進力度，加快建設(shè)實施，為全市發(fā)展公共租賃住房工作先行先試、提供示范。 并要求 各級各 有關(guān) 部門也要積極探索，深入實際，創(chuàng)新機制，確保兩年時間內(nèi)，全市 基本解決20 萬人的住房保障問題。 第 26 頁 . 市場分析 . 房地產(chǎn)市場分析 全國房地產(chǎn)市場 從周期調(diào)整來看， 20xx 年 中國房地產(chǎn)市場依然處于擴張與波峰階段，城市化進程、人口結(jié)構(gòu)、中國居民財富結(jié)構(gòu)的革命性調(diào)整以及中國住房需求的特殊模式等周期擴張的中期力量依然存在，供求的不平衡再加上通貨膨脹預(yù)期、流動性的泛濫以及政策調(diào)整的扭曲等短期因素決定了周期擴張階段的房地產(chǎn)價格偏離其均衡價格，通過對北京、上海、深圳、廣州四大城市均衡房價的測算表明，不同城市對于均衡價格偏離的程度不一，說明目前并不存在全國普遍性的房地產(chǎn)泡沫，因此，行政性 的價格調(diào)控（即20xx 年的 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施）雖具有短期合理性，但難以起到在中期改變周期波動的效果，周期性力量必定在行政管制結(jié)束后出現(xiàn)爆發(fā)性的釋放，從而有可能引發(fā)周期上行波幅的加劇。 由于我國房地產(chǎn)市場長期存在供不應(yīng)求的局面，并且這種狀況可能將在中期延續(xù)，而中國的人口結(jié)構(gòu)以及城市化進程的加速將使中國在未來5～ 10 年內(nèi)保持較高的城市住房需求，同時中國收入的增長以及資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的多樣化也決定了未來對于不動產(chǎn)需求的強勁，因此，政策的調(diào)整影響的僅是近期房地產(chǎn)市場，中長期來看，房地產(chǎn)市場必然處于周期上漲階段。 **房 地產(chǎn)市場 在國家宏觀經(jīng)濟走勢的深刻影響下， **房地產(chǎn)市場必然會伴隨著全國房地產(chǎn)市場同步發(fā)展。 第 27 頁 另外，對于中部六省省會城市之一的 **而言，還面臨著與其他中部城市的激烈競爭。尤其是武漢城市圈、鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)、皖江城市帶、晉陜豫黃河金三角地區(qū)等重點中部城市區(qū)域的快速發(fā)展，給 **的發(fā)展帶來較大的競爭壓力，特別是 **與武漢相鄰，存在較大的競爭關(guān)系，相比武漢，**不具備競爭優(yōu)勢，從目前經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r上看，武漢 GDP 總量比 **高，且武漢為主要老工業(yè)基地，工業(yè)較 **有發(fā)達；從外部環(huán)境上看，武漢為全國交通樞紐中心之一，比 **有較大的競爭優(yōu)勢，等等。所以 **要在中部六省中取得經(jīng)濟領(lǐng)域的領(lǐng)先地位，同時保障 **房地產(chǎn)行業(yè)的健康快速發(fā)展，仍然任重而道遠。 同時，相比省內(nèi)周邊城市， **在 ***省的經(jīng)濟地位日趨明顯，在其輻射帶動下 ***、 ***等地迅速發(fā)展，但同時它們也與 **存在一定的競爭關(guān)系。與 **相比，兩市在房地產(chǎn)方面具有土地價格便宜、儲備土地量大的競爭優(yōu)勢；另外隨著 ***城際鐵路的開通， **地理位置的優(yōu)勢將逐漸淡化，屆時**若房價、地價過高，開發(fā)商、消費者選擇 ***、 ***的概率增加，這將對**市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來一定的壓力。 以 上分析 表明 ， 在 綜合考慮國家宏觀經(jīng)濟走勢、全國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢和近期房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，以及 **市所處區(qū)域環(huán)境及周邊城市競爭情況的條件下 ，可以預(yù)測， **市 未來 房地產(chǎn)市場將處于平穩(wěn)增長 態(tài)勢 ， 房價上升的空間較大 。 因此， 加快公租房 建設(shè)， 加強保障力度，擴大保障范圍，為 城市中等偏 低 及以下 收入群體提供安居保障，對于提高人民群眾的生活質(zhì)量、維護社會穩(wěn)定和經(jīng)濟的快速發(fā)展， 有著極為 重要的 現(xiàn)實意義。 第 28 頁 . **市 保障性住房發(fā)展 分析 保障性住房特點分析 （ 1） 保障性住房的供應(yīng)對象與商品房的消費對象不重疊 保障性住房主要是針對城市的低收 入住房困難家庭，這些人不是商品房的消費對象。據(jù)分析， **市居民住房消費大體上可以分為五個層次： 第一類，高收入家庭（金領(lǐng)階層）。家庭年總收入為 20 萬元以上，約占全市總戶數(shù)的 5%，約有 8萬戶，主要購買中高價位或高價位的商品房。 第二類，較高收入家庭（銀領(lǐng)階層）。家庭年總年收入 10～ 20 萬元，約占全市總戶數(shù)的 12%，約有 20 萬戶，主要購買中等或中高價位的商品房。 第三類，中等收入家庭（銅領(lǐng)階層）。家庭年總年收入為 5～ 10 萬元，約占全市總戶數(shù)的 40%，約有 65 萬戶，主要購買中低價位和中小戶型的商品房。 第四 類，中低收入家庭（鐵領(lǐng)階層）。家庭年總年收入為 2～ 5萬元，約占全市總戶數(shù)的 28%，全市約有 45 萬戶。他們很少有能力購買核心城區(qū)的商品房，主要購買城郊低價房和廉價的二手房。 第五類，低收入家庭（錫領(lǐng)階層）。家庭年總年收入 2 萬元以下，約占全市總戶數(shù)的 15%，約有 25 萬戶。他們尚無經(jīng)濟能力買房，基本以租房為主 ，或租條件較差、租金低廉的房子居住。 從以上分類可以看出，我市住房保障體系，第一步是解決收入住房困難戶，繼而擴大到部分中等收入家庭。這些人群，他們都沒有能力購買普 第 29 頁 通商品房。因此，住房保障體系的實施，不會減 少 **房地產(chǎn)市場需求，不應(yīng)將保障房建設(shè)與商品房建設(shè)對立起來看待。 （ 2） 保障性住房覆蓋面在臨界線以下 據(jù)專家研究， **市商品房和保障性住房覆蓋面可以設(shè)定兩條臨界線：一條是 “三七開 ”，商品房占 70%，保障性住房占 30%。這種狀態(tài)，保障性住房對房地產(chǎn)市場不構(gòu)成影響。第二條為 “四六開 ”，即商品房占 60%，保障性住房占 40%。這種狀態(tài)下，保障性住房對房地產(chǎn)市場會造成輕微影響。 當(dāng)前 **市保障房用來解決月收入 700 元以和人均面積 16 平方以下的住房困難戶。按此標(biāo)準(zhǔn)劃分，保障體系覆蓋的居民面不到 20%，遠低于 “三七 開 ”臨界線。因此，它不會對 **房地產(chǎn)市場帶來不良影響。 （ 3） 保障性住房與商品房的建設(shè)資金來源不同 保障性住房的建設(shè)資金主要依靠各級地方財政投入，其資金主要從土地出讓凈收益中按 10%的比例提取，其次是通過市場運作、政策扶持的辦法解決。而商品房的開發(fā)建設(shè)主要靠銀行貸款和開發(fā)企業(yè)的自有資金。保障性住房不會擠占商品房的貸款額度，對商品房的資金來源也不構(gòu)成威脅。 （ 4） 保障性住房用地比例不高 按國家規(guī)定，建設(shè)保障性住房要使用一部分城市建設(shè)用地，直觀看會影響地方財政收入，但保障性住房所用土地占政府出讓土地的比 例不高，因此對地方財政收入影響不大。 而且由于市場化用地數(shù)量有所減少，政府拍賣土地的價格會相應(yīng)的上 第 30 頁 升，足以補償因保障性住房用地劃撥減少的收入。這一點在成都、