【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 風(fēng)，最大風(fēng)速 20米/秒。（1）項(xiàng) 目 投 入 總 資 金項(xiàng)目建設(shè)投資 ，其中，開發(fā)成本 。詳見“項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資估算表”（2）資金來(lái)源本項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源：項(xiàng)目總投資 ，全部由企業(yè)自籌。綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表***小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 6 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 備注1 總用地面積 m2 7892 　2 總建筑面積 m2 12577 住宅建筑面積 m2 10283 商業(yè)門點(diǎn)面積 m2 1452 倉(cāng)庫(kù) m2 612 物業(yè)及社區(qū)用房 m2 230 其中物業(yè)用 100 m23 建筑系數(shù) 30% 　4 容積率 5 綠化率 30% 　6 綠化用地面積 m2 　7 道路、廣場(chǎng)面積 m2 　8 項(xiàng)目投入總資金 萬(wàn)元 　9 自籌 萬(wàn)元 　10 銀行貸款 萬(wàn)元11 收入、稅金及利潤(rùn)估算 　 銷售收入 萬(wàn)元 4125 期末 總成本 萬(wàn)元 期末 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 萬(wàn)元 期末 增值稅 萬(wàn)元 期末 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 期末 所得稅 萬(wàn)元 期末 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 期末12 稅后財(cái)務(wù)指標(biāo) 全部投資 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 16 　 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 　13 投資利潤(rùn)率 % 29 期末14 投資利稅率 % 39 期末***小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 7 市場(chǎng)預(yù)測(cè)我們從我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積變化趨勢(shì)及我國(guó)城市化進(jìn)程帶動(dòng)城鎮(zhèn)人口變化對(duì)商品住宅需求的影響兩方面進(jìn)行預(yù)測(cè)。我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積存在波長(zhǎng)為 20年的周期性波動(dòng)現(xiàn)象，其中 1985年是改革開放之后的第一個(gè)波峰，1993 年達(dá)到周期性波動(dòng)的波谷，2022 年是達(dá)到新的波峰，此后進(jìn)入周期性下降階段，預(yù)計(jì)到 2022年達(dá)到新一輪周期的波谷。從發(fā)展趨勢(shì)看，1994年以來(lái)城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的短期增長(zhǎng)趨勢(shì)值和長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)值均呈上升趨勢(shì)，分別從 1994年的 %和 %遞增到 2022年的 %和 %。我國(guó)城市化進(jìn)程將保持 1989年以來(lái)的持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，城鎮(zhèn)人口占全國(guó)人口的比重不斷提高，從 2022年的 %提高到 2022年的 %。隨著城市化程度的持續(xù)提高，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增加， 2022 年的 56341萬(wàn)人，規(guī)模將比 2022年增長(zhǎng) %。按收入約束條件下城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積和城鎮(zhèn)人口預(yù)測(cè)規(guī)模計(jì)算，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建筑面積從 2022年的 131億平方米增加到 2022年的 。近年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持 %的 GDP高速增長(zhǎng)，但也出現(xiàn)了一些結(jié)構(gòu)性的投資過(guò)熱。為此，國(guó)家開始了宏觀調(diào)控，土地政策，金融政策不斷收緊，而以上海為代表的部分城市，出現(xiàn)了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，投資性購(gòu)房比例過(guò)高的跡象。這都使得社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)能***小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 8 否獲得可持續(xù)的高速增長(zhǎng)表現(xiàn)出了關(guān)注甚至擔(dān)憂。 我們認(rèn)為，消費(fèi)者的有效需求才是一個(gè)市場(chǎng)存在的理由。政策是市場(chǎng)環(huán)境中不可忽視的一個(gè)重要組成部分，但它的出發(fā)點(diǎn)，只會(huì)是防范市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，而不可能是憑空創(chuàng)造或者消除一個(gè)自我演進(jìn)的真實(shí)市場(chǎng)。住宅是人類生存必須的基本物資，也是社會(huì)成員改善生活品質(zhì)最重要的物質(zhì)基礎(chǔ)之一。決定住宅市場(chǎng)基本走勢(shì)的，是經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)性，人口結(jié)構(gòu)和居住形態(tài)的變遷。經(jīng)過(guò) 20多年的發(fā)展，我國(guó)已在世界經(jīng)濟(jì)尤其進(jìn)出口貿(mào)易中獲得舉足輕重的地位，并保持著全球最快的增長(zhǎng)速度。未來(lái)十年中國(guó)人口仍將繼續(xù)增長(zhǎng)，并伴隨家庭規(guī)模的不斷小型化。而隨著工商社會(huì)的全面成型，中國(guó)也正處于全球最快的城市化進(jìn)程中。 有關(guān)的研究結(jié)果表明，未來(lái)十年全國(guó)城鎮(zhèn)人口將由 2022年的 2022年的 ，城鎮(zhèn)平均家庭規(guī)模將從 2022年的 2022年的 。由于人口增長(zhǎng)，家庭規(guī)模小型化和人口老齡化，預(yù)計(jì)到 2022年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積將達(dá)到 28平方米，全國(guó)住宅需求量每年將達(dá)到 ?；谝陨戏治鑫覀兛梢缘贸鼋Y(jié)論，商品住宅市場(chǎng)在未來(lái)十年仍將是中國(guó)最具潛力和發(fā)展空間的行業(yè)之一。***市商品住宅市場(chǎng)需求分析1975年 2月 4日的***大地震給***工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和群眾生活造成了極大的損失。全縣原有房屋 1294．4 萬(wàn)平方米，震損了 1116．6萬(wàn)平方米（55．82 萬(wàn)間） ，占房屋總面積的 85％，地震后，***開始***小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 9 了新一輪的城市建設(shè)。三十年來(lái)累計(jì)投資三十余億元用于居民住宅建設(shè)，截止 2022年，***市區(qū)住宅建筑面積為 910萬(wàn)平方米，其中80％為磚混結(jié)構(gòu)、20％為框架結(jié)構(gòu)，并建成具有一定規(guī)模的住宅小區(qū) 28個(gè)，人均居住面積為 ，極大地改善了百姓的住宅條件。但與鞍山地區(qū)人均住宅面積為 ，***市排在鞍山地區(qū)的下游，如果與全省及全國(guó)水平相比較差距就更為明顯。因此，***市的房地產(chǎn)行業(yè)具有相當(dāng)大的發(fā)展空間。***市人口約為 110萬(wàn)人，近年來(lái)在計(jì)劃生育政策控制下，人口總數(shù)基本保持不變，受外來(lái)常住人口的影響略有增加。但隨著經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展和人均可支配收入增長(zhǎng)的影響，***市人民對(duì)住宅的需求量也穩(wěn)步增加。按照人均住宅建筑面積年增加 5％（按國(guó)內(nèi)平均水平保守）計(jì)算，為 ，則“十二五”期間每年商品住宅的需求量為 44萬(wàn)平方米。住宅投資是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的主體。從房地產(chǎn)投資完成額的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)看，1997 年以后房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)快速增長(zhǎng)主要是由住宅投資的快速增長(zhǎng)拉動(dòng)的。19982022 年期間住宅投資年度增長(zhǎng)率均在 21%以上，年均增速高達(dá) %。與住宅投資的持續(xù)快速增長(zhǎng)相對(duì)應(yīng)，19952022 年期間住宅投資在房地產(chǎn)開發(fā)投資中所占比重呈不斷上升趨勢(shì)，從 1995年的 %提高到 2022年的%。***小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 10 改革開放以來(lái)，我國(guó)商品住宅投資的增長(zhǎng)率一直高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，但從 2022年以后，這個(gè)差距逐步減少，其中，2022年受到宏觀調(diào)控的影響，商品住宅投資的增長(zhǎng)率低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，見下表：2022～2022 年投資增長(zhǎng)率單位：％年份 全社會(huì)固資投資 商品住宅投資2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 可見，由于商品住宅投資增長(zhǎng)率相對(duì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率差距的縮小，也是影響 2022年以來(lái)全國(guó)性的住宅價(jià)格上漲的一個(gè)重要因素。從我國(guó)商品住宅的供應(yīng)情況來(lái)看，近年來(lái)施工面積及竣工面積均高速增長(zhǎng)。2022年和 2022年全國(guó)及***省房地開發(fā)企業(yè)（單位）房屋施工、竣工面積和商品房銷售面積統(tǒng)計(jì)見下表：***小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 11 2022年和 2022年統(tǒng)計(jì)表 單位：萬(wàn)平方米房屋施工面積 房屋竣工面積 商品房銷售面積地區(qū) 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年全國(guó)總計(jì)（ ***）()()()()()()20222022年中國(guó)商品房竣工面積變化如下圖所示：20222022年中國(guó)商品房竣工面積變化（萬(wàn)平方米）可見，我國(guó)商品住宅供應(yīng)量雖有較大幅度增長(zhǎng)，但累計(jì)竣工面積，相對(duì) ，尚有一定缺口。***小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 ***市商品住宅供應(yīng)分析目前受宏觀調(diào)控的影響以及土地整理力度的加大，一線城市的土地供應(yīng)，尤其是市中心土地供應(yīng)速度必將放緩，這也許會(huì)直接導(dǎo)致這些城市中心區(qū)域的房?jī)r(jià)長(zhǎng)久穩(wěn)定。相比之下，二線城市新開工面積普遍上升。中房指數(shù)研究院報(bào)告顯示，除武漢等少部分城市新開工面積有 20％以上的下降幅度外，大多數(shù)二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)高歌猛進(jìn)，正在向三線城市擴(kuò)展。另外，住房結(jié)構(gòu)方面，一線城市90平方米以下的小戶型占比開始呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但升幅僅在幾個(gè)百分點(diǎn)左右。預(yù)測(cè)這個(gè)趨勢(shì)也將繼續(xù)向二三線城市發(fā)展。自 2022年以來(lái)，蓮花園、碧源花園、茂澤園、雅圣花園、嘉和陽(yáng)光苑、百匯香山、河濱花園等小區(qū)的推出，形成了***房地產(chǎn)的基本模式，使得物業(yè)服務(wù)和小區(qū)綠化成為居民購(gòu)房的主要條件之一。近年***市的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)成績(jī)更加突出，如下表：20222022年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目列舉表名稱 地點(diǎn) 建筑面積 備注***市區(qū) 5萬(wàn) m2***市區(qū) 3萬(wàn) m2***市區(qū) 21萬(wàn) m2開發(fā)區(qū) 7萬(wàn) m2開發(fā)區(qū) 7萬(wàn) m2***市區(qū) 6萬(wàn) m2***市區(qū) 13萬(wàn) m2***市區(qū) 20萬(wàn) m2***市區(qū) 11萬(wàn) m2***市區(qū) 12萬(wàn) m2開發(fā)區(qū) 10萬(wàn) m2***小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 13 我國(guó)十分重視小城鎮(zhèn)規(guī)劃的編制，從提出編制城鎮(zhèn)規(guī)劃，全國(guó)各地普遍開展這一工作以來(lái)，至 2022年底，全國(guó)累計(jì)編制小城鎮(zhèn)規(guī)劃 38538個(gè)，占總數(shù)的 84％，89％的建制鎮(zhèn)調(diào)整完善了總體規(guī)劃，為住宅統(tǒng)一綜合開發(fā)提供依據(jù)和奠定了良好的基礎(chǔ)。同時(shí)，從 2022年至 2022年，農(nóng)民住宅建設(shè)投資總額達(dá) 13709億元，累計(jì)竣工住房88億平方米，每年建房戶都在 600萬(wàn)—900 萬(wàn)戶之間，農(nóng)民人均建筑面積也由 2022年的 17平方米增至 2022年的 ?，F(xiàn)實(shí)的需要和潛在的巨大市場(chǎng)，為小城鎮(zhèn)住區(qū)建設(shè)和發(fā)展提供了現(xiàn)實(shí)可能。更由于小城鎮(zhèn)統(tǒng)一綜合開發(fā)的諸多優(yōu)越性，不僅使小城鎮(zhèn)住宅業(yè)發(fā)展前景看好，也更使小城鎮(zhèn)建設(shè)成為自身經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)新亮點(diǎn)。自改革開放以來(lái)，***鎮(zhèn)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，充分實(shí)施區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)行資源配置市場(chǎng)化，投資主體社會(huì)化，經(jīng)營(yíng)主體能人化的戰(zhàn)略方針。1996 的就進(jìn)入“***省農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)”行列，多年連續(xù)被鞍山、***市評(píng)為先進(jìn)鎮(zhèn)。2022 年全鎮(zhèn)社會(huì)總產(chǎn)值達(dá)到，稅收實(shí)現(xiàn) 2816萬(wàn)元，財(cái)政上解 ，鎮(zhèn)本級(jí)財(cái)政收入實(shí)現(xiàn) ，固定資產(chǎn)投入實(shí)現(xiàn) ，出口創(chuàng)匯完成 2400萬(wàn)美元，農(nóng)民人均收入達(dá) 4580元，在***市經(jīng)濟(jì)工作位次再度前移名列第 5位。隨著黨的富民政策和各項(xiàng)發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)優(yōu)惠政策的提出，***鎮(zhèn)人民富裕起來(lái)了，改善居住條件成為了不少農(nóng)民的愿望。此項(xiàng)目的建設(shè)可以滿足鎮(zhèn)區(qū)人民改善居住條件的愿***小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 望，對(duì)于規(guī)范鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)，發(fā)展經(jīng)濟(jì)起到一定作用。 項(xiàng)目選址與投資環(huán)境分析***市***鎮(zhèn)***中學(xué)南側(cè)地塊二。土地屬于***鎮(zhèn)東***村，總面積為 7892m2，土地類型為商業(yè)用地。本項(xiàng)目用地現(xiàn)狀為空地。改革開放后，***人不斷深化改革開放，牢固堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，使這里的自然、地理、資源優(yōu)勢(shì)集中轉(zhuǎn)化為經(jīng)是增長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展勢(shì)如破竹、如日中天，各類企業(yè)廠點(diǎn)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶星羅棋布、遍地開花，達(dá) 300余家，開成了耐火材料、建筑材料、滑石制品和編織包裝四大支柱產(chǎn)業(yè)，涌現(xiàn)了華宇集團(tuán)、中興集團(tuán)等國(guó)家級(jí)大型企業(yè)和國(guó)家定點(diǎn)的出口產(chǎn)品生產(chǎn)基地。多種耐火材料馳名中外，暢銷世界 10多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐迅猛，形成了雙季農(nóng)業(yè)、霜期農(nóng)業(yè)、優(yōu)質(zhì)米、優(yōu)質(zhì)果、養(yǎng)殖業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品深加工等十大農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。以東三道農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范區(qū)為龍頭的萬(wàn)畝設(shè)施農(nóng)業(yè)和出口創(chuàng)匯蔬菜園區(qū)，被確定為***省農(nóng)業(yè)示范園區(qū)。初步成為 ***市的工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)富鎮(zhèn)、商貿(mào)活鎮(zhèn)、文化名鎮(zhèn)，不斷以***小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 嶄新的風(fēng)姿屹立于遼南大地。 開發(fā)方案的分析與選擇1） 根 據(jù) 已 取 得 地 塊 的 平 面 形 式 ；2） 本 著 節(jié) 約 土 地 資 源 ， 充 分 利 用 有 限 空 間 ， 滿 足 市 場(chǎng) 需 求 ，取 得 最 佳 朝 向 的 原 則 ；3） 應(yīng) 本 著 舒 適 、 方 便 、 安 全 、 衛(wèi) 生 、 美 觀 、 經(jīng) 濟(jì) 的 原 則 ；4） 在 滿 足 上 述 原 則 的 基 礎(chǔ) 上 還 要 盡 可 能 節(jié) 約 開 支 、 降 低 造 價(jià) 。本次可研小區(qū)主要組成如下：? 住宅樓；? 倉(cāng)庫(kù)；? 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；? 小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)、噴水池、供暖設(shè)施、電力供應(yīng)設(shè)施、自來(lái)水供應(yīng)設(shè)施、通信設(shè)施等。工程項(xiàng)目建設(shè)總用地面積 7892m2，總 建 筑 面 積 12577m2。在小區(qū)建筑四周布置各種適合北方生長(zhǎng)的樹木和花草，形成四季皆有景色的功能布局。***小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目