白鷺園小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-05-25 06:42 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 **市建設(shè)成為華夏第一大洲——巴音郭楞蒙古自治州的首府，是全州政治、經(jīng)濟、文化、教育、信息中心，是自治區(qū)黨委確定的全疆兩個重點發(fā)展的城市之一，現(xiàn)有的能源資源，在未來的建設(shè)中，成為西北地區(qū)乃至全國的重要城市之一，2006年10月16日，**被評為“CCTV2006年度中國十佳魅力城市”稱號，作為我國西北五省唯一一座獲此殊榮的城市。2. 經(jīng)濟快速發(fā)展是**城市化的原動力市場調(diào)查表明，**市作為南疆重要的政治、經(jīng)濟中心，依靠優(yōu)越的地理位置及便利的交通，以棉花、石油、礦產(chǎn)、化工等資源為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2004年末，，人均GDP為39896元，在全國百強縣（市）中排名72位，西部地區(qū)第一；，工業(yè)總產(chǎn)值最大的五個行業(yè)依次是：石油和天然氣開采業(yè)、紡織業(yè)、電力熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、橡膠制品業(yè)、造紙和紙制品業(yè)。尉犁縣位于**市域南面，縣城距**52公里，縣轄7鄉(xiāng)2鎮(zhèn)4場，2000年末，全縣總?cè)丝?9636人，其中縣屬人口56490人。農(nóng)村經(jīng)濟形成了以棉花為龍頭的“糧、棉、肉、果”四大支柱產(chǎn)業(yè)，被國家列為“優(yōu)質(zhì)商品棉基地縣”，城市經(jīng)濟現(xiàn)已構(gòu)筑起以棉紡、建筑及蛭石、甘草、羅布麻、食用油加工為主的工業(yè)框架，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)異軍突起。兩個建制鎮(zhèn)之一的西尼爾鎮(zhèn)位于尉犁縣北部與**市交界處，北距**市中心18公里，離火車站和飛機場15公里，南距尉犁縣城33公里，218國道貫穿其中。西尼爾鎮(zhèn)的工業(yè)以輕紡、農(nóng)副產(chǎn)品加工、建材和熱電為主，西尼爾工業(yè)園區(qū)被國家農(nóng)業(yè)部列為全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)東西合作示范區(qū)和國家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)科技工業(yè)園。**市是南疆最重要的交通樞紐，是南疆唯一有鐵路、公路、航空運輸?shù)某鞘?。鐵路：南疆鐵路已于1982年通車至**市，并于1996年開工向西南延伸至喀什市，現(xiàn)已全線貫通營運。**市又是新疆通往內(nèi)地的第二條鐵路干線——青海~新疆鐵路的接軌點。公路：全疆有6條公路國道在巴州境內(nèi)通過，其中某~喀什的314國道（二級公路），伊犁~若羌的218國道（三級公路）在**市交匯，阿勒泰~巴輪臺的公路，海格爾木~新疆的公路也可通達**市。國道314線和碩至**段高速公路也已通車。航空：**市有軍民合用機場一處，已開通**~北京、上海、廣州、成都、某等多條國內(nèi)航線。軍民合用機場由于離市區(qū)太近，目前正在尉犁縣西尼爾鎮(zhèn)域西面建設(shè)新的機場，飛行區(qū)等級指標(biāo)為4D。4．**房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展**房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與其他產(chǎn)業(yè)同步推進，**2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)呈成倍增長的態(tài)勢，2006年1月——9月，%，%。，%，同比增長2倍。截至9月30日，**市計劃開工110萬平方米，現(xiàn)已開工約106萬平方米，城市化進程的快速推進是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強大動力，且銷售勢頭比較好。5．**土地管理有序**的土地管理有序，多數(shù)土地經(jīng)過成片開發(fā)后掌握在政府手中，可以根據(jù)市場供需關(guān)系投放土地，可以更有效地防止房地產(chǎn)業(yè)因宏觀失控可能引發(fā)的大起大落。有利于房地產(chǎn)開發(fā)商控制風(fēng)險。**房地產(chǎn)需求預(yù)測根據(jù)人口與人均住房面積模型預(yù)測**未來住房需求量，資料的完整性及資料的可靠性都比較好，預(yù)測結(jié)果的可信程度也就比較高。預(yù)測結(jié)果顯示2006年至2010年需求量包括拆遷安置總和約為700萬平方米,價格穩(wěn)中有升,大約每年每平方米增長50—100元。 **房價變動趨勢 目前價位價格水平與供求關(guān)系共同決定價格走勢。價格水平可以用價位來表示，價位可用高位、正常價位、低位三個來狀態(tài)反映。如何確定**房價正常價位標(biāo)準(zhǔn)，國際公認的標(biāo)準(zhǔn)是房價收入比，根據(jù)聯(lián)合國公布的有關(guān)資料，不同國家房價收入比的離散程度相當(dāng)大。日本是4比1；美國是3比1；而中國各個城市不一而論，從10比1到15比1都有，２００２年，深圳市房價比1994年下降了18％，，％。以南京為例，相當(dāng)多的家庭甚至達到了13∶1左右；1998年對96個國家的統(tǒng)計結(jié)果表明，～30，、。20世紀(jì)90年代初世界銀行中國局的首席經(jīng)濟師哈默先生（AndrewHamer）在進行中國住房制度改革研究時，得出一個房價收入比在3～6倍之間比較適當(dāng)?shù)慕Y(jié)論，這是一個世界銀行認為“比較理想”的比例。因此，我們可以將正常價位定在收入的3～6倍。高于6倍可以認為是在高位運行，低于3倍認為在低位運行。市場調(diào)查表明，**市作為南疆重要的政治、經(jīng)濟中心，依靠優(yōu)越的地理位置及便利的交通，以棉花、石油、礦產(chǎn)、化工等資源為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2004年末，，人均GDP為39896元，在全國百強縣（市）中排名72位，西部地區(qū)第一；，工業(yè)總產(chǎn)值最大的五個行業(yè)依次是：石油和天然氣開采業(yè)、紡織業(yè)、電力熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、橡膠制品業(yè)、造紙和紙制品業(yè)。結(jié)論：**目前價位處于正常運行狀態(tài)。 中長期價格變動趨勢分析根據(jù)“價格水平與供求關(guān)系共同決定價格”的原則，判斷如下：**將建設(shè)成為一個外向型經(jīng)濟占主導(dǎo)地位的城市，在正常的國際形勢下，城市發(fā)展將會繼續(xù)保持高速，對房地產(chǎn)的需求將提供強大的動力。目前價位基本處于合理狀態(tài)。目前**的人均收入增長較快，%，增幅不會回落，居民可支配收入增長在保持房價收入比不變或略微降低的情況下，也能承受房價每年以一定幅度上漲，估計房價的上漲幅度可以保持在5%—10%左右；目前土地供應(yīng)與需求基本平衡，而且供應(yīng)有序，若今后繼續(xù)保持目前供需狀況，可以肯定既不會因供需關(guān)系導(dǎo)致價格過快上漲，也不會引起房價大幅下跌。此次宏觀調(diào)控雖然對房地產(chǎn)個人投資產(chǎn)生了一些抑止作用，但沒有影響自住房購買者的熱情，反之，不少人覺得這是一個買房的好機會。由于需求強勁，加上土地資源的稀缺性，多數(shù)專家預(yù)測**房價走勢2010年平均房價將達2300元（2005年在建商品房均價1580元）。平均漲幅雖然不高，但保持穩(wěn)步的持續(xù)增長，屬于滿足人民生活水平基本需求簡單改善形漲幅階段。**經(jīng)濟技術(shù)進口南側(cè)，交通主干道——開發(fā)大道旁，石化大道距離市中心8公里，雖距離較遠，但交通還算方便。，在巴州的經(jīng)濟建設(shè)中發(fā)揮著舉足輕重的作用，也將成為**市經(jīng)濟騰飛的一個新的增長點，這將為開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)的快速、健康發(fā)展注入活力。
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