【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)展趨勢，本項目要充分考慮家庭未來轎車的普及，故在樓宇之間設(shè)置小型生態(tài)型停車場。住宅部分其客廳和主臥室必須朝向小區(qū)內(nèi)景觀區(qū)，住宅層數(shù)以18層框剪結(jié)構(gòu)為主。平面交通按照人車分流和快速到達的原則，組織小區(qū)內(nèi)人流、車流線路，同時設(shè)計時考慮殘障通道。垂直交通主要以室外提升設(shè)施解決項目地形高差較大的人行出入不便。小區(qū)綠化主要以圍合內(nèi)主景觀為主，其規(guī)劃設(shè)計時以簡單、現(xiàn)代、休閑的風格為主。住宅的基本朝向與火炬路平行，同時，適當引入曲線形建筑群體組合，主要曲線的線型順各自主導風向，形成風速，保證小區(qū)內(nèi)良好的通風。按照住宅群的布局，采用點式與板式相結(jié)合的組成形式，使整個小區(qū)規(guī)整而不失活潑，錯落而又不乏韻律。住宅群與整體環(huán)境的融合，使人賞心悅目。（3）建筑設(shè)計要點A、住宅設(shè)計應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一個細節(jié)的處理都應(yīng)充分體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重，實現(xiàn)動靜分開，潔污分流。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計，完全滿足起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲蓄、工作、學習以及陽臺等現(xiàn)時流行的八大功能。本案戶型從均好性的角度出發(fā)，大開間、淺進深、寬敞明亮，尊貴氣派、動靜分區(qū)，功能合理，圓弧形景觀陽臺，通透明亮。住宅戶型豐富多樣，滿足項目定位的消費群體需求。B、住宅部分面積宜以建筑面積120平方米左右的三室兩廳、四室兩廳為主，設(shè)計必須盡可能人性化。C、為解決小區(qū)小車停車位，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置生態(tài)停車場以滿足小區(qū)的停車。（4）建筑風格及外立面建議A、小區(qū)建筑可借鑒北歐理性主義先鋒派風格，立面采用簡潔素雅的造型，體現(xiàn)輕快、精致及高低錯落的起伏感和韻律感。B、建筑的外立面強調(diào)豎線條，體現(xiàn)其高度挺拔感。建筑色彩以淺黃色與白色為基間，體現(xiàn)寧靜素雅的建筑風格。同時，簡單、清爽、高雅的色彩，一是能夠保證施工速度，早建成早見效，二是方便維護及更換，三是節(jié)約投資降低房價，優(yōu)惠于民。（5）小區(qū)環(huán)境、景觀設(shè)計要點A、本著“人居與自然和諧共生”景觀設(shè)計理念，充分利用地理條件和自然環(huán)境資源，注重生態(tài)環(huán)境的保護和社區(qū)環(huán)境景觀的設(shè)計，努力創(chuàng)造與自然環(huán)境有機協(xié)調(diào)的人居環(huán)境，形成具有地域特色的多層次的建筑空間效果。寶雞高新開發(fā)區(qū)內(nèi)綠化以及人民公園、渭河生態(tài)公園等是本項目的第一景觀資源，社區(qū)的建筑周邊園林為第二景觀資源，合理利用建筑之間的高低錯落，使盡量多的戶型面向城鎮(zhèn)風景。B、建筑小品：本小區(qū)建筑小品著力不多，但效果不錯。其點綴功能往往有畫龍點睛之用。像假山、雕塑、休息納涼的圓桌、條形椅（無須本色，可佐以色彩）、避雨亭、釣魚池等，不拘一格，能夠起到大型住宅區(qū)所必須具備的。在設(shè)計中首先賦予每個院落獨特優(yōu)美的主題“琴苑”、“棋苑”、“詩苑”、“花苑”，每一塊宅間綠地中利用層次豐富的綠化植被系統(tǒng)，樹、草、花、石各有不同，形成琴棋詩畫，一派修然自得的休閑生活氣氛。（6）社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點社區(qū)服務(wù)方面配置了小車停車位、小區(qū)值班室、物業(yè)管理用房。前期物業(yè)管理工作將由開發(fā)商面向社會公開招標聘請社會信譽度高、服務(wù)周到、有資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)公司進行管理，在小區(qū)也業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會重新選聘物業(yè)公司。（7）裝修標準本建設(shè)項目所有的住房交房標準為清水房標準，但也可以根據(jù)客戶的需求提供各項簡單化裝修房?？傊谶M行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更需要注意小區(qū)內(nèi)環(huán)境藝術(shù)設(shè)計，設(shè)計人員進行設(shè)計要求采用全新的規(guī)劃設(shè)計理念，結(jié)合沿海大城市的經(jīng)濟適用房操作經(jīng)驗，集居住、購物、娛樂、文化、休閑于一體的群式住宅，其建筑風格結(jié)合現(xiàn)代文明城市的特點，濃縮了文明社區(qū)的精粹，將建筑藝術(shù)與東方園林、娛樂方式完美的柔和在一起，營造出了一個高尚的住宅小區(qū)文化氛圍。 項目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)項目建設(shè)的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。（1） 整體規(guī)劃這是高標準、高起點房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，因此必須結(jié)合周邊環(huán)境對地塊進行整體規(guī)劃。（2） 自主開發(fā)這是基于開發(fā)商的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而做出的選擇。① 房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目用地單位可聯(lián)合其他有資質(zhì)的大型地產(chǎn)商憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行聯(lián)合開發(fā)。② 該項目用地屬于商業(yè)、居住建設(shè)，可以通過政府招、拍、掛的方式取得或置換方式，所以建設(shè)開發(fā)成本相對而言較高。③ 項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。④ 通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴大公司在寶雞地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。（3） 力創(chuàng)精品這是由項目所在區(qū)域內(nèi)品牌項目較少的前提決定的，同時借助于“愛家小區(qū)”的品牌，可迅速提升開發(fā)商在寶雞房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。（4） 先環(huán)境、后房屋，現(xiàn)有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢 建議項目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境與配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。 項目開發(fā)經(jīng)營策略 營銷推廣主賣點為了突出“愛家小區(qū)”的亮點，發(fā)掘項目的優(yōu)勢，從而收到較好的市場反饋效果，達到增強項目市場競爭力的目的。在營銷推廣中推出以下賣點：（1） 未來區(qū)域中心 極具升值空間“愛家小區(qū)”所在地段位于未來寶雞高新開發(fā)區(qū)東、西兩區(qū)接壤的中心黃金地段，南鄰渭河、秦嶺，環(huán)境優(yōu)美，地理位置優(yōu)越。該區(qū)域沒有工業(yè)污染，是未來區(qū)域中心，市場潛力巨大，極具升值空間。（2）一流居住環(huán)境 一流人居環(huán)境倡導“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士盡歡顏”和“居者有其室”的核心生活理念，把人與自然、社會、城市三者之間的關(guān)系充分相結(jié)合，以“圍合半圍合”式的建筑空間，讓中國傳統(tǒng)院落生活在繁華的都市中得以體現(xiàn)；社區(qū)內(nèi)采用中綠地、組團綠地和宅前宅后綠地三級系統(tǒng)，%；社區(qū)采用智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，包括安全防范系統(tǒng)、信息管理系統(tǒng)等，將光纖光纜接入社區(qū)，實現(xiàn)了“三網(wǎng)合一”寬帶多媒體上網(wǎng)；社區(qū)內(nèi)有“休閑、購物”雙主題商業(yè)步行街，超市、醫(yī)療、銀行、郵政等便民措施一應(yīng)俱全。（3）交通便利 配套齊全該項目位于火炬路與公園南路交叉地區(qū)，城區(qū)公交33路、61路、42路等多條線路經(jīng)過，出租車充足，交通極為便利。項目周邊有五三七醫(yī)院石霸河分院，就醫(yī)條件相對方便。（4）濃郁的人文氣息 良好的成長氛圍該區(qū)域院校較多，有寶雞市文理學院、寶雞市師范學校、陜西省第二商貿(mào)學校、相家莊中小學校以及企業(yè)學校等，使該區(qū)域具有濃郁的文化氛圍。另外，社區(qū)還設(shè)置幼兒園，為孩子的成長打下堅實的基礎(chǔ)，讓家長解除后顧之憂。（5）現(xiàn)代物業(yè) 周全到位在項目開發(fā)前期，將通過公開招標擇優(yōu)選擇一家通過ISO9000體系認證、“五星級服務(wù)理念”和“六心服務(wù)準則”高標準要求的物業(yè)管理公司，讓其在社會上獲得良好的口碑。公司以“以人為本、服務(wù)社會”為經(jīng)營宗旨，為社區(qū)居民提供全方位、多層次、專業(yè)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（6）人車分流 安全舒適現(xiàn)代社會，私家車必將成為普通代步工具，樓宇間生態(tài)停車場盡可保證足夠的車位，社區(qū)內(nèi)無車輛穿行，真正做到人、車分流。公共空間安全、寧靜、開闊，里仁為美、家人游樂，幸福洋溢整個小區(qū)。（7）泛會所概念 增添無限生活情趣社區(qū)生活會所設(shè)計超前、風格現(xiàn)代、功能齊全，內(nèi)設(shè)游泳館、臺球室、多功能會議室等，能夠充分滿足社區(qū)多層次的休閑需要，詮釋出現(xiàn)代新城市中心生活的價值和內(nèi)涵。 營銷推廣階段按照“愛家小區(qū)”營銷的節(jié)點和項目的實際進展情況，將本項目的營銷推廣工作劃分為五個階段：（1）預(yù)熱期本階段以項目建設(shè)單位和項目的形象宣傳和展示為主，同時展開全方位的市場調(diào)查和信息反饋工作，以了解開發(fā)區(qū)西區(qū)內(nèi)居民對本項目及中心的看法及評價，并以售樓接待中心為陣地，開始接受客戶登記，累積客戶資源，進行項目的認購活動。（2）開盤期本階段隨著項目所在手續(xù)證件的齊全，在內(nèi)部認購期客戶累計的基礎(chǔ)之上，厚積薄發(fā)出來，借開盤活動的東風，發(fā)布開盤信息，造成轟動效應(yīng)，實現(xiàn)樓盤銷售的開門紅。在樓盤正式亮相和推向市場之后，宣傳推廣的力度要逐漸加大，軟硬廣告相結(jié)合，圍繞項目推廣主題廣度上進行拓寬、深度上進行挖掘報道，報紙、電視、活動三位一體形成立體宣傳攻勢，在寶雞樓市產(chǎn)生持續(xù)而廣泛的宣傳效應(yīng)。（3）強銷期本階段在開盤銷售業(yè)績的基礎(chǔ)之上，繼續(xù)加強客戶累積工作的力度，累積更多的潛在客戶，將目標客戶進一步細分。本階段將是營銷推廣的高峰期，所有的工作重心必須放在營銷工作中來，將憑借新聞、廣告、媒體、活動、公關(guān)等五駕馬車，對樓盤進行強勢推廣和促銷。（4）鞏固期本階段目的在于鞏固和擴大前面階段的工作成果。在開盤期和強銷期的銷售業(yè)績的基礎(chǔ)上，充分利用已購買客戶的口碑式傳播的巨大宣傳效應(yīng)，進一步挖掘潛在市場，累積更多的客戶資源，擴大市場占有率和顧客占有率。（5）掃尾期本階段在銷售大局已定的前提下，主要考慮對尾盤的處理，所以本階段的工作重點以較小的推廣成本進行清盤，要應(yīng)采取比較靈活的促銷策略，目的在于將尾盤盡快消化。 營銷策劃方案隨著建設(shè)百萬人口的現(xiàn)代化生態(tài)園林城市戰(zhàn)略實施，該地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施將逐步完善，將會成為一個綠山環(huán)繞、環(huán)境優(yōu)美的工業(yè)化新城區(qū)，成為“城中城”。相信在這外部環(huán)境形成以后，有可能進入較好的銷售高潮?！皭奂倚^(qū)”尚未開盤，其產(chǎn)品優(yōu)勢，以及在大量的摸底調(diào)研基礎(chǔ)上已深入人心，積累了大量潛在客戶?！皭奂倚^(qū)”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品自然景觀與水景設(shè)施、教育配套的重大優(yōu)勢，切合中、高收入家庭的目標消費群的特征，推廣“生態(tài)、”“人文”概念，而不乏“經(jīng)濟”、“合理”的特性，樹立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。案名：“愛家小區(qū)” 以“愛家小區(qū)”來命名本案，即展現(xiàn)了濃郁的地方特色，又體現(xiàn)了“以人為本”“經(jīng)濟適用”的建設(shè)理念。有地名與優(yōu)惠政策的知曉度，來提開發(fā)商品牌的知名度，降低項目營銷成本。 推廣主題：天然景觀、水景設(shè)計 設(shè)計師巧妙地運用自然地形，創(chuàng)造出步步有景，步移景移的觀景效果，柔和綠色秦嶺、渭河景觀水面融密居家、開闊視野于一體，豐富你的生活。 主打廣告語： （1）2010高新西區(qū)最值得期待的生態(tài)人文住宅（開盤前） （2）寶雞首席“現(xiàn)代人文生態(tài)城”（開盤后，暫定）以強勢的主打廣告語吸引受眾的密切關(guān)注。 主打廣告語的設(shè)計表現(xiàn)要搶眼，并在產(chǎn)品包裝（報紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復、強烈的刺激。 賣點提煉： （1）金牌美福地，品藝術(shù)人文書香。 絕版地段，浸染墨繡書香，盡享寶雞商圈活力。 黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無限升值潛力。（2）優(yōu)越性價比，體貼生活多樣選擇的空間 超值起價，引領(lǐng)寶雞人文生態(tài)區(qū)超值風暴。 精心打造，細心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留…… 省錢、省時、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺更好。 （3）完美設(shè)計，成就大家風范 （4）完善配套，實現(xiàn)愛家之人的夢想各校環(huán)繞毗鄰；超市、菜場、醫(yī)院、銀行、商場林立四周。愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。（5）“五心”級物管，感受心的呵護家的價值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓你省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活；24小時保安守崗及不間斷巡邏，多想人性化服務(wù)。 讓尊崇和安全，在點滴享受中自然流露。 項目建設(shè)規(guī)?！皭奂倚^(qū)”建設(shè)將體現(xiàn)高起點、現(xiàn)代化和生態(tài)化的特點，（不含代征道路），總建筑面積65000m2。規(guī)劃小區(qū)設(shè)計規(guī)模為3幢18層(其中臨街2幢三層以下部分為商業(yè)用房)住宅樓，共計530套住房，入住居民1590人，小區(qū)公用配套設(shè)施面積3200平方米。主要建設(shè)內(nèi)容為經(jīng)濟適用住宅樓群、社區(qū)中心及公用配套設(shè)施。（1）、