【正文】 設(shè)主要靠銀行貸款和開發(fā)企業(yè)的自有資金。這一點在成都、廈門、青島、武漢等市都得到了驗證。 從總體上看，保障性住房建設(shè)的目標群體、建設(shè)模式、資金籌措渠道以及銷售方式等，都自成體系，沒有與商品房市場形成對接，因此很難產(chǎn)生大的影響。目前已竣工 2,636 套，總建筑面積 。截止 20xx 年 12 月 31 日，全年已發(fā)經(jīng)適房貨補憑證20,420 戶，已購房 18,404 戶，購房面積 萬平方米，應(yīng)發(fā)補貼資金 。 第 32 頁 20xx 年計劃完成 6000 戶貨幣補貼憑證發(fā)放， 迅速啟動所有項目，有困難的也要采取措施。 20xx 年， **市保障性住房和城市棚戶區(qū)改造計劃 30650 套，目前開工 21380 套，開工率%。這些 措施使得低收入家庭購房或租 第 33 頁 房問題基本得到解決。截至 20xx 年底， **經(jīng)濟適用住房保障對象積壓戶還有 萬，最低收入家庭中，還有 11,138戶 為無房戶， **二環(huán)線內(nèi)仍有棚屋面積 899 萬平方米 ，共 50,670 戶、 18 萬多人，中心城區(qū)還有 2 萬多散居居民的居住條件亟待改善，全市還有 萬余名職工未享受房改政策或存在住房困難問題，近 50 萬外來務(wù)工人員的住房條件普遍較差，數(shù)以萬計的新就業(yè)人員 陷入 無力購房 的窘境 。 由此可知， **市保障性住房存在較大的需求缺口急需解決，以保證社會得以持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，實現(xiàn)人民的安居樂業(yè)。公租房的產(chǎn)權(quán)歸政府或相關(guān)機構(gòu)、企業(yè)所有，不歸居民個人所有。其未來發(fā)展目標將涵蓋城市的各類夾心層家庭和外來流動人口。事實上，國內(nèi)公租房建設(shè)的最大問題在于供給規(guī)模嚴重不足。 第 36 頁 我國公租房 建設(shè)雖在不斷的完善和發(fā)展，但由于是 處于剛剛起步階段，公租房 建設(shè) 存在 一些比較突出的 問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 一是制度法規(guī)體系尚不健全。 二是 覆蓋人群相對較窄。按照廈門市的規(guī)劃，在未來幾年將投入 136 億元建設(shè) 45000 套保障性租賃住房，基本解決夾心層無房戶的住房難題。由于房源籌集不足，北京市的公租房一再延期登記時間。 以上 只是在公租房發(fā)展初期階段出現(xiàn)的一些問題，相信隨著公租房實踐的發(fā)展和相關(guān)制度的完善，公租房 建設(shè)會成為城市中低收入群體住房保障的重要途徑之一。對于大城市，人口增長與土地資源緊缺的矛盾將是長期共存的。 二是完善保障制度，滿足中低收入家庭住房需求。 三是 強化政府的調(diào)控作用，促進企業(yè)參與市場化運作。在我國無論是調(diào)整住房公積金的定位和資金使用方向，還是新建立政策性住房金融機構(gòu)都已日益迫切。在條件成熟時，逐步把公租房的保障范圍擴大到城市非戶籍家庭 。其次應(yīng)合理規(guī)劃，以建設(shè)小套型住房為主。 基地呈近似長方形，新建建筑布局充分尊重現(xiàn)狀道路和已有建筑的布局形式，新規(guī)劃用地位于西北面和南面。 . 建設(shè)規(guī)模 本項目位于 **縣 ***鎮(zhèn)工業(yè)園，交通方便，配套設(shè)施完善，是理想的居住用地 。 第 41 頁 第 5章 場址選擇與建設(shè)條件 . 場址選擇 地點與地理位置 本項目 位于 ***大道以西， ***路以南， ***路以東 ， 地理位置優(yōu)越，場地 較為 地勢 規(guī)整 ，交通便 利 。 土地權(quán)屬類別和土地狀況 本項目是 公共租賃住房項目 ，其用地性質(zhì)為行政性劃撥用地，經(jīng) **市人民政府批準為城鎮(zhèn)住宅用地。 5439。 5139。 **市區(qū)處于 **江和 ***河交匯的河谷臺地，周圍為地勢較高的山丘，可謂“環(huán)城皆山也”。西北分布著元古代震旦紀后期的淺變質(zhì)巖和板巖組成的丘陵。再東北有影珠山、 ***山、飄風山、明月山等，均為風景秀麗的名山。盆地中心為沿江的沖擊臺地，是 **城市建設(shè)的主要地帶。今天的 **城已擴展到了第六、第七級臺地。在五一廣場一帶，曾發(fā)掘出戰(zhàn)國、東漢、三國時期的古井數(shù)十眼。 氣象條件 （ 1）氣溫 月平均氣溫 ℃ 最冷月平均氣溫 ℃ 最熱月平均氣溫 ℃ 歷年極端最高氣溫 ℃ 歷年極端最低氣溫 ℃ 氣溫 0℃以下年平均 20 天，氣溫 35℃以上年平均 30 天，全年無霜期269274天。其下部為砂礫石 層，以中粗砂為主，細砂次之，砂石料徑一般 1～ 4cm，允許承截力在 210～ 220kPa之間，屬中等均勻壓縮性良好的天然地基，沒有明顯的不良物理地質(zhì)現(xiàn)象。 **江是 ***省第一大河流，在 **境內(nèi)流入 **江的支流有 15 條。 武廣客運專線 （武漢 — **— 廣州 ） 將 于 20xx 年底建成。 連接的鐵路網(wǎng)線有 京廣鐵路 、武廣客運專線、 **黔鐵路 （ ***）、 浙贛鐵路（ ***）、 石長鐵路 、石長鐵路復線、 洛湛鐵路 （ ***） 。 城區(qū)主干道有 五一路 、 ***路、韶山路、東風路、解放路、 **大道、三一大道、中山路、 黃興路 、 **江路、瀟 **大道、萬家麗路、人民路和 “ 六橋三環(huán) ” 。 20xx年已建成一、二期，港口吞吐量達 1100 多萬噸，其中港口國際集裝箱吞吐量 36 萬標箱，重件雜貨 350萬噸。近期長 3800米，寬 60 米的第二跑道正在建設(shè)中，投入使用后將開通至歐洲、美洲、亞洲各大城市的直航線。項目區(qū)域自來水及配套工程均較完善，且留足發(fā)展空間，完全可滿足工程施工用水及項目建成后生活用水，水質(zhì)良好，符合《生活飲用水衛(wèi)生標準》 GB5749－ 85。 可見，項目建設(shè)地的各項條件滿足項目建設(shè)與運營的需要，無明顯不支持項目的因素。 **建材資源豐富，各類建材廠家眾多，項目建設(shè)所需的砂子、石料、 第 48 頁 磚、木材等均由當?shù)亟ú膹S家提供，水泥、鋼材可從各地廠家駐 **銷售點購買。 軌道交通 **軌道交通規(guī)劃，擬于 20xx 年前建成 2號線一期工程和 1號線一期工程， 20xx 年 2月 10 日，國家發(fā)改委批復了 **市城市快速軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃。 20xx 年黃花機場旅客吞吐量為 萬人次，在全國機場排名 14位，居青島、大連、?？?、沈陽之前。全市港區(qū)自然岸線長 95 公里， 800 噸船舶可四季通航， 4～ 9月可通航 20xx 噸貨輪。北京至深圳的 107 國道和廈門至成都的 319 國道交匯于 **。 20xx 年批復規(guī)劃 渝長客運專線 。 地震 根據(jù)國家標準《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB5001120xx）及《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》 (GBl8306— 20xx)，擬建場地抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計基本抗震加速度為 ,設(shè)計地震分組為第一組，特征周期取 。 **江水流經(jīng)市區(qū)共 25 公里。大部分地區(qū)地質(zhì)條件屬河漫灘階地， 第 45 頁 為一、二、三級階地與零星的四、五級階地的第四系地層所覆蓋。山水相依的 **地形地貌獨得天賦，在未來的現(xiàn)代化城市建設(shè)中還將展現(xiàn)無窮的魅力。由于盆地內(nèi)臺地是由崩塌的砂巖與粘上構(gòu)成，地層中孔隙多，有較好的含水層，地下水源豐富。 **江、 ***河二水交匯的新河三角洲為第一級臺地，海拔約 30 米，高出 **江常年水位約 10 米。大多數(shù)小山 丘巖質(zhì)松散，易風化成紅巖崗地；個別因巖基堅硬，仍聳立于丘崗之中。東北側(cè)為花崗巖低山丘陵地帶，地表發(fā)育的土壤多為沙土，山勢較陡峭，山脊多不相連。由于 **城處于從丘陵向平原的過渡地帶，使得這一范圍的地貌變化多姿多彩。 4039。 1539。 擬建場地現(xiàn)有供水、供電、道路等能夠保證項目實施及項目建成后的正常運營及生活需要。其中新建建筑總面積 ，新建地上建筑面積為 ，新建地下建筑面積為 方米。其中新建建筑總面積 平方米，新建地上建筑面積為 平方米，新建地下建筑面積為。南面新規(guī)劃與順接現(xiàn)狀已有道路，在用地范圍內(nèi)布置 1 棟 6 層公租房、 2 棟 17層公租房及 1棟 24層 公租房 ，并在室外設(shè)置活動場地及休閑綠地。在興建保障性住房小區(qū)時，力求做到自成體系，同時做好各項配套設(shè)施的建設(shè)，如商店、學校、醫(yī)院以及其他生活服務(wù)設(shè)施，加強小區(qū)的綠化、道路建設(shè)，特別要重視防止出現(xiàn)重建設(shè)輕管理的問題。首先是土地獲取上，要對公租房用地給以較大的優(yōu)惠政策，合理選址。 五是循序漸進，做好公租房的規(guī)劃和前景設(shè)計。政府也可以通過市場化購買、租賃等方式獲取 房源，一方面可減少政府的尋租空間，另一方面也活躍了住房二級市場。收入較高家庭，自身承擔的房租相對較高，政府補貼較少，收入較低的家庭，自身承擔的房租較低，享受的政府補貼較多。但隨著中心城區(qū)、近城區(qū)可供土地的日益減少，保障性住房只能越建越遠，勢必會脫離低收入家庭的實際需求，引發(fā)新的社會矛盾，給政府住房保障造成兩難的境地。 一是建立長效保障機制，緩解供需矛盾。 四是維護成本較高，政府后續(xù)補貼較多。但由于面臨著資金短缺、來源渠道不明確等 問題，保障計劃難以落實。這主要是由于公租房剛剛起步，正處于摸索階段，而最需要住房保障的流動人口 還被排除在保障之外。而公租房的資格審核和后續(xù)管理將是一項非常復雜的工程，即使從目前各地已出臺的相關(guān)管理辦法也有許多需要改進的地方。與統(tǒng)計部門重點監(jiān)測的國內(nèi) 70 個大中城市相比， 20xx 年 全國興建的 37 萬套公租房，平均到每座城市不過 5000套左右，顯然無法從根本上滿足“夾 心層”的住房需求。 公共租賃住房的房源主要來自新建和收購兩種方式，即各級地方政府組織新建一 些公共租賃住房，同時，也可以在已開發(fā)的商品房中或存量住房中收購一些房源。當?shù)褪杖爰彝ナ杖氚l(fā)展變化時，有嚴格的退出機制。公租房屬于保障性住房，但又不同于福利制度下的低房租公房，也不同于企業(yè)的職工宿舍，從共性來看，屬于租住房的一種形式，只是保障范圍更廣泛，它是伴隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展、住房保障制度的不斷完善而興起的一種有效解決 城市 中等偏低 及低收入家庭住房問題的保障性住房。另據(jù)調(diào)查，家庭人均住房面積低于 15 平方米的收入家庭中有 24,915 戶選擇租房保障方式，有19,712戶選擇經(jīng)濟適用房保障方式。 由前面敘述可知，近幾年 **市保障性住房發(fā)展速度較快，低收入群體的住房問題得以一定程度的解決。保障范圍進一步擴大，確定住房保障家庭的收入標準為上年度城市居民人均可支配收入的 75%，面積標準由人均低于 8平方米提高到人均低于 16 平方米，均處于全國較高水平。 20xx 年至 20xx 年， **市 共完成城鎮(zhèn)住房保障 17 萬余戶，保障性住房占該市住房總量的比例保持在 30%以上。 20xx 年， **市共運行棚戶區(qū)改造項目 56 個（含開發(fā)商自拆項目），完成城市房屋拆遷面積 216 萬平方米，拆遷戶數(shù) 16636 戶，完成棚戶區(qū)改造投資 億元，拆遷戶共購房近 200 萬 平方米。目前 10 個項目已全面開工 ，其中：麓谷錦和（二期）、栗塘小區(qū)、 ***縣和德家園（三期）、 **縣 ***鎮(zhèn) 4個項目已經(jīng)全面動工；鳳凰苑 萬平方米、 ***市 萬平方米、天凱東苑 萬平方米、谷山樂園 萬平方米、誠興 萬平方米、山水新城 6個項目已經(jīng)部分動工。人均住房建筑面積由 20xx 年的 平方米提高到 20xx年的 。我市 20xx 年 1～ 5月份安排了 415 萬平方米保障性住房用地，但收繳土地出讓金同比卻增長%，顯然影響并不大。 （ 4） 保障性住房用地比例不高 按國家規(guī)定，建設(shè)保障性住房要使用一部分城市建設(shè)用地，直觀看會影響地方財政收入，但保障性住房所用土地占政府出讓土地的比 例不高，因此對地方財政收入影響不大。因此，它不會對 **房地產(chǎn)市場帶來不良影響。第二條為 “四六開 ”，即商品房占 60%，保障性住房占 40%。這些人群，他們都沒有能力購買普 第 29 頁 通商品房。 第五類，低收入家庭（錫領(lǐng)階層）。家庭年總年收入為 5～ 10 萬元，約占全市總戶數(shù)的 40%，約有 65 萬戶，主要購買中低價位和中小戶型的商品房。家庭年總收入為 20 萬元以上，約占全市總戶數(shù)的 5%，約有 8萬戶，主要購買中高價位或高價位的商品房。 以 上分析 表明 ， 在 綜合考慮國家宏觀經(jīng)濟走勢、全國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢和近期房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，以及 **市所處區(qū)域環(huán)境及周邊城市競爭情況的條件下 ，可以預測， **市 未來 房地產(chǎn)市場將處于平穩(wěn)增長 態(tài)勢 ， 房價上升的空間較大 。尤其是武漢城市圈、鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)、皖江城市帶、晉陜豫黃河金三角地區(qū)等重點中部城市區(qū)域的快速發(fā)展，給 **的發(fā)展帶來較大的競爭壓力，特別是 **與武漢相鄰，存在較大的競爭關(guān)系，相比武漢，**不具備競爭優(yōu)勢，從目前經(jīng)濟發(fā)展狀況上看，武漢 GDP 總量比 **高，且武漢為主要老工業(yè)基地，工業(yè)較 **有發(fā)達；從外部環(huán)境上看，武漢為全國交通樞紐中心之一，比 **有較大的競爭優(yōu)勢，等等。 第 26 頁 . 市場分析 . 房地產(chǎn)市場分析 全國房地產(chǎn)市場 從周期調(diào)整來看， 20xx 年 中國房地產(chǎn)市場依然處于擴張與波峰階段，城市化進程、人口結(jié)構(gòu)、中國居民財富結(jié)構(gòu)的革命性調(diào)整以及中國住房需求的特殊模式等周期擴張的中期力量依然存在，供求的不平衡再加上通貨膨脹預期、流動性的泛濫以及政策調(diào)整的扭曲等短期因素決定了周期擴張階段的房地產(chǎn)價格偏離其均衡價格，通過對北