【正文】 設(shè)規(guī)模繼續(xù)刷新紀(jì)錄的同時(shí)，相關(guān)配套政策也在逐步完善。 構(gòu)筑“大 **”、發(fā)展“大生態(tài)”、建設(shè)大網(wǎng)絡(luò)，這份藍(lán)圖給 **未來發(fā)展帶來了更為廣闊的空間， **的城市建設(shè)及市政基礎(chǔ)設(shè)施均要按這一城市規(guī)模來設(shè)計(jì)和建設(shè)，不斷完善城市功能，把 **建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)文明 、 第 11 頁 布局合理、設(shè)施完善、環(huán)境良好、風(fēng)景優(yōu)美的現(xiàn)代城市。 在“兩型社會(huì)”的推力作用下，至 2020 年， **市重點(diǎn)打造城市大都市圈，推動(dòng) ***融城，構(gòu)筑“ 3+5”城市群城。非國有經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 的比重達(dá) %。轄 ***、 ***、***、 ***、 ***、 ***六區(qū)， **、 ***兩縣和 ***市，全市土地總面積 萬平方公里，市區(qū)面積 556 平方公里，建成區(qū)面積 185 平方公里；總?cè)丝?萬人，城鎮(zhèn)人口 萬人。 總之，未來無論是在土地的合理利用、土地效用與增值空間以及宏觀經(jīng)濟(jì)效益 和社會(huì)效益方面，都 有廣闊的 發(fā)展 前景。其中新建建筑總面積 ，新建地上建筑面積為 ，新建地下建筑面積為 方米。 國家級(jí) **經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已成為 ***省對(duì)外開放、推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程的主力軍，贏得了 “***工業(yè)看 **， **工業(yè)看 ***”的美譽(yù)。 第 1 頁 第 1章 總 論 . 項(xiàng)目 背景 與概 況 項(xiàng)目名稱 **公租房 小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目承辦單位 單位名稱： **有限公司 公司類型：有限責(zé)任公司 注冊資本： 5,000萬元 **有限公司是隸屬于 ***有限公司 的全資子公司。 編制依據(jù) （ 1）與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； （ 2）國家及地方有關(guān)建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)； （ 3）國家計(jì)委計(jì)辦投資 [20xx]15號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》； （ 4）建設(shè)部 20xx 年 9月 18 日發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（ 20xx年版）》； （ 5）國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》； （ 6） 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于 加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保 [20xx]87號(hào)） ； （ 7） 20xx年第 36 次《中共 **市委常委辦公會(huì)議紀(jì)要》 ； （ 8） 20xx 年 8 月 25 日 **市人民政府發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的工作意見》（長政發(fā)〔 20xx〕 16號(hào)） ； （ 9） **市人民政府關(guān)于印發(fā)《征地補(bǔ)償安置若干問題暫行規(guī)定》的通知（長政發(fā)〔 20xx〕 30 號(hào)）； 第 3 頁 （ 10） 其它相關(guān)文件規(guī)范、規(guī)程及強(qiáng)制性條文。新建建筑可分為 1棟多層和 4棟高層。 建議 積極做好項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作；以人為本，加強(qiáng)各利益主體的溝通；抓緊落實(shí)資金，整合資源，認(rèn)真 做好相關(guān) 部門的 溝通、協(xié)調(diào)等工作；積極與政府相關(guān)部門溝通，積極爭取政府更多的相關(guān)優(yōu)惠政策，確保 項(xiàng)目建設(shè)工作 按時(shí)按量的順利進(jìn)行。 近年來， **市經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展， 20xx 年全市 實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %。私營企業(yè)進(jìn)出口總額為 ，占全市進(jìn)出口總額的比重為 %，同比減少 個(gè)百分點(diǎn)。至 2020 年， **市城市建成區(qū)面積將由現(xiàn)在的 185 平方公里發(fā)展至 310 平方公里，戶籍人口達(dá)到 310萬人，常住人口達(dá)到 350 萬左右。 保障性住房的發(fā)展背景 社會(huì)保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較為特殊性的一類住宅，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對(duì)該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會(huì)保障作用的住房。 在國家大力發(fā)展保障性住房的大背景下，作為保障性住房建設(shè)走在全國前列的 **，更是大力推進(jìn)政策性保障住房的建設(shè)，始終將民生作為城市發(fā)展建設(shè)的重中之重，把安居工程列為首要工程，出臺(tái)了一系列改革住房保障方式的舉措， 20xx 年 7月 21 日， **市委、市政府出臺(tái) 了《關(guān)于安居工程和棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》、《 **市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣實(shí)施方案》、《 **市城市 保障住房 實(shí)施方案》三份文件，形成了以“一健三改”為內(nèi)容的安居工程總體思路。但是，由于有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較 小，部分大中城市商品住房價(jià)格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。幸福生活，住有所居是最重要的一條。這場對(duì)話是第一次將“夾心層”的苦澀如此高規(guī)格地鋪陳于公共視野之中，也第一次給出了清晰的解決路徑。因此，盡快啟動(dòng)公共租賃住房建設(shè)，意義重大，影響深遠(yuǎn)。其實(shí)，不論是在國內(nèi)還是在國外，是存在著這樣一個(gè)事實(shí)的：是否擁有良好的或者社會(huì)所認(rèn)為的最基本的居住條件，會(huì)嚴(yán)重影響到居民的道德水準(zhǔn)、社會(huì)行為規(guī)范乃至對(duì)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)社會(huì)的認(rèn)同感與歸屬感。與其在結(jié)果上花幾倍成本，不如在源頭上進(jìn)行防范。 可以說，租賃型公共住房更符合我國現(xiàn)階段中低收入人群的住房需求。而這部分社會(huì)群體因?yàn)槊媾R結(jié)婚、落戶，具有典型的房地產(chǎn)“剛性需求”，他們的市場行為決定著房價(jià)趨勢的變化。建區(qū)以來，園區(qū)堅(jiān)持 “工業(yè)立區(qū)、產(chǎn)業(yè)興區(qū)、招商活區(qū)、科技強(qiáng)區(qū)、建設(shè)擴(kuò)區(qū)、和諧安區(qū) ”的發(fā)展思路，初步走出了一條高速度、高科技、高效益的科學(xué)發(fā)展之路。 20xx 年，影響我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本 因素沒有發(fā)生明顯變化，在保持宏觀調(diào)控政策力度相對(duì)穩(wěn)定的條件下， 20xx 年我國經(jīng)濟(jì)仍將保持高位平穩(wěn)較快增長態(tài)勢，與 20xx 年增長速度基本持平， GDP 增長率預(yù)計(jì)可達(dá) 10%左右。從前三季度的實(shí)際情況來看，國民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行良好，但是也存在一些不容忽視的問題，今明兩年的宏觀調(diào)控要把穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長、管好通脹預(yù)期作為主要任務(wù)。二是，市、縣人民政府要通過直接投資、資本金注入、投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式，加大對(duì)公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營的投入。政府投資建設(shè)的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)范圍。三是資金投入上實(shí)行政府與社會(huì)結(jié)合。三是研究制定相關(guān)政策。 **房 地產(chǎn)市場 在國家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢的深刻影響下， **房地產(chǎn)市場必然會(huì)伴隨著全國房地產(chǎn)市場同步發(fā)展。 第 28 頁 . **市 保障性住房發(fā)展 分析 保障性住房特點(diǎn)分析 （ 1） 保障性住房的供應(yīng)對(duì)象與商品房的消費(fèi)對(duì)象不重疊 保障性住房主要是針對(duì)城市的低收 入住房困難家庭，這些人不是商品房的消費(fèi)對(duì)象。家庭年總年收入為 2～ 5萬元，約占全市總戶數(shù)的 28%，全市約有 45 萬戶。 （ 2） 保障性住房覆蓋面在臨界線以下 據(jù)專家研究， **市商品房和保障性住房覆蓋面可以設(shè)定兩條臨界線：一條是 “三七開 ”，商品房占 70%，保障性住房占 30%。而商品房的開發(fā)建設(shè)主要靠銀行貸款和開發(fā)企業(yè)的自有資金。 從總體上看，保障性住房建設(shè)的目標(biāo)群體、建設(shè)模式、資金籌措渠道以及銷售方式等，都自成體系，沒有與商品房市場形成對(duì)接，因此很難產(chǎn)生大的影響。截止 20xx 年 12 月 31 日，全年已發(fā)經(jīng)適房貨補(bǔ)憑證20,420 戶，已購房 18,404 戶，購房面積 萬平方米，應(yīng)發(fā)補(bǔ)貼資金 。 20xx 年， **市保障性住房和城市棚戶區(qū)改造計(jì)劃 30650 套，目前開工 21380 套，開工率%。截至 20xx 年底， **經(jīng)濟(jì)適用住房保障對(duì)象積壓戶還有 萬，最低收入家庭中，還有 11,138戶 為無房戶， **二環(huán)線內(nèi)仍有棚屋面積 899 萬平方米 ，共 50,670 戶、 18 萬多人，中心城區(qū)還有 2 萬多散居居民的居住條件亟待改善，全市還有 萬余名職工未享受房改政策或存在住房困難問題，近 50 萬外來務(wù)工人員的住房條件普遍較差，數(shù)以萬計(jì)的新就業(yè)人員 陷入 無力購房 的窘境 。公租房的產(chǎn)權(quán)歸政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)、企業(yè)所有，不歸居民個(gè)人所有。事實(shí)上，國內(nèi)公租房建設(shè)的最大問題在于供給規(guī)模嚴(yán)重不足。 二是 覆蓋人群相對(duì)較窄。由于房源籌集不足，北京市的公租房一再延期登記時(shí)間。對(duì)于大城市，人口增長與土地資源緊缺的矛盾將是長期共存的。 三是 強(qiáng)化政府的調(diào)控作用，促進(jìn)企業(yè)參與市場化運(yùn)作。在條件成熟時(shí)，逐步把公租房的保障范圍擴(kuò)大到城市非戶籍家庭 。 基地呈近似長方形，新建建筑布局充分尊重現(xiàn)狀道路和已有建筑的布局形式，新規(guī)劃用地位于西北面和南面。 第 41 頁 第 5章 場址選擇與建設(shè)條件 . 場址選擇 地點(diǎn)與地理位置 本項(xiàng)目 位于 ***大道以西， ***路以南， ***路以東 ， 地理位置優(yōu)越，場地 較為 地勢 規(guī)整 ，交通便 利 。 5439。 **市區(qū)處于 **江和 ***河交匯的河谷臺(tái)地，周圍為地勢較高的山丘，可謂“環(huán)城皆山也”。再東北有影珠山、 ***山、飄風(fēng)山、明月山等，均為風(fēng)景秀麗的名山。今天的 **城已擴(kuò)展到了第六、第七級(jí)臺(tái)地。 氣象條件 （ 1）氣溫 月平均氣溫 ℃ 最冷月平均氣溫 ℃ 最熱月平均氣溫 ℃ 歷年極端最高氣溫 ℃ 歷年極端最低氣溫 ℃ 氣溫 0℃以下年平均 20 天，氣溫 35℃以上年平均 30 天，全年無霜期269274天。 **江是 ***省第一大河流，在 **境內(nèi)流入 **江的支流有 15 條。 連接的鐵路網(wǎng)線有 京廣鐵路 、武廣客運(yùn)專線、 **黔鐵路 （ ***）、 浙贛鐵路（ ***）、 石長鐵路 、石長鐵路復(fù)線、 洛湛鐵路 （ ***） 。 20xx年已建成一、二期，港口吞吐量達(dá) 1100 多萬噸，其中港口國際集裝箱吞吐量 36 萬標(biāo)箱，重件雜貨 350萬噸。項(xiàng)目區(qū)域自來水及配套工程均較完善，且留足發(fā)展空間，完全可滿足工程施工用水及項(xiàng)目建成后生活用水，水質(zhì)良好，符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》 GB5749－ 85。 **建材資源豐富，各類建材廠家眾多，項(xiàng)目建設(shè)所需的砂子、石料、 第 48 頁 磚、木材等均由當(dāng)?shù)亟ú膹S家提供，水泥、鋼材可從各地廠家駐 **銷售點(diǎn)購買。 20xx 年黃花機(jī)場旅客吞吐量為 萬人次，在全國機(jī)場排名 14位，居青島、大連、海口、沈陽之前。北京至深圳的 107 國道和廈門至成都的 319 國道交匯于 **。 地震 根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5001120xx）及《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》 (GBl8306— 20xx)，擬建場地抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計(jì)基本抗震加速度為 ,設(shè)計(jì)地震分組為第一組，特征周期取 。大部分地區(qū)地質(zhì)條件屬河漫灘階地， 第 45 頁 為一、二、三級(jí)階地與零星的四、五級(jí)階地的第四系地層所覆蓋。由于盆地內(nèi)臺(tái)地是由崩塌的砂巖與粘上構(gòu)成，地層中孔隙多，有較好的含水層，地下水源豐富。大多數(shù)小山 丘巖質(zhì)松散，易風(fēng)化成紅巖崗地；個(gè)別因巖基堅(jiān)硬，仍聳立于丘崗之中。由于 **城處于從丘陵向平原的過渡地帶，使得這一范圍的地貌變化多姿多彩。 1539。其中新建建筑總面積 ，新建地上建筑面積為 ，新建地下建筑面積為 方米。南面新規(guī)劃與順接現(xiàn)狀已有道路，在用地范圍內(nèi)布置 1 棟 6 層公租房、 2 棟 17層公租房及 1棟 24層 公租房 ，并在室外設(shè)置活動(dòng)場地及休閑綠地。首先是土地獲取上，要對(duì)公租房用地給以較大的優(yōu)惠政策，合理選址。政府也可以通過市場化購買、租賃等方式獲取 房源，一方面可減少政府的尋租空間，另一方面也活躍了住房二級(jí)市場。但隨著中心城區(qū)、近城區(qū)可供土地的日益減少，保障性住房只能越建越遠(yuǎn)，勢必會(huì)脫離低收入家庭的實(shí)際需求，引發(fā)新的社會(huì)矛盾，給政府住房保障造成兩難的境地。 四是維護(hù)成本較高，政府后續(xù)補(bǔ)貼較多。這主要是由于公租房剛剛起步，正處于摸索階段，而最需要住房保障的流動(dòng)人口 還被排除在保障之外。與統(tǒng)計(jì)部門重點(diǎn)監(jiān)測的國內(nèi) 70 個(gè)大中城市相比， 20xx 年 全國興建的 37 萬套公租房，平均到每座城市不過 5000套左右，顯然無法從根本上滿足“夾 心層”的住房需求。當(dāng)?shù)褪杖爰彝ナ杖氚l(fā)展變化時(shí)，有嚴(yán)格的退出機(jī)制。另據(jù)調(diào)查，家庭人均住房面積低于 15 平方米的收入家庭中有 24,915 戶選擇租房保障方式，有19,712戶選擇經(jīng)濟(jì)適用房保障方式。保障范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，確定住房保障家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)為上年度城市居民人均可支配收入的 75%，面積標(biāo)準(zhǔn)由人均低于 8平方米提高到人均低于 16 平方米，均處于全國較高水平。 20xx 年， **市共運(yùn)行棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 56 個(gè)（含開發(fā)商自拆項(xiàng)目），完成城市房屋拆遷面積 216 萬平方米，拆遷戶數(shù) 16636 戶，完成棚戶區(qū)改造投資 億元，拆遷戶共購房近 200 萬 平方米。人均住房建筑面積由 20xx 年的 平方米提高到 20xx年的 。 （ 4） 保障性住房用地比例不高 按國家規(guī)定，建設(shè)保障性住房要使用一部分城市建設(shè)用地，直觀看會(huì)影響地方財(cái)政收入，但保障性住房所用土地占政府出讓土地的比 例不高，因此對(duì)地方財(cái)政收入影響不大。第二條為 “四六開 ”，即商品房占 60%，保障性住房占 40%。 第五類，低收入家庭（錫領(lǐng)階層）。家庭年總收入為 20 萬元以上，約占全市總戶數(shù)的 5%，約有 8萬戶，主要購買中高價(jià)位或高價(jià)位的商品房。尤其是武漢城市圈、