【正文】 落實(shí)保障性安居工程用地的通知》至 20xx 年 4月 17 日 國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部份城市房價(jià)過快上漲通知》（以下簡稱“新國十條”），凡涉及地產(chǎn)政策的無不強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展保障性住房。 構(gòu)筑“大 **”、發(fā)展“大生態(tài)”、建設(shè)大網(wǎng)絡(luò)，這份藍(lán)圖給 **未來發(fā)展帶來了更為廣闊的空間， **的城市建設(shè)及市政基礎(chǔ)設(shè)施均要按這一城市規(guī)模來設(shè)計(jì)和建設(shè)，不斷完善城市功能，把 **建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)文明 、 第 11 頁 布局合理、設(shè)施完善、環(huán)境良好、風(fēng)景優(yōu)美的現(xiàn)代城市。 第 10 頁 **市遠(yuǎn)景城市建設(shè)用地布局規(guī)劃圖 新版規(guī)劃構(gòu)筑的“大 **”概念， **規(guī)劃區(qū)總面積近 5000 平方公里，比 20xx 年版的 2893 平方公里增長近 1倍，范圍包括 **市區(qū)和 **縣、 ***縣全部行政管轄范圍，以及 ***縣、 ***市的一部分 ， 規(guī)劃區(qū)生態(tài)控制線范圍總面積（包括水面）達(dá) 20xx 余平方 公里，占規(guī)劃區(qū)總面積的 46％。 在“兩型社會(huì)”的推力作用下，至 2020 年， **市重點(diǎn)打造城市大都市圈，推動(dòng) ***融城，構(gòu)筑“ 3+5”城市群城。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 22814 元，比上年增加 2576 元，比上年增長 %。非國有經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 的比重達(dá) %。全年四個(gè)季度的 GDP 累計(jì)增幅分別為 %、 %、 %和 %。轄 ***、 ***、***、 ***、 ***、 ***六區(qū)， **、 ***兩縣和 ***市，全市土地總面積 萬平方公里，市區(qū)面積 556 平方公里，建成區(qū)面積 185 平方公里；總?cè)丝?萬人，城鎮(zhèn)人口 萬人。 公共租賃 住房建設(shè) 是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，政策性強(qiáng)，涉及 城市中低收入群體 的切身利益 ，關(guān)系到改革發(fā)展穩(wěn)定大局，因此在 項(xiàng)目建設(shè) 過程中盡量做到有法可依、依法辦事，盡量避免 因項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)生 矛盾 沖突。 總之，未來無論是在土地的合理利用、土地效用與增值空間以及宏觀經(jīng)濟(jì)效益 和社會(huì)效益方面，都 有廣闊的 發(fā)展 前景。 投資估算及籌措 本項(xiàng)目總投資為 ，其中工程費(fèi)用 、工程其他費(fèi)用 萬元、不可預(yù) 見費(fèi) 、銀行貸款利息 萬元 。其中新建建筑總面積 ，新建地上建筑面積為 ，新建地下建筑面積為 方米。 南面和東面與廠區(qū)用地相鄰。 國家級(jí) **經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已成為 ***省對(duì)外開放、推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程的主力軍，贏得了 “***工業(yè)看 **， **工業(yè)看 ***”的美譽(yù)。園區(qū)規(guī)劃面積 ，建成面積 30 平方公 里。 第 1 頁 第 1章 總 論 . 項(xiàng)目 背景 與概 況 項(xiàng)目名稱 **公租房 小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目承辦單位 單位名稱： **有限公司 公司類型：有限責(zé)任公司 注冊(cè)資本： 5,000萬元 **有限公司是隸屬于 ***有限公司 的全資子公司。建區(qū)以來，園區(qū)堅(jiān)持 “工業(yè)立區(qū)、產(chǎn)業(yè)興區(qū)、招商活區(qū)、科技強(qiáng)區(qū)、建設(shè)擴(kuò)區(qū)、和諧安區(qū) ”的發(fā)展思路，初步走出了一條高速度、高科技、高效益的科學(xué)發(fā)展之路。 編制依據(jù) （ 1）與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； （ 2）國家及地方有關(guān)建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)； （ 3）國家計(jì)委計(jì)辦投資 [20xx]15號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》； （ 4）建設(shè)部 20xx 年 9月 18 日發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（ 20xx年版）》； （ 5）國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》； （ 6） 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于 加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保 [20xx]87號(hào)） ； （ 7） 20xx年第 36 次《中共 **市委常委辦公會(huì)議紀(jì)要》 ； （ 8） 20xx 年 8 月 25 日 **市人民政府發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的工作意見》（長政發(fā)〔 20xx〕 16號(hào)） ； （ 9） **市人民政府關(guān)于印發(fā)《征地補(bǔ)償安置若干問題暫行規(guī)定》的通知（長政發(fā)〔 20xx〕 30 號(hào)）； 第 3 頁 （ 10） 其它相關(guān)文件規(guī)范、規(guī)程及強(qiáng)制性條文。規(guī)劃用地比較規(guī)整，基本呈長方形 ，南北向長 98 米，東西向長 234 米。新建建筑可分為 1棟多層和 4棟高層。 本項(xiàng)目 所需 資金 75%計(jì)劃利用銀行貸款，其余為建設(shè)單位自籌 。 建議 積極做好項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作；以人為本，加強(qiáng)各利益主體的溝通；抓緊落實(shí)資金，整合資源，認(rèn)真 做好相關(guān) 部門的 溝通、協(xié)調(diào)等工作；積極與政府相關(guān)部門溝通，積極爭取政府更多的相關(guān)優(yōu)惠政策，確保 項(xiàng)目建設(shè)工作 按時(shí)按量的順利進(jìn)行。 引入行政問責(zé)機(jī)制并實(shí)施市場化規(guī)范運(yùn)作。 近年來， **市經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展， 20xx 年全市 實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %。 第 8 頁 %% %%% %%% %%05001000150020xx25003000350040004500500020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年%%%%%%%%%%G D P 總量（億元） 增長率 **市近年 GDP 及增長率 發(fā)展走勢(shì)圖 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 ： ： 。私營企業(yè)進(jìn)出口總額為 ，占全市進(jìn)出口總額的比重為 %，同比減少 個(gè)百分點(diǎn)。 第 9 頁 8704 99331102112434139241615318282 2023822814%% %%%%%%%%05000100001500020xx02500020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年%%%%%%%%%%城市居民人均可支配收入（元） 增長率 **市 近年來 城市居民人均 可支配收入發(fā)展走勢(shì)圖 **GDP 總量在全省的占比為 %，經(jīng)濟(jì)總量在 ***三市中的占比達(dá)%。至 2020 年， **市城市建成區(qū)面積將由現(xiàn)在的 185 平方公里發(fā)展至 310 平方公里，戶籍人口達(dá)到 310萬人，常住人口達(dá)到 350 萬左右。 **將由 300 萬人口的特大城市向 800 萬人口的巨型城市發(fā)展。 保障性住房的發(fā)展背景 社會(huì)保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較為特殊性的一類住宅，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對(duì)該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會(huì)保障作用的住房。 20xx 年，大力發(fā)展保障性住房寫進(jìn)了中國政府的工作報(bào)告，并將其 第 12 頁 列在了“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”措施的首位，同時(shí)明確了 20xx年中央安排保障性住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金 632億元，建設(shè)保障性住房 300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房 280 萬套的 20xx 年保障性住房建設(shè)總目標(biāo)。 在國家大力發(fā)展保障性住房的大背景下，作為保障性住房建設(shè)走在全國前列的 **，更是大力推進(jìn)政策性保障住房的建設(shè)，始終將民生作為城市發(fā)展建設(shè)的重中之重，把安居工程列為首要工程，出臺(tái)了一系列改革住房保障方式的舉措， 20xx 年 7月 21 日， **市委、市政府出臺(tái) 了《關(guān)于安居工程和棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》、《 **市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣實(shí)施方案》、《 **市城市 保障住房 實(shí)施方案》三份文件，形成了以“一健三改”為內(nèi)容的安居工程總體思路。 20xx年 2月 14 日在 **召開的全省保障性安居工程工作會(huì)議，明確了今年的計(jì)劃任務(wù)：開工建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房 萬套，竣工保障性住房、棚戶區(qū)改造住房 萬套，新增發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼 1萬戶。但是，由于有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較 小，部分大中城市商品住房價(jià)格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。 為解決這一“夾心層”的住房問題，于是，北京、上海、廣州、深圳 、廈門等許多城市 紛紛開工建設(shè)或收購了一定規(guī)模的公共租賃房房源 ， 這種由政府建設(shè)、低于市場租金限價(jià)出租、能長期穩(wěn)定居住的保障性住房，成為填補(bǔ)當(dāng)前住房保障體系空白的希望所在。幸福生活，住有所居是最重要的一條。 第 15 頁 “公租房 ”的大規(guī)模建設(shè)勢(shì)必將帶動(dòng)建筑、鋼材、水泥等相關(guān)行業(yè)市場需求，對(duì)刺激消費(fèi)絕對(duì) “利好 ”；更重要的是，將解決中低收入群體住房困難，無疑將讓潛在的 “房奴 ”從 房貸重壓中解脫出來，拿出原本計(jì)劃用于買房的那部分積蓄，改善生活，提高當(dāng)前生活質(zhì)量，從而有力刺激消費(fèi)。這場對(duì)話是第一次將“夾心層”的苦澀如此高規(guī)格地鋪陳于公共視野之中，也第一次給出了清晰的解決路徑。” 20xx年 8月 25 日 **市人民政府發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的工作意見》（長政發(fā)〔 20xx〕 16 號(hào)）， 進(jìn)一步建立健全住房保障體系，加快發(fā)展公共租賃住房 。因此，盡快啟動(dòng)公共租賃住房建設(shè)，意義重大，影響深遠(yuǎn)。古語說得好， “ 安居 ” 才能 “ 樂業(yè) ” 。其實(shí)，不論是在國內(nèi)還是在國外，是存在著這樣一個(gè)事實(shí)的：是否擁有良好的或者社會(huì)所認(rèn)為的最基本的居住條件，會(huì)嚴(yán)重影響到居民的道德水準(zhǔn)、社會(huì)行為規(guī)范乃至對(duì)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)社會(huì)的認(rèn)同感與歸屬感。除了無家可歸者，住房極端困難者由于缺乏安定適宜的居住環(huán)境，身心健康受到較大困擾，很容易帶來社會(huì)不穩(wěn)定因素。與其在結(jié)果上花幾倍成本，不如在源頭上進(jìn)行防范。存量住房中的中小戶型大部分為是個(gè)世紀(jì)留存的平房、簡易樓房和舊樓房，隨著各地危改拆遷的不斷推進(jìn)，這部分低價(jià)位房源日益減少。 可以說，租賃型公共住房更符合我國現(xiàn)階段中低收入人群的住房需求。 有利于平穩(wěn)商品房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 與經(jīng)濟(jì)適用房不同，“公租房”供給對(duì)象是城市中等偏低收入家庭，也即通常所說的“夾心層”。而這部分社會(huì)群體因?yàn)槊媾R結(jié)婚、落戶，具有典型的房地產(chǎn)“剛性需求”，他們的市場行為決定著房價(jià)趨勢(shì)的變化。如此，調(diào)控政策才能夠獲得更充分的發(fā)揮空間，長期以來的房價(jià)上漲慣性才能夠被有效遏制。建區(qū)以來，園區(qū)堅(jiān)持 “工業(yè)立區(qū)、產(chǎn)業(yè)興區(qū)、招商活區(qū)、科技強(qiáng)區(qū)、建設(shè)擴(kuò)區(qū)、和諧安區(qū) ”的發(fā)展思路，初步走出了一條高速度、高科技、高效益的科學(xué)發(fā)展之路。 通過本項(xiàng)目的實(shí)施，有利于加快推進(jìn) **經(jīng)開 區(qū) 的經(jīng)濟(jì) 第 21 頁 發(fā)展。 20xx 年，影響我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本 因素沒有發(fā)生明顯變化，在保持宏觀調(diào)控政策力度相對(duì)穩(wěn)定的條件下， 20xx 年我國經(jīng)濟(jì)仍將保持高位平穩(wěn)較快增長態(tài)勢(shì)，與 20xx 年增長速度基本持平， GDP 增長率預(yù)計(jì)可達(dá) 10%左右。 從國際上看，目前處于后金融危 機(jī)時(shí)期，全球經(jīng)濟(jì)雖然出現(xiàn)了逐漸復(fù)蘇的跡象，但是全面復(fù)蘇仍是一個(gè)緩慢而復(fù)雜的過程。從前三季度的實(shí)際情況來看，國民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行良好，但是也存在一些不容忽視的問題，今明兩年的宏觀調(diào)控要把穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長、管好通脹預(yù)期作為主要任務(wù)。 《指導(dǎo)意見》為公租房建設(shè)提供了重要的政策支持。二是，市、縣人民政府要通過直接投資、資本金注入、投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式，加大對(duì)公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營的投入。公共租賃住房建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金， 按照經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)政策執(zhí)行。政府投資建設(shè)的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)范圍?！八膫€(gè)結(jié)合” ， 一是規(guī)劃布局上實(shí)行集中與分散相結(jié)合。三是資金投入上實(shí)行政府與社會(huì)結(jié)合。 “四項(xiàng)工作”，一是抓緊存量房源調(diào)查。三是研究制定相關(guān)政策。 公共租賃住房建設(shè)要分“兩步實(shí)施”，交替推進(jìn) ，第一步，盤活存量住房 ，要 盡快組建班子，認(rèn)真調(diào)查研究，出臺(tái)相關(guān)政策，完善公共配套；第二步，抓緊籌劃建設(shè)，通過充分競爭，采取 BOT 方式，按照政府主導(dǎo)、社會(huì)投資、企業(yè)運(yùn)作、租賃貼息的原則，加大推進(jìn)力度，加快建設(shè)實(shí)施，為全市發(fā)展公共租賃住房工作先行先試、提供示范。 **房 地產(chǎn)市場 在國家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的深刻影響下， **房地產(chǎn)市場必然會(huì)伴隨著全國房地產(chǎn)市場同步發(fā)展。 同時(shí)，相比省內(nèi)周邊城市， **在 ***省的經(jīng)濟(jì)地位日趨明顯，在其輻射帶動(dòng)下 ***、 ***等地迅速發(fā)展，但同時(shí)它們也與 **存在一定的競爭關(guān)系。 第 28 頁 . **市 保障性住房發(fā)展 分析 保障性住房特點(diǎn)分析 （ 1） 保障性住房的供應(yīng)對(duì)象與商品房的消費(fèi)對(duì)象不重疊 保障性住房主要是針對(duì)城市的低收 入住房困難家庭，這些人不是商品房的消費(fèi)對(duì)象。家庭年總年收入 10～ 20 萬元，約占全市總戶數(shù)的 12%，約有 20 萬戶，主要購買中等或中高價(jià)位的商品房。家庭年總年收入為 2～ 5萬元，約占全市總戶數(shù)的 28%，全市約有 45 萬戶。他們尚無經(jīng)濟(jì)能力買房，基本以租房為主 ，或租條件較差、租金低廉的房子居住。 （ 2） 保障性住房覆蓋面在臨界線以下 據(jù)專家研究， **市商品房和保障性住房覆蓋面可以設(shè)定兩條臨界線：一條是 “三七開 ”，商品房占 70%，保障性住房占 30%。 當(dāng)前 **市保障房用來解決月收入 700 元以和人均面積 16 平方以下的住房困難戶。而商品房的開發(fā)建