【正文】 凡，貴氣十足。隨著政府開發(fā)方向定位和世紀(jì)大橋的開通，海新大橋動工的臨近，白沙門板塊的開發(fā)投資瓶頸已經(jīng)打破，為今后的海甸島發(fā)展錦上添花。宜居房產(chǎn)開發(fā)成為首選　　放眼某，最適合國際觀賞的住宅坐落的地段區(qū)域或許只有白沙門板塊。未來的北海甸不僅將成為整個海甸島區(qū)域旅游、餐飲、文化、娛樂最繁華的地段，也將形成一個有前瞻性規(guī)劃、高品質(zhì)、有規(guī)模、上檔次的國際化居住社區(qū)，是未來某大型高尚人文社區(qū)的集中地。其是第二居所的理想之地，高檔居住區(qū)的聚集效應(yīng)已形成。早期已有如寶安在海甸島沿海、沿江地帶中，北海甸區(qū)域是最令人期待的“金角銀邊”區(qū)域，規(guī)劃起點(diǎn)高，且擁有面積近千畝之廣的“白沙門生態(tài)公園”；美麗沙的島嶼天堂，將興建一個具有完善的港口設(shè)施，又集商業(yè)、酒店式公寓和租船服務(wù)等配套設(shè)施的住宅區(qū)，另外，島嶼南側(cè)規(guī)劃會議中心和游艇展覽會，成為某市區(qū)標(biāo)志性景觀；北側(cè)規(guī)劃一座濱海高爾夫球場和酒店式的會員別墅。海甸島環(huán)島路全長約13公里，由美麗沙東部起，向北延伸至海甸島北海岸，經(jīng)白沙門公園、江南城至南渡江入某，再沿橫溝河左岸南下至海甸二路，最后在美麗沙南部完成閉合。規(guī)劃提升房產(chǎn)升值潛力　　環(huán)島路的建設(shè)連通和海甸島四座橋梁的改造、擴(kuò)建和新建，連接海甸內(nèi)外主要通道的全面升級和六大系統(tǒng)工程建設(shè)，證明了政府對此區(qū)域開發(fā)的高度重視，是作為與某灣處于同等地位，并與其連通一體的（大中國右岸）主城濱海核心區(qū)考慮的。2003年8月，世紀(jì)大橋的開通，打通了海甸島的交通瓶頸，此后，這里更是人氣飆升。繼1998年寰島集團(tuán)整體開發(fā)海甸島東部開發(fā)區(qū)之后，眾多公司搶灘這里從事房地產(chǎn)、市政設(shè)施等開發(fā)建設(shè)，10多年后的今天，海甸島已成為人居福地。XX建省辦特區(qū)初始，白沙門板塊也開始煥發(fā)生機(jī)，到處呈現(xiàn)開發(fā)熱。昔日小島成人居福地　　海甸島是某最大的一個島嶼，這里曾經(jīng)是一個十分荒蕪的地方，由幾個默默無名的小漁村組成，人煙稀少，雜草叢生。后來，再由XX渡海和物質(zhì)進(jìn)出口的主要港口之一的“某浦”到1926年起成立的“某市”，白沙門的早期開發(fā)使某的城市建設(shè)日趨完善，這片土地上刻寫著某的年輪，記錄著這個城市的興衰歷史及發(fā)展軌跡。海甸島還是某城市文化的發(fā)源地。海甸島地處某市北部沿海和沿江地區(qū)，是“島中之島，城中之城”，已成為近幾年某市城市發(fā)展的熱點(diǎn)話題，隨著某政府對城市發(fā)展方向的定位，優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，提高城市品味，海甸島又成了新的開發(fā)區(qū)域，成為投資者新的焦點(diǎn)。海甸島是某市區(qū)重要的組成部分，建省以來就作為中高檔居住區(qū)（東部開發(fā)區(qū)）來規(guī)劃建設(shè)的，某市政府在“十一五”規(guī)劃中是作為“大中國右岸”重點(diǎn)推出的，在某市濱海旅游城市及濱海海岸房地產(chǎn)發(fā)展是作為中心區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展的?？傮w上看，某市商品房市場價格將保持平穩(wěn)增長，不會有大的波動，短期增長會有所回落，但長期看漲。房價方面，某市商品房市場因處在低價位運(yùn)行，平均水平不及內(nèi)地省會城市的經(jīng)濟(jì)適用房，無下降空間；近年來隨著地價、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本的持續(xù)增長，將推動房價上漲。、商品房市場價格將保持平穩(wěn)增長，銷售增速將回落，今年房價暫無下降空間。個性化營銷手段越來越多，公關(guān)活動逐慚走俏。2008年不僅比企業(yè)，同時也比項目規(guī)模，比規(guī)劃水平，比配套，比市場個性化、差異化營銷。大盤興起，某樓盤開發(fā)水準(zhǔn)逐步拉近與房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的距離。某樓盤將步入比地段比樓盤比企業(yè)實力比規(guī)劃比營銷的綜合競爭新格局。2007年以來，某本地居民對大中戶型房產(chǎn)需求旺盛，市場占有份額逐年提高，各大發(fā)展商也開始重視開發(fā)大中戶型、高品質(zhì)的樓盤。、在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，小戶型島外旺銷，大中戶型成為某本土居民的新寵。多數(shù)島外置業(yè)者認(rèn)為某多數(shù)樓盤性價比值極高，是物所超值。許多中小開發(fā)商因某拿地成本過高而被迫轉(zhuǎn)向沿海市縣或五指山、保亭等中部山區(qū)，某的房地產(chǎn)將呈現(xiàn)升級換代的發(fā)展趨勢。喜來登、香格里拉、希爾頓等五星級酒店的相繼進(jìn)入，預(yù)示著某的城市形象變得富貴，某越來越成為“有錢人”商務(wù)會務(wù)的接待基地和度假養(yǎng)老、旅游居住的天堂，為“有錢人”蓋第二、三套房成為某各大發(fā)展商常提的話題。今年某城市建設(shè)將有一系列的利好消息。XX島也已進(jìn)入實質(zhì)創(chuàng)作排練階段，這是某市政府打造“陽光某、娛樂之都、品位之城”的重要舉措之一，預(yù)計節(jié)目將于今年5月上演，屆時國內(nèi)外游客將在美麗的某西海岸感受熱帶海島歷史文化風(fēng)情的完美演繹。明年某將繼續(xù)做大土地儲備總量，爭取新增儲備土地800010000畝。今年某計劃在保證基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)用地的原則下，適度放大旅游地產(chǎn)的供地規(guī)模，并將繼續(xù)推動土地成片規(guī)模開發(fā)和土地的招商運(yùn)營，在做好西海岸起步區(qū)土地一級合作開發(fā)的同時，選擇優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)啟動金沙灣片區(qū)的開發(fā)建設(shè)。政府向符合廉租住房保障條件的家庭發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，加大廉租住房建設(shè)力度，加快危房和舊城區(qū)改造步伐等措施在很大程度刺激了普通階層的購房需求，但其對中高層次的住宅市場需求以及島外度假住房需求影響不大，總的房產(chǎn)市場只會活躍，銷售量有較大增長，中高檔住宅市場和普通住宅市場的需求彼此不會受影響?？傮w上看，某市商品房市場價格將保持平穩(wěn)增長，不會有大的波動。2007年底出臺的提高第二套房首付比例、實行上浮利率等一系列針對房地產(chǎn)貸款的調(diào)控政策，抑制了部分貸款買房者的積極性。、宏觀調(diào)控等系列政策對某房市有一定影響，但仍保持平穩(wěn)發(fā)展。目前某購房市場主要限于北京、以上海為龍頭的珠江三角洲、以黑龍江為龍頭的“高寒地區(qū)”等“兩區(qū)一都”，山東、山西、陜西、重慶等市場還剛剛啟動，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的華南市場、華中市場及境外市場還是空白，島外銷售市場范圍還很窄，市場潛力巨大，還未針對不同目標(biāo)客戶和不同地區(qū)市場開發(fā)不同特性的適銷對路的房產(chǎn)產(chǎn)品。表10：2007年1－11月房屋建設(shè)情況內(nèi)容單位數(shù)額同比增長（%）開發(fā)投資完成億元商品房投資億元房屋施工面積萬平方米－新開工面積萬平方米－25竣工面積萬平方米商品房登記銷售面積萬平方米商品住宅銷售面積萬平方米其中：島內(nèi)購買%島外購買%二手房成交面積萬平方米二手房成交金額億元商品房平均銷售價格元／平方米商品住宅平均銷售價格元／平方米表11：某市2001－2007年房地產(chǎn)投資與銷售增長情況投資總額（億元）施工面積（萬m2）銷售面積（萬m2）銷售額（億元）銷售價格（元/ m2）2001年%新170%% %2002年%%29%32%2003年84%%%55%2085%2004年%%%2430%2005年%%%%%2006年%%%%15%2007年前11月%－%%%某房地產(chǎn)銷售市場主要是島外市場，隨所占比例越來越大，但其總規(guī)模較小，范圍還較窄，島外以至境外大的房地產(chǎn)市場還未真正橇動。 2007年某房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)平穩(wěn)增長，房屋竣工面積極快速增長，房屋施工面積和新開工面積有所下降，經(jīng)濟(jì)適用住房供給加大。因此，銷售價格將平穩(wěn)增長。這些大項目將在近年陸續(xù)投產(chǎn)，有望帶來旺盛的人氣和購買力。2007年房價漲幅較大，但相對于全國房地產(chǎn)價格來講還是偏低，尚存很大的發(fā)展?jié)摿?。XX商品房價格受積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房限價銷售的影響，整體價格較低，走勢平穩(wěn)。一批大型旅游房地產(chǎn)項目（如三亞的海棠灣、萬寧的石梅灣、某的西海岸等）在未來幾年里進(jìn)入主要投資期，在這批大項目的帶動下XX旅游地產(chǎn)正逐步進(jìn)入一個新的開發(fā)高潮，未來幾年XX旅游地產(chǎn)投資總額將會大幅增長，再加上新的客源市場啟動和開發(fā)，新開工面積、施工面積和可預(yù)售面積也將會大幅增加。旅游地產(chǎn)逐漸生溫。不僅三亞市區(qū)及濱海開發(fā)用地已基本被中外投資商瓜分，現(xiàn)正向東部海棠灣、西部紅塘灣、崖州灣及南部荔子溝、檳榔河等山村等投資逼進(jìn)，某市區(qū)只剩余少量零散用地可供開發(fā)，西海岸及東海岸、南渡江兩岸的沿海沿江用地正被島外各房地產(chǎn)巨頭競相瓜分而擬進(jìn)行規(guī)模投資開發(fā)，南部因工業(yè)區(qū)逐漸向城郊區(qū)遷移，原工業(yè)用地將逐漸被城市中心南擴(kuò)而改為城市房地產(chǎn)投資開發(fā)。隨著XX東環(huán)城際快速鐵路的建設(shè)和環(huán)島鐵路的連通，這種延伸的速度將會加快。2004年以來XX旅游地產(chǎn)投資熱一浪高過一浪，一批批海內(nèi)外大客商接連而來，一個個大項目接踵而至，相繼動工。國內(nèi)外大公司紛紛介入XX房地產(chǎn)。以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)成為我省推動經(jīng)濟(jì)增長的新動力。目2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年前11月施工面積竣工面積其中： 表7：全省固定資產(chǎn)投資增長情況 單位：億元指 標(biāo)1990年1995年2000年2002年2003年2004年2005年2006年全社會固定資產(chǎn)投資總額年增長率%%%%%% 表8：全省房地產(chǎn)投資增長情況 單位：億元指 標(biāo)2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年前11月房地產(chǎn)投資總額年增長率66%%%%%%26% 表9： “2001－2007年11月”XX房地產(chǎn)開發(fā)與銷售面積統(tǒng)計表 單位：萬平方米項雖國家加大了對房地產(chǎn)的宏觀嚴(yán)格調(diào)控和實施力度，但XX房地產(chǎn)市場依然保持健康發(fā)展態(tài)勢。全省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)旺盛發(fā)展，XX房地產(chǎn)業(yè)在“生態(tài)島、健康島”等品牌效應(yīng)的推動下，住房需求市場增長較快，XX日益成為了中國最佳的“第二家園”、“第二居住地”，促使XX房地產(chǎn)的持續(xù)旺銷。 表6：XX省國內(nèi)生產(chǎn)總值增長情況表 單位：億元指 標(biāo)2000年2002年2003年2004年2005年2006年2007年國內(nèi)生產(chǎn)總值1223年增長率%%%%%%截至2007年底，全省處置積壓房地產(chǎn)工作已徹底結(jié)束，影響全省房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的房地產(chǎn)積壓問題得到根本解決。2002年到2007年五年，全省GDP年均遞增超過10％，地方財政收入年均遞增超過20％，圓滿完成了五年前提出的目標(biāo)和任務(wù)。房價不會有去年的漲幅這么快，但整體來講還是有一定程度的上揚(yáng)。政府在政策性住房、保障性住房的購買資格和在兩限房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)方面有相對嚴(yán)格的限制。包括奧運(yùn)會后的投資、投資重點(diǎn)和方向等等，這些啟動之后，投資增幅也不會降下來。再加上奧運(yùn)帶來大量的人流和城市面貌和環(huán)境的改善。第二，城市化進(jìn)程加快。就2008年房地產(chǎn)的拐點(diǎn)來看，首先，中國的經(jīng)濟(jì)增長速度不會減緩，人民幣持續(xù)升值。今年房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)會有變化，小面積的，雙限房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，占的比例會比去年大幅度提高。2008年房地產(chǎn)上半年仍處在市場的觀望期，但整個2008年銷售量和銷售價格應(yīng)是穩(wěn)定和小幅度的上升。其中，深圳一手住宅月成交量從9月的1000套下降到年底的500套，銷售面積從10萬平方米以上下降到年底的4萬平方米以下，廣州的月成交量則從最高時候的1500套以上下降到年底的700套左右，觀望氣氛濃重。2007年下半年以來，一線城市雖然房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲，但成交量大幅萎縮，“有價無市”現(xiàn)象愈演愈烈。并由此導(dǎo)致他們延緩置業(yè)升級。影響到現(xiàn)金回籠和資金周轉(zhuǎn)效率，增大房地產(chǎn)公司的資金壓力。中高收入群體以投資性購房和置業(yè)升級型購房為主的這部分需求在房地產(chǎn)消費(fèi)市場無疑占據(jù)了很大比重。受此影響，房地產(chǎn)股幾乎全線受挫。政府期望房價的穩(wěn)定，開發(fā)商希望房價上漲，購房者有兩種期待，一種是已購房的希望房價還是上漲，沒有購房的人希望跌得越多越好，各方力量在博弈，包括滯后政策的出臺，開發(fā)商的應(yīng)對措施，理性消費(fèi)者的持幣觀望。從年初的蓄勢到4月份后的暴漲，到國家緊接著一系列政策的出臺，現(xiàn)在大家似乎認(rèn)為市場進(jìn)入了一個觀望期、一個拐點(diǎn)。表3：全國房地產(chǎn)投資與銷售增長情況指 標(biāo)1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年前11個月投資增長%%%%%%%%%%銷售增長%%%%%%30%15%%%表4：2007年1－11月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資情況序號內(nèi) 容實 際 完 成自年初累計（億元）比去年同期增長（％）一投資完成額（億元）1房地產(chǎn)開發(fā)2住宅二房屋施工面積（萬平方米）1住宅三竣工面積（萬平方米）1住宅四新增固定資產(chǎn)（億元）表5：2007年1－3季度國內(nèi)生產(chǎn)總值情況序號內(nèi) 容絕對值額（億元）比去年同期增長（％）1國內(nèi)生產(chǎn)總值1660432第一產(chǎn)業(yè)182073第二產(chǎn)業(yè)834784第三產(chǎn)業(yè)64358從以上圖表可以看出，2007年隨著全國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康快速的發(fā)展