【正文】 次要出入口。 第四層：戶內(nèi)的花園露臺(tái)空間。 第三層：宅間交流空間。 第二層：住宅組團(tuán)間綠化。 第一層：南北走向的小區(qū)主要集中綠化體系。在本區(qū)規(guī)劃中我們根據(jù)基地形狀，規(guī)劃了南北走向的三列住宅組團(tuán)，并且在西側(cè)兩列住宅間設(shè)置了南北走向的條 狀集中綠化帶，形成小區(qū)的集中綠化系統(tǒng)，并聯(lián)系主次出入口，構(gòu)成整個(gè)小區(qū)的人行交通系統(tǒng)，南北走向的集中綠化系統(tǒng)最大化的增加了小區(qū)景觀的利用率，大量增加景觀房的比例；東側(cè)一列住宅組團(tuán)利用沿世紀(jì)大道城市綠化，形成戶戶有景的建筑布局?；貫槟媳毕蜉^長，東西向較短的規(guī)整矩形，東西兩側(cè)道路基本為南北走向（南偏東 17 度左右）。通過具有彈性的整體結(jié)構(gòu)，使項(xiàng)目具有良好的可操作性，以利于起步建設(shè)和分期開發(fā)。 生態(tài)性 — 自然健康 以環(huán)境的塑造為主題，注重綠化空間的整體性、均好性，強(qiáng)調(diào)人、建筑、環(huán)境的共生與融合，充分發(fā)揮景觀優(yōu)勢，營造社區(qū)小氣候，實(shí)現(xiàn)人與自然的交流融合，同時(shí)注入健康休閑的理念，提升環(huán)境品質(zhì)。 多樣性 —— 兼容并蓄 針對多元化 的市場需求，有機(jī)組合多樣化的住宅類型，在整體協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，塑造豐富的空間景觀，營造多樣性的宜人場所空間。 優(yōu)越的 區(qū)位 ，高速發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì) 為 “ ******花園” 的運(yùn)作成功提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 本項(xiàng)目東至世紀(jì)大道、南至緯四路、西至經(jīng)五路。 本項(xiàng)目位于 ***市南部站前區(qū)，站前區(qū)是 ***市“一城五區(qū)”的重要組成部分，銅九鐵路、沿江高速和寧宜城際鐵路在這里匯集， ***火車站、汽車客運(yùn)總站、公交始發(fā)站均位于區(qū)內(nèi)，是 ***市連接外部地區(qū)的重要交通樞紐。 ***市生態(tài)環(huán)境良好，森林覆蓋率達(dá) 57％以上，是中國第一個(gè)國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，是實(shí)施《中國 21 世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)地區(qū)，也是“生態(tài)安徽”建設(shè)首批綜合示范市之一。設(shè)州置府始于唐武德四年，迄今已有近 1400 年的歷史。境內(nèi)擁有被稱為“華東動(dòng)植物基因庫”的國家級野生動(dòng)植物自然保護(hù)區(qū) —— 牯牛降，古木參天、千溝萬壑、山水相映，素有“第二黃山”之稱，還有被譽(yù)為“中國鶴湖”的亞洲重要濕地自然保護(hù)區(qū) ——升金湖，湖水清澈如鏡，沿湖煙樹迷蒙，一派江南水鄉(xiāng)好風(fēng)光。 ***旅游資源得天獨(dú)厚，自然風(fēng)光和人文景觀交相輝映，是理想的旅游休閑度假勝地。 ***市位于安徽省西南部，北臨浩蕩長江，南接雄奇黃山。 重視情感促銷，合理的配送贈(zèng)品或紀(jì)念品，可以有效的吸引客戶和傳播品牌。 做到最大覆蓋，提高宣傳效果。統(tǒng)一品牌形象， 提升形象高度，賦予品牌良好的親和力。 銷售 推廣策略 先 宣傳，后銷售。以熱情的接待、高效的服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)化的解決程序，最大化的留住客戶。 價(jià)格策略 打造高品質(zhì)高品位的產(chǎn)品， 以優(yōu)越的性價(jià)比與附加值吸引購房者，在市場競爭中取勝，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。 市場營銷策略 定位策略 進(jìn)行市場細(xì)分，準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場和目標(biāo)人群， 分析 購房 者的 消費(fèi)需求、消費(fèi)偏好、消費(fèi)理念 ，采取 針對性的產(chǎn)品宣傳。 產(chǎn)品 定價(jià)合理 “ ******花園居住小區(qū) ”商品房 ，小高層 住宅按 均價(jià) 3200 元 /平方米出售 ， 多層住宅均價(jià) 2800 元 /平方米 出售 ， 商鋪 按 均價(jià) 5000 元 /平方米 出售 。 滿足高尚層次的需要 隨著 ***市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，人們的生活水平有較大的提高，對生活環(huán)境、工作環(huán)境、消費(fèi)水平有著更高、更新、更好的要求。 推出個(gè)性多樣化、立體化的建筑特色，實(shí)現(xiàn)建筑群體與環(huán)境、建筑單體與景觀的有機(jī)結(jié)合。 秉承以人為本的理念，強(qiáng)調(diào)社區(qū)服務(wù)設(shè)施配套的舒適化、便捷化和完整化。 結(jié)合 基地的區(qū)位條件，“ ******花園居住小區(qū)”將規(guī)劃設(shè)計(jì)納入到 ***火車站站前區(qū)的整體 結(jié)構(gòu)框架的構(gòu)建之中，完善站前區(qū)核心區(qū)域的功能組成和結(jié)構(gòu)框架。 該地 是休閑居住的樂園。區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)有 貴 ***中學(xué)高中部新校區(qū) 、 站前區(qū)文化廣場、 ***職業(yè)中學(xué)、 ***市站前區(qū)三甲醫(yī)院、站前區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心 、 500 畝水上公園等 。 項(xiàng)目競爭力分析 優(yōu)越的環(huán)境 “ ******花園居住小區(qū) ” 位于 ***市南部站前區(qū)，是 市委、市政府依托城市交通樞紐，打造集物流、商貿(mào)、休閑、居住為一體的城市新區(qū)。銷售情況一般。由 *****規(guī)劃設(shè)計(jì)院已完成項(xiàng)目規(guī)劃，景觀設(shè)計(jì)則由國際上久負(fù)盛名的 ******團(tuán)公司擔(dān)任 ，共分 3 期開發(fā)，現(xiàn)在在售的為 11 幢多層住宅，面積范圍為 ㎡（二室二廳）～ ㎡（三室二廳二衛(wèi)），目前銷售均價(jià)為 3700 元 /㎡，銷售率近 70%。 此項(xiàng)目社區(qū)規(guī)模較大 ， 配套完善 ， 自然環(huán)境較佳 （ 內(nèi)部景觀 +外部白沙河公園 ）， 戶型緊湊實(shí)用 ， 交通方便。 河濱花園 坐擁白沙河、清溪河兩大水系，景觀以水貫穿一脈相連，從入口到庭院深處，可知可感的動(dòng)態(tài)景觀 。小區(qū)總占地 11 萬 ㎡ ， 總建筑面積 萬㎡ ， 容積率 ， 綠化率 35%， 是集住宅與商業(yè)為一體的綜合性高尚住宅小區(qū)。 此項(xiàng)目是 ***最早開發(fā)的小區(qū)，也是品牌小區(qū)，社區(qū)已成熟 ， 商業(yè)配套齊全 ， 自然環(huán)境較佳 （ 內(nèi)部綠化 +外部清溪公園 ）， 交通方便 ， 社區(qū)規(guī)模較大 ， 配套完善。四期于 08 年 10 月份開盤銷售，現(xiàn) 在售的為最后 3 幢小高層住宅 ,共 132 套，銷售價(jià)格為 29003700 元 /平方米不等， 某 花園 居住 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 *******設(shè)計(jì)有限公司 18 樓層差價(jià)基本上為 80 元 /平方米， 戶型 建筑面積 為 ㎡～ ㎡ ，均價(jià) 為 3400 元 /㎡ 。 匯景花園 位于九華山大道與百牙路交叉口西北角，與麗陽蘭庭相隔百牙路，由 ***市 ***房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)， ****規(guī)劃設(shè)計(jì)院 設(shè)計(jì) ， 總占地 250畝 ， 總建筑面積 22 萬㎡。一期多層于 08 年 10 月開盤銷售，價(jià)格區(qū)間為 29503500 元 /平方米，均價(jià) 3280 元 /平方米，開盤當(dāng)日成交 63 套。 09 年 11 月 8 日開盤， 一期推出 1和 3樓，戶型面積為 7 8 10 109 ㎡ ， 3200 元 /㎡ ， 當(dāng)天 房源 銷售 即 逾 80%。小區(qū)位于 ***百牙東路，東沿九華山大道，西鄰貴 ***中學(xué)秋浦分校 ， 總占地 24475 ㎡，總建筑面積約 71200 ㎡。目前銷售已近 90%。其中一棟多層辦公樓由 ***市房產(chǎn)局整體購買。 開盤即銷售 60%以上。 2021 年 7 月中旬開盤預(yù)售 2 幢住宅。住宅 建筑面積21950 平方米，戶型設(shè)計(jì)以經(jīng)濟(jì)型三房為多。 總之， 有幾 大 因素決定了 可以對未來房地產(chǎn)市場持積極樂觀看法：一市 中國經(jīng)濟(jì) 保持 穩(wěn)步發(fā)展；二是 城鎮(zhèn) 規(guī)模和城市人口加速擴(kuò)大 ；三是人民改善生活的 愿望 日益強(qiáng)烈 ；四是 個(gè)人理財(cái)投資的需求 不斷增長 。改革開放使中國人民財(cái)富有了較大增長，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。這兩部分人具有一定收入和經(jīng)濟(jì)能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會(huì)的基本群體，占大多數(shù)，也是住房市場自住型的基本需求群體。他們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶型、價(jià)格適中，可以承受得起的住房。 中國房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)對經(jīng)濟(jì)帶來主 導(dǎo)性負(fù)面影響，而只要中國經(jīng)濟(jì)健康，中國房地產(chǎn)價(jià)格就還將繼續(xù) 向上攀升 。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)業(yè)不存在產(chǎn)能過剩的問題， 國家對房地產(chǎn)業(yè)只會(huì)進(jìn)行 扶持 ，不會(huì)進(jìn)行政策 打壓 。 但 流動(dòng)性過剩引發(fā)的投資需求主要集中在大城市和東部城市，其向中小城市和西部城市傳導(dǎo)力度有限 。 五、市場總結(jié) 從以上分析情況看今年 111 月份度我市房地產(chǎn)市場交易穩(wěn)步增長，特別是 911 三個(gè)月市場交易量增長幅度較上半年更為明顯，顯示一方面宏觀經(jīng)濟(jì)情況較好，需求旺盛；另一方面我市各惠民政策仍在持續(xù)地發(fā)揮拉動(dòng)房地產(chǎn)市場消費(fèi)的作用，預(yù)計(jì)短期內(nèi)我市房地產(chǎn)市場仍將保持持續(xù)增長勢頭。 四、房地產(chǎn)市場價(jià)格分析 商品房價(jià)格分析 2021 年 111 月份我市主城區(qū)商品房平均銷售價(jià)格為 元 /平方米，同比上升 %；商品住房平均銷售價(jià)格為 元 /平方米，同比上升 %。從 以上數(shù)據(jù)來看，本市區(qū)以外人口占總成交比例的 42%，與 10 月份持平。 根據(jù)市場對商品住房面積的需求，“ ******花園居住小區(qū) ”將戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)為面積 90 平方米以下占 %，面積 90120 平方米占 %，面積 120 平方米以上占 %，是十分合理的。180 平方米以 上的成交面積為 萬平方米，占成交面積的 %。 因此，“ ******花園居住小區(qū) ” 設(shè)計(jì)以小高層為主， 將 商品 住宅價(jià)格定位在 28003200 元 /平方米 是合適的 ，符 合當(dāng)?shù)厥袌鱿M(fèi)能力 和需求 。 從以上數(shù)據(jù)來看 20213000 元 /平方米的占總成交面積的 %，是目前市場的主導(dǎo)消費(fèi)價(jià)格，但 30004000 元 /平方米的房價(jià)比例有所提高， 某 花園 居住 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 *******設(shè)計(jì)有限公司 13 我市總體房價(jià)處于緩慢但穩(wěn)定的上升中。 情況表明，我市城區(qū)房地產(chǎn)市場消費(fèi)信心 穩(wěn)定，市場 回升明顯 ，目前處于較好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，是房地產(chǎn)投資的較好時(shí)期。 2021 年 111 月份我市主城區(qū)各類商品房銷售 （ 簽約 ） 面積共 萬平方米（預(yù)售房銷售面積 萬平方米，現(xiàn)房銷售面積 萬平方米），同比 08 年 111 月增長 ，其中商品住宅銷售 （ 簽約 ） 面積共 萬平方米，同比 08 年 111 月增長 %。 截止 2021 年 11 月底，我市主城區(qū)商品房累計(jì)可售量為 萬平方米，其中商品住房 萬平方米，其中 1 年以上待銷售商品房的面積為 萬平方米（含住宅 萬平方米）。 111 月份我市主城區(qū)商品房竣工面積 萬平方米，同比增長 %。其中住宅 萬平方米，商業(yè)房 萬平方米，辦公房 萬平方米。 商品房新開工面積增幅較大。 111 月份我市主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元（不含主城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)），同比增長 %。 主城區(qū) 110 月房地產(chǎn)市場情況分析 今年 111 月份我市房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場交易量各項(xiàng)指標(biāo)均已超過 08 年同期水平 。延續(xù)今年以來的逐月回升勢頭 。 111 月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 31271 億元，同比增長 %，增幅比 110 月提高 個(gè)百分點(diǎn)。 111 月，商品房銷售額 35987 億元，同比增長 %。 111 月，全國商品房銷售面積 75203 萬平方米，同比增長 %。 全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況 國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“ 1～ 11 月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況”報(bào)告顯示 ： 2021 年 111 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，同比增長 %，增幅比 110 月提高 個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積 億平方米，同比增長 %，增幅比 110 月提高 個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積 億平方米，同比增長 %，增幅比 110 月提高 個(gè)百分點(diǎn)。 按照 人均住房面積 34 平方米計(jì)， 2021 年至 2021 年間新增城市人口對商品住房的需求總量為 萬平方米 。 截止 2021 年 11 月底， ***市主城區(qū) 商品住房累計(jì)可售量為 萬平方米，其中 1 年以上待 銷售住宅 萬平方米，從 發(fā)展角度 講， ***市 商品 住宅開發(fā) 近兩年 還有 較 某 花園 居住 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 *******設(shè)計(jì)有限公司 10 大的市場空間。 近五年來全市人民收入 變化 情況見下表： 人民收入 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 （萬元） 6974 7882 9015 11017 12848 增長率（ %） 農(nóng)村民人均可支配收入 （萬元） 2648 2940 3347 4012 4758 增長率（ %） ***市 主城區(qū) 商品住宅未來需求判斷 隨著 ***市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，人們的 財(cái)富 水平有較大提高，人們的消費(fèi)理念生活方式正在迅速發(fā)生變化，在衣、食、住、行等基礎(chǔ)生活要素中，住房已 成為人們改善生活的首要目標(biāo)。沿江高速、銅九鐵路、安景高速的通車，九華山機(jī)場通過國務(wù)院立項(xiàng)，寧宜城際鐵路開工建設(shè)，立體交通網(wǎng)絡(luò)基本形成；城市框架拉開，達(dá)到 80 平方公里， “ 一城五區(qū) ” 型態(tài)基本形成，城市品位不斷提升，城市容量不斷擴(kuò)大，為科學(xué)發(fā)展提供了空間；發(fā)展平臺(tái)基本形成，園區(qū)建設(shè)已達(dá)到 40 平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃達(dá)到 100 平方公里。 幾年來， ***市堅(jiān)持 走特色發(fā)展之路，緊緊圍繞實(shí)施 “ 生態(tài)立市、工業(yè)強(qiáng)市、旅游興市、商貿(mào)活市 ” 戰(zhàn)略，著力建設(shè) “ 實(shí)力 ***、活力 ***、魅力 ***、和諧 ***” ，進(jìn)一步明確和強(qiáng)化了堅(jiān)持抓工業(yè)、抓招商、抓園區(qū)、抓旅游、抓城市，以重點(diǎn)突破帶動(dòng)全局發(fā)展的思路，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全面提速，經(jīng)濟(jì)總量呈現(xiàn)跨越發(fā)展之勢，經(jīng)濟(jì)增速始終保持兩位數(shù)， 2021 年在全省 17 個(gè)市中居第 2 位，達(dá)到 16%。野生動(dòng)植物資源種類繁多，僅中藥材就有 1300 多種。***是長江經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶的重要組成部分， ***港是長江干線重點(diǎn)港口之一，為一類開放口岸。 全市生態(tài)環(huán)境良好，經(jīng)濟(jì)與人口、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，是中國第一個(gè)國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)。