【正文】 %高層 3 房 178 %2 房 274 %多層 3 房 540 %總計 1081 100% 結(jié)構(gòu)設(shè)計 工程概況******花園位于安徽省***市，臨近世紀(jì)大道和緯四路。人防設(shè)計小區(qū)人防面積按照高層住宅投影面，多低層建筑面積的 2％設(shè)置，******花園居住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究*******設(shè)計有限公司 27總計約 3816 平方米，設(shè)置于最后一排高層的南側(cè)。住宅的建筑造型體現(xiàn)總體規(guī)劃精神，采用濃郁的英倫風(fēng)格，深厚的文化底蘊(yùn)，與區(qū)域內(nèi)濃厚的學(xué)院氛圍相呼應(yīng)，提升社區(qū)文化品質(zhì)，反映當(dāng)代建筑設(shè)計思潮。建筑單體設(shè)計房型設(shè)計以人為本，在有限的面積范圍內(nèi)盡量合理地安排可用空間，大面寬的情境洋房設(shè)計，層層退臺，提高套型附加值。靜態(tài)交通規(guī)劃也是本次設(shè)計的重要方面，適應(yīng)小汽車的日益增長，充分考慮停車庫的安排設(shè)計，采用地面停車和地下停車庫的形式，分別服務(wù)于不同人群。在每棟高層合適位置設(shè)置消防登高場地，滿足消防要求。交通消防設(shè)計小區(qū)沿緯四路設(shè)置主要車行出入口，沿經(jīng)五路設(shè)置車行次要出入口。第四層：戶內(nèi)的花園露臺空間。第三層：宅間交流空間。第二層：住宅組團(tuán)間綠化。第一層：南北走向的小區(qū)主要集中綠化體系。在本區(qū)規(guī)劃中我們根據(jù)基地形狀，規(guī)劃了南北走向的三列住宅組團(tuán)，并且在西側(cè)兩列住宅間設(shè)置了南北走向的條狀集中綠化帶，形成小區(qū)的集中綠化系統(tǒng)，并聯(lián)系主次出入口，構(gòu)成整個小區(qū)的人行交通系統(tǒng)，南北走向的集中綠化系統(tǒng)最大化的增加了小區(qū)景觀的利用率，大量增加景觀房的比例；東側(cè)一列住宅組團(tuán)利用沿世紀(jì)大道城市綠化，形成戶戶有景的建筑布局?；貫槟媳毕蜉^長，東西向較短的規(guī)整矩形，東西兩側(cè)道路基本為南北走向（南偏東 17 度左右） 。通過具有彈性的整體結(jié)構(gòu)，使項目具有良好的可操作性，以利于起步建設(shè)和分期開發(fā)。生態(tài)性—自然健康以環(huán)境的塑造為主題，注重綠化空間的整體性、均好性，強(qiáng)調(diào)人、建筑、環(huán)境的共生與融合，充分發(fā)揮景觀優(yōu)勢，營造社區(qū)小氣候，實現(xiàn)人與自然的交流融合，同時注入健康休閑的理念，提升環(huán)境品質(zhì)。多樣性——兼容并蓄針對多元化的市場需求，有機(jī)組合多樣化的住宅類型，在整體協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，塑造豐富的空間景觀，營造多樣性的宜人場所空間。優(yōu)越的區(qū)位，高速發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)為“******花園”的運(yùn)作成功提供了堅實的基礎(chǔ)。本項目東至世紀(jì)大道、南至緯四路、西至經(jīng)五路。本項目位于***市南部站前區(qū)，站前區(qū)是***市“一城五區(qū)”的重要組成部分，銅九鐵路、沿江高速和寧宜城際鐵路在這里匯集，***火車站、汽車客運(yùn)總站、公交始發(fā)站均位于區(qū)內(nèi)，是***市連接外部地區(qū)的重要交通樞紐。***市生態(tài)環(huán)境良好，森林覆蓋率達(dá) 57％以上，是中國第一個國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，是實施《中國 21 世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)地區(qū)，也是“生態(tài)安徽”建設(shè)首批綜合示范市之一。設(shè)州置府始于唐武德四年，迄今已有近 1400 年的歷史。境內(nèi)擁有被稱為“華東動植物基因庫”的國家級野生動植物自然保護(hù)區(qū)——牯牛降，古木參天、千溝萬壑、山水相映，素有“第二黃山”之稱，還有被譽(yù)為“中國鶴湖”的亞洲重要濕地自然保護(hù)區(qū)——升金湖，湖水清澈如鏡，沿湖煙樹迷蒙，一派江南水鄉(xiāng)好風(fēng)光。***旅游資源得天獨(dú)厚，自然風(fēng)光和人文景觀交相輝映，是理想的旅游休閑度假勝地。***市位于安徽省西南部，北臨浩蕩長江，南接雄奇黃山。重視情感促銷，合理的配送贈品或紀(jì)念品，可以有效的吸引客戶和傳播品牌。做到最大覆蓋，提高宣傳效果。統(tǒng)一品牌形象，提升形象高度，賦予品牌良好的親和力。 銷售推廣策略先宣傳，后銷售。以熱情的接待、高效的服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)化的解決程序，最大化的留住客戶。 價格策略打造高品質(zhì)高品位的產(chǎn)品，以優(yōu)越的性價比與附加值吸引購房者，在市場競爭中取勝，實現(xiàn)資金的快速回籠。 市場營銷策略 定位策略******花園居住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究*******設(shè)計有限公司 21進(jìn)行市場細(xì)分，準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場和目標(biāo)人群，分析購房者的消費(fèi)需求、消費(fèi)偏好、消費(fèi)理念，采取針對性的產(chǎn)品宣傳。產(chǎn)品定價合理“******花園居住小區(qū)”商品房，小高層住宅按均價 3200 元/平方米出售，多層住宅均價 2800 元/平方米出售，商鋪按均價 5000 元/ 平方米出售。滿足高尚層次的需要隨著***市國民經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，人們的生活水平有較大的提高，對生活環(huán)境、工作環(huán)境、消費(fèi)水平有著更高、更新、更好的要求。推出個性多樣化、立體化的建筑特色，實現(xiàn)建筑群體與環(huán)境、建筑單體與景觀的有機(jī)結(jié)合。秉承以人為本的理念，強(qiáng)調(diào)社區(qū)服務(wù)設(shè)施配套的舒適化、便捷化和完整化。結(jié)合基地的區(qū)位條件， “******花園居住小區(qū)”將規(guī)劃設(shè)計納入到***火車站站前區(qū)的整體結(jié)構(gòu)框架的構(gòu)建之中，完善站前區(qū)核心區(qū)域的功能組成和結(jié)構(gòu)框架。該地是休閑居住的樂園。區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)有貴***中學(xué)高中部新校區(qū)、站前區(qū)文化廣場、***職業(yè)中學(xué)、***市站前區(qū)三甲醫(yī)院、站前區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心、500 畝水上公園等。 項目競爭力分析優(yōu)越的環(huán)境“******花園居住小區(qū)”位于***市南部站前區(qū)，是市委、市政府依托城市交通樞紐，打造集物流、商貿(mào)、休閑、居住為一體的城市新區(qū)。銷售情況一般。由*****規(guī)劃設(shè)計院已完成項目規(guī)劃，景觀設(shè)計則由國際上久負(fù)盛名的******團(tuán)公司擔(dān)任，共分******花園居住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究*******設(shè)計有限公司 193 期開發(fā)，現(xiàn)在在售的為 11 幢多層住宅，面積范圍為 ㎡（二室二廳）～㎡（三室二廳二衛(wèi)） ，目前銷售均價為 3700 元/㎡，銷售率近 70%。此項目社區(qū)規(guī)模較大，配套完善，自然環(huán)境較佳（內(nèi)部景觀+外部白沙河公園） ，戶型緊湊實用，交通方便。河濱花園坐擁白沙河、清溪河兩大水系，景觀以水貫穿一脈相連，從入口到庭院深處，可知可感的動態(tài)景觀。小區(qū)總占地 11 萬㎡，總建筑面積 萬㎡，容積率 ，綠化率 35%，是集住宅與商業(yè)為一體的綜合性高尚住宅小區(qū)。此項目是***最早開發(fā)的小區(qū)，也是品牌小區(qū)，社區(qū)已成熟，商業(yè)配套齊全，自然環(huán)境較佳（內(nèi)部綠化+外部清溪公園） ，交通方便，社區(qū)規(guī)模較大，配套完善。四期于 08 年 10 月份開盤銷售，現(xiàn)在售的為最后 3 幢小高層住宅,共 132 套，銷售價格為 29003700 元/平方米不等，樓層差價基本上為 80 元/平方米，戶型建筑面積為㎡～㎡，均價為 3400 元/㎡。匯景花園位于九華山大道與百牙路交叉口西北角，與麗陽蘭庭相隔百牙路，由***市***房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，****規(guī)劃設(shè)計院設(shè)計，總占地250 畝，總建筑面積 22 萬㎡。一期多層于 08 年 10 月開盤銷售，價格區(qū)間為 29503500 元/平方米，均價 3280 元/ 平方米，開盤當(dāng)日成交 63套。09 年 11 月 8日開盤，一期推出 1和 3樓，戶型面積為 7810109㎡，3200元/ ㎡，當(dāng)天房源銷售即逾 80%。小區(qū)位于***百牙東路，東沿九華山大道，西鄰貴***中學(xué)秋浦分校，總占地 24475㎡，總建筑面積約 71200㎡。目前銷售已近 90%。其中一棟多層辦公樓由***市房產(chǎn)局整體購買。開盤即銷售 60%以上。2022 年 7月中旬開盤預(yù)售 2 幢住宅。住宅建筑面積21950 平方米，戶型設(shè)計以經(jīng)濟(jì)型三房為多?？傊?，有幾大因素決定了可以對未來房地產(chǎn)市場持積極樂觀看法：一市中國經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步發(fā)展；二是城鎮(zhèn)規(guī)模和城市人口加速擴(kuò)大；三是人民改善生活的愿望日益強(qiáng)烈；四是個人理財投資的需求不斷增長。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。這兩部分人具有一定收入和經(jīng)濟(jì)能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基本群體，占大多數(shù)，也是住房市場自住型的基本需求群體。他們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。中國房地產(chǎn)業(yè)不會對經(jīng)濟(jì)帶來主導(dǎo)性負(fù)面影響，而只要中國經(jīng)濟(jì)健康，中國房地產(chǎn)價格就還將繼續(xù)向上攀升?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)業(yè)不存在產(chǎn)能過剩的問題，國家對房地產(chǎn)業(yè)只會進(jìn)行扶持，不會進(jìn)行政策打壓。但流動性過剩引發(fā)的投資需求主要集中在大城市和東部城市，其向中小城市和西部城市傳導(dǎo)力度有限。五、市場總結(jié)從以上分析情況看今年 111 月份度我市房地產(chǎn)市場交易穩(wěn)步增長，特別是 911 三個月市場交易量增長幅度較上半年更為明顯，顯示一方面宏觀經(jīng)濟(jì)情況較好，需求旺盛；另一方面我市各惠民政策仍在持續(xù)地發(fā)揮拉動房地產(chǎn)市場消費(fèi)的作用，預(yù)計短期內(nèi)我市房地產(chǎn)市場仍將保持持續(xù)增長勢頭。四、房地產(chǎn)市場價格分析商品房價格分析2022 年 111 月份我市主城區(qū)商品房平均銷售價格為 元/平方米，同比上升 %；商品住房平均銷售價格為 元/平方米，同比上升 %。從以上數(shù)據(jù)來看，本市區(qū)以外人口占總成交比例的 42%，與 10 月份持平。******花園居住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究*******設(shè)計有限公司 14根據(jù)市場對商品住房面積的需求， “******花 園 居 住 小 區(qū) ”將戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計為面積 90 平方米以下占 %，面積 90120 平方米占 %，面積 120 平方米以上占 %，是十分合理的。180平 方 米 以 上 的 成交 面 積 為 萬平 方 米 ， 占 成 交面 積 的 %。因 此 ， “******花 園 居 住 小 區(qū) ”設(shè) 計 以 小 高 層 為 主 ， 將 商 品 住 宅 價格 定 位 在 28003200 元 /平 方 米 是 合 適 的 ， 符 合 當(dāng) 地 市 場 消 費(fèi) 能 力 和 需求 。從以上數(shù)據(jù)來看 20223000 元/平方米的占總成交面積的 %，是目前市場的主導(dǎo)消費(fèi)價格，但 30004000 元/ 平方米的房價比例有所提高，我市總體房價處于緩慢但穩(wěn)定的上升中。情況表明，我市城區(qū)房地產(chǎn)市場消費(fèi)信心穩(wěn)定，市場回升明顯，目前處于較好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，是房地產(chǎn)投資的較好時期。2022 年 111 月 份 我 市 主 城 區(qū) 各 類 商 品 房 銷 售 （ 簽 約 ） 面 積 共 萬 平 方 米 （ 預(yù) 售 房 銷 售 面 積 萬 平 方 米 ， 現(xiàn) 房 銷 售 面 積******花園居住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究*******設(shè)計有限公司 12 萬 平 方 米 ） ， 同 比 08 年 111 月 增 長 ， 其 中 商 品 住 宅 銷 售（ 簽 約 ） 面 積 共 萬 平 方 米 ， 同 比 08 年 111 月 增 長 %。截 止 2022 年 11 月 底 ， 我 市 主 城 區(qū) 商 品 房 累 計 可 售 量 為 萬平 方 米 ， 其 中 商 品 住 房 萬 平 方 米 ， 其 中 1 年 以 上 待 銷 售 商 品 房的 面 積 為 萬 平 方 米 （ 含 住 宅 萬 平 方 米 ） 。 111 月 份 我 市 主 城 區(qū) 商 品 房 竣 工 面 積 萬 平 方 米 ， 同 比 增 長 %。 其 中 住 宅 萬 平 方 米 ， 商 業(yè) 房 萬 平方 米 ， 辦 公 房 萬 平 方 米 。商 品 房 新 開 工 面 積 增 幅 較 大 。 111 月 份 我 市 主 城 區(qū) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 億 元 （ 不 含 主 城 區(qū) 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) ） ， 同 比 增 長 %。 主城區(qū) 110 月房地產(chǎn)市場情況分析今 年 111 月 份 我 市 房 地 產(chǎn) 市 場 保 持 了 持 續(xù) 穩(wěn) 定 的 發(fā) 展 態(tài) 勢 ， 房 地產(chǎn) 市 場 交 易 量 各 項 指 標(biāo) 均 已 超 過 08 年 同 期 水 平 。 延 續(xù) 今 年 以 來 的 逐 月 回 升 勢 頭 。111 月 ， 全 國 完 成 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 31271 億 元 ， 同 比 增 長%， 增 幅 比 110 月 提 高 個 百 分 點(diǎn) 。 111 月 ， 商 品 房 銷 售 額35987 億 元 ， 同 比 增 長 %。111 月 ， 全 國 商 品 房 銷 售 面 積 75203 萬 平 方 米 ， 同 比 增 長%。 全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況國家統(tǒng)計局發(fā)布的“1～11 月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況”報告顯示：2022 年 111 月 ， 全 國 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 房 屋 施 工 面 積 億 平 方米 ， 同 比 增 長 %， 增 幅 比 110 月 提 高 個 百 分 點(diǎn) ； 房 屋 新 開 工面 積 億 平 方 米 ， 同 比 增 長 %， 增 幅 比 110 月 提 高 個 百分 點(diǎn) ； 房 屋 竣 工 面 積 億 平 方 米 ， 同 比 增 長 %， 增 幅 比 110 月提 高 個 百 分 點(diǎn) 。 按 照 人 均 住 房 面 積 34 平 方 米 計 ， 2022 年 至 2022 年 間 新增 城 市 人 口 對 商 品 住 房 的 需 求 總 量 為 萬 平 方 米 。 截 止 2022 年 11 月 底 ，***市 主 城 區(qū) 商 品 住 房 累 計 可 售 量 為 萬 平 方 米 ， 其 中 1 年 以 上 待******花園居住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究*******設(shè)計有限公司 10銷 售 住 宅 萬 平 方 米 ， 從 發(fā) 展 角 度 講 ， ***市 商 品 住 宅 開 發(fā) 近 兩 年還 有 較 大 的 市 場 空 間 。近五年來全市人民收入變化情況見下表：人民收入 2022 年 2022 年 2022 年 202