【正文】 高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至 3000 點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 2022 年樓市房價依然有一定的上漲空間。繼續(xù)執(zhí)行從嚴從緊控制新增建設用地的政策，住宅用地中增量地供應將更加困難，存量地供應仍會保持增長，但供應總量將減少。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應也將大幅增加，大戶型住房建設與供應受到相應限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產(chǎn)投資增速。當前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強轉(zhuǎn)弱，新注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹慎入市。④ 產(chǎn)品建筑設計水平的提高，不管是立面設計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。② 增量地供應大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應總量增加。2）需求分析20222022 商品房銷售面積一覽表 0501001502022 2022 2022商品房銷售面積(萬平方米)年 份2005 20222007商品房施工面積（萬平方米） 增幅 14．08% 24．94% 12．12%20222022 商品房銷售總額一覽表051015202022 2022 2022商品房銷售總金額(億元)年 份20092010 2011商品房施工面積（萬平方米） 第 14 頁 共 53 頁增幅 16．04%39．46%29．04% 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。從走訪的樓盤看，很多都是 2022 年就開始興建的項目，只經(jīng)過 12 年的銷售，項目就基本售完，表明銷售速度大大提升。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。 某房地產(chǎn)投資分析第 12 頁 共 53 頁20222022 年衡陽房地產(chǎn)開發(fā)投資情況一覽表 01020302022 2022 2022 2022 2022 2022 2022房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額(億元)從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，某房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，一次是 2022年，一次是 2022 年。④ 江東板塊江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設，尤其是沿江路風光帶的建設，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著某未來的江景豪宅板快。③ 立新片區(qū)板塊相對其它幾個區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設速度也比較慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設施，生活的氛圍遠未形成。主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對其他幾個區(qū)域要高,戶型面積上相對而言設計比較合理,以三房為主力,一般做到 120150 平方米,120130 平方米的三房旺銷,四房面積一般在160190 平方米。某市民對華新區(qū)的認可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設已經(jīng)完成，生活配套設施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價多為 18003000 元/平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，全年完成投資額 億元，增長 %，最近五年是某投資額增加最快的五年。其中制造業(yè)完成投資 億元，占工業(yè)投資的比重為 %；電力、燃氣及水的生產(chǎn)供應業(yè)完成投資 億元，占工業(yè)投資的比重為 %。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %，工業(yè)投入明顯加大。2022 年，某市固定資產(chǎn)投資較快增長，投資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。參加工傷保險人數(shù) 萬人，參加生育保險人數(shù) 萬人?！∧昴┤形屙椛鐣ｋU擴面 萬人次，參?？?cè)藬?shù) 萬人次，征繳基金 億元（含企業(yè)養(yǎng)老保險清欠） ，支付各項保險待遇 億元。20222022 年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖 6 和圖 7。農(nóng)民人均純收入 4885 元，增長 %，實際增長 %。2022 年某市全部職工年平均工資 17673 元，月平均工資 1473 元。人口出生率 ‰，人口死亡率 ‰，人口自然增長率 ‰。2022 年，某市人口和計劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。房屋銷售價格上漲 %，其中商品房銷售價格上漲 %。商品零售價格上漲 個百分點。物價總水平溫和上漲。組織農(nóng)村勞務輸出 萬人。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。一產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重較 2022年下降 個百分點。近五年，是某經(jīng)濟發(fā)展較快的五年，經(jīng)濟總量從 2022 年的 億元，增加到 2022 年的 億元，年均增長速度達到 %。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。商品房銷售面積 76,193 萬平方米，增長 %，其中商品住宅 69,104 萬平方米，增長 %。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25,280 億元，比上年增長 %，其中商品住宅投資 18,010 億元，增長 %。固定資產(chǎn)投資增長較快全年全社會固定資產(chǎn)投資 137,239 億元，比上年增長 %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 121,381 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 96,328億元，增長 %。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。根據(jù)測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。. 主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號 項目 單位 數(shù)值1 總用地面積 ㎡ 20,2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 65, 其中：住宅建筑面積 ㎡ 47, 其中：12 層商鋪建筑面積 ㎡ 其中：地下停車場建筑面積 ㎡ 108423 建筑密度 %　 4 容積率 5 綠地率 　% 6 項目總投資 萬元 11,7 財務凈現(xiàn)值 萬元 3,8 財務內(nèi)部收益率 % 第 8 頁 共 53 頁9 靜態(tài)投資回收期 年 10 動態(tài)投資回收期 年 . 問題與建議項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設手續(xù)正在申辦中。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價?？紤]到該項目投資大、建設周期長，帶來的經(jīng)濟效益及社會效益明顯，對該項目享受相關(guān)優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā)[2022]20號文， “關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設工程實施細則》的通知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍。經(jīng)考察，在中國 2022 年中國中西部招商會中引入了某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對該項目進行投資建設，并成立了某市湘江東岸南段建設協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組，由原市委副書記王雄飛任組長，某區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導及某區(qū)負責人擔任成員。主要建設條件某居住小區(qū)一期(3 號樓)建設項目是“某”房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，該項目分城市基礎(chǔ)設施建設（沿江風光帶）和商住房開發(fā)兩部門進行，項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。本項目與某市著名的東洲島隔河相望；距某市火車站不到 500 米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。因此，住宅建設投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為某市重點商品住宅建設項目工程之一，將為增加某市當?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。某居住小區(qū)一期(3 號樓)項目符合某城市建設總體規(guī)劃，貫徹了 “3+5”城市群建設的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。因此，改善某市人民的居住條件已經(jīng)成為某市政府特別關(guān)心的問題之一。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè) 2022 年規(guī)劃，未來 10 年內(nèi)湖南省將斥資 3327 億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到 平方米。② 項目對城市建設將起到促進作用2022 年 12 月 24 日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研第 6 頁 共 53 頁課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對策研究總報告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2022 年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達到 22 平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到 15%，城市化水平將提高到 36%左右。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約 —2 個百分點。編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對某居住小區(qū)一期(3 號樓)項目建設的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設內(nèi)容、項目建設組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務分析、項目風險分析等方面進行全面論證和研究。某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有資產(chǎn) 億，其中已擁有土地使用權(quán)面積為 238 畝，按每畝70 萬元估價（已完成征地拆遷）近 億，另外風光帶建設投資 7521 萬元。第 5 頁 共 53 頁2022 年 3 月，由某市委領(lǐng)導帶隊考察組一行 5 人親赴廣東對湘江風光帶南段建設意向單位廣州市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行了為期 3 天的考察并參觀了其開發(fā)建設的翠華花園、陽光花園等四個樓盤。建設單位簡介：某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由某市政府在 2022 年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨資企業(yè)，并經(jīng)某市工商行政管理局批準成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，公司下設管理部、技術(shù)部、財務部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員 26 人，其中高級職稱 1 人，中級職稱 7 人，公司人員大都是經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員，年開發(fā)能力為 50 萬多平方米。在某興建湘江東岸南段風光帶并建設大型住宅小區(qū)——湘江明珠。期間，在加拿大、江西、廣東連州、清遠及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開發(fā)，其中在加拿大興建的“錦繡中華城”是溫哥華最大的華人居住小區(qū)。第 1 頁 共 53 頁某市某居住小區(qū)一期項目可行性研究報告目 錄第 1 章 總 論 ......................................................................................................................................4. 項目背景與概況 ......................................................................................................................4. 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 ..................................................................................................................8. 問題與建議 ..............................................................................................................................8第 2 章 項目投資環(huán)境與市場研究 ......................................................................................................9. 投資環(huán)境分析 ..........................................................................................................................9. 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ............................................................................................................11. 銷售預測 ................................................................................................................................15. 營銷策略 ...