【正文】 1,978 億立方米，可采地質(zhì)儲(chǔ)量 億立方米，剩余可采地質(zhì)儲(chǔ)量 億立方米。地勢(shì)平坦，河渠縱橫，植被繁茂，資源豐富，生態(tài)底蘊(yùn)深厚，2022 年被國家環(huán)?？偩终矫麨樯鷳B(tài)建設(shè)示范區(qū)?？偯娣e 4071 平方公里，占遼寧省總面積的 %，轄2 個(gè)區(qū)、2 個(gè)縣，即雙臺(tái)子區(qū)、興隆臺(tái)區(qū)、盤山縣、大洼縣，總?cè)丝?128 萬人，城鎮(zhèn)化率 %，城市人口占比超過 50%，經(jīng)過多年發(fā)展，已成為我國環(huán)渤海地區(qū)的重要石油化工城市，是遼寧省沿?！拔妩c(diǎn)一線”經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，地區(qū)生產(chǎn)總值和財(cái)政收入位居省內(nèi)中上水平。31′～122176。40′～41176。. 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀地點(diǎn)與地理位置X 市是 1984 年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的地級(jí)市，市區(qū)距省城沈陽市 155 公里；北距阜新市 160 公里；西距錦州市 102 公里；南距營(yíng)口市 65 公里，鲅魚圈港 146 公里，大連港 302 公里；東距鞍山市 98 公里。? 公關(guān)活動(dòng)：開盤前舉行一場(chǎng)活動(dòng)，開盤當(dāng)日舉行 1－2 場(chǎng)，開盤后視銷售情況舉行。 ? 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到 X 的每一個(gè)角落。? 影視廣告：開盤前一個(gè)月高密度投放,開盤后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。? 公交和站臺(tái)廣告：開盤前三個(gè)月至開盤后三個(gè)月，周期半年。開盤當(dāng)月，公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在 X 的知名度，加以促進(jìn)銷售。? 活動(dòng)五：系列名人講座。? 活動(dòng)三：“百年 XX 大橋風(fēng)光帶”攝影圖片展” 。⑤ 營(yíng)銷活動(dòng)? 活動(dòng)一：“X 風(fēng)光帶竣工典禮” 、 “XX 開盤慶典” 。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)單靈活，可以作為一種長(zhǎng)期的營(yíng)銷手法。該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高19的上漲空間，升值的潛力很大。3）項(xiàng)目銷售價(jià)格定位：根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測(cè)銷售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于 2700元/㎡；其中 1 號(hào)住宅樓銷售均價(jià) 2800 元/平方米，2 號(hào)住宅樓銷售均價(jià) 2650 元/平方米，3 號(hào)住宅樓銷售均價(jià) 2800 元/平方米，1 號(hào)至 3 號(hào)樓公共停車場(chǎng) 3000 元/平方米，3 號(hào)樓一層商鋪銷售均價(jià) 9000 元/平方米，3 號(hào)樓二層商鋪銷售均價(jià) 5000 元/平方米，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)銷售總收入為 萬元，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》 。2022 年 6 月份時(shí)，X 商品房均價(jià)為 元/平方米,但到年底已經(jīng)突破 2022 元/平方米,上漲勢(shì)頭迅猛。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進(jìn)房屋價(jià)格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價(jià)還有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)；其三是建材價(jià)格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。2022年開始進(jìn)入第三階段，X 樓市經(jīng)過前兩階段的發(fā)展后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。在 X 市開發(fā)協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)換屆選舉會(huì)議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，X 房地產(chǎn)發(fā)展分為三個(gè)階段：90 年代至 2022 年為第一極端，這一階段主18要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；2022 年至 2022 年為第二階段，這一階段是 X 市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個(gè)重要階段，也是譜寫 X 市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章的一個(gè)重要時(shí)期。從周邊城市開發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價(jià)。① 銷售量一期工程 1 至 3 號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅 372 套，總建面積 ㎡，可銷售額約 2.億；② 銷售進(jìn)度本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2022 年 10 月初開盤：? 開盤后一個(gè)月內(nèi)，即至 2022 年 11 月底，完成總銷售任務(wù)的 50%，約 186 套住 宅，銷售金額約 9000 萬；? 開盤后三個(gè)月內(nèi)，即至 2022 年 1 月底，完成總銷售任務(wù)的 70%，約 260 套住宅，銷售金額約 億；? 開盤后六個(gè)月內(nèi)，即至 2022 年 4 月底，完成總銷售任務(wù)的 80%，約 298 套住宅，銷售金額約 億；? 開盤后九個(gè)月內(nèi)，即至 2022 年 7 月底，完成總銷售任務(wù)的 90%，約 335 套住宅，銷售金額約 億；? 開盤后十二個(gè)月，即至 2022 年 10 月底，完成總銷售任務(wù)的 100%，約 372 套，銷售金額約 2 億。銷售部計(jì)劃在項(xiàng)目開盤前進(jìn)行為期 3個(gè)月的蓄客期，計(jì)劃儲(chǔ)備客戶 3000 批以上。⑦ 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士X 房?jī)r(jià)目前在全國來講都偏低，2022 年全國地級(jí)市房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格 4700 元/㎡,X 現(xiàn)在的水平還不到 4300 元/㎡，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來購買。X 人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。⑤ 五類客戶：X 在外地成功人士目前 X 大橋邊乃至整個(gè) X，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對(duì)于在外工作的 X 籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為 X 大橋邊唯一的別墅區(qū)，XX 無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。③ 三類客戶：周邊學(xué)校老師雙臺(tái)子區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如雙臺(tái)子區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、X 師范學(xué)院、X 工業(yè)大學(xué)、X 機(jī)械技術(shù)學(xué)校、X 財(cái)政學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購買能力。2）X 鐵路部門職工X 鐵路系統(tǒng)，包括中鐵九局員工及家屬近 5 萬人，目前集中居住在雙臺(tái)子區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會(huì)成為 XX 的購買主力客戶群。年產(chǎn)值達(dá) 億元。產(chǎn)品遍布全國板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。1）中鋼衡重企業(yè)職工X 中鋼衡重設(shè)備有限公司（原雙臺(tái)子金陽機(jī)電設(shè)備制造有限公司）是集科研、設(shè)計(jì)、制造開卷機(jī)、卷取機(jī)及卷筒為一體的專業(yè)公司。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來越高，而本項(xiàng)目地處X 市 X 大橋東岸南段，西與風(fēng)景優(yōu)美的 X 風(fēng)光帶唇齒相依，南至望江路與著名的 X 大橋相望，項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在 X 雙臺(tái)子區(qū)打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造 X 高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為 X 人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。② 2022 年 X 樓市走勢(shì)對(duì) X 房?jī)r(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至 3000 點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾?，建筑材料的價(jià)格增長(zhǎng)，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 2022 年樓市房?jī)r(jià)依然有一定的上漲空間。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長(zhǎng)，但供應(yīng)總量將減少。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊(cè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。14② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。從走訪的樓盤看，很多都是 2022 年就開始興建的項(xiàng)目，只經(jīng)過 12 年的銷售，項(xiàng)目就基本售完，表明銷售速度大大提升。主要特征：早期樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價(jià)格比較低，但 X 的樓盤價(jià)格相對(duì)比較高，隨著風(fēng)光帶的建設(shè)，X 路將發(fā)展成為 X 的豪宅地標(biāo)。主要特征：片區(qū)市場(chǎng)在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額，價(jià)格相對(duì)比較低。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為 X 市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。②開發(fā)區(qū)板快開發(fā)區(qū)位于 X 市西部，是 X 市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū)市場(chǎng)將具有較大的發(fā)展和潛力。. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析X 房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn)① 主城區(qū)板塊主城區(qū)為 X 市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 28005000 元/平方米左右。社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長(zhǎng)。全年工業(yè)完成投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。居民享受最低生活保險(xiǎn)的對(duì)象共有 萬人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)人數(shù) 萬人，基本做到應(yīng)保盡保。其中企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)新增參保人數(shù) 萬人，參加社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù) 萬人，其中職工數(shù) 人，離退休人員 萬人；參加企業(yè)改制保險(xiǎn)的單位 155 家，參加失業(yè)保險(xiǎn)的職工人數(shù) 萬人；基本醫(yī)療保險(xiǎn)的參保人數(shù)達(dá) 人，新增 萬人，其中職工 萬人，離退休人員 萬人。社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。城市居民人均生活消費(fèi) 7614 元，比上年增長(zhǎng) %，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民消費(fèi) 3554 元，增長(zhǎng)%，實(shí)際增長(zhǎng) %。城市居民人均可支配收入 10681 元，比上年增長(zhǎng) %；扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) %。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。安全生產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故 864 起，同比下降 ％；死亡 242 人，同比下降 ％；億元 GDP 生產(chǎn)安全事故死亡率為，道路交通萬車死亡率 ，四項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。食品類價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比年初上升 個(gè)百分點(diǎn)，其中,服務(wù)價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %，就業(yè)形勢(shì)保持穩(wěn)定。年末就業(yè)勞動(dòng)力 萬人，新增就業(yè)人員 萬人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 萬人。主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見圖 2。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，2022 年二產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重達(dá)到 %，比 2022 年上升 個(gè)百分點(diǎn)。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值12287 元，比 2022 年增長(zhǎng) %，翻了一番。項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素2022 年，X 市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算） 億元，增長(zhǎng) %。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將 2022 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹” ，2022 年 12 月 8 日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；同年 11 月 CPI 同比上漲 %；隨后央行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12 月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房，繼 2022 年經(jīng)來，因家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。商品房竣工面積 58,236 萬平方米，增長(zhǎng) %。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 1,466 億元，比上年增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)投資 51,020 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928 億元，增長(zhǎng) %。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，上升 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，下降 個(gè)百分點(diǎn)。10第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究. 投資環(huán)境分析國家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策2022 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619 億元，比上年增長(zhǎng) %。X 市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。分析測(cè)算過程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及 X 的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。 “已改制企業(yè)原則上按改制拍賣價(jià)取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機(jī)廠） 、市住宅公司、砂石公司等單位座落在 X 大橋東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā)，市建衡實(shí)業(yè)有限公司納入 X 大橋東岸南段土地的綜合開發(fā)。 “在 X 大橋東岸南段可開發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加 20%的回報(bào)率確定補(bǔ)償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國土資源等部門經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實(shí)行控制開發(fā)” 。經(jīng)考察，在中國 2022 年中國中西部招商會(huì)中引入了 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)，并成立了 X 市 X 大橋東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，將 X 東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目。主要建設(shè)條件XX 居住小區(qū)一期(3 號(hào)樓)建設(shè)項(xiàng)目是“XX”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（X 風(fēng)光帶）和商住房開發(fā)兩部門進(jìn)行，項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。本項(xiàng)目與 X 市著名的 X 大橋相望；距 X 市火車站不到500 米,自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作