【正文】 益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。項(xiàng)目提出的理由① 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展6當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約—2 個(gè)百分點(diǎn)。X 房地產(chǎn)占 GDP 的比重還將快速上升，對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2022 年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 22 平方米，平均每戶(hù)擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到 15%，城市化水平將提高到 36%左右。我國(guó)居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶(hù)均一套、人均一室， 2022 年達(dá)到人均建筑面積 35 平方米，主導(dǎo)戶(hù)型為三室兩廳和兩室兩廳。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。② 項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用2022 年 12 月 24 日，在遼寧省各民主黨派省委、無(wú)黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向遼寧省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對(duì)策研究總報(bào)告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。X 作為“3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在雙臺(tái)子區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出，對(duì)全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，在城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，X 市委市政府提出要突出 X 城市形象建筑，提高 X 城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo)。根據(jù)遼寧省住宅與房地產(chǎn)業(yè) 2022 年規(guī)劃，未來(lái) 10 年內(nèi)遼寧省將斥資 3327 億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到 平方米。目前，X 市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與遼寧省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善 X 市人民的居住條件已經(jīng)成為 X 市政府特別關(guān)心的問(wèn)題之一。同時(shí)，隨著 X 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住7環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高，近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)就是為了使 X 城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。XX 居住小區(qū)一期(3 號(hào)樓)項(xiàng)目符合 X 城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。③ 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開(kāi)就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó) GDP 每增長(zhǎng) 1 個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供 80 多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，則可提供40 多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為 X 市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加 X 市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目位于 X 市 X 大橋東岸南段，總占地面積 20, 平方米，小區(qū)西隔 X 大橋東路與 X 大橋風(fēng)光帶相連。本項(xiàng)目與 X 市著名的 X 大橋相望；距 X 市火車(chē)站不到500 米,自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。預(yù)期目標(biāo)XX 居住小區(qū)一期(3 號(hào)樓)項(xiàng)目擬在占地面積 20, 平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為 ，建設(shè)密度為 %,總建筑面積為 65, 平方米的 3 棟(13 號(hào)樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積 47, 平方米，12 層商鋪面積 平方米，地下停車(chē)場(chǎng)面積 10,842 平方米） 。主要建設(shè)條件XX 居住小區(qū)一期(3 號(hào)樓)建設(shè)項(xiàng)目是“XX”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一部分，該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（X 風(fēng)光帶）和商住房開(kāi)發(fā)兩部門(mén)進(jìn)行，項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。8為了加快招商引資力度，加快 X 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，把X 建設(shè)成為區(qū)域性中心城市，雙臺(tái)子區(qū)啟動(dòng)了 X 大橋東岸南段 X 風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。經(jīng)考察，在中國(guó) 2022 年中國(guó)中西部招商會(huì)中引入了 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)，并成立了 X 市 X 大橋東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，將 X 東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目?？紤]到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯，對(duì)該項(xiàng)目享受相關(guān)優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā)[2022]20 號(hào)文， “關(guān)于《X 大橋東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則》的通知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍。 “在 X 大橋東岸南段可開(kāi)發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加 20%的回報(bào)率確定補(bǔ)償用地面積，作為投資方的開(kāi)發(fā)用地，由市規(guī)劃、國(guó)土資源等部門(mén)經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實(shí)行控制開(kāi)發(fā)” 。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價(jià)。 “已改制企業(yè)原則上按改制拍賣(mài)價(jià)取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機(jī)廠） 、市住宅公司、砂石公司等單位座落在 X 大橋東岸南段的土地納入投資方的總體開(kāi)發(fā)，市建衡實(shí)業(yè)有限公司納入 X 大橋東岸南段土地的綜合開(kāi)發(fā)。. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值1 總用地面積 ㎡ 20,2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 65, 其中：住宅建筑面積 ㎡ 47, 其中：12 層商鋪建筑面積 ㎡ 其中：地下停車(chē)場(chǎng)建筑面積 ㎡ 114423 建筑密度 %　 4 容積率 5 綠地率 　% 6 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 11,7 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 3,8 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 9 靜態(tài)投資回收期 年 10 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 9. 問(wèn)題與建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測(cè)算過(guò)程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售等方面均遵照國(guó)家及 X 的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。X 市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開(kāi)發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷(xiāo)售節(jié)奏；在建設(shè)過(guò)程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷(xiāo)推廣，保證銷(xiāo)售資金回款。10第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究. 投資環(huán)境分析國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策2022 年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619 億元，比上年增長(zhǎng) %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 28,910 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 121,381 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 96,328 億元，增長(zhǎng) %。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，上升 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，下降 個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 137,239 億元，比上年增長(zhǎng)%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 1,466 億元，比上年增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)投資 51,020 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928 億元，增長(zhǎng) %。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 25,280 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中商品住宅投資18,010 億元，增長(zhǎng) %。商品房竣工面積 58,236 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。商品房銷(xiāo)售面積 76,193 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，其中商品住宅 69,104 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將 2022 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹” ，2022 年 12 月 8 日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；同年 11 月 CPI 同比上漲 %；隨后央行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶(hù)為單位；12 月國(guó)務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，繼 2022 年經(jīng)來(lái)，因家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管?chē)?yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素2022 年，X 市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算） 億元，增長(zhǎng) %。其中第一11產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值12287 元，比 2022 年增長(zhǎng) %，翻了一番。近五年，是 X 經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五年，經(jīng)濟(jì)總量從 2022 年的 億元，增加到 2022 年的 億元，年均增長(zhǎng)速度達(dá)到 %。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，2022 年二產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重達(dá)到 %，比 2022 年上升 個(gè)百分點(diǎn)。一產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重較 2022 年下降 個(gè)百分點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見(jiàn)圖 2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè)勞動(dòng)力 萬(wàn)人，新增就業(yè)人員 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬(wàn)人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 萬(wàn)人。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出 萬(wàn)人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %，就業(yè)形勢(shì)保持穩(wěn)定。物價(jià)總水平溫和上漲。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比年初上升 個(gè)百分點(diǎn)，其中,服務(wù)價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)。商品零售價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)。食品類(lèi)價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)。房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %，其中商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %。安全生產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類(lèi)安全事故 864 起，同比下降 ％；死亡 242 人，同比下降 ％；億元 GDP 生產(chǎn)安全事故死亡率為，道路交通萬(wàn)車(chē)死亡率 ，四項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。2022 年，X 市人口和計(jì)劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。2022 年 X 市全部職工年平均工資 17673 元，月平均工資 1473 元。城市居民人均可支配收入 10681 元，比上年增長(zhǎng) %；扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) %。農(nóng)民人均純收入 4885 元，增長(zhǎng) %，實(shí)際增長(zhǎng) %。城市居民人均生活消費(fèi) 7614 元，比上年增長(zhǎng) %，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民消費(fèi) 3554 元，增長(zhǎng)%，實(shí)際增長(zhǎng) %。20222022 年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見(jiàn)圖 6 和圖 7。社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。　年末全市五項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面 萬(wàn)人次，參保總?cè)藬?shù) 萬(wàn)人次，征繳基金 億元（含企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠） ，支付各項(xiàng)保險(xiǎn)待遇 億元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)新增參保人數(shù) 萬(wàn)人，參加社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù) 萬(wàn)人，其中職工數(shù) 人，離退休人員 萬(wàn)人；參加企業(yè)改制保險(xiǎn)的單位 155 家，參加失業(yè)保險(xiǎn)的職工人數(shù) 萬(wàn)人；基本醫(yī)療保險(xiǎn)的參保人數(shù)達(dá) 人，新增 萬(wàn)人，其中職工 萬(wàn)人，離退休人員 萬(wàn)人。參加工傷保險(xiǎn)人數(shù)12 萬(wàn)人，參加生育保險(xiǎn)人數(shù) 萬(wàn)人。居民享受最低生活保險(xiǎn)的對(duì)象共有 萬(wàn)人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)人數(shù) 萬(wàn)人，基本做到應(yīng)保盡保。2022 年，X 市固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %，工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中制造業(yè)完成投資 億元，占工業(yè)投資的比重為 %；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投資 億元，占工業(yè)投資的比重為 %。社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，全年完成投資額 億元，增長(zhǎng)%，最近五年是 X 投資額增加最快的五年。. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析X 房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn)① 主城區(qū)板塊主城區(qū)為 X 市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷(xiāo)售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 28005000 元/平方米左右。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶(hù)型為主，售價(jià)多為 28005000 元/平方米左右。②開(kāi)發(fā)區(qū)板快開(kāi)發(fā)區(qū)位于 X 市西部，是 X 市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始體現(xiàn)，片區(qū)市場(chǎng)將具有較大的發(fā)展和潛力。X 市民對(duì)華新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為 X 市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。主要特征：普遍的樓盤(pán)規(guī)模比較大,檔次相對(duì)其他幾個(gè)區(qū)域要高,戶(hù)型面積上相13對(duì)而言設(shè)計(jì)比較合理,以三房為主力,一般做到 120150 平方米,120130 平方米的三房旺銷(xiāo),四房面積一般在 160190 平方米。樓盤(pán)在同等檔次的情況下，銷(xiāo)售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。③ 太平板塊相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言，太平雖然離老城中