【正文】 聚居該區(qū)，尤其是澳門花園、東山苑、世紀(jì)花園的推出，使該區(qū)的房?jī)r(jià)一路飚升，最高價(jià)格已升至4000元/平方米。由此說明我市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于蓬勃發(fā)展時(shí)期，價(jià)格在不斷攀高。二、市場(chǎng)因素分析政策層面（1）2003年6月5日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑施工流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款和公積金貸款等方面做出了嚴(yán)格的規(guī)定。新政策的出臺(tái)對(duì)防范金融風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。（2）2003年8月12日，國(guó)務(wù)院正式向全國(guó)下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，首次明確肯定房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。省政府和市政府也先后出臺(tái)了有關(guān)文件，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得到了政府部門的高度重視，營(yíng)造了房地產(chǎn)業(yè)更加寬松的發(fā)展環(huán)境。經(jīng)濟(jì)層面：東風(fēng)公司與日產(chǎn)合資、漢十高速公路建成通、城市布局結(jié)構(gòu)調(diào)整引起的城市發(fā)展空間的增大以及經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境的改善等都有利于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。社會(huì)層面：經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民消費(fèi)水平的提高，人們的居住消費(fèi)理念正在由生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，尤其是住房分配制度改革的深化，從“居者有其屋”至“居者優(yōu)其屋”，拓展了住房需求量。需求量的急劇增長(zhǎng)成為推動(dòng)我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿ΑＦ渌麑用妫阂环矫媸俏沂蟹康禺a(chǎn)經(jīng)過了十多年的發(fā)展，已具備了快速發(fā)展的實(shí)力，尤其是2003年關(guān)于提高企業(yè)注冊(cè)資本金制度的實(shí)施，使我市開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資金已達(dá)到1000萬(wàn)元以上，企業(yè)資金實(shí)力的增強(qiáng)提高了我市房地產(chǎn)的開發(fā)水平；另一方面是外資進(jìn)入我市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，在彌補(bǔ)開發(fā)資金不足的同時(shí)也帶來了全新的經(jīng)營(yíng)理念，更新了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)觀念，促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高；第三是消費(fèi)需求與消費(fèi)水平的提高也成為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向更高層次發(fā)展的重要因素。第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析第一章 項(xiàng)目銷售前景分析有關(guān)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，XX市商品住宅的空置率在供應(yīng)量的1015%之間，按照國(guó)際上通行的空置率20%以下為正常的指標(biāo)來看，XX市商品住宅供求關(guān)系趨于平衡，沒有出現(xiàn)明顯的供大于求的現(xiàn)象。進(jìn)一步調(diào)查顯示，出現(xiàn)空置的主要原因是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理，某些樓盤（主要是單體樓）的戶型過大，通常達(dá)到130平方米以上，戶型設(shè)計(jì)較差，配套不足，客戶無(wú)法接受而造成空置。另外一種現(xiàn)象是周邊生活配套設(shè)施嚴(yán)重不足，卻去興建單體樓，造成銷售困難，這主要是市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，在不適宜做房地產(chǎn)的地方建商品房，與需求沒有直接關(guān)系。我們就我市居民住宅消費(fèi)情況進(jìn)行分析，以此對(duì)該項(xiàng)目銷售情況進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)。城市人口和居民消費(fèi)現(xiàn)狀分析市民的居住水平較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)的年銷售量也處于低量徘徊狀態(tài)。，%%，這樣的比例明顯偏低，與全國(guó)其經(jīng)濟(jì)實(shí)力相當(dāng)?shù)某鞘斜容^明顯落后。由此表明XX市民并未將錢用于購(gòu)房。另外，XX市民人均居住面積在15平方米以上的家庭占全市家庭的約50%，人均居住面積超過20平方米的家庭約占20%。綜上所述，我們認(rèn)為XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展尚未滿足城市發(fā)展的需要，市民的購(gòu)房潛力有待進(jìn)一步挖掘。居民消費(fèi)方式現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與市民的收入狀況和消費(fèi)模式有著非常密切的聯(lián)系。這種密切聯(lián)系對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段走勢(shì)起著決定性影響。XX市2002年市區(qū)職工平均工資收入為11687元，其中部分行業(yè)如汽車、能源、交通、電訊、金融、。同時(shí)XX市民的儲(chǔ)蓄率較高，2002年底人均儲(chǔ)蓄存款余額為3689元。XX市民高收入階層的特點(diǎn)為隱性收入較高，民營(yíng)及個(gè)體從業(yè)人員收入水平較高，因此高收入階層的實(shí)際收入水平較統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)要高。XX市民的消費(fèi)模式在近年也發(fā)生了巨大的變化。首先是食品在消費(fèi)支出中的比例略有下降，2001年都已降至25%，而居住消費(fèi)支出比例則上升至10%。其次，從市民擁有的高檔耐用消費(fèi)品的比例可發(fā)現(xiàn)，市民家庭的大宗消費(fèi)支出已由購(gòu)置耐用消費(fèi)品轉(zhuǎn)向其他方面。2001年市民的娛樂、文教服務(wù)消費(fèi)猛增至16%，是一個(gè)重要的市場(chǎng)訊號(hào)。從各地的市場(chǎng)發(fā)展情況看，服務(wù)消費(fèi)的快速增長(zhǎng)是傳統(tǒng)耐用消費(fèi)品市場(chǎng)飽和而又缺乏相對(duì)替代品的表現(xiàn)。因此，這是新的耐用消費(fèi)品市場(chǎng)（如家庭汽車市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)）起動(dòng)的契機(jī)。，%，以上數(shù)據(jù)表明市民對(duì)耐用消費(fèi)品的消費(fèi)傾向已由傳統(tǒng)的家電轉(zhuǎn)向住房。因此，未來幾年內(nèi)住房消費(fèi)將成為市民消費(fèi)比例中增長(zhǎng)最快的部分。居民購(gòu)買能力分析據(jù)調(diào)查，%，%，%，%，%。2003年城市居民人均可支配收入為6217元，比上年增加357元，%。據(jù)調(diào)查顯示，XX市可購(gòu)買20萬(wàn)元以上的中高檔住房的家庭達(dá)6500戶，而在2002年以前，XX市基本無(wú)中高檔住宅供應(yīng)，預(yù)計(jì)在未來35年內(nèi)，中高檔住宅供應(yīng)量不會(huì)超過4000套，由此看來，未來35年是開發(fā)中高檔住宅的最好時(shí)機(jī)。第二章 項(xiàng)目SWOT分析XXXX城市花園，就其規(guī)模來說，在XX房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)中，具有以下的SWOT：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，可以歸納為：發(fā)展商實(shí)力強(qiáng)勁，具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；項(xiàng)目規(guī)模寵大，可塑性強(qiáng)；樓宇單位南北向、朝向佳，戶戶有景；專有會(huì)所服務(wù)設(shè)施；風(fēng)情商業(yè)街區(qū)；超大型低密度樓盤。項(xiàng)目劣勢(shì)分析可歸納為：遠(yuǎn)期樓花，開發(fā)周期長(zhǎng)；周邊環(huán)境有待發(fā)展；地理位置稍賺偏遠(yuǎn)。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析超前規(guī)劃，超前生活模式，著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、園林公司、施工企業(yè)等，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造超前生活氣度；產(chǎn)品領(lǐng)先，高規(guī)劃、高建設(shè)，在產(chǎn)品概念引導(dǎo)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、對(duì)戶型的控制上，為目標(biāo)客戶群度身定作；區(qū)域規(guī)劃，北京路的規(guī)劃建設(shè)是政府打造城市名片的一個(gè)重大舉措；大盤概念，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)大盤之一；營(yíng)銷領(lǐng)先，成熟開發(fā)，成熟營(yíng)銷，成熟服務(wù)，成熟生活。項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析區(qū)域分流，北京路區(qū)域與其他城區(qū)，特別是中心城成熟區(qū)域；片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)，臨北京路區(qū)域屯積的開發(fā)商，大部分都是有經(jīng)驗(yàn)，相對(duì)成熟的開發(fā)商，如何在市場(chǎng)中成熟地控制成本、做出好的產(chǎn)品（產(chǎn)品的差異性）、好的服務(wù)、有實(shí)效的營(yíng)銷等，將是開發(fā)商們面對(duì)的最大問題。第三章 銷售價(jià)格預(yù)測(cè)房地產(chǎn)銷售價(jià)格是項(xiàng)目開發(fā)最核心的本質(zhì)，其通過位置、功能、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)比較價(jià)格、宣傳包裝等諸多因素，達(dá)到提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目的。由于該項(xiàng)目前尚未推出，將來面對(duì)的具體市場(chǎng)條件無(wú)法全部預(yù)測(cè)，所以我們采用“市場(chǎng)比較法”進(jìn)行銷售價(jià)格預(yù)測(cè)。一、住宅部分選取可比實(shí)例。我們?cè)赬X市城區(qū)選取幾個(gè)具有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，如表3所示表3 區(qū)域住宅樓盤分析項(xiàng)目名稱實(shí)例A：東方廣場(chǎng)實(shí)例B：澳門花園實(shí)例C：世紀(jì)花園地理位置公園路張灣區(qū)政府前三堰澳門街后東岳路建筑層數(shù)棟 數(shù)2棟，25層7層二期七棟總建筑面積46000m2900000m270000m2戶 型2室2廳1衛(wèi)、3室2廳2衛(wèi)、4室2廳復(fù)式5室3廳3衛(wèi)6室3廳3衛(wèi)三房二廳、四房二廳、五房二廳復(fù)式平均售價(jià)2159元/m22380元/m22200元/m2銷售進(jìn)度(至2003年10月)75%一期30%售出90%以上竣工時(shí)間對(duì)外交通5路、7路、8路4路、5路、7路、8路21路、22路周邊生活配 置銀行、公園、餐飲、醫(yī)院、幼兒園、大型購(gòu)物中心離學(xué)校、醫(yī)院、酒店、集貿(mào)市場(chǎng)、三堰客運(yùn)站較近距離學(xué)校、醫(yī)院、酒店、集貿(mào)市場(chǎng)及商業(yè)區(qū)較近綜合評(píng)價(jià)位于黃金地段、交通便利、購(gòu)物、休閑，生活方例快捷，但噪音較大居住檔次較高，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，但房?jī)r(jià)偏高，消費(fèi)群體有限規(guī)劃較好，有XX地區(qū)較好的園林環(huán)境，陽(yáng)光會(huì)所，風(fēng)情商業(yè)街以評(píng)估項(xiàng)目為基準(zhǔn)，對(duì)實(shí)例各種因素進(jìn)行糾正，最終確定XXXX城市花園均價(jià)，并取整。綜合考慮，本項(xiàng)目住宅部分平均售價(jià)約為2200元/m2。二、商業(yè)用房及車庫(kù)由于項(xiàng)目商業(yè)部分市場(chǎng)同片區(qū)項(xiàng)目較少，可比性不強(qiáng)，根據(jù)對(duì)XX市中心商業(yè)區(qū)物業(yè)的調(diào)查，結(jié)合該項(xiàng)目實(shí)際情況，推估商業(yè)用房售價(jià)的平均價(jià)格應(yīng)在5000元/m2左右，取5000元/m2。車庫(kù)取3000元/平方米。第四部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及建筑方案XXXX城市花園以天人合一的全新理念，在喧囂的都市中創(chuàng)造一個(gè)寧?kù)o溫馨的世間桃園，一個(gè)讓現(xiàn)代人一見傾情的新都市XX。該項(xiàng)目位于XX市，該地塊東至北京路，北以柳林路為界，建設(shè)項(xiàng)目用地150610平方米，總建筑面積237251平方米。第一章 空間規(guī)劃理念項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)合原始天然地勢(shì)，充分形成商業(yè)、居住默契交融的理想境地。一、空間環(huán)境構(gòu)思項(xiàng)目整個(gè)規(guī)劃布局以中心商業(yè)景觀軸線貫穿整個(gè)地塊，并與中心商業(yè)及廣場(chǎng)相結(jié)合。各個(gè)商業(yè)地塊形成統(tǒng)一整體，以景觀布道和水景形成居住景觀軸線，自由布局?？臻g關(guān)系上秩序與自由、張與弛、疏與密、剛與柔的對(duì)比，以及超大尺度形成強(qiáng)烈的形式感和場(chǎng)所感。二、規(guī)劃結(jié)構(gòu)根據(jù)小區(qū)環(huán)境布局，自然形成中心商業(yè)街，聯(lián)通整個(gè)小區(qū)南北。小區(qū)居住組團(tuán)外輪廓呈圍合曲線形，中間以水體及綠化廣場(chǎng)景觀帶環(huán)繞，尤如綠洲般相互簇?fù)?。以達(dá)到“龍形環(huán)繞，綠洲簇?fù)怼钡男Ч?。三、功能分區(qū)該項(xiàng)目地塊隨山形自然分成兩大區(qū)，即沿中心商業(yè)街兩端布局的商業(yè)區(qū)和東西兩塊局住區(qū)。每個(gè)區(qū)域內(nèi)又分成若干個(gè)功能分區(qū)，居住區(qū)主要以中心步行街景觀軸和小區(qū)主干道為界化分為若干居住組團(tuán)。四、公建布局沿柳林路入口處布置休閑小型商店；在商業(yè)街中心布置圓形公共開放綠化廣場(chǎng)；在