【正文】 51184581%若期望的可接受內(nèi)部收益率為20%，則開發(fā)產(chǎn)品投資的臨界點為47904萬元，%；售房價格的臨界點為2178元/平方米，%；土地費用的臨界點為17491萬元，%；售房面積的臨界點為184581平方米，%。銷售風險：由于房地產(chǎn)供應市場在短期內(nèi)缺乏彈性，其未來需求市場難以定量分析，這要求開發(fā)商在項目動工前做好市場需求預測，進行正確的市場定位。第十部分 結(jié)論和建議第一章 結(jié)論XX匯城置業(yè)有限公司是由上海城房置業(yè)有限公司和香港匯盈（中國）有限公司共同出資組建的中外合資企業(yè)，并于2003年10月8日經(jīng)湖北省XX市工商行政管理局注冊登記成立。區(qū)域內(nèi)，配套齊全，戶型大眾化，規(guī)劃設(shè)計注重生態(tài)綠化、人文景觀、建筑風格，功能分區(qū)相互協(xié)調(diào)，順應了中高檔小區(qū)發(fā)展潮流，以高品質(zhì)、高性價比的產(chǎn)品形象進行XX市的房地產(chǎn)市場。只要銷售價格合理，營銷得力，可以按計劃完成銷售任務，回收資金，因此，該項目償還貸款是有保證的。建議加強營銷工作，以合理的價格和優(yōu)良的服務，去贏得更多的用戶。第二章 建議XXXX城市花園一期項目本身目前所處位置離城區(qū)中心區(qū)還有一段距離，在項目面市期間交同時有諸多項目面市，市場競爭激烈。因此，該項目相對于XX市其他中高檔位住宅區(qū)項目而言，具有預期優(yōu)越的地理環(huán)境，如銷售適當，必然有較強的競爭力。該公司的管理機構(gòu)，特別是財務、銷售等部門，機構(gòu)簡練，制度健全，工作嚴謹。該項目根據(jù)本報告財務效益評估，項目借款可以約定的兩年內(nèi)歸還。第三章 項目風險因素作為一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，其主要風險來源于以下幾個方面：建設(shè)資金風險：由于開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后繼資金跟不上，從而很可能造成“爛尾樓”工程。第二章 臨界點分析為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析。第九部分 項目不確定性分析第一章 項目敏感因素分析影響項目收益的主要敏感因素為開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格和售房回籠進度三項。詳見附表5及附表6。詳見附表3。則在不考慮空置率的情況下的銷售收入為：2200169572+500059103+30005446=考慮空置率的情況下的銷售收入為：220016957290%+50005910390%+30005446=6180541萬元取整，即61805萬元。詳見附表附表2。計劃銷售回籠款8025萬元。不可預見費：按土地費用、前期工程費，前八項之和的5%估算，即1773萬元。銷售費用：指銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及委托代理的各項費用，取銷售收入的3%，則：61805萬元3%=1854萬元，隨銷售收入發(fā)生。配套設(shè)施費包括環(huán)境景觀建設(shè)、道路、電梯和暖氣、熱水等，按總建筑面積200元/平方米估算。其工程施工總體進度如圖1所示：圖1 工程施工總體進度計劃XXXX城市花園住宅小區(qū)工程（A塊）序號項目組名稱2004年2005年34567891011121234561Ⅰ2Ⅱ3Ⅲ4Ⅳ5Ⅴ6Ⅵ 7Ⅶ說明：I組：馬街超市、3泛會所、333442樓Ⅱ組：東區(qū)多層、小高層Ⅲ組中心廣場、3340屋頂游泳池、擋墻構(gòu)筑等Ⅳ組：馬街別墅、北京路街面商鋪Ⅴ組：柳林溝西區(qū)塊住宅Ⅵ組：柳林溝精品街商鋪Ⅶ組：配套、園林、景觀第六部分 投資總額及資金來源評估第一章 項目投資估算一、估算依據(jù)參照委托人提供的數(shù)據(jù)資料，以及目前XX市建筑市場的價格情況。小區(qū)內(nèi)住宅、商業(yè)配套建筑及流暢的弧型中心主道路相呼應。重點考慮將綠化與水體相結(jié)合，通過在建筑單體連接部分設(shè)空中花園，部分山墻加以墻面綠化。商業(yè)街成為居住組團主要人文一景，社區(qū)中心成為綠化帶和景觀休閑活動場所的中間環(huán)節(jié)。居住區(qū)東區(qū)主入口設(shè)在北京路，西區(qū)主入口為中心五環(huán)道路上。名牌時尚街從日月廣場至雙月廣場的路段為名牌時尚街，定位為高端商業(yè)街。一、沿商業(yè)街區(qū)的主要節(jié)點歡樂廣場在柳林路頸部客流最大處設(shè)置二十四小時便利店、銀行及羅馬風格的小品，以及具有時代感的浮雕等具有親和力的建筑和標志。四、公建布局沿柳林路入口處布置休閑小型商店；在商業(yè)街中心布置圓形公共開放綠化廣場；在北京路入口處布置一個中心辦公區(qū)（此設(shè)計方案目前以取消）；沿北京路往北一側(cè)分別布置超市、建材市場和辦公區(qū)，使商業(yè)業(yè)態(tài)，業(yè)主的分布自然的與小區(qū)組團聯(lián)系起來。小區(qū)居住組團外輪廓呈圍合曲線形，中間以水體及綠化廣場景觀帶環(huán)繞，尤如綠洲般相互簇擁。一、空間環(huán)境構(gòu)思項目整個規(guī)劃布局以中心商業(yè)景觀軸線貫穿整個地塊，并與中心商業(yè)及廣場相結(jié)合。車庫取3000元/平方米。一、住宅部分選取可比實例。項目機會點分析超前規(guī)劃，超前生活模式，著名規(guī)劃設(shè)計公司、園林公司、施工企業(yè)等，強強聯(lián)手打造超前生活氣度；產(chǎn)品領(lǐng)先，高規(guī)劃、高建設(shè)，在產(chǎn)品概念引導、產(chǎn)品設(shè)計、對戶型的控制上，為目標客戶群度身定作；區(qū)域規(guī)劃，北京路的規(guī)劃建設(shè)是政府打造城市名片的一個重大舉措；大盤概念，在當?shù)厥袌龃蟊P之一；營銷領(lǐng)先，成熟開發(fā)，成熟營銷，成熟服務，成熟生活。2003年城市居民人均可支配收入為6217元，比上年增加357元，%。因此，這是新的耐用消費品市場（如家庭汽車市場和房地產(chǎn)市場）起動的契機。首先是食品在消費支出中的比例略有下降，2001年都已降至25%，而居住消費支出比例則上升至10%。XX市2002年市區(qū)職工平均工資收入為11687元，其中部分行業(yè)如汽車、能源、交通、電訊、金融、。另外，XX市民人均居住面積在15平方米以上的家庭占全市家庭的約50%，人均居住面積超過20平方米的家庭約占20%。城市人口和居民消費現(xiàn)狀分析市民的居住水平較低，房地產(chǎn)市場的年銷售量也處于低量徘徊狀態(tài)。第三部分 項目市場前景分析第一章 項目銷售前景分析有關(guān)的統(tǒng)計資料顯示，XX市商品住宅的空置率在供應量的1015%之間，按照國際上通行的空置率20%以下為正常的指標來看，XX市商品住宅供求關(guān)系趨于平衡，沒有出現(xiàn)明顯的供大于求的現(xiàn)象。經(jīng)濟層面：東風公司與日產(chǎn)合資、漢十高速公路建成通、城市布局結(jié)構(gòu)調(diào)整引起的城市發(fā)展空間的增大以及經(jīng)濟投資環(huán)境的改善等都有利于促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，也推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二、市場因素分析政策層面（1）2003年6月5日，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑施工流動資金貸款、個人住房貸款和公積金貸款等方面做出了嚴格的規(guī)定。根據(jù)資料統(tǒng)計，自98年以來XX市房地產(chǎn)市場價格平均以每年100元/m2左右的增幅增長。供應量與銷售量與以往相比都有較大幅度地增長，市場供求兩旺，成交活躍。1999年以前，年均開發(fā)商品房約20萬平方米，2000年以后，受房改政策和國家拉動內(nèi)需的影響，開發(fā)供應量逐年上升。二、城市規(guī)劃XX市行政區(qū)劃分為，中心城區(qū)主要由張灣區(qū)與茅箭區(qū)組成，全市主要由三縱五橫主要城市干道組成，隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，XX市面臨著良好的發(fā)展機遇，繼《19982020XX市經(jīng)濟科技社會發(fā)展戰(zhàn)略綱要》提出建設(shè)“汽車城、旅游城、生態(tài)城和區(qū)域性中心城”的戰(zhàn)略目標之后，規(guī)劃建設(shè)“三路兩港兩站”，即建設(shè)至武漢、西安、重慶的高等級公路，建設(shè)XX信息港和航空港，建設(shè)XX火車站及武當山火車站。其中城區(qū)人口58萬人。2001年上海眾江房地產(chǎn)開發(fā)公司投資6億元人民幣，建成總建筑面積21萬平方米，集居住、休閑于一體的高檔時尚小區(qū)——永康市XX城市花園”，并已交付使用。項目建成后，將有利于提高XX市的城市品位，改善居民的居住、購物環(huán)境以及樹立企業(yè)品牌。項目北側(cè)的北京路立交橋，為三層立體式，是XX市目前耗資及規(guī)模最大，等級最高的立交橋，將同柳林路、北京路一道構(gòu)成XX市城區(qū)較為便捷、通暢的交通路網(wǎng)。交通狀況目前，北京路全程公交車較少。東臨北京路，北依柳林路，西北兩側(cè)為山林。評估人員：國家注冊房地產(chǎn)估價師、國家注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人：國家注冊房地產(chǎn)估價師、國家注冊造價師： 國家注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)估價員： 評估日期：2004年3月29日—2004年4月12日三、本報告的編制依據(jù)了國家、湖北省和XX市的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)定，以及XX市2000年至2010年遠景規(guī)劃方案；XX市統(tǒng)計年鑒（2002002003年版）；XX市年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（2003年度）；XX市房地產(chǎn)管理局《十房指數(shù)》（2003年度）；XX匯城置業(yè)有限公司提供的項目資料；評估人員市場調(diào)查情況；四、本報告僅限于委托方為本