【正文】 51184581%若期望的可接受內(nèi)部收益率為20%，則開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資的臨界點(diǎn)為47904萬(wàn)元，%；售房?jī)r(jià)格的臨界點(diǎn)為2178元/平方米，%；土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為17491萬(wàn)元，%；售房面積的臨界點(diǎn)為184581平方米，%。銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)在短期內(nèi)缺乏彈性，其未來(lái)需求市場(chǎng)難以定量分析，這要求開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目動(dòng)工前做好市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，進(jìn)行正確的市場(chǎng)定位。第十部分 結(jié)論和建議第一章 結(jié)論XX匯城置業(yè)有限公司是由上海城房置業(yè)有限公司和香港匯盈（中國(guó)）有限公司共同出資組建的中外合資企業(yè)，并于2003年10月8日經(jīng)湖北省XX市工商行政管理局注冊(cè)登記成立。區(qū)域內(nèi)，配套齊全，戶型大眾化，規(guī)劃設(shè)計(jì)注重生態(tài)綠化、人文景觀、建筑風(fēng)格，功能分區(qū)相互協(xié)調(diào)，順應(yīng)了中高檔小區(qū)發(fā)展潮流，以高品質(zhì)、高性價(jià)比的產(chǎn)品形象進(jìn)行XX市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。只要銷(xiāo)售價(jià)格合理，營(yíng)銷(xiāo)得力，可以按計(jì)劃完成銷(xiāo)售任務(wù)，回收資金，因此，該項(xiàng)目?jī)斶€貸款是有保證的。建議加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)工作，以合理的價(jià)格和優(yōu)良的服務(wù)，去贏得更多的用戶。第二章 建議XXXX城市花園一期項(xiàng)目本身目前所處位置離城區(qū)中心區(qū)還有一段距離，在項(xiàng)目面市期間交同時(shí)有諸多項(xiàng)目面市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。因此，該項(xiàng)目相對(duì)于XX市其他中高檔位住宅區(qū)項(xiàng)目而言，具有預(yù)期優(yōu)越的地理環(huán)境，如銷(xiāo)售適當(dāng)，必然有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。該公司的管理機(jī)構(gòu)，特別是財(cái)務(wù)、銷(xiāo)售等部門(mén)，機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)練，制度健全，工作嚴(yán)謹(jǐn)。該項(xiàng)目根據(jù)本報(bào)告財(cái)務(wù)效益評(píng)估，項(xiàng)目借款可以約定的兩年內(nèi)歸還。第三章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素作為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于以下幾個(gè)方面：建設(shè)資金風(fēng)險(xiǎn)：由于開(kāi)發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后繼資金跟不上，從而很可能造成“爛尾樓”工程。第二章 臨界點(diǎn)分析為考察對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析。第九部分 項(xiàng)目不確定性分析第一章 項(xiàng)目敏感因素分析影響項(xiàng)目收益的主要敏感因素為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格和售房回籠進(jìn)度三項(xiàng)。詳見(jiàn)附表5及附表6。詳見(jiàn)附表3。則在不考慮空置率的情況下的銷(xiāo)售收入為：2200169572+500059103+30005446=考慮空置率的情況下的銷(xiāo)售收入為：220016957290%+50005910390%+30005446=6180541萬(wàn)元取整，即61805萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表附表2。計(jì)劃銷(xiāo)售回籠款8025萬(wàn)元。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)，前八項(xiàng)之和的5%估算，即1773萬(wàn)元。銷(xiāo)售費(fèi)用：指銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及委托代理的各項(xiàng)費(fèi)用，取銷(xiāo)售收入的3%，則：61805萬(wàn)元3%=1854萬(wàn)元，隨銷(xiāo)售收入發(fā)生。配套設(shè)施費(fèi)包括環(huán)境景觀建設(shè)、道路、電梯和暖氣、熱水等，按總建筑面積200元/平方米估算。其工程施工總體進(jìn)度如圖1所示：圖1 工程施工總體進(jìn)度計(jì)劃XXXX城市花園住宅小區(qū)工程（A塊）序號(hào)項(xiàng)目組名稱2004年2005年34567891011121234561Ⅰ2Ⅱ3Ⅲ4Ⅳ5Ⅴ6Ⅵ 7Ⅶ說(shuō)明：I組：馬街超市、3泛會(huì)所、333442樓Ⅱ組：東區(qū)多層、小高層Ⅲ組中心廣場(chǎng)、3340屋頂游泳池、擋墻構(gòu)筑等Ⅳ組：馬街別墅、北京路街面商鋪Ⅴ組：柳林溝西區(qū)塊住宅Ⅵ組：柳林溝精品街商鋪Ⅶ組：配套、園林、景觀第六部分 投資總額及資金來(lái)源評(píng)估第一章 項(xiàng)目投資估算一、估算依據(jù)參照委托人提供的數(shù)據(jù)資料，以及目前XX市建筑市場(chǎng)的價(jià)格情況。小區(qū)內(nèi)住宅、商業(yè)配套建筑及流暢的弧型中心主道路相呼應(yīng)。重點(diǎn)考慮將綠化與水體相結(jié)合，通過(guò)在建筑單體連接部分設(shè)空中花園，部分山墻加以墻面綠化。商業(yè)街成為居住組團(tuán)主要人文一景，社區(qū)中心成為綠化帶和景觀休閑活動(dòng)場(chǎng)所的中間環(huán)節(jié)。居住區(qū)東區(qū)主入口設(shè)在北京路，西區(qū)主入口為中心五環(huán)道路上。名牌時(shí)尚街從日月廣場(chǎng)至雙月廣場(chǎng)的路段為名牌時(shí)尚街，定位為高端商業(yè)街。一、沿商業(yè)街區(qū)的主要節(jié)點(diǎn)歡樂(lè)廣場(chǎng)在柳林路頸部客流最大處設(shè)置二十四小時(shí)便利店、銀行及羅馬風(fēng)格的小品，以及具有時(shí)代感的浮雕等具有親和力的建筑和標(biāo)志。四、公建布局沿柳林路入口處布置休閑小型商店；在商業(yè)街中心布置圓形公共開(kāi)放綠化廣場(chǎng)；在北京路入口處布置一個(gè)中心辦公區(qū)（此設(shè)計(jì)方案目前以取消）；沿北京路往北一側(cè)分別布置超市、建材市場(chǎng)和辦公區(qū)，使商業(yè)業(yè)態(tài)，業(yè)主的分布自然的與小區(qū)組團(tuán)聯(lián)系起來(lái)。小區(qū)居住組團(tuán)外輪廓呈圍合曲線形，中間以水體及綠化廣場(chǎng)景觀帶環(huán)繞，尤如綠洲般相互簇?fù)怼Ｒ?、空間環(huán)境構(gòu)思項(xiàng)目整個(gè)規(guī)劃布局以中心商業(yè)景觀軸線貫穿整個(gè)地塊，并與中心商業(yè)及廣場(chǎng)相結(jié)合。車(chē)庫(kù)取3000元/平方米。一、住宅部分選取可比實(shí)例。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析超前規(guī)劃，超前生活模式，著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、園林公司、施工企業(yè)等，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造超前生活氣度；產(chǎn)品領(lǐng)先，高規(guī)劃、高建設(shè)，在產(chǎn)品概念引導(dǎo)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、對(duì)戶型的控制上，為目標(biāo)客戶群度身定作；區(qū)域規(guī)劃，北京路的規(guī)劃建設(shè)是政府打造城市名片的一個(gè)重大舉措；大盤(pán)概念，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)大盤(pán)之一；營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)先，成熟開(kāi)發(fā)，成熟營(yíng)銷(xiāo)，成熟服務(wù)，成熟生活。2003年城市居民人均可支配收入為6217元，比上年增加357元，%。因此，這是新的耐用消費(fèi)品市場(chǎng)（如家庭汽車(chē)市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)）起動(dòng)的契機(jī)。首先是食品在消費(fèi)支出中的比例略有下降，2001年都已降至25%，而居住消費(fèi)支出比例則上升至10%。XX市2002年市區(qū)職工平均工資收入為11687元，其中部分行業(yè)如汽車(chē)、能源、交通、電訊、金融、。另外，XX市民人均居住面積在15平方米以上的家庭占全市家庭的約50%，人均居住面積超過(guò)20平方米的家庭約占20%。城市人口和居民消費(fèi)現(xiàn)狀分析市民的居住水平較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)的年銷(xiāo)售量也處于低量徘徊狀態(tài)。第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析第一章 項(xiàng)目銷(xiāo)售前景分析有關(guān)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，XX市商品住宅的空置率在供應(yīng)量的1015%之間，按照國(guó)際上通行的空置率20%以下為正常的指標(biāo)來(lái)看，XX市商品住宅供求關(guān)系趨于平衡，沒(méi)有出現(xiàn)明顯的供大于求的現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)層面：東風(fēng)公司與日產(chǎn)合資、漢十高速公路建成通、城市布局結(jié)構(gòu)調(diào)整引起的城市發(fā)展空間的增大以及經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境的改善等都有利于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二、市場(chǎng)因素分析政策層面（1）2003年6月5日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑施工流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款和公積金貸款等方面做出了嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，自98年以來(lái)XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格平均以每年100元/m2左右的增幅增長(zhǎng)。供應(yīng)量與銷(xiāo)售量與以往相比都有較大幅度地增長(zhǎng)，市場(chǎng)供求兩旺，成交活躍。1999年以前，年均開(kāi)發(fā)商品房約20萬(wàn)平方米，2000年以后，受房改政策和國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需的影響，開(kāi)發(fā)供應(yīng)量逐年上升。二、城市規(guī)劃XX市行政區(qū)劃分為，中心城區(qū)主要由張灣區(qū)與茅箭區(qū)組成，全市主要由三縱五橫主要城市干道組成，隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，XX市面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇，繼《19982020XX市經(jīng)濟(jì)科技社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略綱要》提出建設(shè)“汽車(chē)城、旅游城、生態(tài)城和區(qū)域性中心城”的戰(zhàn)略目標(biāo)之后，規(guī)劃建設(shè)“三路兩港兩站”，即建設(shè)至武漢、西安、重慶的高等級(jí)公路，建設(shè)XX信息港和航空港，建設(shè)XX火車(chē)站及武當(dāng)山火車(chē)站。其中城區(qū)人口58萬(wàn)人。2001年上海眾江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資6億元人民幣，建成總建筑面積21萬(wàn)平方米，集居住、休閑于一體的高檔時(shí)尚小區(qū)——永康市XX城市花園”，并已交付使用。項(xiàng)目建成后，將有利于提高XX市的城市品位，改善居民的居住、購(gòu)物環(huán)境以及樹(shù)立企業(yè)品牌。項(xiàng)目北側(cè)的北京路立交橋，為三層立體式，是XX市目前耗資及規(guī)模最大，等級(jí)最高的立交橋，將同柳林路、北京路一道構(gòu)成XX市城區(qū)較為便捷、通暢的交通路網(wǎng)。交通狀況目前，北京路全程公交車(chē)較少。東臨北京路，北依柳林路，西北兩側(cè)為山林。評(píng)估人員：國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、國(guó)家注冊(cè)造價(jià)師： 國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)員： 評(píng)估日期：2004年3月29日—2004年4月12日三、本報(bào)告的編制依據(jù)了國(guó)家、湖北省和XX市的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)定，以及XX市2000年至2010年遠(yuǎn)景規(guī)劃方案；XX市統(tǒng)計(jì)年鑒（2002002003年版）；XX市年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（2003年度）；XX市房地產(chǎn)管理局《十房指數(shù)》（2003年度）；XX匯城置業(yè)有限公司提供的項(xiàng)目資料；評(píng)估人員市場(chǎng)調(diào)查情況；四、本報(bào)告僅限于委托方為本