【正文】 詳見(jiàn)附表9。公司注冊(cè)資本人民幣5000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及物業(yè)管理。由此可見(jiàn)，項(xiàng)目對(duì)土地費(fèi)用變動(dòng)的承受力最強(qiáng)。項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率是比較低的，且從第一年起，依次為58%、25%，呈下降趨勢(shì)，至2006年為0，詳見(jiàn)附表8。假設(shè)合同簽訂時(shí)房款回籠100%。2006年投資1219萬(wàn)元，主要用于房屋銷(xiāo)售所發(fā)生的費(fèi)用及所支付的財(cái)務(wù)費(fèi)用。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為1788萬(wàn)元。房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)，按每平方米700元，計(jì)700元/平方米237251平方米=取整，即16608萬(wàn)元。建筑造型上，注重群體形態(tài)的可識(shí)別性。三、景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)上，中心商業(yè)景觀軸線和中心商業(yè)廣場(chǎng)是該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中最顯著的特色。依落差建成環(huán)繞式商業(yè)街，并在廣場(chǎng)一側(cè)建一座具有標(biāo)志性的高塔，并設(shè)置兩部觀光電梯，直達(dá)十八米高的觀景天橋。每個(gè)區(qū)域內(nèi)又分成若干個(gè)功能分區(qū)，居住區(qū)主要以中心步行街景觀軸和小區(qū)主干道為界化分為若干居住組團(tuán)。第一章 空間規(guī)劃理念項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)合原始天然地勢(shì)，充分形成商業(yè)、居住默契交融的理想境地。由于該項(xiàng)目前尚未推出，將來(lái)面對(duì)的具體市場(chǎng)條件無(wú)法全部預(yù)測(cè)，所以我們采用“市場(chǎng)比較法”進(jìn)行銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)。居民購(gòu)買(mǎi)能力分析據(jù)調(diào)查，%，%，%，%，%。XX市民的消費(fèi)模式在近年也發(fā)生了巨大的變化。由此表明XX市民并未將錢(qián)用于購(gòu)房。其他層面：一方面是我市房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)了十多年的發(fā)展，已具備了快速發(fā)展的實(shí)力，尤其是2003年關(guān)于提高企業(yè)注冊(cè)資本金制度的實(shí)施，使我市開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資金已達(dá)到1000萬(wàn)元以上，企業(yè)資金實(shí)力的增強(qiáng)提高了我市房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平；另一方面是外資進(jìn)入我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，在彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)資金不足的同時(shí)也帶來(lái)了全新的經(jīng)營(yíng)理念，更新了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)觀念，促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的提高；第三是消費(fèi)需求與消費(fèi)水平的提高也成為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向更高層次發(fā)展的重要因素。由此說(shuō)明我市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于蓬勃發(fā)展時(shí)期，價(jià)格在不斷攀高。從銷(xiāo)售情況看，2003年，除多個(gè)舊盤(pán)繼續(xù)銷(xiāo)售外，涌現(xiàn)出了30余個(gè)新盤(pán)，平均銷(xiāo)售率達(dá)到80%以上，開(kāi)盤(pán)半年以上的樓盤(pán)基本售罄。此外，東風(fēng)與日產(chǎn)合資，XX將成為東風(fēng)公司系列載重車(chē)基地；南水北調(diào)中線工程啟動(dòng)也將對(duì)XX的發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。在他的精心管理下，九十年代將浙江?？等沼闷酚邢薰景l(fā)展成為中國(guó)最大的不銹鋼保溫制品出口基地，年創(chuàng)匯1000萬(wàn)美元。柳林路經(jīng)過(guò)改造，目前已成為我市直達(dá)東部郊區(qū)，連接漢十高速公路入口的最為便捷的道路；北京路作為XX市新建的城市主干道，道路平整、寬闊，并與人民路平行，與柳林路相交。XX聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 二00四年四月十二日 第一部分 項(xiàng)目概況第一章 項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目名稱XXXX城市花園一期工程二、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位XX匯城置業(yè)有限公司三、項(xiàng)目區(qū)域狀況地理位置XXXX城市花園一期工程位于XX市新建成的北京路立交橋南側(cè)。評(píng)估人員：國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、國(guó)家注冊(cè)造價(jià)師： 國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)員： 評(píng)估日期：2004年3月29日—2004年4月12日三、本報(bào)告的編制依據(jù)了國(guó)家、湖北省和XX市的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)定，以及XX市2000年至2010年遠(yuǎn)景規(guī)劃方案；XX市統(tǒng)計(jì)年鑒（2002002003年版）；XX市年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（2003年度）；XX市房地產(chǎn)管理局《十房指數(shù)》（2003年度）；XX匯城置業(yè)有限公司提供的項(xiàng)目資料；評(píng)估人員市場(chǎng)調(diào)查情況；四、本報(bào)告僅限于委托方為本項(xiàng)目已說(shuō)明用途的使用，未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員同意，不得在公開(kāi)刊物上全部或部分發(fā)表。交通狀況目前，北京路全程公交車(chē)較少。項(xiàng)目建成后，將有利于提高XX市的城市品位，改善居民的居住、購(gòu)物環(huán)境以及樹(shù)立企業(yè)品牌。其中城區(qū)人口58萬(wàn)人。1999年以前，年均開(kāi)發(fā)商品房約20萬(wàn)平方米，2000年以后，受房改政策和國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需的影響，開(kāi)發(fā)供應(yīng)量逐年上升。根據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，自98年以來(lái)XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格平均以每年100元/m2左右的增幅增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)層面：東風(fēng)公司與日產(chǎn)合資、漢十高速公路建成通、城市布局結(jié)構(gòu)調(diào)整引起的城市發(fā)展空間的增大以及經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境的改善等都有利于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城市人口和居民消費(fèi)現(xiàn)狀分析市民的居住水平較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)的年銷(xiāo)售量也處于低量徘徊狀態(tài)。XX市2002年市區(qū)職工平均工資收入為11687元，其中部分行業(yè)如汽車(chē)、能源、交通、電訊、金融、。因此，這是新的耐用消費(fèi)品市場(chǎng)（如家庭汽車(chē)市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)）起動(dòng)的契機(jī)。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析超前規(guī)劃，超前生活模式，著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、園林公司、施工企業(yè)等，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造超前生活氣度；產(chǎn)品領(lǐng)先，高規(guī)劃、高建設(shè)，在產(chǎn)品概念引導(dǎo)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、對(duì)戶型的控制上，為目標(biāo)客戶群度身定作；區(qū)域規(guī)劃，北京路的規(guī)劃建設(shè)是政府打造城市名片的一個(gè)重大舉措；大盤(pán)概念，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)大盤(pán)之一；營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)先，成熟開(kāi)發(fā)，成熟營(yíng)銷(xiāo)，成熟服務(wù)，成熟生活。車(chē)庫(kù)取3000元/平方米。小區(qū)居住組團(tuán)外輪廓呈圍合曲線形，中間以水體及綠化廣場(chǎng)景觀帶環(huán)繞，尤如綠洲般相互簇?fù)?。一、沿商業(yè)街區(qū)的主要節(jié)點(diǎn)歡樂(lè)廣場(chǎng)在柳林路頸部客流最大處設(shè)置二十四小時(shí)便利店、銀行及羅馬風(fēng)格的小品，以及具有時(shí)代感的浮雕等具有親和力的建筑和標(biāo)志。居住區(qū)東區(qū)主入口設(shè)在北京路，西區(qū)主入口為中心五環(huán)道路上。重點(diǎn)考慮將綠化與水體相結(jié)合，通過(guò)在建筑單體連接部分設(shè)空中花園，部分山墻加以墻面綠化。其工程施工總體進(jìn)度如圖1所示：圖1 工程施工總體進(jìn)度計(jì)劃XXXX城市花園住宅小區(qū)工程（A塊）序號(hào)項(xiàng)目組名稱2004年2005年34567891011121234561Ⅰ2Ⅱ3Ⅲ4Ⅳ5Ⅴ6Ⅵ 7Ⅶ說(shuō)明：I組：馬街超市、3泛會(huì)所、333442樓Ⅱ組：東區(qū)多層、小高層Ⅲ組中心廣場(chǎng)、3340屋頂游泳池、擋墻構(gòu)筑等Ⅳ組：馬街別墅、北京路街面商鋪Ⅴ組：柳林溝西區(qū)塊住宅Ⅵ組：柳林溝精品街商鋪Ⅶ組：配套、園林、景觀第六部分 投資總額及資金來(lái)源評(píng)估第一章 項(xiàng)目投資估算一、估算依據(jù)參照委托人提供的數(shù)據(jù)資料，以及目前XX市建筑市場(chǎng)的價(jià)格情況。銷(xiāo)售費(fèi)用：指銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及委托代理的各項(xiàng)費(fèi)用，取銷(xiāo)售收入的3%，則：61805萬(wàn)元3%=1854萬(wàn)元，隨銷(xiāo)售收入發(fā)生。計(jì)劃銷(xiāo)售回籠款8025萬(wàn)元。則在不考慮空置率的情況下的銷(xiāo)售收入為：2200169572+500059103+30005446=考慮空置率的情況下的銷(xiāo)售收入為：220016957290%+50005910390%+30005446=6180541萬(wàn)元取整，即61805萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表5及附表6。第二章 臨界點(diǎn)分析為考察對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析。該項(xiàng)目根據(jù)本報(bào)告財(cái)務(wù)效益評(píng)估，項(xiàng)目借款可以約定的兩年內(nèi)歸還。因此，該項(xiàng)目相對(duì)于XX市其他中高檔位住宅區(qū)項(xiàng)目而言，具有預(yù)期優(yōu)越的地理環(huán)境，如銷(xiāo)售適當(dāng)，必然有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。建議加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)工作，以合理的價(jià)格和優(yōu)良的服務(wù)，去贏得更多的用戶。區(qū)域內(nèi)，配套齊全，戶型大眾化，規(guī)劃設(shè)計(jì)注重生態(tài)綠化、人文景觀、建筑風(fēng)格，功能分區(qū)相互協(xié)調(diào)，順應(yīng)了中高檔小區(qū)發(fā)展潮流，以高品質(zhì)、高性價(jià)比的產(chǎn)品形象進(jìn)行XX市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)在短期內(nèi)缺乏彈性，其未來(lái)需求市場(chǎng)難以定量分析，這要求開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目動(dòng)工前做好市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，進(jìn)行正確的市場(chǎng)定位。表5 敏感性分析表序 號(hào)項(xiàng) 目變動(dòng)幅度全部投資(所得稅前)內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）投資回收期（年）0基本方案%67211開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資10%%373610%%96752售房?jī)r(jià)格10%%1067010%%28793預(yù)售款回籠進(jìn)度10%%848310%%3785 從表5及圖3來(lái)看，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格是兩大敏感因素，如果它們分別向不利方面變動(dòng)10%，%%。第八部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析第一章 盈利能力分析假設(shè)該項(xiàng)目基準(zhǔn)折現(xiàn)率為20%，經(jīng)測(cè)算，%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為6721萬(wàn)元，；%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3749萬(wàn)元，都大大高于銀行貸款利率及基準(zhǔn)折現(xiàn)率。假設(shè)可銷(xiāo)售物業(yè)中，住