【正文】 加大營(yíng)銷力度，資金的合理利用。、盈虧平衡分析 盈虧平衡點(diǎn)即年銷售收入等于年總成本費(fèi)用，其計(jì)算公式為 盈虧平衡點(diǎn)=固定成本/（單位產(chǎn)品銷售收入單位產(chǎn)品變動(dòng)成本）=3300/(33002559)=40534㎡ 項(xiàng)目保本銷售均價(jià)=總銷售額/項(xiàng)目建設(shè)安裝費(fèi)*1000=70500/23940*1000=2760元/㎡； 項(xiàng)目保本銷售率=40534/52000=77% 結(jié)合以上的估算，可確認(rèn)本項(xiàng)目是充分可行的。 利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)0123456781經(jīng)營(yíng)收入23020150208000銷售收入230201502080002經(jīng)營(yíng)成本15071330010503營(yíng)業(yè)稅金及附加2407利潤(rùn)總額000000077609所得稅194010凈利潤(rùn)582011期初未分配利潤(rùn)582012可供分配利潤(rùn)582013提取法定盈余公積金58214可供投資者分配的利潤(rùn)523819未分配利潤(rùn)523820息稅前利潤(rùn)523821息稅后利潤(rùn)523風(fēng)險(xiǎn)分析 由于房地產(chǎn)投資開發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，他的周期長(zhǎng)、資金投入大等特點(diǎn)，所以其開發(fā)過程中有關(guān)的費(fèi)用和建成后的收益狀況要精確的估計(jì)是比較困難的。本項(xiàng)目的銷售稅金合計(jì)，具體計(jì)算過程詳見下表。6 ） 銷售費(fèi)用 預(yù)測(cè)其銷售的各項(xiàng)費(fèi)用詳見下表：表14 銷售費(fèi)用估算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入1%2銷售代理費(fèi)銷售收入1%3其他銷售費(fèi)用銷售收入1%合計(jì)7） 不可預(yù)見費(fèi)用項(xiàng)目具有一定的可變影響因素，同時(shí)參照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)按建安費(fèi)的5%取值即可。4)已建同類建設(shè)工程的投資檔案資料；項(xiàng)目計(jì)劃于2015年7月初始開工,在資金及時(shí)到位的情況下,預(yù)計(jì)2016年12月底梭工。各樓均設(shè)置環(huán)形接地連接線作總等電位聯(lián)結(jié),環(huán)形接地連接線采用建筑物地梁內(nèi)二根大于直徑為16毫米的對(duì)角主筋,。電視接收終端輸出電平68177。住宅與商業(yè)每單元設(shè)一進(jìn)戶點(diǎn),每層設(shè)一只電話分線箱。 住宅與商業(yè)每戶設(shè)ZDBX型玻璃鋼電表箱分戶計(jì)量,采用分時(shí)計(jì)量。(2)雨水系統(tǒng)。消防粟設(shè)在庫(kù)菜房?jī)?nèi),直接從消防水池抽水,相應(yīng)屋頂水箱儲(chǔ)存初期消防水量,。對(duì)于上部結(jié)構(gòu)平面凹口超限者,將視具體情況采取諸如:設(shè)抗震縫斷開、在凹口外端層層設(shè)拉梁板等有效措施予以加強(qiáng). 、給排水設(shè)計(jì)1. 給水設(shè)計(jì) 用水量規(guī)范表 用水定額 用水量住宅與商業(yè) 2501/ 554 ra3/d商場(chǎng) 81/in2. d 226ra3/d 未預(yù)見水量 15% 117m3/d 總用水量 897m3/d 水源 由兩路市政自來(lái)水管網(wǎng)各引一路給水管,并在基地內(nèi)環(huán)通,給水管徑不小于DN300,水壓不低于0. 15Mpa。與城市規(guī)劃相連的道路分別為主干道、次干道，路面寬衣規(guī)劃為準(zhǔn)；功能區(qū)內(nèi)各建筑物之間聯(lián)絡(luò)道路為建筑引道，；小區(qū)的主入口設(shè)在東側(cè)，基地內(nèi)設(shè)一條6米寬的主干道，；建筑物周圍采用園路，寬12米。 規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)，三者完美結(jié)合，保證項(xiàng)目具有良好的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和布局形態(tài)，又能使建筑單位總體擁有良好的通風(fēng)、采光和開闊的視野，讓優(yōu)美的外部環(huán)境涔透到住戶家中。首先以單頁(yè)的形式，進(jìn)行派發(fā)；通過已經(jīng)記錄的資料，直接發(fā)放到老客戶手中，同時(shí)為了吸引新客戶，也在全市散發(fā)傳單，約10000份。活動(dòng)三：客戶有獎(jiǎng)購(gòu)房活動(dòng) 為答謝業(yè)主，開盤期間，推出買房抽獎(jiǎng)送奇瑞活動(dòng)，每銷售200套，抽獎(jiǎng)一次。 組織活動(dòng)：以有意義的主題組織社會(huì)性活動(dòng)，聯(lián)合電視臺(tái)、搜房網(wǎng)等公眾性媒體共同協(xié)力，內(nèi)容包括：文藝演出、派發(fā)禮品等。 分眾傳媒：針對(duì)特定客戶群進(jìn)行滾動(dòng)宣傳。 、項(xiàng)目SWOT分析 1）項(xiàng)目所在地形象包裝 路旗：引導(dǎo)看樓者，在本項(xiàng)目附近交通要道城際干道直接延伸至項(xiàng)目開盤的位置。Opportunity ，催生社會(huì)消費(fèi)能力的上揚(yáng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大升值潛力和空間。、價(jià)格定位益陽(yáng)房?jī)r(jià)基本上是在32004000元間徘徊，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前提下房?jī)r(jià)慢慢在向合理的方式回歸，國(guó)家有關(guān)部門近期頒布的的一系列經(jīng)濟(jì)法律政策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有重大影響。餐廳獨(dú)立且臨近廚房，縮短了路徑，減少干擾，方便生活。在這個(gè)戶型中，我們采用了U形開放式廚房，灶臺(tái)和餐桌被分出了一段通道，陽(yáng)光能順利的從廚房的大窗戶進(jìn)入室內(nèi)，軟隔斷的使用讓臥室也不缺乏陽(yáng)光的眷顧。其中1層為商鋪，215層為住宅，停車位設(shè)置于地下室，這樣既能滿足規(guī)劃需求，又能充分發(fā)揮地塊優(yōu)勢(shì)，達(dá)到項(xiàng)目收益最大化。4） 在開發(fā)區(qū)以及周邊上班的單身青年。對(duì)于該項(xiàng)目建造在益陽(yáng)市赫山區(qū)滄水鋪鎮(zhèn)城際干道旁所處的地理位置，目前該鎮(zhèn)現(xiàn)有的樓盤有金域上品、江南古城、3個(gè)樓盤，而該地的人口多，地理位置優(yōu)越，能夠吸引大批客戶，故在此建造本項(xiàng)目是很有盈利性的。從商品房屋銷售面積來(lái)看，有5個(gè)縣（市）商品房屋銷售面積增速超過全市平均水平，分別為大通湖區(qū)（%）、沅江市（%）、高新區(qū)（%）、安化縣（%）、桃江縣（%）?！　?0122014年，、房屋存量不斷增加，%、%%。紫龍郡鑫天國(guó)際、銀色現(xiàn)代城等 、益陽(yáng)市房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀 （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩。2015年，房地產(chǎn)新常態(tài)下的投資增速預(yù)期會(huì)進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)進(jìn)行合理回歸，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)以量換價(jià)，加快去庫(kù)存化。 隨著益陽(yáng)市發(fā)展重心有進(jìn)一步往東南拓展的趨勢(shì)，東部新區(qū)成為高新區(qū)乃至全市建設(shè)新熱點(diǎn)。 三是工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，主導(dǎo)帶動(dòng)作用突出。市區(qū)面積53平方公里，人口53萬(wàn)。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)主要有： 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法及參數(shù)》（第三版） 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例》 《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指南》（試用版） 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 《中央關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見》 《益陽(yáng)市住房建設(shè)規(guī)劃》 《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》國(guó)家、湖南省有關(guān)設(shè)計(jì)和建筑規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；項(xiàng)目建設(shè)單位提供的相關(guān)資料；編制過程中實(shí)際調(diào)查及收集的其他資料。該地預(yù)測(cè)的拿地價(jià)為120萬(wàn)一畝，建安費(fèi)約為1335元/平方米。益陽(yáng)被譽(yù)為最宜居城市之一的衛(wèi)生城市。濱湖平原由河流沖積而成，土壤肥沃，適宜種植多種作物，是糧、棉、麻、油、糖的主要生產(chǎn)基地，素有“魚米之鄉(xiāng)”的美稱，是一個(gè)新興的城市. 全市人民，認(rèn)真落實(shí)“穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生”政策措施，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展和社會(huì)大局的和諧穩(wěn)定。八是社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。、項(xiàng)目建設(shè)必要性 益陽(yáng)東部新區(qū)位于益陽(yáng)市赫山區(qū)與長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣交界處，是我省第一個(gè)“省市共建”的“兩型社會(huì)”示范區(qū)。有大小水庫(kù)30余座，水面7平方公里，與近50平方公里的山林構(gòu)成了美妙絕倫的山水景觀。到2014年，國(guó)建下發(fā)“新國(guó)五條”等政策，%的貸款利率，國(guó)家下發(fā)認(rèn)貸不認(rèn)房，首套購(gòu)房的首付下調(diào)到20%等一系列的政策有力的促進(jìn)購(gòu)房，同時(shí)也可能會(huì)提高房?jī)r(jià)。御江誠(chéng)；旺佳華府；云頂上品，奧地利春天；雄森國(guó)際；陽(yáng)光青年城；國(guó)色天香；金鹿花園；中環(huán)總部大廈；資江一號(hào)；西江雅苑；巴黎馨苑；香格里拉；秀峰富邦；鵬利廣場(chǎng)、會(huì)龍山　　（二）商品房銷售市場(chǎng)不景氣，庫(kù)存增加?！　。ㄋ模└鲄^(qū)縣（市）差異明顯。、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀 益陽(yáng)“東進(jìn)南擴(kuò)”步伐鮮明而堅(jiān)定，高新區(qū)集聚益陽(yáng)大道、市府、梓山湖等優(yōu)勢(shì)資源，高速、鐵路便利交通條件，以及對(duì)接長(zhǎng)株潭的良好區(qū)位，不僅本地開發(fā)商扎堆，更吸引到全國(guó)地產(chǎn)巨頭，碧桂園已深耕數(shù)年，如今又有新世界、恒大落子。規(guī)劃建設(shè)特色風(fēng)情商業(yè)街，集購(gòu)物、飲食、娛樂、休閑為一體，家門口即可輕松購(gòu)物順德城湖南省盛世合欣置業(yè)股份有限公司占地面積3200畝，建筑面積約500萬(wàn)平，總投資達(dá)95億板樓 塔樓 板塔結(jié)合 低層 多層 小高層 高層商鋪家居博覽區(qū)、飾品區(qū)為5層建筑，綜合商貿(mào)區(qū)2層、3層建策，設(shè)計(jì)、商務(wù)中心為24層建筑 、項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析購(gòu)房目的自住73%投資20%為親友購(gòu)買7%購(gòu)房次數(shù)第一次購(gòu)房60%2次置業(yè)30%3次以上置業(yè)5%居住現(xiàn)狀自有住房55%租房20%單身宿舍4%年齡30歲以下25%3035歲45%