【正文】 2) 工程費(fèi)用：包括土建結(jié)構(gòu)及裝修工程費(fèi)用，設(shè)備費(fèi)用、室內(nèi)外裝修工程費(fèi)等。2010年3月開始，一期工程已經(jīng)開始動(dòng)工，首先建設(shè)商業(yè)部分，到2010年的9月，開始公寓式酒店的建設(shè)；從2010年6月初開始，開始對外銷售、招商，預(yù)計(jì)2013年底銷售與招商完畢。④ 生活垃圾袋裝化，經(jīng)裝卸式垃圾箱由市政管理部門的車輛直接送往垃圾中轉(zhuǎn)站。在建筑施工期間，機(jī)械作業(yè)聲音屬于突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源，將對附近的單位和居民的環(huán)境產(chǎn)生影響；材料運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的高噪聲將影響沿線人群的正常生活。⑧ 根據(jù)建筑物的建筑特點(diǎn)、建筑功能、建筑標(biāo)準(zhǔn)、使用要求的具體情況，對照明系統(tǒng)進(jìn)行分散或集中、手動(dòng)或自動(dòng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)用、合理有效的控制。⑦ 供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)采用的設(shè)備和元器件，應(yīng)符合國家或行業(yè)的產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并優(yōu)先選用技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)適用和節(jié)能的成套設(shè)備和定型產(chǎn)品，不得采用淘汰產(chǎn)品。③ 水池、水箱溢流水位均設(shè)報(bào)警裝置，防止進(jìn)水管閥門故障時(shí)，水池、水箱長時(shí)間溢流排水。b) 建筑墻體中采用保溫隔熱性能好的建筑構(gòu)造做法來減少采暖制冷照明的能耗，如西山墻及屋面作擠型保溫隔熱聚苯板，外門窗采用單框低輻射中空玻璃鋁合金玻璃窗。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)二臺(tái)消防給水加壓泵，貯水池與消火栓系統(tǒng)合建，位于水泵房內(nèi)。其布置保證室內(nèi)任何一處均有2股水柱同時(shí)到達(dá)。設(shè)有N套室外地上式消火栓，其間距不超過120m。與小區(qū)管網(wǎng)相連接。e) 超過60W的白熾燈、鹵鎢燈、高壓納燈、金屬鹵燈光源、熒光高壓汞燈（包括電感鎮(zhèn)流器）等不應(yīng)直接安裝在可燃裝飾或可燃構(gòu)件上。1) 設(shè)計(jì)依據(jù)a) 《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)規(guī)范》（GB5011698）b) 《自動(dòng)噴火滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)程》（GB500842001）c) 《水噴霧滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5021995）d) 《建筑滅火器設(shè)置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ14090）1997年版在總平面布置上，嚴(yán)格按照國家有關(guān)防火規(guī)范要求確保各建、構(gòu)筑物防火間距。一旦發(fā)生火災(zāi)，公共廣播自動(dòng)或手動(dòng)轉(zhuǎn)換為消防廣播，并由聯(lián)動(dòng)控制器控制著火層及鄰近層的消防廣播，指揮人員疏散。建筑物內(nèi)所有電氣設(shè)備正常不帶電之金屬外殼，金屬管道均應(yīng)與接地系統(tǒng)作總等電位聯(lián)結(jié)。消防時(shí)自動(dòng)切掉與消防無關(guān)的負(fù)荷，確保消防用電。對于建成區(qū)根據(jù)負(fù)荷的增長進(jìn)行補(bǔ)點(diǎn)，可采用箱式的方式。b) 10kV中心變配電所為保證項(xiàng)目工程用電，擬在項(xiàng)目工程負(fù)荷中心建一座10kV中心變配電所。本工程采用磚砌檢查井，全部采用重型球墨鑄鐵井蓋和蓋座。設(shè)有N套室外地上式消火栓，其間距不超過120m。與小區(qū)管網(wǎng)相連接。每個(gè)消火栓箱內(nèi)均配置DN65㎜消火栓一個(gè)、DN65㎜L25m麻質(zhì)襯膠水帶一條，DN6519㎜直流水槍一支、啟動(dòng)消防水泵按鈕和指示燈各一只；商務(wù)酒、休閑發(fā)廊卡啦OK廳、大賣場、高層建筑群的商場面、服務(wù)式公寓大樓、商貿(mào)大樓的消火栓箱內(nèi)再配置自救防卷盤一套?；馂?zāi)持續(xù)時(shí)間：消火栓系統(tǒng)為3h，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)為1h。）以上的生活污水重力流排出；地面層（177。 本工程采用磚砌檢查井，全部采用重型球墨鑄鐵井蓋和蓋座。設(shè)有N套室外地上式消火栓，其間距不超過120m。與小區(qū)管網(wǎng)相連接。而建筑的窗型采用通窗等大面積玻璃的方式，形成極具現(xiàn)代感和時(shí)尚感的立面構(gòu)圖，顯得干凈利落，挺拔有力。經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目建設(shè)挖方量約10萬m3，填方量約13萬m3，所需3萬m3土方可就近解決。在場地的東南角布置了一個(gè)高層酒店，充分利用了有利商業(yè)位置，也使其與西邊的高層住宅產(chǎn)生遙相對應(yīng)的視覺美感，同時(shí)為了不破壞層層提升的視覺效果，酒店的層數(shù)僅設(shè)計(jì)為16層。以填補(bǔ)，乃至中南地區(qū)在珍珠產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品加工、貿(mào)易環(huán)節(jié)的空白，帶動(dòng)中南地區(qū)淡水珍珠產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。2) 堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、美觀、實(shí)用的原則，注重建筑功能的實(shí)用性，滿足商業(yè)部分旅游、購物的各方面要求。依托雷鋒大道、金星大道、長湘公路、319國道、**市二環(huán)線、三環(huán)線等融城大道，xx已與**城區(qū)實(shí)現(xiàn)多點(diǎn)對接和加速融合。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50012001），結(jié)合場地內(nèi)地之地形、地貌，判定整個(gè)建筑場地為抗震有利地段。當(dāng)西北利亞強(qiáng)勁冷空氣南侵時(shí)，因北境無較大山丘阻遏，氣流即循湘江河迅速長驅(qū)直入，并波及兩岸，使xx冬季氣溫向南伸一明顯冷舌，較同緯度鄰近地區(qū)偏低，降水量也比山丘區(qū)偏少。2. 項(xiàng)目建設(shè)條件分析 工程地質(zhì)條件xx縣屬江南古陸西北緣，基底由中元古界組成。全縣總面積1361平方公里，總?cè)丝?2萬，縣內(nèi)現(xiàn)有縣屬以上企業(yè)24家，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)42家、專業(yè)市場10個(gè)。以“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)”起步，用市場自身的功能特色、優(yōu)質(zhì)環(huán)境、高質(zhì)的管理服務(wù)和優(yōu)惠的措施來吸引商戶和客戶。除給與大量的優(yōu)惠政策外，協(xié)助開發(fā)、配套資源，政府還在配合項(xiàng)目進(jìn)行宣傳、推廣，為項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展提供了強(qiáng)大的助推力。2. 項(xiàng)目競爭力分析某珠寶城（一期）項(xiàng)目的建成，將成為珍珠產(chǎn)業(yè)圈的核心市場。這其中，規(guī)模最大、影響也最大的是浙江珍珠市場，以諸暨市山下湖鎮(zhèn)的珍珠市場為中心，年創(chuàng)產(chǎn)值約為50億元。 項(xiàng)目市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢中國淡水珍珠年產(chǎn)量約為1500噸，占到世界淡水珍珠總產(chǎn)量的99%以上，是世界珍珠生產(chǎn)的“牛耳”，而在這些耀眼的光芒背后，中國珍珠的產(chǎn)值與產(chǎn)量卻形成了極大的反差；在全球珍珠產(chǎn)品銷售額中，由中國實(shí)現(xiàn)的不到十分之一。主城區(qū)實(shí)際居住人口要控制在264萬人以內(nèi)，建設(shè)用地控制在253平方公里以內(nèi)，以有序引導(dǎo)人口和產(chǎn)業(yè)向周圍組團(tuán)轉(zhuǎn)移和發(fā)展，疏解人口密度，促進(jìn)城市平衡發(fā)展。%。4) 城鄉(xiāng)居民收入水平 居民收入較快增長，消費(fèi)結(jié)構(gòu)持續(xù)升級。%。%。**在全省的引領(lǐng)作用更加突出。第一、二、%、%、%?？梢灶A(yù)見，項(xiàng)目的建設(shè)，對地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，淡水珍珠產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，都有著重大的意義。 項(xiàng)目建設(shè)是地方社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要珍珠產(chǎn)業(yè)貿(mào)易結(jié)構(gòu)層次多，輻射面廣，項(xiàng)目建設(shè)吸引全國各地乃至世界的各層次客商前來經(jīng)營、交易。 規(guī)劃目標(biāo)： 著眼于帶動(dòng)全省、輻射全球，力爭到2020年把先導(dǎo)區(qū)建設(shè)成為：“兩型社會(huì)”綜合配套改革的示范區(qū)——單位地區(qū)生產(chǎn)總值綜合能耗低于全國省會(huì)城市平均水平； 高新產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)——技術(shù)進(jìn)步對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率在70%以上，高新技術(shù)總產(chǎn)值4000億元以上； 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的樣板區(qū)——城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達(dá)到60000和40000元以上； 生態(tài)宜居的新城區(qū)——建成區(qū)面積200平方公里，常住人口150萬； 職能定位：全國“兩型社會(huì)”綜合配套改革試點(diǎn)先導(dǎo)突破區(qū)，長株潭城市群戰(zhàn)略整合核心承載區(qū)，**市提升主體功能區(qū)。 中國經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，為國際市場不斷地注入活力。不斷延伸珍珠的產(chǎn)業(yè)鏈，可為農(nóng)民增收、國家出口創(chuàng)匯開辟新的渠道。而xx縣地處省會(huì)**近郊，系**百里水產(chǎn)走廊核心區(qū)，交通便捷，臨近八百里洞庭，區(qū)域內(nèi)湖泊棋布，氣候潤澤，溫度適宜，處于我國淡水珍珠養(yǎng)殖業(yè)的腹地，珍珠養(yǎng)殖條件得天獨(dú)厚。4. 主要技術(shù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表11序號指標(biāo)名稱單位數(shù) 量備 注1總用地面積畝2總建筑面積M2其中住 宅M2商 業(yè)M2酒店與辦公M2娛樂與餐飲M2地下室M23停車位個(gè)204地面車位236地下車位參考：整個(gè)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表12 序號項(xiàng) 目單 位數(shù) 量備 注1總用的面積平方米2凈用地面積平方米3建筑占地面積平方米 4地上建筑面積平方米其 中 高層住宅平方米社區(qū)用房平方米物管用房、公廁平方米幼兒園平方米多層商業(yè)、展覽館平方米酒店綜合樓平方米5地下車庫及設(shè)備用房平方米6建筑密度%7容積率8綠地率%9總戶數(shù)戶86810非機(jī)動(dòng)停車位個(gè)4119 11機(jī)動(dòng)車停車位個(gè)1242停車位地上個(gè)412地下個(gè)830（注：該指標(biāo)表為審批總圖技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)） 一期經(jīng)濟(jì)與效益指標(biāo)一覽表 表13序號指標(biāo)名稱單位數(shù) 量備注1項(xiàng)目總投資萬元2項(xiàng)目總收入萬元 3銷售稅金與附加萬元 4所得稅萬元 5凈利潤萬元6投資利潤率%%7投資利稅率%%8靜態(tài)投資回收期年說明：此表為項(xiàng)目建設(shè)期完畢，經(jīng)營期的第一年末，銷售完畢，租賃第一年。充分考慮各種因素對項(xiàng)目建設(shè)的影響，無論是地基、主體大樓的承載設(shè)計(jì)，還是填方、挖方、擋土墻、護(hù)坡等基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)都應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)計(jì)算，水、電、電信、燃?xì)?、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)項(xiàng)目要充分考慮現(xiàn)代生活的需要，進(jìn)行合理設(shè)計(jì)。2. 建設(shè)單位基本情況 單位名稱：某置業(yè)有限公司 注冊地址：**市xx縣高塘嶺鎮(zhèn)高裕中路47號 單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司（外國自然人獨(dú)資） 法人代表：陳明榮　CHAN Ming－Wing（法國） 主要負(fù)責(zé)人：葉輔翼（總經(jīng)理） 注冊資本：4200萬元（港元） 實(shí)收資本：4200萬元（港元） 經(jīng)營業(yè)務(wù)：珍珠養(yǎng)殖、珍珠系列產(chǎn)品的加工及產(chǎn)品自銷，籌建珍珠市場開發(fā)項(xiàng)目以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。其中，商業(yè)用地面積占70%，居住用地面積占30%。 （），（）。 建設(shè)期限：3年 投資估算及資金來源： 該項(xiàng)目（一期）建設(shè)總投資：，建設(shè)周期為3年。有效地利用拆遷的廢棄磚石，并注意生活污水，垃圾和噪聲的降低和有效處理，創(chuàng)造和諧的人居環(huán)境與工作環(huán)境。d) 方案的初步選擇，并研究論證方案的可行性問題?？傊?，本項(xiàng)目作為農(nóng)村產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的延伸發(fā)展鏈條，市場需求迫切、充分，且經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小，加之本項(xiàng)目為政府招商引資的重點(diǎn)項(xiàng)目，有扶持政策。 正是基于對市場的深入分析、判斷和對投資環(huán)境多次考察的結(jié)果，香港陳明榮珍珠國際有限公司決定在xx縣投入巨資，利用在內(nèi)陸中南地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，建設(shè)一個(gè)中南地區(qū)規(guī)模最大、功能最完善的珍珠項(xiàng)目工程。這種局面的產(chǎn)生又與珍珠產(chǎn)業(yè)在加工、流通、管理等方面存在的問題是密不可分的。規(guī)劃區(qū):湘江以西，涉及4個(gè)區(qū)縣，15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，包括岳麓區(qū)，高新區(qū)，xx縣的雨敞坪鎮(zhèn)、烏山鎮(zhèn)、黃金鄉(xiāng)、白箬鋪鎮(zhèn)、高塘嶺鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)，寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)、城郊鄉(xiāng)、金洲鄉(xiāng)、歷經(jīng)鋪鄉(xiāng)、夏鐸鋪鎮(zhèn)，用地總面積約為1200平方公里。在珍珠價(jià)值產(chǎn)業(yè)鏈中，養(yǎng)殖所實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)成果僅占珍珠經(jīng)濟(jì)價(jià)值的15%左右，而余下的85%左右的經(jīng)濟(jì)價(jià)值都是在產(chǎn)品加工、貿(mào)易環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)?？傊?，該項(xiàng)目的建成，將極大的填補(bǔ)省乃至中南地區(qū)珍珠產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)品加工、成品貿(mào)易環(huán)節(jié)的空白，進(jìn)一步帶動(dòng)內(nèi)地淡水珍珠產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。%。%。在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資（不含水利建設(shè)投資），%；，%，%；，%。%，；%。%。在城市居民消費(fèi)分類中，%；%；%；%；%；%；%；%?？傮w規(guī)劃把**的發(fā)展目標(biāo)定位為我國中部地區(qū)重要的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市，其主要標(biāo)志包括：基本形成與區(qū)域性中心城市相匹配的城市功能布局，構(gòu)筑山清水秀融綠洲名城為一體的城市空間；基本形成城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展的市域城鎮(zhèn)布局，并與株洲、湘潭共同構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、布局合理的城市群；基本形成郊區(qū)以大型生態(tài)林地為主體、主城以一江一圈為骨架的綠色空間體系；基本形成與現(xiàn)代化相匹配的基礎(chǔ)設(shè)施框架，以霞凝港、黃花機(jī)場、數(shù)碼信息港及高速鐵路、高速公路為主體，建設(shè)一批區(qū)域性重大樞紐工程等。商業(yè)布點(diǎn)不局限集中在核心城區(qū)，而向交通便捷、輻射力強(qiáng)的城市外環(huán)、城郊接合部分布，同時(shí)按現(xiàn)代流通發(fā)展趨勢，積極引導(dǎo)連鎖經(jīng)營、電子商務(wù)、物流配送等新型業(yè)態(tài)加快發(fā)展。因而，為應(yīng)對這一狀況，珍珠產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向?qū)⒅饾u轉(zhuǎn)向“克服片面追求初級產(chǎn)品數(shù)量的傾向，實(shí)行以終端產(chǎn)品質(zhì)量取勝的策略”上來。江、浙珍珠產(chǎn)業(yè)圈雖然知名度比較高，市場較成熟，但存在因城市工業(yè)發(fā)展，資源有限，及污染等原因，珍珠產(chǎn)量不足，許多珍珠大戶將產(chǎn)業(yè)內(nèi)遷，對國內(nèi)市場帶動(dòng)、輻射力不足等問題，市場發(fā)展后勁受到制約，亦難以滿足珍珠產(chǎn)業(yè)圈發(fā)展的需要；而珍珠產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)，則市場中心分散，功能不全，無核心及特色優(yōu)勢，沒有一個(gè)科學(xué)規(guī)劃的、專業(yè)的市場帶動(dòng)，競爭力較小，市場作用不明顯。**，處于京廣經(jīng)濟(jì)走廊和長江經(jīng)濟(jì)帶的十大交匯區(qū)域，城市公路、鐵路、航空、水路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，是中國內(nèi)陸重要的物流樞紐中心。3. 市場風(fēng)險(xiǎn)分析與防范對策 項(xiàng)目市場競爭風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)江浙、沿海老字號的珍珠市場、洞庭湖產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)其他珍珠市場，都是項(xiàng)目面臨的競爭對手。本項(xiàng)目處在**市xx縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，東臨金星大道，南抵石長鐵路，北臨**市三環(huán)線，區(qū)位優(yōu)勢顯著，交通便捷，條件得天獨(dú)厚。xx縣境古為荊楚之地，歷為古城**之腹地。無明顯斷裂帶通過，區(qū)域內(nèi)地震烈度為6度。境內(nèi)有5km以上的河流33條匯入湘江。湘江由南向北流經(jīng)縣境58公里，最大通航能力達(dá)1000噸。同時(shí)，作為政府招商引資項(xiàng)目，園區(qū)在多方面給予了政策支持，其中就包括，在土地交付時(shí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目用地內(nèi)的“七通一平”（供水、排水、供電、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、道路的暢通，及場地平整）。6) 通過優(yōu)化設(shè)計(jì)來達(dá)到社會(huì)效益，環(huán)境效益，經(jīng)濟(jì)效益的最大化。從項(xiàng)目定位和地理位置特殊兩個(gè)角度考慮，本項(xiàng)目用地約70%都作為商業(yè)用地，并將其布置在用地東側(cè)，緊鄰金星大道搶占最好的商業(yè)位置。使得場地內(nèi)的景觀生動(dòng)活潑、變化有序，并且舒適宜人。c) 公寓住宅區(qū)針對入駐的客戶和常年涌入的大量買家的需求，開發(fā)建設(shè)一批高檔的公寓及商住樓，可租可賣。b) 《建筑給水排