【正文】 新建珠寶城（一期）工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.新建珠寶城（一期）工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 11. 項(xiàng)目概述 12. 建設(shè)單位基本情況 23. 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及研究范圍 34. 主要技術(shù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 65. 可行性研究結(jié)論 7第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性與意義 91. 項(xiàng)目建設(shè)行業(yè)背景 92. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景 113. 項(xiàng)目建設(shè)的意義 12第三章 市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)與對(duì)策 151. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與規(guī)劃 152. 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 223. 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范對(duì)策 24第四章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 251. 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)概況 252. 項(xiàng)目建設(shè)條件分析 26第五章 工程規(guī)劃技術(shù)方案 301. 指導(dǎo)思想與設(shè)計(jì)原則 302. 建設(shè)任務(wù)和規(guī)模 303. 總體布局 314. 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 325. 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 53第六章 項(xiàng)目組織與管理 551. 組織機(jī)構(gòu)與職能劃分 552. 項(xiàng)目管理模式與經(jīng)營(yíng)措施 55第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 561. 項(xiàng)目實(shí)施各階段進(jìn)度安排建議 562. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 56第八章 工程招標(biāo)方案 58第九章 投資估算與資金籌措 601. 投資估算 602. 投資計(jì)劃與資金籌措 62第十章 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 631. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 632. 盈利能力分析 633. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 65第十一章 貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 671. 概況 672. 申請(qǐng)貸款的種類、金額、期限、用途 683. 抵押物及其估價(jià) 684. 投資籌資評(píng)價(jià) 695. 抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估 696. 貸款償還能力的評(píng)估 69十二章 結(jié)論與建議 701. 結(jié)論 702. 建議 70附表： 項(xiàng)目投資估算表 項(xiàng)目損益表 資金使用計(jì)劃與資金籌措表 銷售、租賃收入及稅金估算表 借款還本付息估算表 利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表 資金來(lái)源與運(yùn)用表 現(xiàn)金流量表 評(píng)價(jià)指標(biāo)表 敏感性分析表附圖： 項(xiàng)目鳥瞰圖 項(xiàng)目總平面規(guī)劃圖 項(xiàng)目用地紅線圖附件：企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、外企批準(zhǔn)證書房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書項(xiàng)目用地協(xié)議與優(yōu)惠政策補(bǔ)充協(xié)議 項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)文件 項(xiàng)目土地使用權(quán)證 項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證 項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證 項(xiàng)目建筑工程施工許可證 企業(yè)法人身份證明 法人個(gè)人銀行資信證明函.第一章 總 論1. 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目名稱：某珠寶城（一期） 建設(shè)單位：某置業(yè)有限公司 建設(shè)地點(diǎn)：**金星北路四段89號(hào)，項(xiàng)目用地位于xx縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，金星大道與三環(huán)線交叉口西南側(cè)，南臨石長(zhǎng)鐵路及xx星城火車站，北臨規(guī)劃擬建道路（路寬20米）及三環(huán)線（），地理位置優(yōu)越，交通十分便利。 建設(shè)規(guī)模： 某珠寶城（一期）, 。 （），（）。，，建筑密度≤35%,綠地率≥33%。用地性質(zhì)是以商業(yè)、居住用地，規(guī)劃定位為以珠寶項(xiàng)目工程專項(xiàng)商業(yè)和配套住宅開(kāi)發(fā)的商業(yè)、居住用地。其中，商業(yè)用地面積占70%，居住用地面積占30%。項(xiàng)目分為兩期，主要為商業(yè)與酒店，為項(xiàng)目的715號(hào)棟部分；，主要是住宅，為項(xiàng)目的16號(hào)棟部分。 建設(shè)性質(zhì)：新建 建設(shè)內(nèi)容：某珠寶城（一期）, 。從整個(gè)項(xiàng)目的7號(hào)棟到15號(hào)棟， 710號(hào)棟為商住樓，1113號(hào)棟為商業(yè)中心，14號(hào)棟為珍珠文化展覽中心，15號(hào)棟為公寓式酒店。15號(hào)棟為16層的高層建筑，其余都為25層的多層建筑。 建設(shè)期限：3年 投資估算及資金來(lái)源： 該項(xiàng)目（一期）建設(shè)總投資：，建設(shè)周期為3年。經(jīng)過(guò)初步估算，第一年投入資金3000萬(wàn)元， 萬(wàn)元。其中建設(shè)單位自籌資金4200萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款3000萬(wàn)元， 萬(wàn)元。2. 建設(shè)單位基本情況 單位名稱：某置業(yè)有限公司 注冊(cè)地址：**市xx縣高塘嶺鎮(zhèn)高裕中路47號(hào) 單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司（外國(guó)自然人獨(dú)資） 法人代表：陳明榮　CHAN Ming－Wing（法國(guó)） 主要負(fù)責(zé)人：葉輔翼（總經(jīng)理） 注冊(cè)資本：4200萬(wàn)元（港元） 實(shí)收資本：4200萬(wàn)元（港元） 經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)：珍珠養(yǎng)殖、珍珠系列產(chǎn)品的加工及產(chǎn)品自銷，籌建珍珠市場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。3. 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及研究范圍1) **市城市總體規(guī)劃（20012020年）2) 國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部計(jì)投資[1993]530號(hào)發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）3) 中國(guó)建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的《民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)》4) 中華人民共和國(guó)建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號(hào)發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》5) 中國(guó)計(jì)劃出版社建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估案例》6) 《省“十一五”農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃》7) 國(guó)家有關(guān)現(xiàn)行規(guī)程規(guī)范及省市地方有關(guān)規(guī)定8) 項(xiàng)目概況及水文、地質(zhì)、氣象等基礎(chǔ)材料按照《工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求》的規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性進(jìn)行全面、系統(tǒng)、客觀地分析評(píng)價(jià)，為建設(shè)單位決策提供可靠的依據(jù)。編制遵循以下原則：1) 系統(tǒng)原則該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)符合整個(gè)**市先導(dǎo)區(qū)、xx縣的城市總體規(guī)劃及其經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，并結(jié)合該項(xiàng)目周邊地段的建設(shè)，充分考慮周邊建筑與臨近建筑之間的關(guān)系，使各個(gè)方面協(xié)調(diào)發(fā)展，既相互獨(dú)立，又相互促進(jìn)，使土地效益得到充分發(fā)揮。2) 環(huán)保原則突出環(huán)保意識(shí)，對(duì)土地資源進(jìn)行開(kāi)發(fā)的同時(shí)，要保證合適的環(huán)境容量，建立良好的生態(tài)環(huán)境。嚴(yán)格按照民用建筑設(shè)計(jì)及施工規(guī)范對(duì)建筑環(huán)境的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)與施工。有效地利用拆遷的廢棄磚石，并注意生活污水，垃圾和噪聲的降低和有效處理，創(chuàng)造和諧的人居環(huán)境與工作環(huán)境。3) “質(zhì)量?jī)?yōu)先”原則某珠寶城（一期）項(xiàng)目建設(shè)不僅應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)前的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境的要求，重中之重是質(zhì)量問(wèn)題。因此，需詳細(xì)調(diào)查建設(shè)所在地的氣象、水文、地層、地質(zhì)等各方面的情況，為高質(zhì)量的設(shè)計(jì)提供資料。充分考慮各種因素對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的影響，無(wú)論是地基、主體大樓的承載設(shè)計(jì)，還是填方、挖方、擋土墻、護(hù)坡等基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)都應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)計(jì)算，水、電、電信、燃?xì)?、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)項(xiàng)目要充分考慮現(xiàn)代生活的需要，進(jìn)行合理設(shè)計(jì)。建設(shè)單位要嚴(yán)格按照各項(xiàng)施工規(guī)程進(jìn)行施工，杜絕因資金問(wèn)題，施工問(wèn)題而造成工程質(zhì)量問(wèn)題，做到“一勞永逸”。1) 項(xiàng)目概況2) 市場(chǎng)需求情況預(yù)測(cè)3) 建設(shè)規(guī)模4) 專業(yè)技術(shù)方案5) 投資估算及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)6) 貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1) 收集資料a) 有關(guān)民用建筑方面的政策、法規(guī)和規(guī)定b) 有關(guān)報(bào)建資料c) 有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料d) 國(guó)家或有關(guān)主管部門頒發(fā)的有關(guān)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的基本參數(shù)和指標(biāo)2) 調(diào)查研究a) 市場(chǎng)調(diào)查，調(diào)查和預(yù)測(cè)社會(huì)對(duì)產(chǎn)品需求量、價(jià)格和競(jìng)爭(zhēng)能力，確定建設(shè)方案和經(jīng)濟(jì)規(guī)模。b) 資源調(diào)查，包括地址、能源、技術(shù)、勞動(dòng)力、建材、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的調(diào)查，為項(xiàng)目的選址、使用功能、建設(shè)方案和建設(shè)內(nèi)容等提供詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析資料。c) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況，研究項(xiàng)目的必要性問(wèn)題。d) 方案的初步選擇，并研究論證方案的可行性問(wèn)題。e) 財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，即對(duì)所確定的最佳方案進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)效益分析和評(píng)價(jià)，研究其經(jīng)濟(jì)上的合理性問(wèn)題。f) 編制可行性研究報(bào)告。4. 主要技術(shù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表11序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù) 量備 注1總用地面積畝2總建筑面積M2其中住 宅M2商 業(yè)M2酒店與辦公M2娛樂(lè)與餐飲M2地下室M23停車位個(gè)204地面車位236地下車位參考：整個(gè)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表12 序號(hào)項(xiàng) 目單 位數(shù) 量備 注1總用的面積平方米2凈用地面積平方米3建筑占地面積平方米 4地上建筑面積平方米其 中 高層住宅平方米社區(qū)用房平方米物管用房、公廁平方米幼兒園平方米多層商業(yè)、展覽館平方米酒店綜合樓平方米5地下車庫(kù)及設(shè)備用房平方米6建筑密度%7容積率8綠地率%9總戶數(shù)戶86810非機(jī)動(dòng)停車位個(gè)4119 11機(jī)動(dòng)車停車位個(gè)1242停車位地上個(gè)412地下個(gè)830（注：該指標(biāo)表為審批總圖技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)） 一期經(jīng)濟(jì)與效益指標(biāo)一覽表 表13序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù) 量備注1項(xiàng)目總投資萬(wàn)元2項(xiàng)目總收入萬(wàn)元 3銷售稅金與附加萬(wàn)元 4所得稅萬(wàn)元 5凈利潤(rùn)萬(wàn)元6投資利潤(rùn)率%%7投資利稅率%%8靜態(tài)投資回收期年說(shuō)明：此表為項(xiàng)目建設(shè)期完畢，經(jīng)營(yíng)期的第一年末，銷售完畢，租賃第一年。5. 可行性研究結(jié)論1) 良好的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益本項(xiàng)目建設(shè)完成后，可進(jìn)一步帶動(dòng)我省珍珠產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，預(yù)計(jì)市場(chǎng)年交易額可突破20億元，；同時(shí)可解決約5000人就業(yè)問(wèn)題，帶動(dòng)千戶珍珠養(yǎng)殖戶的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益明顯。該項(xiàng)目建設(shè)期結(jié)束，經(jīng)營(yíng)第一年末，%，%，貸款的清償能力顯著，說(shuō)明該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)完全可行的。2) 符合國(guó)家扶持農(nóng)業(yè)的發(fā)展政策該項(xiàng)目定位——“珠寶產(chǎn)業(yè)、瀟湘特產(chǎn)為帶動(dòng)的旅游商業(yè)”；符合國(guó)家和地方關(guān)于“加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，提升產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)水平”的農(nóng)村發(fā)展政策和相關(guān)產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，有利發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，搞活農(nóng)產(chǎn)品流通，亦是企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中謀求發(fā)展的合理需求。3) 建設(shè)單位雄厚的實(shí)力 項(xiàng)目建設(shè)單位是專業(yè)的國(guó)際珍珠商，綜合實(shí)力雄厚，建設(shè)資金到位及時(shí)，充分；同時(shí)對(duì)項(xiàng)目充分論證，設(shè)計(jì)科學(xué)合理，商業(yè)資源豐富，招商渠道多?？傊?，本項(xiàng)目作為農(nóng)村產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的延伸發(fā)展鏈條，市場(chǎng)需求迫切、充分，且經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小，加之本項(xiàng)目為政府招商引資的重點(diǎn)項(xiàng)目，有扶持政策。因此，項(xiàng)目切實(shí)可行。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性與意義1. 項(xiàng)目建設(shè)行業(yè)背景水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)在全國(guó)一直舉足輕重，近十幾年來(lái)，更是呈高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，年平均遞增15%左右；其中，珍珠養(yǎng)殖因?yàn)檎渲槭袌?chǎng)價(jià)值高，需求持續(xù)旺盛，經(jīng)濟(jì)效益明顯，逐漸成為淡水養(yǎng)殖珍珠中的亮點(diǎn)和熱點(diǎn)，為廣大養(yǎng)殖戶所青睞，在發(fā)展迅速，省的淡水珍珠養(yǎng)殖產(chǎn)量已經(jīng)居中國(guó)淡水養(yǎng)殖業(yè)的三甲之首。而xx縣地處省會(huì)**近郊，系**百里水產(chǎn)走廊核心區(qū)，交通便捷，臨近八百里洞庭，區(qū)域內(nèi)湖泊棋布，氣候潤(rùn)澤，溫度適宜，處于我國(guó)淡水珍珠養(yǎng)殖業(yè)的腹地，珍珠養(yǎng)殖條件得天獨(dú)厚。當(dāng)?shù)卣虻刂埔?，綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，果斷地將淡水珍珠養(yǎng)殖確立為“百里水產(chǎn)走廊”項(xiàng)目中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在政策、培育力度上給與了大力支持，更促進(jìn)了區(qū)域內(nèi)淡水珍珠養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)的規(guī)模發(fā)展和技術(shù)的成熟。淡水珍珠在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)已經(jīng)享有一定的知名度和影響力。但與我國(guó)、我省淡水珍珠養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)不相適應(yīng)的卻是：珍珠產(chǎn)品的加工、貿(mào)易、流通環(huán)節(jié)相對(duì)滯后，針具的經(jīng)濟(jì)價(jià)值還遠(yuǎn)未得到充分的開(kāi)發(fā)和實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)量?jī)?yōu)勢(shì)未能充分轉(zhuǎn)化為效益優(yōu)勢(shì)。珍珠產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一，極大地制約了我省珍珠產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展后勁。 正是基于對(duì)市場(chǎng)的深入分析、判斷和對(duì)投資環(huán)境多次考察的結(jié)果，香港陳明榮珍珠國(guó)際有限公司決定在xx縣投入巨資，利用在內(nèi)陸中南地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建設(shè)一個(gè)中南地區(qū)規(guī)模最大、功能最完善的珍珠項(xiàng)目工程。一方面，珍珠產(chǎn)業(yè)是中國(guó)極具優(yōu)勢(shì)的民族產(chǎn)業(yè)，古往今來(lái)珍珠以其細(xì)膩潤(rùn)潔、瑰麗多彩而馳名中外。珍珠除制作成飾物外，還可以入藥及加工成保健品，市場(chǎng)需求廣闊。不斷延伸珍珠的產(chǎn)業(yè)鏈，可為農(nóng)民增收、國(guó)家出口創(chuàng)匯開(kāi)辟新的渠道。 目前，中國(guó)淡水珍珠養(yǎng)殖業(yè)主要分布在、湖北、浙江、江蘇等地。中國(guó)現(xiàn)有的淡水珍珠產(chǎn)量已經(jīng)占世界總產(chǎn)量的95%以上，占到世界淡水珍珠的總產(chǎn)量99%以上，而的珍珠產(chǎn)量又占到全國(guó)的60%以上，但從珍珠貿(mào)易市場(chǎng)的交易額來(lái)看，的珍珠則呈現(xiàn)出“高產(chǎn)低收”（高產(chǎn)量、低收益）的現(xiàn)象。這與珍珠缺乏高附加值產(chǎn)品不無(wú)關(guān)系。80%以上的珍珠以珍珠活蚌及原料形式上市，未經(jīng)過(guò)加工就流向海外及江浙一帶，產(chǎn)品附加值低，經(jīng)濟(jì)效益十分有限。這種局面的產(chǎn)生又與珍珠產(chǎn)業(yè)在加工、流通、管理等方面存在的問(wèn)題是密不可分的。故而，在產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)區(qū)域科學(xué)規(guī)劃建立較為集中、較有影響力的流通市場(chǎng)，及時(shí)反饋市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，對(duì)珍珠產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題解決和健康發(fā)展是有積極意義的。另一方面，中南地區(qū)經(jīng)濟(jì)的復(fù)興與持續(xù)發(fā)展，國(guó)內(nèi)國(guó)際影響力的不斷提高，也是項(xiàng)目工程市場(chǎng)建設(shè)的推動(dòng)力與保障。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，為國(guó)際市場(chǎng)不斷地注入活力。中國(guó)的國(guó)內(nèi)消費(fèi)能力與水平的不斷提高，社會(huì)消費(fèi)品總額增速加快，僅金銀珠寶的增長(zhǎng)就以每年近30%的速度在提升！這個(gè)項(xiàng)目的興建，將有力地促進(jìn)地方特色產(chǎn)品走向更加廣闊的國(guó)內(nèi)、國(guó)際市場(chǎng)，為珍珠養(yǎng)殖農(nóng)戶、加工戶創(chuàng)收、增收。2. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景2007年12月14日，經(jīng)報(bào)請(qǐng)國(guó)務(wù)院同意，國(guó)家發(fā)改委正式批準(zhǔn)武漢城市圈和長(zhǎng)株潭城市群為全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。**市成立大河西先導(dǎo)區(qū)，進(jìn)行國(guó)