【正文】 新建珠寶城（一期）工程建設項目可行性研究報告.新建珠寶城（一期）工程建設項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 11. 項目概述 12. 建設單位基本情況 23. 可行性研究報告編制依據(jù)及研究范圍 34. 主要技術與經(jīng)濟指標 65. 可行性研究結論 7第二章 項目建設背景、必要性與意義 91. 項目建設行業(yè)背景 92. 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展背景 113. 項目建設的意義 12第三章 市場分析、預測與對策 151. 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展與規(guī)劃 152. 項目競爭力分析 223. 市場風險分析與防范對策 24第四章 建設地點及建設條件 251. 項目建設區(qū)概況 252. 項目建設條件分析 26第五章 工程規(guī)劃技術方案 301. 指導思想與設計原則 302. 建設任務和規(guī)模 303. 總體布局 314. 項目建設內(nèi)容及標準 325. 環(huán)境影響評價 53第六章 項目組織與管理 551. 組織機構與職能劃分 552. 項目管理模式與經(jīng)營措施 55第七章 項目實施進度安排 561. 項目實施各階段進度安排建議 562. 項目實施進度計劃表 56第八章 工程招標方案 58第九章 投資估算與資金籌措 601. 投資估算 602. 投資計劃與資金籌措 62第十章 財務分析與評價 631. 財務評價依據(jù) 632. 盈利能力分析 633. 財務評價結論 65第十一章 貸款風險評估 671. 概況 672. 申請貸款的種類、金額、期限、用途 683. 抵押物及其估價 684. 投資籌資評價 695. 抵押貸款風險的評估 696. 貸款償還能力的評估 69十二章 結論與建議 701. 結論 702. 建議 70附表： 項目投資估算表 項目損益表 資金使用計劃與資金籌措表 銷售、租賃收入及稅金估算表 借款還本付息估算表 利潤及利潤分配表 資金來源與運用表 現(xiàn)金流量表 評價指標表 敏感性分析表附圖： 項目鳥瞰圖 項目總平面規(guī)劃圖 項目用地紅線圖附件：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本、組織機構代碼證、稅務登記證、外企批準證書房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書項目用地協(xié)議與優(yōu)惠政策補充協(xié)議 項目規(guī)劃要點文件 項目土地使用權證 項目建設用地規(guī)劃許可證 項目建設工程規(guī)劃許可證 項目建筑工程施工許可證 企業(yè)法人身份證明 法人個人銀行資信證明函.第一章 總 論1. 項目概述 項目名稱：某珠寶城（一期） 建設單位：某置業(yè)有限公司 建設地點：**金星北路四段89號，項目用地位于xx縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，金星大道與三環(huán)線交叉口西南側，南臨石長鐵路及xx星城火車站，北臨規(guī)劃擬建道路（路寬20米）及三環(huán)線（），地理位置優(yōu)越，交通十分便利。 建設規(guī)模： 某珠寶城（一期）, 。 （），（）。，，建筑密度≤35%,綠地率≥33%。用地性質(zhì)是以商業(yè)、居住用地，規(guī)劃定位為以珠寶項目工程專項商業(yè)和配套住宅開發(fā)的商業(yè)、居住用地。其中，商業(yè)用地面積占70%，居住用地面積占30%。項目分為兩期，主要為商業(yè)與酒店，為項目的715號棟部分；，主要是住宅，為項目的16號棟部分。 建設性質(zhì)：新建 建設內(nèi)容：某珠寶城（一期）, 。從整個項目的7號棟到15號棟， 710號棟為商住樓，1113號棟為商業(yè)中心，14號棟為珍珠文化展覽中心，15號棟為公寓式酒店。15號棟為16層的高層建筑，其余都為25層的多層建筑。 建設期限：3年 投資估算及資金來源： 該項目（一期）建設總投資：，建設周期為3年。經(jīng)過初步估算，第一年投入資金3000萬元， 萬元。其中建設單位自籌資金4200萬元，申請銀行貸款3000萬元， 萬元。2. 建設單位基本情況 單位名稱：某置業(yè)有限公司 注冊地址：**市xx縣高塘嶺鎮(zhèn)高裕中路47號 單位性質(zhì)：有限責任公司（外國自然人獨資） 法人代表：陳明榮　CHAN Ming－Wing（法國） 主要負責人：葉輔翼（總經(jīng)理） 注冊資本：4200萬元（港元） 實收資本：4200萬元（港元） 經(jīng)營業(yè)務：珍珠養(yǎng)殖、珍珠系列產(chǎn)品的加工及產(chǎn)品自銷，籌建珍珠市場開發(fā)項目以及房地產(chǎn)開發(fā)項目。3. 可行性研究報告編制依據(jù)及研究范圍1) **市城市總體規(guī)劃（20012020年）2) 國家計劃委員會、建設部計投資[1993]530號發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）3) 中國建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的《民用建筑可行性研究與快速報價》4) 中華人民共和國建設部建標[2000]205號發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟評價方法》5) 中國計劃出版社建設部標準定額研究所編《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估案例》6) 《省“十一五”農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃》7) 國家有關現(xiàn)行規(guī)程規(guī)范及省市地方有關規(guī)定8) 項目概況及水文、地質(zhì)、氣象等基礎材料按照《工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求》的規(guī)定，對項目建設的可行性進行全面、系統(tǒng)、客觀地分析評價，為建設單位決策提供可靠的依據(jù)。編制遵循以下原則：1) 系統(tǒng)原則該項目的設計應符合整個**市先導區(qū)、xx縣的城市總體規(guī)劃及其經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，并結合該項目周邊地段的建設，充分考慮周邊建筑與臨近建筑之間的關系，使各個方面協(xié)調(diào)發(fā)展，既相互獨立，又相互促進，使土地效益得到充分發(fā)揮。2) 環(huán)保原則突出環(huán)保意識，對土地資源進行開發(fā)的同時，要保證合適的環(huán)境容量，建立良好的生態(tài)環(huán)境。嚴格按照民用建筑設計及施工規(guī)范對建筑環(huán)境的要求進行設計與施工。有效地利用拆遷的廢棄磚石，并注意生活污水，垃圾和噪聲的降低和有效處理，創(chuàng)造和諧的人居環(huán)境與工作環(huán)境。3) “質(zhì)量優(yōu)先”原則某珠寶城（一期）項目建設不僅應當符合當前的社會、經(jīng)濟、文化、環(huán)境的要求，重中之重是質(zhì)量問題。因此，需詳細調(diào)查建設所在地的氣象、水文、地層、地質(zhì)等各方面的情況，為高質(zhì)量的設計提供資料。充分考慮各種因素對項目建設的影響，無論是地基、主體大樓的承載設計，還是填方、挖方、擋土墻、護坡等基礎工程設計都應認真仔細計算，水、電、電信、燃氣、網(wǎng)絡等服務項目要充分考慮現(xiàn)代生活的需要，進行合理設計。建設單位要嚴格按照各項施工規(guī)程進行施工，杜絕因資金問題，施工問題而造成工程質(zhì)量問題，做到“一勞永逸”。1) 項目概況2) 市場需求情況預測3) 建設規(guī)模4) 專業(yè)技術方案5) 投資估算及社會、經(jīng)濟效益評價6) 貸款風險評估1) 收集資料a) 有關民用建筑方面的政策、法規(guī)和規(guī)定b) 有關報建資料c) 有關基礎數(shù)據(jù)資料d) 國家或有關主管部門頒發(fā)的有關項目評價的基本參數(shù)和指標2) 調(diào)查研究a) 市場調(diào)查，調(diào)查和預測社會對產(chǎn)品需求量、價格和競爭能力，確定建設方案和經(jīng)濟規(guī)模。b) 資源調(diào)查，包括地址、能源、技術、勞動力、建材、基礎設施、環(huán)境保護等自然、社會、經(jīng)濟的調(diào)查，為項目的選址、使用功能、建設方案和建設內(nèi)容等提供詳細的經(jīng)濟技術分析資料。c) 根據(jù)市場調(diào)查情況，研究項目的必要性問題。d) 方案的初步選擇，并研究論證方案的可行性問題。e) 財務分析和經(jīng)濟評價，即對所確定的最佳方案進行詳細的財務預測、財務效益分析和評價，研究其經(jīng)濟上的合理性問題。f) 編制可行性研究報告。4. 主要技術與經(jīng)濟指標一期技術經(jīng)濟指標表 表11序號指標名稱單位數(shù) 量備 注1總用地面積畝2總建筑面積M2其中住 宅M2商 業(yè)M2酒店與辦公M2娛樂與餐飲M2地下室M23停車位個204地面車位236地下車位參考：整個項目主要技術經(jīng)濟指標表 表12 序號項 目單 位數(shù) 量備 注1總用的面積平方米2凈用地面積平方米3建筑占地面積平方米 4地上建筑面積平方米其 中 高層住宅平方米社區(qū)用房平方米物管用房、公廁平方米幼兒園平方米多層商業(yè)、展覽館平方米酒店綜合樓平方米5地下車庫及設備用房平方米6建筑密度%7容積率8綠地率%9總戶數(shù)戶86810非機動停車位個4119 11機動車停車位個1242停車位地上個412地下個830（注：該指標表為審批總圖技術經(jīng)濟指標） 一期經(jīng)濟與效益指標一覽表 表13序號指標名稱單位數(shù) 量備注1項目總投資萬元2項目總收入萬元 3銷售稅金與附加萬元 4所得稅萬元 5凈利潤萬元6投資利潤率%%7投資利稅率%%8靜態(tài)投資回收期年說明：此表為項目建設期完畢，經(jīng)營期的第一年末，銷售完畢，租賃第一年。5. 可行性研究結論1) 良好的經(jīng)濟與社會效益本項目建設完成后，可進一步帶動我省珍珠產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，預計市場年交易額可突破20億元，；同時可解決約5000人就業(yè)問題，帶動千戶珍珠養(yǎng)殖戶的發(fā)展，經(jīng)濟與社會效益明顯。該項目建設期結束，經(jīng)營第一年末，%，%，貸款的清償能力顯著，說明該項目的經(jīng)濟完全可行的。2) 符合國家扶持農(nóng)業(yè)的發(fā)展政策該項目定位——“珠寶產(chǎn)業(yè)、瀟湘特產(chǎn)為帶動的旅游商業(yè)”；符合國家和地方關于“加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，提升產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營水平”的農(nóng)村發(fā)展政策和相關產(chǎn)業(yè)長遠發(fā)展規(guī)劃，有利發(fā)揮市場機制作用，搞活農(nóng)產(chǎn)品流通，亦是企業(yè)在激烈的市場競爭中謀求發(fā)展的合理需求。3) 建設單位雄厚的實力 項目建設單位是專業(yè)的國際珍珠商，綜合實力雄厚，建設資金到位及時，充分；同時對項目充分論證，設計科學合理，商業(yè)資源豐富，招商渠道多?？傊卷椖孔鳛檗r(nóng)村產(chǎn)業(yè)項目的延伸發(fā)展鏈條，市場需求迫切、充分，且經(jīng)營風險系數(shù)小，加之本項目為政府招商引資的重點項目，有扶持政策。因此，項目切實可行。第二章 項目建設背景、必要性與意義1. 項目建設行業(yè)背景水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)在全國一直舉足輕重，近十幾年來，更是呈高速發(fā)展狀態(tài)，年平均遞增15%左右；其中，珍珠養(yǎng)殖因為珍珠市場價值高，需求持續(xù)旺盛，經(jīng)濟效益明顯，逐漸成為淡水養(yǎng)殖珍珠中的亮點和熱點，為廣大養(yǎng)殖戶所青睞，在發(fā)展迅速，省的淡水珍珠養(yǎng)殖產(chǎn)量已經(jīng)居中國淡水養(yǎng)殖業(yè)的三甲之首。而xx縣地處省會**近郊，系**百里水產(chǎn)走廊核心區(qū)，交通便捷，臨近八百里洞庭，區(qū)域內(nèi)湖泊棋布，氣候潤澤，溫度適宜，處于我國淡水珍珠養(yǎng)殖業(yè)的腹地，珍珠養(yǎng)殖條件得天獨厚。當?shù)卣虻刂埔耍C合經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，果斷地將淡水珍珠養(yǎng)殖確立為“百里水產(chǎn)走廊”項目中的主導產(chǎn)業(yè)，在政策、培育力度上給與了大力支持，更促進了區(qū)域內(nèi)淡水珍珠養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)的規(guī)模發(fā)展和技術的成熟。淡水珍珠在國內(nèi)外市場已經(jīng)享有一定的知名度和影響力。但與我國、我省淡水珍珠養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢不相適應的卻是：珍珠產(chǎn)品的加工、貿(mào)易、流通環(huán)節(jié)相對滯后，針具的經(jīng)濟價值還遠未得到充分的開發(fā)和實現(xiàn)，產(chǎn)量優(yōu)勢未能充分轉化為效益優(yōu)勢。珍珠產(chǎn)業(yè)結構較為單一，極大地制約了我省珍珠產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展后勁。 正是基于對市場的深入分析、判斷和對投資環(huán)境多次考察的結果，香港陳明榮珍珠國際有限公司決定在xx縣投入巨資，利用在內(nèi)陸中南地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，建設一個中南地區(qū)規(guī)模最大、功能最完善的珍珠項目工程。一方面，珍珠產(chǎn)業(yè)是中國極具優(yōu)勢的民族產(chǎn)業(yè)，古往今來珍珠以其細膩潤潔、瑰麗多彩而馳名中外。珍珠除制作成飾物外，還可以入藥及加工成保健品，市場需求廣闊。不斷延伸珍珠的產(chǎn)業(yè)鏈，可為農(nóng)民增收、國家出口創(chuàng)匯開辟新的渠道。 目前，中國淡水珍珠養(yǎng)殖業(yè)主要分布在、湖北、浙江、江蘇等地。中國現(xiàn)有的淡水珍珠產(chǎn)量已經(jīng)占世界總產(chǎn)量的95%以上，占到世界淡水珍珠的總產(chǎn)量99%以上，而的珍珠產(chǎn)量又占到全國的60%以上，但從珍珠貿(mào)易市場的交易額來看，的珍珠則呈現(xiàn)出“高產(chǎn)低收”（高產(chǎn)量、低收益）的現(xiàn)象。這與珍珠缺乏高附加值產(chǎn)品不無關系。80%以上的珍珠以珍珠活蚌及原料形式上市，未經(jīng)過加工就流向海外及江浙一帶，產(chǎn)品附加值低，經(jīng)濟效益十分有限。這種局面的產(chǎn)生又與珍珠產(chǎn)業(yè)在加工、流通、管理等方面存在的問題是密不可分的。故而，在產(chǎn)業(yè)重點區(qū)域科學規(guī)劃建立較為集中、較有影響力的流通市場，及時反饋市場動態(tài)，對珍珠產(chǎn)業(yè)存在的問題解決和健康發(fā)展是有積極意義的。另一方面，中南地區(qū)經(jīng)濟的復興與持續(xù)發(fā)展，國內(nèi)國際影響力的不斷提高，也是項目工程市場建設的推動力與保障。 中國經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，為國際市場不斷地注入活力。中國的國內(nèi)消費能力與水平的不斷提高，社會消費品總額增速加快，僅金銀珠寶的增長就以每年近30%的速度在提升！這個項目的興建，將有力地促進地方特色產(chǎn)品走向更加廣闊的國內(nèi)、國際市場，為珍珠養(yǎng)殖農(nóng)戶、加工戶創(chuàng)收、增收。2. 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展背景2007年12月14日，經(jīng)報請國務院同意，國家發(fā)改委正式批準武漢城市圈和長株潭城市群為全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會綜合配套改革試驗區(qū)。**市成立大河西先導區(qū)，進行國