【正文】 際招標。經過兩輪競標，最后由深圳城市規(guī)劃設計研究院形成大河西先導區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。規(guī)劃區(qū):湘江以西，涉及4個區(qū)縣，15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，包括岳麓區(qū)，高新區(qū)，xx縣的雨敞坪鎮(zhèn)、烏山鎮(zhèn)、黃金鄉(xiāng)、白箬鋪鎮(zhèn)、高塘嶺鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)，寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)、城郊鄉(xiāng)、金洲鄉(xiāng)、歷經鋪鄉(xiāng)、夏鐸鋪鎮(zhèn)，用地總面積約為1200平方公里。核心區(qū):黃橋大道以東，岳麓區(qū),高新區(qū),xx縣的黃金鄉(xiāng)、高塘嶺鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)，用地總面積約570平方公里。 起步區(qū)：規(guī)劃面積230平方公里，近期啟動重點建設地區(qū):包括岳麓區(qū)的梅溪湖周邊地區(qū)、岳麓山周邊地區(qū)、洋湖垸、坪塘片，用地總面積109平方公里。 規(guī)劃目標： 著眼于帶動全省、輻射全球，力爭到2020年把先導區(qū)建設成為：“兩型社會”綜合配套改革的示范區(qū)——單位地區(qū)生產總值綜合能耗低于全國省會城市平均水平； 高新產業(yè)的集聚區(qū)——技術進步對經濟增長的貢獻率在70%以上，高新技術總產值4000億元以上； 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的樣板區(qū)——城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達到60000和40000元以上； 生態(tài)宜居的新城區(qū)——建成區(qū)面積200平方公里，常住人口150萬； 職能定位：全國“兩型社會”綜合配套改革試點先導突破區(qū)，長株潭城市群戰(zhàn)略整合核心承載區(qū)，**市提升主體功能區(qū)。 產業(yè)定位：省產業(yè)先行先試區(qū)，長株潭產業(yè)轉型示范引領區(qū)，**市高新產業(yè)核心集聚區(qū)。 生態(tài)定位：全國知名的生態(tài)文明區(qū)域，資源節(jié)約的循環(huán)集約新區(qū)，可持續(xù)發(fā)展的城市標桿。 城鎮(zhèn)定位：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的區(qū)域城市，新型增長模式的城鎮(zhèn)典范，環(huán)境友好的山水宜居新城。3. 項目建設的意義 項目建設是實現國家、地方農業(yè)產業(yè)化發(fā)展規(guī)劃的需要淡水珍珠養(yǎng)殖是我省、我地的特色及優(yōu)勢農業(yè)項目，也是實現農業(yè)產業(yè)化的重點方向，但也凸顯著珍珠產業(yè)“高產低收”的現實問題。在珍珠價值產業(yè)鏈中，養(yǎng)殖所實現的經濟成果僅占珍珠經濟價值的15%左右，而余下的85%左右的經濟價值都是在產品加工、貿易環(huán)節(jié)實現。因此，項目的建成將有效實現產業(yè)化發(fā)展內涵，促進我地農業(yè)（珍珠）產業(yè)經濟結構的優(yōu)化升級，實現產業(yè)經濟的可持續(xù)發(fā)展，為行業(yè)價值的提升創(chuàng)造更大的空間。 項目建設是解決地方就業(yè)、農民增收問題的需要作為大型的綜合功能專業(yè)項目工程，項目建設將為社會直接提供包括建設、生產、設計、加工、銷售、技術、管理及服務在內的多層次的就業(yè)崗位約5000個，并可帶動其他相關產業(yè)的進一步發(fā)展，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，從而有利于農村剩余勞動力人口的轉移和再就業(yè)問題的解決，直接或間接促進人民群眾增收，維護社會的安定和諧。 項目建設是地方社會、經濟發(fā)展的需要珍珠產業(yè)貿易結構層次多，輻射面廣，項目建設吸引全國各地乃至世界的各層次客商前來經營、交易。這將有利于改善和調整地方政府的稅源結構，產生較大經濟效益（對GDP值的貢獻可達30億元），并促進地方商貿物流的發(fā)展，從而實現縣域經濟發(fā)展、城鎮(zhèn)功能完善、社會和諧的目的。 項目建設是企業(yè)、行業(yè)自身發(fā)展的需要面對國際市場中，中國珍珠競爭的狀況，中國珍珠商們已逐漸意識到：只有形成產業(yè)規(guī)模和標準，提高珍珠產品品質，打出“中國珍珠”的品牌，才是行業(yè)和企業(yè)發(fā)展的最終出路。正是在這種認識下，許多海內外較有經驗和實力的珍珠產業(yè)企業(yè)開始紛紛向內地產珠重地投資，以促進全行業(yè)養(yǎng)殖、加工、銷售水平的整體提升，尋求共贏出路。如在xx，就有香港珍珠商會投資合作開發(fā)的萬畝優(yōu)質淡水珍珠養(yǎng)殖項目，隨著這些投入的產出，還有珍珠協(xié)會、省級農業(yè)產業(yè)化龍頭企業(yè)—伊思麗珍珠有限公司及大部分養(yǎng)殖戶的大力支持、市場的形成亦是必然和緊迫的了。總之，該項目的建成，將極大的填補省乃至中南地區(qū)珍珠產業(yè)在產品加工、成品貿易環(huán)節(jié)的空白，進一步帶動內地淡水珍珠產業(yè)的快速發(fā)展。同時，由于在珍珠價值鏈中，養(yǎng)殖所實現的經濟成果僅占珍珠經濟價值的15%左右，而余下的85%左右的經濟價值都是在產品加工、貿易環(huán)節(jié)實現，因此，項目的建成將有效促進我地珍珠產業(yè)經濟結構的升級，創(chuàng)造更大的經濟和社會效益。保守估計，項目建成后，僅珍珠產品，市場內年交易額可達810個億，為當地創(chuàng)造就業(yè)機會上千個?？梢灶A見，項目的建設，對地區(qū)經濟的發(fā)展，地區(qū)農業(yè)產業(yè)結構的升級，淡水珍珠產業(yè)經濟的可持續(xù)發(fā)展，都有著重大的意義。第三章 市場分析、預測與對策1. 區(qū)域經濟發(fā)展與規(guī)劃**城市宏觀環(huán)境分析1) 城市人口因素分析 **（包括寧瀏望），%。%。，%。，%。%。2) 城市GDP發(fā)展狀況、固定資產投資及產業(yè)結構情況根據《**市2008年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示——2008年，**實現地區(qū)生產總值（GDP），%。分產業(yè)看，%；，%，%；，%。第一、二、%、%、%。按常住人口計算，人均GDP達45765元，%。與上年同期相比較，一、。：：：：。%。，%。，%，%。，%，%。**在全省的引領作用更加突出。%，，%。與其他市州相比較，**%的GDP增速遙遙領先。 **，%。分城鄉(xiāng)看，%；，%。在全社會固定資產投資中，第一產業(yè)完成投資（不含水利建設投資），%；，%，%；，%。，%。，%，%。，%。 3) 城市消費品零售總額及商業(yè)總體情況**消費品市場持續(xù)紅火。，%，；%。%，分類別看，食品、飲料、%；服裝、鞋帽、%；%；%；體育、%；%；%；%；%。市場價格出現結構性較快上漲。%，；%。%，；%。原材料、燃料、%。%。%。%。%。%。%。旅游業(yè)加快發(fā)展。，%；，%；，%；，%；，%。4) 城鄉(xiāng)居民收入水平 居民收入較快增長，消費結構持續(xù)升級。抽樣調查資料顯示，全年城市居民人均可支配收入18282元，比上年增加2129元，%，剔除物價因素，%。在城市居民家庭可支配收入中，%；%。城市居民人均消費性支出12960元，增加672元，%，服務性消費支出3804元，%。%，受食品價格上漲較快影響。在城市居民消費分類中，%；%；%；%；%；%；%；%。 全年農村居民人均可支配收入7632元，比上年增加1293元，%，；農民人均純收入8003元，%，其中工資性收入3708元，%。全年農民人均生活消費支出6212元，%，在消費分類中增長最快的是家庭設備用品消費支出及食品消費支出，%%。%。，，、。 **市城市發(fā)展規(guī)劃1) 城市發(fā)展規(guī)劃 《**市城市總體規(guī)劃(20032020)》——到2020年，**的規(guī)劃區(qū)面積將從90版規(guī)劃的960平方公里擴大到2893平方公里，城市居住人口將增至310萬，將近比現在翻一番。　　 此次的總體規(guī)劃，其主要特點是發(fā)展“大生態(tài)”、建設大網絡的“大**”。與**城區(qū)緊鄰的**縣、xx縣部分區(qū)域，被納入了規(guī)劃范圍?？傮w規(guī)劃把**的發(fā)展目標定位為我國中部地區(qū)重要的區(qū)域性現代化中心城市，其主要標志包括：基本形成與區(qū)域性中心城市相匹配的城市功能布局，構筑山清水秀融綠洲名城為一體的城市空間；基本形成城鄉(xiāng)一體、協(xié)調發(fā)展的市域城鎮(zhèn)布局，并與株洲、湘潭共同構筑經濟發(fā)達、布局合理的城市群；基本形成郊區(qū)以大型生態(tài)林地為主體、主城以一江一圈為骨架的綠色空間體系；基本形成與現代化相匹配的基礎設施框架，以霞凝港、黃花機場、數碼信息港及高速鐵路、高速公路為主體，建設一批區(qū)域性重大樞紐工程等?！? 按照規(guī)劃，到2020年，**城市用地規(guī)模將達到400萬平方公，人均城市建設用地達到445平方米，人均居住面積達到20平方米，綠化覆蓋率達到50%，飲用水源水質達標率100%。國務院的批復同時強調，要控制中心城區(qū)發(fā)展規(guī)模。主城區(qū)實際居住人口要控制在264萬人以內，建設用地控制在253平方公里以內，以有序引導人口和產業(yè)向周圍組團轉移和發(fā)展，疏解人口密度，促進城市平衡發(fā)展。2) **市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 《**市城市商業(yè)網點布局規(guī)劃（2005年－2020年）》——確定了**未來15年城市商業(yè)發(fā)展總體目標：到2020年，建設完善1個市級商業(yè)中心、2個市級商業(yè)副中心、10個區(qū)域性商業(yè)中心、30個社區(qū)級商業(yè)中心和18條主要商業(yè)街，基本形成區(qū)域布局合理、業(yè)態(tài)結構優(yōu)化、服務功能齊全的市區(qū)網點三級體系布局。《規(guī)劃》還就**城市商業(yè)中心布局以及特色商業(yè)街、商品批發(fā)市場、商業(yè)零售業(yè)態(tài)、物流配送業(yè)等建設進行了專項規(guī)劃?！兑?guī)劃》制定基本把握了3條原則：一是商業(yè)網點規(guī)劃與“十一五”規(guī)劃相結合，考慮更多在城郊設點；與重大交通樞紐點相銜接，考慮在新火車南北貨站、武廣客運專線站點以及遠景規(guī)劃的地鐵及輕軌項目附近布點大型購物中心。二是規(guī)劃與長株潭融城及**“一小時經濟圈”戰(zhàn)略相結合，提高**商業(yè)輻射能力。商業(yè)布點不局限集中在核心城區(qū)，而向交通便捷、輻射力強的城市外環(huán)、城郊接合部分布，同時按現代流通發(fā)展趨勢，積極引導連鎖經營、電子商務、物流配送等新型業(yè)態(tài)加快發(fā)展。三是規(guī)劃將整合控制現有城區(qū)網點與規(guī)劃引導新城區(qū)網點相結合?？紤]搬遷城區(qū)內的諸多專業(yè)市場，引導商業(yè)布點星沙、河西等人口密集區(qū)。 項目市場現狀及發(fā)展趨勢中國淡水珍珠年產量約為1500噸，占到世界淡水珍珠總產量的99%以上，是世界珍珠生產的“牛耳”，而在這些耀眼的光芒背后，中國珍珠的產值與產量卻形成了極大的反差；在全球珍珠產品銷售額中，由中國實現的不到十分之一。同時，中國淡水珍珠的70%以上是銷往國際市場，國內市場消費嚴重不足?？梢?，中國珍珠產業(yè)的現狀是“喜憂參半”：一方面，珍珠消費市場空間廣闊，中國珍珠還大有可為；特別是，“高產低收”的狀況迫使珍珠必須重新定位，尋找新的出路，才能在珍珠行業(yè)的競爭中取勝。珍珠呈現“高產低收”現象與珍珠缺乏高附加值產品不無關系。目前，整個高質量、高附加值的寶石級珍珠出口較少，%，產品附加值低，經濟效益十分有限，而這又與珍珠產業(yè)在加工技術、經營模式、銷售管理等方面存在問題，沒有一個專業(yè)的項目工程，缺乏綜合競爭力是密不可分的。因而，為應對這一狀況，珍珠產業(yè)未來的發(fā)展方向將逐漸轉向“克服片面追求初級產品數量的傾向，實行以終端產品質量取勝的策略”上來。將加強新技術、新產品開發(fā)，提高產品質量，大力發(fā)展珍珠深加工和綜合利用，延長產業(yè)鏈，努力提高產品的附加值；同時，優(yōu)化產業(yè)結構，組建大型科、工、貿一體化，產、供、銷一條龍的珍珠產業(yè)集團，形成規(guī)模效益，做大做強自己的民族品牌，并重視珍珠文化的宣傳，力拓國內、國際市場。目前，中國的珍珠市場分布比較廣，重點在江蘇和浙江兩個地區(qū)，這也是我國珍珠產業(yè)起步較早、技術比較成熟、規(guī)模比較大的地區(qū)。這其中，規(guī)模最大、影響也最大的是浙江珍珠市場，以諸暨市山下湖鎮(zhèn)的珍珠市場為中心，年創(chuàng)產值約為50億元。近年來又不斷投資，2007年又創(chuàng)建了“華東國際珠寶城”，并且規(guī)模不斷擴大，年成交額都保持在50億元以上。諸暨已經被公認我國的淡水珍珠中心。江蘇的常州、蘇州等地，也是著名的淡水珍珠產區(qū)，蘇州也有較早的具有一定規(guī)模的珍珠市場。綜合看來，中國淡水珍珠產業(yè)基本形成江、浙及兩大產業(yè)圈態(tài)勢，與東南沿海的海水珍珠產業(yè)相呼應。江、浙珍珠產業(yè)圈雖然知名度比較高，市場較成熟，但存在因城市工業(yè)發(fā)展，資源有限，及污染等原因，珍珠產量不足，許多珍珠大戶將產業(yè)內遷，對國內市場帶動、輻射力不足等問題，市場發(fā)展后勁受到制約，亦難以滿足珍珠產業(yè)圈發(fā)展的需要；而珍珠產業(yè)圈內，則市場中心分散，功能不全，無核心及特色優(yōu)勢，沒有一個科學規(guī)劃的、專業(yè)的市場帶動，競爭力較小，市場作用不明顯。綜上所述，的經濟快速、可持續(xù)發(fā)展，城鎮(zhèn)居民可支配收入穩(wěn)步提高，人民生活水平大幅度提高，形成了對珍珠產品的需求。因此，迫切需要建立一個大型的珍珠展示、加工、交易及批發(fā)市場，并使之成為具有交易、調節(jié)、信息功能和有強大綜合輻射力的珍珠產品集散中心，這也是珍珠產業(yè)發(fā)展的大勢所趨。2. 項目競爭力分析某珠寶城（一期）項目的建成，將成為珍珠產業(yè)圈的核心市場。 項目區(qū)域淡水珍珠資源優(yōu)勢目前，珍珠產量占到全國淡水的60%以上，其自然的地理地貌和溫潤的氣候，形成了優(yōu)厚的養(yǎng)殖條件，使的珍珠養(yǎng)殖規(guī)模有較大的發(fā)展?jié)摿Α２⑶?，隨著沿海產業(yè)資本的內移，淡水珍珠的質量、加工水平將不斷提高，單就在項目所在地xx縣而已，其境內就已經開發(fā)建設了萬畝以上的優(yōu)質淡水珍珠養(yǎng)殖基地。這將是項目建設和發(fā)展的直接基礎。 項目區(qū)域的地緣、交通優(yōu)勢xx作為省會**城市規(guī)劃發(fā)展的新城區(qū)，同時，河西先導區(qū)發(fā)展規(guī)劃為xx謀劃一個美好的藍圖。**，處于京廣經濟走廊和長江經濟帶的十大交匯區(qū)域，城市公路、鐵路、航空、水路網絡發(fā)達，是中國內陸重要的物流樞紐中心。同時，位于中國東西部的中間過渡地帶，是我國實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略東臨、沿海經濟擴散輻射西部地區(qū)的必經之路，區(qū)位優(yōu)勢顯著，有利于區(qū)域經濟的競爭和輻射。 項目的政府扶持優(yōu)勢因項目建設的性質和功能較好的配合了國家和地方政府制定的經濟發(fā)展長遠規(guī)劃及社會發(fā)展的大趨勢，得到了縣、市兩級政府的大力支持。除給與大量的優(yōu)惠政策外，協(xié)助開發(fā)、配套資源，政府還在配合項目進行宣傳、推廣，為項目建設發(fā)展提供了強大的助推力。 項目建設的產業(yè)鏈發(fā)展規(guī)模優(yōu)勢項目在雖然是首個大型的珍珠及珠寶項目工程，但該項目有國內外最成熟的管理經營經驗和海內外珠寶商的參與，經過科學合理規(guī)劃，使項目建成后各項功能直接運行，縮短一般市場經驗不足的差異。為能充分輻射內陸廣大區(qū)域，最大、最好的發(fā)揮市場的流通、導向功能，項目在投資額規(guī)模、市場功能開發(fā)規(guī)模上，都在珍珠產業(yè)圈內首屈一指，具有無可比擬的優(yōu)勢。項目建成后，將成為中南地區(qū)最大的珍珠、珠寶的銷售、生產與加工中心，珍珠原料及產品的集散與物流中心，珠寶文化展示、宣傳中心，商貿旅游的觀光、購物中心。項目將可帶動珍珠產業(yè)上下游鏈條的全面整體發(fā)展，及相關產業(yè)的綜合發(fā)展，真正發(fā)揮出規(guī)模效應。3. 市場風險分析與防范對策 項目市場競爭風險風險江浙、沿海老字號的珍珠市場、洞庭湖產業(yè)圈內其他珍珠市場，都是項目面臨的競爭對手。如何爭取更多更高品質的商戶及減少商戶的流失，將是項目經營中面臨的主要問題。對策立足項目前期定位—珍珠產業(yè)圈核心市場，拓展國內消費市場橋頭堡；充分利用和發(fā)揮項目的地緣優(yōu)勢，主要引進有差異需求的客戶