【正文】 、汩羅。 水文地質(zhì)條件xx屬本省長(zhǎng)衡丘陵向洞庭湖平原過(guò)渡地帶，地勢(shì)自東南向西北傾斜，湘江貫穿其間，出境處喬口鎮(zhèn)附近海拔23米，為全縣最低點(diǎn)?？h城距**市15公里，距黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)38公里，距湘江深水碼頭2公里，縣城城南有xx火車站，交通方便快捷。2. 建設(shè)任務(wù)和規(guī)模 。 豎向設(shè)計(jì) ，均低于金星大道道路標(biāo)高（）。2) 室外給水排水工程a) 室外給水工程 水源——本工程水源為城市自來(lái)水，供水壓力≥。 本工程生活污水匯集并經(jīng)化糞池處理后，城市污水管道。能夠滿足室內(nèi)一次滅火用水量540m3的要求。4) 室外給水排水工程a) 室外給水工程 水源——程水源為城市自來(lái)水，供水壓力≥。本工程生活污水匯集并經(jīng)化糞池處理后，城市污水管道。為不影響項(xiàng)目工程景觀，10kV線路均為采用地下暗敷設(shè)的方式，項(xiàng)目工程主要干道沿電纜溝敷設(shè)，支路穿PVC管敷設(shè)，南北向道路沿東邊敷設(shè)，東西向道路沿南邊敷設(shè)。利用建筑物鋼筋混凝土柱體內(nèi)二根或以上主筋作為引下線，利用建筑物基礎(chǔ)底板和基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作為接地體。每個(gè)功能單元按需要設(shè)置電視、電話和計(jì)算機(jī)信息點(diǎn)。 消防用水量標(biāo)準(zhǔn)及一次滅火用水量 表53序號(hào)消防系統(tǒng)名稱消防用水量標(biāo)準(zhǔn)火災(zāi)延續(xù)時(shí)間一次滅火用水量備 注1室內(nèi)消火栓系統(tǒng)40L/s3h432m3由消防水池供2自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)30L/s1h108m3由消防水池供3室外消火栓系統(tǒng)30L/s3h324m3由城市管網(wǎng)供4以上合計(jì)864m3本工程水源為城市自來(lái)水，供水壓力≥。則采用減壓穩(wěn)壓消火栓。 節(jié)能1) 設(shè)計(jì)依據(jù)a) 《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ1342001b) 《省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 DBJ43/0012004c) 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB5018920052) 建筑節(jié)能a) 充分考慮項(xiàng)目區(qū)氣候條件即暖、濕、多雨、四季分明、熱量豐富、雨水集中、春溫多變、夏秋多旱、嚴(yán)寒期短、暑熱期長(zhǎng)等特征，建筑物朝向?yàn)槟掀珫|7176。⑤ 在提高自然功率因素的基礎(chǔ)上，在負(fù)荷側(cè)合理裝置集中與就地?zé)o功補(bǔ)償設(shè)備，低負(fù)荷時(shí)，應(yīng)調(diào)整無(wú)功補(bǔ)償設(shè)備，不得過(guò)補(bǔ)償。項(xiàng)目區(qū)周邊以商業(yè)建筑、辦公建筑和居住小區(qū)為主，沒(méi)有大型廠礦企業(yè)，對(duì)本項(xiàng)目環(huán)境無(wú)不良影響。 住宅部分全部對(duì)外銷售，商業(yè)中心部分自營(yíng)，部分銷售，部分對(duì)外招租，公寓式酒店對(duì)外招租。4) 間接費(fèi)用：不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售推廣費(fèi)。⑥ 多采用節(jié)能設(shè)備和設(shè)計(jì)，科學(xué)劃分功能區(qū)域，體現(xiàn)環(huán)保概念。c) 建筑設(shè)備的節(jié)能① 根據(jù)負(fù)荷特性合理選擇電動(dòng)機(jī)，采用高效率的電動(dòng)機(jī)。② 將變電所設(shè)在接近負(fù)荷中心，可以減少低壓側(cè)線路長(zhǎng)度，從而降低線路損耗。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)共設(shè)N套消防水泵接合器，供消防車從室外消火栓取水向室內(nèi)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)補(bǔ)水。室外消防采用低壓制給水系統(tǒng)，由城市自來(lái)水直接供水，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，由城市消防車從現(xiàn)場(chǎng)室外消火栓取水經(jīng)加壓進(jìn)行滅火或經(jīng)消防水泵接合器供室內(nèi)消防滅火用水。g) 設(shè)計(jì)時(shí)必須滿足國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)電氣消防設(shè)計(jì)規(guī)范要求。建立以項(xiàng)目工程為中心的光纜環(huán)形接入網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)與市電信局匯接，進(jìn)入全國(guó)長(zhǎng)途自動(dòng)化系統(tǒng)。根據(jù)現(xiàn)行防火規(guī)范要求，在公共建筑建筑物的疏散走道和安全出口處設(shè)置疏散指示燈，在人員密集的地方設(shè)置事故照明燈，以保證停電后的人身安全。10kV保護(hù)及操作采用綜合自動(dòng)化系統(tǒng)，內(nèi)設(shè)10/，為附近區(qū)域提供380/220V低壓電源。室外消防采用低壓制給水系統(tǒng)，由城市自來(lái)水直接供水，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，由城市消防車從現(xiàn)場(chǎng)室外消火栓取水經(jīng)加壓進(jìn)行滅火或經(jīng)消防水泵接合器供室內(nèi)消防滅火用水。在本工程的最高建筑物頂層設(shè)有高位消防水箱，有效容積18 m3，材質(zhì)為鍍鋅鋼板，安裝高度滿足最高處最不利點(diǎn)消火栓處的靜水壓7m水柱子的要求。c) 室內(nèi)消防工程① 本工程的高層建筑群，按一類建設(shè)進(jìn)行消火栓系統(tǒng)設(shè)計(jì)。室外消防采用低壓制給水系統(tǒng)，由城市自來(lái)水直接供水，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，由城市消防車從現(xiàn)場(chǎng)室外消火栓取水經(jīng)加壓進(jìn)行滅火或經(jīng)消防水泵接合器供室內(nèi)消防滅火用水。本工程地質(zhì)條件如下： 地形——本工程場(chǎng)區(qū)地形基本平坦。 空間景觀 該項(xiàng)目的景觀主流線是順著貫穿東西的景觀水系而形成的。以關(guān)注整體概念上的“人”的理念，追求人與建筑、建筑與環(huán)境、環(huán)境與人的對(duì)話。319國(guó)道、長(zhǎng)（沙）常（德）高速公路橫跨縣境，省道長(zhǎng)（沙）湘（陰）公路縱貫縣城東部，**市三環(huán)線勾勒的弧線囊括縣境東南部5個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。上古生界至中生界均為準(zhǔn)地臺(tái)形沉積，喜馬拉雅運(yùn)動(dòng)對(duì)xx影響較大，初步形成了今天所見(jiàn)的大地景觀。對(duì)策組建一支高水平、高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，按功能成立專門事務(wù)部，專業(yè)運(yùn)作管理和提供服務(wù)。并且，隨著沿海產(chǎn)業(yè)資本的內(nèi)移，淡水珍珠的質(zhì)量、加工水平將不斷提高，單就在項(xiàng)目所在地xx縣而已，其境內(nèi)就已經(jīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)了萬(wàn)畝以上的優(yōu)質(zhì)淡水珍珠養(yǎng)殖基地。可見(jiàn)，中國(guó)珍珠產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀是“喜憂參半”：一方面，珍珠消費(fèi)市場(chǎng)空間廣闊，中國(guó)珍珠還大有可為；特別是，“高產(chǎn)低收”的狀況迫使珍珠必須重新定位，尋找新的出路，才能在珍珠行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中取勝。 **市城市發(fā)展規(guī)劃1) 城市發(fā)展規(guī)劃 《**市城市總體規(guī)劃(20032020)》——到2020年，**的規(guī)劃區(qū)面積將從90版規(guī)劃的960平方公里擴(kuò)大到2893平方公里，城市居住人口將增至310萬(wàn)，將近比現(xiàn)在翻一番。%。與其他市州相比較，**%的GDP增速遙遙領(lǐng)先。%。 生態(tài)定位：全國(guó)知名的生態(tài)文明區(qū)域，資源節(jié)約的循環(huán)集約新區(qū)，可持續(xù)發(fā)展的城市標(biāo)桿。中國(guó)現(xiàn)有的淡水珍珠產(chǎn)量已經(jīng)占世界總產(chǎn)量的95%以上，占到世界淡水珍珠的總產(chǎn)量99%以上，而的珍珠產(chǎn)量又占到全國(guó)的60%以上，但從珍珠貿(mào)易市場(chǎng)的交易額來(lái)看，的珍珠則呈現(xiàn)出“高產(chǎn)低收”（高產(chǎn)量、低收益）的現(xiàn)象。該項(xiàng)目建設(shè)期結(jié)束，經(jīng)營(yíng)第一年末，%，%，貸款的清償能力顯著，說(shuō)明該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)完全可行的。編制遵循以下原則：1) 系統(tǒng)原則該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)符合整個(gè)**市先導(dǎo)區(qū)、xx縣的城市總體規(guī)劃及其經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，并結(jié)合該項(xiàng)目周邊地段的建設(shè)，充分考慮周邊建筑與臨近建筑之間的關(guān)系，使各個(gè)方面協(xié)調(diào)發(fā)展，既相互獨(dú)立，又相互促進(jìn)，使土地效益得到充分發(fā)揮。新建珠寶城（一期）工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.新建珠寶城（一期）工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 11. 項(xiàng)目概述 12. 建設(shè)單位基本情況 23. 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及研究范圍 34. 主要技術(shù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 65. 可行性研究結(jié)論 7第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性與意義 91. 項(xiàng)目建設(shè)行業(yè)背景 92. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景 113. 項(xiàng)目建設(shè)的意義 12第三章 市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)與對(duì)策 151. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與規(guī)劃 152. 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 223. 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范對(duì)策 24第四章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 251. 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)概況 252. 項(xiàng)目建設(shè)條件分析 26第五章 工程規(guī)劃技術(shù)方案 301. 指導(dǎo)思想與設(shè)計(jì)原則 302. 建設(shè)任務(wù)和規(guī)模 303. 總體布局 314. 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 325. 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 53第六章 項(xiàng)目組織與管理 551. 組織機(jī)構(gòu)與職能劃分 552. 項(xiàng)目管理模式與經(jīng)營(yíng)措施 55第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 561. 項(xiàng)目實(shí)施各階段進(jìn)度安排建議 562. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 56第八章 工程招標(biāo)方案 58第九章 投資估算與資金籌措 601. 投資估算 602. 投資計(jì)劃與資金籌措 62第十章 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 631. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 632. 盈利能力分析 633. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 65第十一章 貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 671. 概況 672. 申請(qǐng)貸款的種類、金額、期限、用途 683. 抵押物及其估價(jià) 684. 投資籌資評(píng)價(jià) 695. 抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估 696. 貸款償還能力的評(píng)估 69十二章 結(jié)論與建議 701. 結(jié)論 702. 建議 70附表： 項(xiàng)目投資估算表 項(xiàng)目損益表 資金使用計(jì)劃與資金籌措表 銷售、租賃收入及稅金估算表 借款還本付息估算表 利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表 資金來(lái)源與運(yùn)用表 現(xiàn)金流量表 評(píng)價(jià)指標(biāo)表 敏感性分析表附圖： 項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖 項(xiàng)目總平面規(guī)劃圖 項(xiàng)目用地紅線圖附件：企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、外企批準(zhǔn)證書房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書項(xiàng)目用地協(xié)議與優(yōu)惠政策補(bǔ)充協(xié)議 項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)文件 項(xiàng)目土地使用權(quán)證 項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證 項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證 項(xiàng)目建筑工程施工許可證 企業(yè)法人身份證明 法人個(gè)人銀行資信證明函.第一章 總 論1. 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目名稱：某珠寶城（一期） 建設(shè)單位：某置業(yè)有限公司 建設(shè)地點(diǎn)：**金星北路四段89號(hào)，項(xiàng)目用地位于xx縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，金星大道與三環(huán)線交叉口西南側(cè)，南臨石長(zhǎng)鐵路及xx星城火車站，北臨規(guī)劃擬建道路（路寬20米）及三環(huán)線（），地理位置優(yōu)越，交通十分便利。2) 環(huán)保原則突出環(huán)保意識(shí)，對(duì)土地資源進(jìn)行開(kāi)發(fā)的同時(shí)，要保證合適的環(huán)境容量，建立良好的生態(tài)環(huán)境。2) 符合國(guó)家扶持農(nóng)業(yè)的發(fā)展政策該項(xiàng)目定位——“珠寶產(chǎn)業(yè)、瀟湘特產(chǎn)為帶動(dòng)的旅游商業(yè)”；符合國(guó)家和地方關(guān)于“加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，提升產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)水平”的農(nóng)村發(fā)展政策和相關(guān)產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，有利發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，搞活農(nóng)產(chǎn)品流通，亦是企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中謀求發(fā)展的合理需求。這與珍珠缺乏高附加值產(chǎn)品不無(wú)關(guān)系。 城鎮(zhèn)定位：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的區(qū)域城市，新型增長(zhǎng)模式的城鎮(zhèn)典范，環(huán)境友好的山水宜居新城。%。 **，%。%?！　?此次的總體規(guī)劃，其主要特點(diǎn)是發(fā)展“大生態(tài)”、建設(shè)大網(wǎng)絡(luò)的“大**”。珍珠呈現(xiàn)“高產(chǎn)低收”現(xiàn)象與珍珠缺乏高附加值產(chǎn)品不無(wú)關(guān)系。這將是項(xiàng)目建設(shè)和發(fā)展的直接基礎(chǔ)。注重內(nèi)外信息交流，對(duì)內(nèi)，對(duì)聽(tīng)取商戶的意見(jiàn)和反饋；對(duì)外，多與同行進(jìn)行學(xué)習(xí)、交流，把握市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，尋找自身不足，從而針對(duì)性的適時(shí)改進(jìn)。城區(qū)地質(zhì)構(gòu)造屬第四紀(jì)紅色粘土區(qū)，土層較深，地基承載力在2公斤/cm2以上。雷高公路、雷鋒大道及高喬大道將過(guò)境的省、國(guó)道和高速公路連通一氣。4) 弘揚(yáng)場(chǎng)所精神，滿足使用要求，用地科學(xué)合理，建筑組合緊湊，按照設(shè)計(jì)要求，充分利用地形和交通條件，為人們提供一處環(huán)境優(yōu)美、格調(diào)高雅的生活、旅游、購(gòu)物場(chǎng)所。景觀流線從位于金星大道邊的步行入口廣場(chǎng)開(kāi)始，到住宅區(qū)社區(qū)用房前的水景處截止。 地層地質(zhì)——本工程在勘察所涉及到深度范圍內(nèi)場(chǎng)地中揭露地層自上而下依次為：表層為人工填土、耕土、淤泥、粉質(zhì)粘土④、圓礫、粉質(zhì)粘土⑥、全風(fēng)化花崗巖、強(qiáng)風(fēng)化花崗巖、中風(fēng)化花崗巖。各建筑物內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)和自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)均設(shè)置消防水泵接合器。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，以商場(chǎng)為標(biāo)準(zhǔn)按中危險(xiǎn)級(jí)Ⅱ級(jí)進(jìn)行設(shè)計(jì)。e) 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)本工程自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)在豎向不分區(qū)。各建筑物內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)和自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)均設(shè)置消防水泵接合器。中心配電所設(shè)置多回高壓出線，為深入負(fù)荷中心的10kV附設(shè)式變電所、中心變配電所變壓器提供10kV電源。h) 防雷與接地根據(jù)建筑物防雷類別確定其防雷措施，對(duì)第二類防雷建筑物，除防直擊雷外，還應(yīng)防雷電感應(yīng)、防雷電波侵入的措施。項(xiàng)目工程電話用戶線的配置數(shù)量以滿足建設(shè)單位的要求為依據(jù)，并結(jié)合當(dāng)?shù)厥袃?nèi)電信局的有關(guān)規(guī)定等綜合確定。嚴(yán)格按規(guī)范要求設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)裝置。② 室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)室內(nèi)采用臨時(shí)高壓制消火栓滅火給水系統(tǒng)。④ 滅火裝置變配電用房?jī)?nèi)按中危險(xiǎn)級(jí)設(shè)推車式磷酸銨鹽干粉滅火器。③ 選用高效低耗變壓器，力求使變壓器的實(shí)際負(fù)荷接近實(shí)際的最佳負(fù)荷，提高變壓器的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益，減少變壓器損耗。② 電氣轉(zhuǎn)動(dòng)系統(tǒng)中的設(shè)備、管網(wǎng)和負(fù)載應(yīng)相匹配，使系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，提高系統(tǒng)電能利用率。第六章 項(xiàng)目組織與管理1. 組織機(jī)構(gòu)與職能劃分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司設(shè)總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理一名、總經(jīng)理助理兩名、總工程師一名、財(cái)務(wù)總監(jiān)一名及八個(gè)部門，分別為行政辦公室、前期開(kāi)發(fā)部、工程部、銷售策劃部、財(cái)務(wù)部、預(yù)算合約部、采購(gòu)部和客戶服務(wù)部。 項(xiàng)目建設(shè)投資估算分析（具體見(jiàn)附表1—項(xiàng)目投資估算表）一期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 。2. 項(xiàng)目管理模式與經(jīng)營(yíng)措施 各職能部門經(jīng)理由總經(jīng)理指派或公開(kāi)招聘，其余人員均向社會(huì)公開(kāi)招聘。5. 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目選址于**市xx縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，周邊自然環(huán)境狀況良好。 合理選擇導(dǎo)線截面，合理選擇線路路徑，負(fù)荷線路盡量以最短的路徑敷設(shè)，以降低線路損耗。車庫(kù)在適當(dāng)位置配置手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。 Mpa，則消防管道在豎向進(jìn)行分區(qū)，分為低區(qū)和高區(qū)進(jìn)行供水。消防用水量標(biāo)準(zhǔn)及一次滅火用水量，詳見(jiàn)表53。該系統(tǒng)根據(jù)其功能不同，配線結(jié)構(gòu)采用綜合布線與單獨(dú)布線相結(jié)合的布線方式。在屋面設(shè)避雷帶以防直擊雷。c) 10kV配電網(wǎng)本項(xiàng)目工程內(nèi)10kV接線采用單環(huán)網(wǎng)接線、雙環(huán)網(wǎng)接線相結(jié)合的方式。本工程采用生活污水與雨水分流制排水的管道系統(tǒng)。噴灑頭：商場(chǎng)、辦公層采用DN15下垂式玻璃球噴灑頭，動(dòng)作溫度為68℃、K=80；自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)每個(gè)防火分區(qū)或每層均設(shè)信號(hào)閥和水流指示器。消防貯水池有效容積為V=540m3消防貯水池一座，共分兩格，每格有效容積為V=270m3。 本工程采用生活污水與雨水分流制排水的管道系統(tǒng)。b) 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015—2003）c) 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096—1999，2003年版）d) 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50013—2006）e) 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（G