【正文】 布置原則⑴根據(jù)現(xiàn)狀和規(guī)劃道路情況，以環(huán)狀為主，環(huán)枝結(jié)合，既節(jié)省投資又保證供氣可靠性。公建用氣=居民用氣總量/居住建筑面積公建建筑面積50%，則公建年用氣總量為384509兆焦。不滿足自然排煙條件的防煙樓梯間及合用前室設(shè)置機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)共設(shè)有地上式消火栓，均勻布置。⑴消火栓系統(tǒng)用水量：住宅室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量20L/s，室外消火栓系統(tǒng)用水量20L/s。建筑消防本工程環(huán)住宅樓設(shè)消防車道，使消防車能通達(dá)各幢建筑，建筑物耐火等級(jí)為二級(jí)。根據(jù)每幢建筑物的消防特征，正確定性，分別采用不同的消防方式，以滿足國家強(qiáng)制性防火規(guī)范的規(guī)定要求?！督ㄖO(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB500162006。⑷不占使用面積，花同樣的錢等于買了更大的房子。 采暖系統(tǒng)的設(shè)計(jì)本項(xiàng)目采暖系統(tǒng)采用地暖系統(tǒng)，每戶采用天然氣采暖爐，采暖熱耗由天然氣轉(zhuǎn)化。夏季通風(fēng)室外計(jì)算相對(duì)濕度 78%。 設(shè)計(jì)范圍住宅樓和公建的采暖、通風(fēng)、防排煙設(shè)計(jì)。在住宅部分設(shè)大門非可視對(duì)講系統(tǒng)。本工程由電信部門從室外引來中繼線至電話交換機(jī)。由光纖電視網(wǎng)引入信號(hào)。配電房、電梯機(jī)房、消防控制室及大型金屬設(shè)備處預(yù)留接地端子。⑶采用柱內(nèi)兩主對(duì)角鋼筋為引下線。設(shè)計(jì)規(guī)范《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5005594。供電系統(tǒng)⑴10kV配電系統(tǒng)采用單母線不分段形式。變壓器配置考慮到變壓器的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，則變壓器容量S應(yīng)為：S=Pjs／(kcosφ)=／()=，選用6臺(tái)2000kVA干式變壓器。建設(shè)單位本專業(yè)的設(shè)計(jì)要求。《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T1692。⑶供水管網(wǎng)下行上給式供水。② 屋面雨水管道選用PVCU塑料排水管；采用承插粘接連接。水泥管的最小規(guī)格是300mm管徑，所以計(jì)算中小于300mm管徑的都按300mm管徑敷設(shè)。⑶每幢單體排水采用分流制糞便污水經(jīng)三級(jí)化糞池，再排入污水管網(wǎng)，生活污水直接排入污水管網(wǎng)。年消耗水量=179。生活用水計(jì)算本規(guī)劃設(shè)計(jì)人口為4608人,根據(jù)建筑內(nèi)部規(guī)劃有給水衛(wèi)生設(shè)備和淋浴設(shè)備的要求,最高日用水量標(biāo)準(zhǔn)定為120L/日給排水現(xiàn)狀本工程附件規(guī)劃道路已基本形成，給排水管網(wǎng)系統(tǒng)已至項(xiàng)目區(qū)。⑵《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500152003。柱、剪力墻砼等級(jí)（層，砼等級(jí)）見表52。地場(chǎng)類別：II類。根據(jù)《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（GB50223－2008），本工程為丙類建筑。《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500052002。設(shè)備用房為甲級(jí)防火門，管井門為丙級(jí)防火門，入戶門為鋼制防盜木門（定制），內(nèi)門為實(shí)木門，外窗均為白色單框塑鋼窗。對(duì)于碰撞后可能發(fā)生高處人體或玻璃墜落的情況，必須采用可靠的護(hù)欄。㎡的窗玻璃或玻璃底邊離最終裝修面小于500的落地窗，㎡的有框門玻璃均應(yīng)采用安全玻璃（鋼化玻璃或夾層玻璃）。小區(qū)在臨街兩面均設(shè)有車行出入口及人行出入口?！段菝婀こ碳夹g(shù)規(guī)范》GB503452004。居住區(qū)地形又高低變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。⑵室內(nèi)設(shè)計(jì)理念：本案是以毛坯房形式供應(yīng)客戶，可提供若干設(shè)計(jì)方案樣板間供客戶參考。根據(jù)項(xiàng)目的地理位置、規(guī)劃條件、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局和市場(chǎng)需求狀況，結(jié)合目前對(duì)**市場(chǎng)所做的調(diào)研分析，在堅(jiān)持走差異化的原則下，結(jié)合項(xiàng)目自身用地規(guī)劃情況及上述所提到的項(xiàng)目整體定位，對(duì)本項(xiàng)目最終整體規(guī)劃如下：總體規(guī)劃思路經(jīng)典城市住房，精致空間環(huán)境，組團(tuán)式純居住社區(qū)。通過層次分明的空間序列組合貫通，使居住者真正享受到輕松，休閑的生活。 營造美麗舒適的生活環(huán)境，打造居住小區(qū)精品。同時(shí)充分考慮商業(yè)建筑的布局。擬從**道開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室。制訂方案由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對(duì)選址范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補(bǔ)償方案。提出要繼續(xù)完善公共文化服務(wù)體系建設(shè)，突出重點(diǎn)、打造亮點(diǎn)、營造熱點(diǎn)，全力建設(shè)文化創(chuàng)意之城、名人匯聚之城、時(shí)尚消費(fèi)之城、商務(wù)休閑之城?？h道霸楊公路、永信公路、碼楊公路、采留公路等道路，構(gòu)筑了**四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)體系，拉近了**與京津廊保四大城市的時(shí)空距離，使其區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加突出，經(jīng)濟(jì)地位、戰(zhàn)略地位不斷提高，**已初步成為環(huán)京津經(jīng)濟(jì)帶上新興的交通樞紐型城市。主要分布在南孟油區(qū)、岔河集油區(qū)、王莊子油氣區(qū) (蘇橋油區(qū))、信安楊各莊油氣區(qū)。橫貫全境東西的中亭堤與大清河之間為溢洪區(qū)，西段稱溢流洼，東段為東淀。春冬多東北風(fēng)少雨雪，夏季多東南風(fēng)多雨，多年平均降水量507毫米，最大降雨量為921毫米，最小降水量為280毫米。15′116176。本著節(jié)約用地，少占耕地，有利于場(chǎng)區(qū)合理布置和安全運(yùn)行，有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)：符合**市建設(shè)規(guī)劃的要求。主力戶型：洋房戶型160㎡左右的3室。建筑面積：20萬㎡。銷售情況：2期銷售98%。物業(yè)費(fèi)用：㎡區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的價(jià)格銷售區(qū)間為24004500元/㎡左右之間，價(jià)格差距較大。 **市房地產(chǎn)市場(chǎng)從2003年以來，**市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，價(jià)格一路攀升。從具體指標(biāo)上看，預(yù)計(jì)2011年全年，㎡，%；其中，㎡，%。%，；其中，%。商品房銷售額實(shí)現(xiàn)10152億元，%。土地購置面積增速加快從購置土地面積看，13月，㎡，%。房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長2011年13月，%。 2011年一季度全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析與發(fā)展預(yù)測(cè)2011年一季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策整體延續(xù)了上一年的調(diào)控思路，但調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)。開發(fā)商進(jìn)行土地抵押貸款后，需經(jīng)歷2年左右的開發(fā)周期才能成為產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)交易。土地是平抑房市的權(quán)重力量如何疏導(dǎo)積聚在土地中的資金需要被高度重視。2011年規(guī)劃新開工建設(shè)1000萬套保障性住房，預(yù)計(jì)年底竣工率為60%；按每套平均60平米計(jì)算。%，%。2009年房地產(chǎn)投資自有資金率降至20%以下，熱點(diǎn)城市逼近10倍。房地產(chǎn)調(diào)控的含義是抑制房?jī)r(jià)過快上漲、使房?jī)r(jià)回到合理區(qū)間。第二章 宏觀環(huán)境與市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算。本項(xiàng)目根據(jù)開發(fā)計(jì)劃，從2011年10月起至2014年12月底完成房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)，開發(fā)建設(shè)周期為3年。⑵室內(nèi)設(shè)計(jì)理念：本案是以毛坯房形式供應(yīng)客戶，可提供若干設(shè)計(jì)方案樣板間供客戶參考。386074綜合能耗tce根據(jù)項(xiàng)目的地理位置、規(guī)劃條件、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局和市場(chǎng)需求狀況，結(jié)合目前對(duì)**市場(chǎng)所做的調(diào)研分析，在堅(jiān)持走差異化的原則下，結(jié)合項(xiàng)目自身用地規(guī)劃情況及上述所提到的項(xiàng)目整體定位，對(duì)本項(xiàng)目最終整體規(guī)劃如下總體規(guī)劃思路經(jīng)典城市住房，精致空間環(huán)境，組團(tuán)式純居住社區(qū)。 雨水、污水排放**道現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100mm的雨水管線和DN1800mm的污水管線，可以就進(jìn)排入。為此建設(shè)時(shí)尚消費(fèi)之城，打造集觀光旅游、文化博覽、運(yùn)動(dòng)休閑、體育健身、康體養(yǎng)生、金融服務(wù)等為一體的高檔次文化休閑消費(fèi)城市，最大限度地吸引京津高端消費(fèi)。提高城市的品位和競(jìng)爭(zhēng)力?！　〉谒?在各個(gè)層次的城市規(guī)劃編制與實(shí)施過程中,對(duì)“城中村”所帶來的后遺癥缺乏足夠的重視和深入研究,未能及時(shí)針對(duì)“城中村”特有的情況制定合理可行的規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。C類,有較多農(nóng)用地的農(nóng)村和暫時(shí)不列入城市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域的農(nóng)村。該項(xiàng)目位于**市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)**村，東鄰**國道，西臨**路，處于**西道以南，**西道以北?！俺侵写濉备脑煲簿统蔀槲覈鴱氐壮鞘谢囊粋€(gè)必然環(huán)節(jié)。　　 “城中村”形成的原因　　第一，從市場(chǎng)的供需關(guān)系上看,“城中村”優(yōu)越的區(qū)位條件使之成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，從供給方看，村民在短期內(nèi)獲取既得利益的心態(tài)使開發(fā)建設(shè)偏離正確的軌道?！俺侵写濉彪s亂的建筑景觀,“臟、亂、差”,降低了城市的品位,成為城市現(xiàn)代化的一大障礙。 “城中村”改造的作用“城中村”改造是符合城市發(fā)展的客觀規(guī)律,改造是城市發(fā)展的需要,不改,則會(huì)制約城市的發(fā)展。**小區(qū)分為南北兩個(gè)獨(dú)立組團(tuán)，北部組團(tuán)由1?！?＃共計(jì)五棟24層的高層住宅組成，南部組團(tuán)由6?！?＃四棟18層高層住宅組成。某住宅工程項(xiàng)目項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如表11所示。**小區(qū)項(xiàng)目除部分回遷戶外，主要居住對(duì)象為在**及周邊地區(qū)工作的離退休人員、中高檔白領(lǐng)階層、企業(yè)高層管理人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的**本地市民家庭。⑤排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。依據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，綜合該項(xiàng)目的具體情況，本可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有：國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）和國家現(xiàn)行的財(cái)稅制度。考慮到**小區(qū)項(xiàng)目建成后，除回遷戶外，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，（其用戶多數(shù)為**私營企業(yè)主和政府官員、外埠高收入人群）結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng)及安保措施。%上升到2010年的20%，%%。本輪加息的背景是應(yīng)對(duì)貨幣供應(yīng)增速過快、防止資產(chǎn)和消費(fèi)品價(jià)格上漲、改變存款負(fù)利率狀況、應(yīng)對(duì)通脹、平衡人民幣升值等。在通脹預(yù)期下，購房熱潮涌現(xiàn)，支付全款投資購房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購房市場(chǎng)，2010年四季度交易量大幅上升，房?jī)r(jià)仍居高不下。而房地產(chǎn)開發(fā)商在現(xiàn)金流不困難的情況下，可能會(huì)等待觀望，不太可能出現(xiàn)大的降價(jià)。房產(chǎn)稅是前段時(shí)間熱議的話題。金融機(jī)構(gòu)以進(jìn)行土地抵押貸款方式進(jìn)入土地市場(chǎng)，形成了土地金融。供不應(yīng)求時(shí)，房?jī)r(jià)上漲，土地增值，資產(chǎn)泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。但在中央進(jìn)一步深化房地產(chǎn)調(diào)控的政策指引下，不排除未來部分政府會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)進(jìn)行修正。房地產(chǎn)開發(fā)到位資金增速回落，利用外資和自籌資金規(guī)模增速較快2011年13月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總計(jì)19268億元，%。其中，㎡，%，；其中，㎡，%。 2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)通過對(duì)1998年1月2011年3月房地產(chǎn)各相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，考慮到國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及未來的政策走向，利用ARIMA預(yù)測(cè)模型，我們對(duì)2011年全年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)。在竣工面積上，預(yù)計(jì)2011年全年商品房竣工面積達(dá)76740萬㎡，%；商品住宅竣工63043萬㎡，%。㎡，%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積99萬㎡。當(dāng)然，中央推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)及放寬中小城市戶籍限制及城中村改造將吸引一部分農(nóng)村人口進(jìn)城就業(yè)安家等，這就為**房地產(chǎn)發(fā)展提供了一定的人口支持。山水花園⑴基本情況開 發(fā) 商：中集嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。均價(jià) ： 33904500元/㎡。地理位置決定了小區(qū)南側(cè)道路的建設(shè)與開發(fā)對(duì)于整個(gè)小區(qū)銷售的影響 宏瑞御景⑴項(xiàng)目概況投 資 商：北京中天宏瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。銷售價(jià)格： 33004200 元/㎡。物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)很低使未來的服務(wù)質(zhì)量的提高受到影響。**小區(qū)項(xiàng)目位于**市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)**村，東鄰**國道，西臨**路，處于**西道以南，**西道以北，規(guī)劃總占地58045㎡（）。 地形地貌**市位于冀中平原北部，境內(nèi)地勢(shì)平緩，自西北向東南傾斜，呈西高東低之勢(shì)，(黃海高程)，自然坡降為千分之一，比西北鄰縣低洼，客水多匯于此。水文地質(zhì)**地處海河水系下游，歷史上處于東淀(三角淀)、西淀(白洋淀)之間，上接西淀，下連海河，素稱九河下稍。西部盛產(chǎn)小麥、玉米、西瓜和蔬菜；東部是蘋果、鴨梨、桃、杏等鮮果主產(chǎn)區(qū)。京九鐵路南北縱貫市域西部，在京九鐵路線上，**站是京南第一大站，是北京的南大門；津霸鐵路與京九鐵路在**市區(qū)北部交匯并通往天津?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代物流、溫泉休閑、康體養(yǎng)生、文化博覽、鄉(xiāng)村旅游、商務(wù)會(huì)展、金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)。建設(shè)商務(wù)休閑之城，以生活品質(zhì)最高、建筑風(fēng)格最美為目標(biāo)，提升“凈、綠、亮、美、韻”等必備指標(biāo)水平，使**成為自然和諧、安全舒適、溫馨高雅的商旅城市。 對(duì)該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費(fèi)和土地批租費(fèi)(詳見投資開發(fā)方案中的項(xiàng)目的總投資估算表)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。經(jīng)典城市住房，精致空間環(huán)境。全方面、多角度地創(chuàng)造住區(qū)獨(dú)特的人文氛圍，將室內(nèi)空間、室外社區(qū)環(huán)境空間、視覺與聽覺所及的空間融合在一起，使其具有思想內(nèi)容和反映文化意識(shí)，使住戶獲得最大的精神享受；強(qiáng)調(diào)建筑設(shè)計(jì)的文化功能，更多的體現(xiàn)成熟社區(qū)的高尚居住文化。表41 主要建筑物設(shè)計(jì) 105 序號(hào)樓號(hào)結(jié)構(gòu)尺寸戶型代號(hào)戶型面積戶型結(jié)構(gòu)單元數(shù)層數(shù)電梯戶數(shù)居住人口單體總建筑面積總建筑面積備注11＃、2＃D2三室兩廳兩衛(wèi)3243288922 23?！?＃15B3三室兩廳兩衛(wèi)2445761843 1953658608B4兩室兩廳一衛(wèi)2B5三室兩廳一衛(wèi)1B6三室兩廳兩衛(wèi)36＃15B3三室兩廳兩衛(wèi)184144461 B4兩室兩廳一衛(wèi)2B5三室兩廳一衛(wèi)1B6三室兩廳兩衛(wèi)47＃15B180兩室兩廳一衛(wèi)4186216691 1738817388一梯四戶B281兩室兩廳一衛(wèi)458＃15B180兩室兩廳一衛(wèi)2184144