【正文】 布置原則⑴根據(jù)現(xiàn)狀和規(guī)劃道路情況，以環(huán)狀為主，環(huán)枝結合，既節(jié)省投資又保證供氣可靠性。公建用氣=居民用氣總量/居住建筑面積公建建筑面積50%，則公建年用氣總量為384509兆焦。不滿足自然排煙條件的防煙樓梯間及合用前室設置機械加壓送風系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)共設有地上式消火栓，均勻布置。⑴消火栓系統(tǒng)用水量：住宅室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量20L/s，室外消火栓系統(tǒng)用水量20L/s。建筑消防本工程環(huán)住宅樓設消防車道，使消防車能通達各幢建筑，建筑物耐火等級為二級。根據(jù)每幢建筑物的消防特征，正確定性，分別采用不同的消防方式，以滿足國家強制性防火規(guī)范的規(guī)定要求?！督ㄖO計防火規(guī)范》GB500162006。⑷不占使用面積，花同樣的錢等于買了更大的房子。 采暖系統(tǒng)的設計本項目采暖系統(tǒng)采用地暖系統(tǒng)，每戶采用天然氣采暖爐，采暖熱耗由天然氣轉化。夏季通風室外計算相對濕度 78%。 設計范圍住宅樓和公建的采暖、通風、防排煙設計。在住宅部分設大門非可視對講系統(tǒng)。本工程由電信部門從室外引來中繼線至電話交換機。由光纖電視網(wǎng)引入信號。配電房、電梯機房、消防控制室及大型金屬設備處預留接地端子。⑶采用柱內(nèi)兩主對角鋼筋為引下線。設計規(guī)范《建筑物防雷設計規(guī)范》GB5005594。供電系統(tǒng)⑴10kV配電系統(tǒng)采用單母線不分段形式。變壓器配置考慮到變壓器的經(jīng)濟運行，則變壓器容量S應為：S=Pjs／(kcosφ)=／()=，選用6臺2000kVA干式變壓器。建設單位本專業(yè)的設計要求?！睹裼媒ㄖ姎庠O計規(guī)范》JGJ/T1692。⑶供水管網(wǎng)下行上給式供水。② 屋面雨水管道選用PVCU塑料排水管；采用承插粘接連接。水泥管的最小規(guī)格是300mm管徑，所以計算中小于300mm管徑的都按300mm管徑敷設。⑶每幢單體排水采用分流制糞便污水經(jīng)三級化糞池，再排入污水管網(wǎng)，生活污水直接排入污水管網(wǎng)。年消耗水量=179。生活用水計算本規(guī)劃設計人口為4608人,根據(jù)建筑內(nèi)部規(guī)劃有給水衛(wèi)生設備和淋浴設備的要求,最高日用水量標準定為120L/日給排水現(xiàn)狀本工程附件規(guī)劃道路已基本形成，給排水管網(wǎng)系統(tǒng)已至項目區(qū)。⑵《建筑給水排水設計規(guī)范》GB500152003。柱、剪力墻砼等級（層，砼等級）見表52。地場類別：II類。根據(jù)《建筑抗震設防分類標準》（GB50223－2008），本工程為丙類建筑?！督ㄖ鼗A設計規(guī)范》GB500052002。設備用房為甲級防火門，管井門為丙級防火門，入戶門為鋼制防盜木門（定制），內(nèi)門為實木門，外窗均為白色單框塑鋼窗。對于碰撞后可能發(fā)生高處人體或玻璃墜落的情況，必須采用可靠的護欄。㎡的窗玻璃或玻璃底邊離最終裝修面小于500的落地窗，㎡的有框門玻璃均應采用安全玻璃（鋼化玻璃或夾層玻璃）。小區(qū)在臨街兩面均設有車行出入口及人行出入口?！段菝婀こ碳夹g規(guī)范》GB503452004。居住區(qū)地形又高低變化時，可設臺階和擋土墻，方便排水。道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。⑵室內(nèi)設計理念：本案是以毛坯房形式供應客戶，可提供若干設計方案樣板間供客戶參考。根據(jù)項目的地理位置、規(guī)劃條件、市場競爭格局和市場需求狀況，結合目前對**市場所做的調(diào)研分析，在堅持走差異化的原則下，結合項目自身用地規(guī)劃情況及上述所提到的項目整體定位，對本項目最終整體規(guī)劃如下：總體規(guī)劃思路經(jīng)典城市住房，精致空間環(huán)境，組團式純居住社區(qū)。通過層次分明的空間序列組合貫通，使居住者真正享受到輕松，休閑的生活。 營造美麗舒適的生活環(huán)境，打造居住小區(qū)精品。同時充分考慮商業(yè)建筑的布局。擬從**道開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室。制訂方案由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進行調(diào)查研究制定補償方案。提出要繼續(xù)完善公共文化服務體系建設，突出重點、打造亮點、營造熱點，全力建設文化創(chuàng)意之城、名人匯聚之城、時尚消費之城、商務休閑之城?？h道霸楊公路、永信公路、碼楊公路、采留公路等道路，構筑了**四通八達的交通網(wǎng)絡體系，拉近了**與京津廊保四大城市的時空距離，使其區(qū)位優(yōu)勢更加突出，經(jīng)濟地位、戰(zhàn)略地位不斷提高，**已初步成為環(huán)京津經(jīng)濟帶上新興的交通樞紐型城市。主要分布在南孟油區(qū)、岔河集油區(qū)、王莊子油氣區(qū) (蘇橋油區(qū))、信安楊各莊油氣區(qū)。橫貫全境東西的中亭堤與大清河之間為溢洪區(qū)，西段稱溢流洼，東段為東淀。春冬多東北風少雨雪，夏季多東南風多雨，多年平均降水量507毫米，最大降雨量為921毫米，最小降水量為280毫米。15′116176。本著節(jié)約用地，少占耕地，有利于場區(qū)合理布置和安全運行，有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)：符合**市建設規(guī)劃的要求。主力戶型：洋房戶型160㎡左右的3室。建筑面積：20萬㎡。銷售情況：2期銷售98%。物業(yè)費用：㎡區(qū)域內(nèi)項目的價格銷售區(qū)間為24004500元/㎡左右之間，價格差距較大。 **市房地產(chǎn)市場從2003年以來，**市房地產(chǎn)市場需求旺盛，價格一路攀升。從具體指標上看，預計2011年全年，㎡，%；其中，㎡，%。%，；其中，%。商品房銷售額實現(xiàn)10152億元，%。土地購置面積增速加快從購置土地面積看，13月，㎡，%。房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長2011年13月，%。 2011年一季度全國房地產(chǎn)市場運行分析與發(fā)展預測2011年一季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策整體延續(xù)了上一年的調(diào)控思路，但調(diào)控力度進一步加強。開發(fā)商進行土地抵押貸款后，需經(jīng)歷2年左右的開發(fā)周期才能成為產(chǎn)品進入市場交易。土地是平抑房市的權重力量如何疏導積聚在土地中的資金需要被高度重視。2011年規(guī)劃新開工建設1000萬套保障性住房，預計年底竣工率為60%；按每套平均60平米計算。%，%。2009年房地產(chǎn)投資自有資金率降至20%以下，熱點城市逼近10倍。房地產(chǎn)調(diào)控的含義是抑制房價過快上漲、使房價回到合理區(qū)間。第二章 宏觀環(huán)境與市場預測分析 房地產(chǎn)市場調(diào)控政策分析房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資項目基礎數(shù)據(jù)的分析估算。本項目根據(jù)開發(fā)計劃，從2011年10月起至2014年12月底完成房地產(chǎn)開發(fā)任務，開發(fā)建設周期為3年。⑵室內(nèi)設計理念：本案是以毛坯房形式供應客戶，可提供若干設計方案樣板間供客戶參考。386074綜合能耗tce根據(jù)項目的地理位置、規(guī)劃條件、市場競爭格局和市場需求狀況，結合目前對**市場所做的調(diào)研分析，在堅持走差異化的原則下，結合項目自身用地規(guī)劃情況及上述所提到的項目整體定位，對本項目最終整體規(guī)劃如下總體規(guī)劃思路經(jīng)典城市住房，精致空間環(huán)境，組團式純居住社區(qū)。 雨水、污水排放**道現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100mm的雨水管線和DN1800mm的污水管線，可以就進排入。為此建設時尚消費之城，打造集觀光旅游、文化博覽、運動休閑、體育健身、康體養(yǎng)生、金融服務等為一體的高檔次文化休閑消費城市，最大限度地吸引京津高端消費。提高城市的品位和競爭力?！　〉谒?在各個層次的城市規(guī)劃編制與實施過程中,對“城中村”所帶來的后遺癥缺乏足夠的重視和深入研究,未能及時針對“城中村”特有的情況制定合理可行的規(guī)劃建設標準。C類,有較多農(nóng)用地的農(nóng)村和暫時不列入城市重點建設區(qū)域的農(nóng)村。該項目位于**市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)**村，東鄰**國道，西臨**路，處于**西道以南，**西道以北?！俺侵写濉备脑煲簿统蔀槲覈鴱氐壮鞘谢囊粋€必然環(huán)節(jié)?！　?“城中村”形成的原因　　第一，從市場的供需關系上看,“城中村”優(yōu)越的區(qū)位條件使之成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，從供給方看，村民在短期內(nèi)獲取既得利益的心態(tài)使開發(fā)建設偏離正確的軌道?！俺侵写濉彪s亂的建筑景觀,“臟、亂、差”,降低了城市的品位,成為城市現(xiàn)代化的一大障礙。 “城中村”改造的作用“城中村”改造是符合城市發(fā)展的客觀規(guī)律,改造是城市發(fā)展的需要,不改,則會制約城市的發(fā)展。**小區(qū)分為南北兩個獨立組團，北部組團由1＃～5＃共計五棟24層的高層住宅組成，南部組團由6?！?＃四棟18層高層住宅組成。某住宅工程項目項目主要技術經(jīng)濟指標，如表11所示。**小區(qū)項目除部分回遷戶外，主要居住對象為在**及周邊地區(qū)工作的離退休人員、中高檔白領階層、企業(yè)高層管理人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的**本地市民家庭。⑤排水：有組織排水，預設空調(diào)機專用冷凝水排水管。依據(jù)中華人民共和國有關法律法規(guī)和政策規(guī)定，綜合該項目的具體情況，本可行性研究報告的編制依據(jù)主要有：國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）和國家現(xiàn)行的財稅制度?？紤]到**小區(qū)項目建成后，除回遷戶外，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領階層，（其用戶多數(shù)為**私營企業(yè)主和政府官員、外埠高收入人群）結合他們的消費心理和消費結構，要特別注意附屬設施的建設，如停車場及安保措施。%上升到2010年的20%，%%。本輪加息的背景是應對貨幣供應增速過快、防止資產(chǎn)和消費品價格上漲、改變存款負利率狀況、應對通脹、平衡人民幣升值等。在通脹預期下，購房熱潮涌現(xiàn)，支付全款投資購房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購房市場，2010年四季度交易量大幅上升，房價仍居高不下。而房地產(chǎn)開發(fā)商在現(xiàn)金流不困難的情況下，可能會等待觀望，不太可能出現(xiàn)大的降價。房產(chǎn)稅是前段時間熱議的話題。金融機構以進行土地抵押貸款方式進入土地市場，形成了土地金融。供不應求時，房價上漲，土地增值，資產(chǎn)泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。但在中央進一步深化房地產(chǎn)調(diào)控的政策指引下，不排除未來部分政府會對房價控制目標進行修正。房地產(chǎn)開發(fā)到位資金增速回落，利用外資和自籌資金規(guī)模增速較快2011年13月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總計19268億元，%。其中，㎡，%，；其中，㎡，%。 2011年房地產(chǎn)市場走勢預測通過對1998年1月2011年3月房地產(chǎn)各相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析，考慮到國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化以及未來的政策走向，利用ARIMA預測模型，我們對2011年全年全國房地產(chǎn)市場的主要指標進行預測。在竣工面積上，預計2011年全年商品房竣工面積達76740萬㎡，%；商品住宅竣工63043萬㎡，%。㎡，%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積99萬㎡。當然，中央推動城鎮(zhèn)化建設及放寬中小城市戶籍限制及城中村改造將吸引一部分農(nóng)村人口進城就業(yè)安家等，這就為**房地產(chǎn)發(fā)展提供了一定的人口支持。山水花園⑴基本情況開 發(fā) 商：中集嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。均價 ： 33904500元/㎡。地理位置決定了小區(qū)南側道路的建設與開發(fā)對于整個小區(qū)銷售的影響 宏瑞御景⑴項目概況投 資 商：北京中天宏瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。銷售價格： 33004200 元/㎡。物業(yè)管理費用標準很低使未來的服務質(zhì)量的提高受到影響。**小區(qū)項目位于**市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)**村，東鄰**國道，西臨**路，處于**西道以南，**西道以北，規(guī)劃總占地58045㎡（）。 地形地貌**市位于冀中平原北部，境內(nèi)地勢平緩，自西北向東南傾斜，呈西高東低之勢，(黃海高程)，自然坡降為千分之一，比西北鄰縣低洼，客水多匯于此。水文地質(zhì)**地處海河水系下游，歷史上處于東淀(三角淀)、西淀(白洋淀)之間，上接西淀，下連海河，素稱九河下稍。西部盛產(chǎn)小麥、玉米、西瓜和蔬菜；東部是蘋果、鴨梨、桃、杏等鮮果主產(chǎn)區(qū)。京九鐵路南北縱貫市域西部，在京九鐵路線上，**站是京南第一大站，是北京的南大門；津霸鐵路與京九鐵路在**市區(qū)北部交匯并通往天津?，F(xiàn)代服務業(yè)重點發(fā)展現(xiàn)代物流、溫泉休閑、康體養(yǎng)生、文化博覽、鄉(xiāng)村旅游、商務會展、金融服務產(chǎn)業(yè)。建設商務休閑之城，以生活品質(zhì)最高、建筑風格最美為目標，提升“凈、綠、亮、美、韻”等必備指標水平，使**成為自然和諧、安全舒適、溫馨高雅的商旅城市。 對該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費和土地批租費(詳見投資開發(fā)方案中的項目的總投資估算表)。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。經(jīng)典城市住房，精致空間環(huán)境。全方面、多角度地創(chuàng)造住區(qū)獨特的人文氛圍，將室內(nèi)空間、室外社區(qū)環(huán)境空間、視覺與聽覺所及的空間融合在一起，使其具有思想內(nèi)容和反映文化意識，使住戶獲得最大的精神享受；強調(diào)建筑設計的文化功能，更多的體現(xiàn)成熟社區(qū)的高尚居住文化。表41 主要建筑物設計 105 序號樓號結構尺寸戶型代號戶型面積戶型結構單元數(shù)層數(shù)電梯戶數(shù)居住人口單體總建筑面積總建筑面積備注11＃、2＃D2三室兩廳兩衛(wèi)3243288922 23?！?＃15B3三室兩廳兩衛(wèi)2445761843 1953658608B4兩室兩廳一衛(wèi)2B5三室兩廳一衛(wèi)1B6三室兩廳兩衛(wèi)36＃15B3三室兩廳兩衛(wèi)184144461 B4兩室兩廳一衛(wèi)2B5三室兩廳一衛(wèi)1B6三室兩廳兩衛(wèi)47＃15B180兩室兩廳一衛(wèi)4186216691 1738817388一梯四戶B281兩室兩廳一衛(wèi)458＃15B180兩室兩廳一衛(wèi)2184144