【正文】 任務，開發(fā)建設周期為3年。 項目銷售收入46298萬元，營業(yè)稅金及附加為2546萬元，預提土地增值稅為694萬元，利潤總額為6511萬元，所得稅為1628萬元，稅后利潤為6023萬元。廊坊市力通偉業(yè)房地產開發(fā)有限公司成立于2009年8月3日，在廊坊市工商局注冊，企業(yè)住址在廊坊市廣陽區(qū)新世紀步行街第五大街216號，企業(yè)經營范圍為房地產開發(fā)銷售，注冊資本3000萬元。《建設用地規(guī)劃設計條件》。房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算。在此基礎上，考慮項目建設的必要性、技術的可行性和經濟的合理性，為政府有關部門審批項目、建設單位進行投資決策和金融機構貸款提供比較可靠的依據。該項目的建設產生的現(xiàn)金流充裕，各項財務指標均優(yōu)于相應的標準，同時，該項目建設有利于改善**市的城市面貌，并對提高人民的生活質量具有重要意義，具有良好的社會效益，只要對項目進行科學運作，規(guī)范管理，項目達到預期目標是有保證的。另外，在住宅戶型的選擇上，要充分調查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設很大程度上依賴于**經濟的快速發(fā)展，因而，在建設的過程中，要時時注意政府的各種政策。第二章 宏觀環(huán)境與市場預測分析 房地產市場調控政策分析房地產是國民經濟的重要產業(yè)。相比之下CPI與房價關系更密切，以此確定房價的合理區(qū)間符合中國的歷史實際。然而對比2009年，2010年房地產各項指標全面上揚，%，施工面積同比增長26%，%，%，%。觀察近10年的房地產調控，發(fā)現(xiàn)房價增幅與GDP、CPI增幅密切相關，10年來房價同比變動處于二者之間，在CPI進入下行通道時，房價降幅高于CPI；進入上升通道時，房價漲幅又高于CPI，在CPI指數(shù)進入通脹或存在通脹預期時，房價指數(shù)高于CPI，尤其在加息后仍為負利率時更推動房價上升。房地產調控的含義是抑制房價過快上漲、使房價回到合理區(qū)間。對于存在房地產泡沫的熱點城市，房價收入比和租售比通常作為衡量房價合理性的指標，難以作為近期確定房價合理區(qū)間的唯一依據，因房價已被投資性購房比例過大所扭曲，收入已包括了投資炒房人的收入，但二者可作為保障性住房的評判依據；以自住性為主的二、三線城市，應以這兩個指標為主確定房價合理區(qū)間。收縮流動性降低杠桿率政策是直接有效的先看貨幣手段，包括加息、提高準備金率、控制二套房貸等。加息對房地產的影響取決于以下兩個作用的疊加效果：通脹預期下房價上升，加息是否跑得過通脹；加息使開發(fā)和購房成本上升，對房價起抑制作用，但成本上升是否跑得過房價上升，若房價上升更快，成本上升將被消納。2009年房地產投資自有資金率降至20%以下，熱點城市逼近10倍。提高首付是降低投資性購房杠桿率的有效手段，如將首付從20%提高到40%，一般會使資金杠桿率下降五成。限購令臨時性限購的正負作用只有密切觀察市場反應，審勢調整。調控手段中針對二套房的政策從貸款限制上升到限購，從貨幣手段上升到戶籍手段，直接進行了行政干預，意在遏制投機炒房。%，%。到底能限制多少房地產貸款？，按照統(tǒng)計數(shù)據，個人抵押貸款占60%，由于交易額下降使開發(fā)貸和個貸都下降10%左右，約減少2000億元。限購令的直接作用是限制一部分資金進入房地產，但更重要的作用是使市場進入觀望，交易量會應聲而下，對后市的威懾力量遠高于實際限購數(shù)量。2011年各項調控政策有待落實，尤其是保障性住房見效需要時間，當前臨時性限購的正負作用只有密切觀察市場反應，審勢調整。2011年規(guī)劃新開工建設1000萬套保障性住房，預計年底竣工率為60%；按每套平均60平米計算。保障性住房既可有效供給、平抑房價，又可擠出房地產泡沫、拉動經濟，可謂一箭雙雕。若國土資源部不提供指標，而從現(xiàn)有指標中分配，就等于從地方政府財政收入中往外分，顯然有較大難度；，中央政府出1000億，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融資平臺債務未還，從何籌資？因此，大力支持保障性住房建設關鍵是解決資金和土地問題。中國指數(shù)研究院專題報告指出：如只針對高端物業(yè)征稅，即重慶模式，預計全國每年針對住宅的征稅規(guī)模將不足千億，資金控制作用不大，對地方政府也難有效補給；如對所有存量住宅征稅，%，全國一年的房產稅將為7600億元，但近期這種方式不現(xiàn)實。土地是平抑房市的權重力量如何疏導積聚在土地中的資金需要被高度重視。據國土資源部的數(shù)據：，較前一年增加71%。土地財政比重持續(xù)上升，地方政府是最大的受益方。據國土資源部公告：，%。開發(fā)商進行土地抵押貸款后，需經歷2年左右的開發(fā)周期才能成為產品進入市場交易。上世紀90年代初海南房地產泡沫破滅就是教訓之一。如何疏導積聚在土地中的資金需要被高度重視。因此土地是平抑房地產市場的權重力量。 2011年一季度全國房地產市場運行分析與發(fā)展預測2011年一季度，房地產調控政策整體延續(xù)了上一年的調控思路，但調控力度進一步加強。2月份，未出臺限購政策的重點城市陸續(xù)出臺了限購細則，限購力度有所加大。大多數(shù)城市將房價目標設定在漲幅控制在10%左右，目標顯得有些保守。從政策影響來看，隨著近期保障、土地、金融、稅收等一系列調控政策的出臺，房地產市場出現(xiàn)了一些明顯的變化，投資性需求明顯下降，部分城市房價快速上漲的趨勢得到遏制，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置意愿有所下降。房地產開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長2011年13月，%。90㎡以下住房增速略有回落。分類型看，%，其中，經濟適用房完成投資146億元，%；，%、%。其中，%，利用外資144億元，%，%，其他資金來源8161億元，%，%。土地購置面積增速加快從購置土地面積看，13月，㎡，%。商品房建設規(guī)模繼續(xù)擴大，新開工面積增速同比大幅回落2010年13月，全國商品房建設規(guī)模繼續(xù)擴大，新開工面積增速同比大幅回落。從施工面積上看，㎡，%，；其中，㎡，%。從竣工面積上看，㎡，%，；其中，㎡，%，比上年同期上升5個百分點。商品房銷售額實現(xiàn)10152億元，%。從各季商品房銷售面積上看（季度值），一季度房屋銷售增速與上季度基本持平，保持平穩(wěn)增長。二手住宅價格環(huán)比下降的城市個數(shù)有16個，比2月份增加了12個；環(huán)比價格上漲的城市有44個，比2月份減少了6個。由于2011年年初樓市調控力度再次加大，尤其是限購政策的升級會對市場交易產生更大的影響，預計未來市場實際走勢可能要比模型預測的結果回落幅度更大，甚至不排除個別指標尤其是銷售面積會出現(xiàn)負增長。%，；其中，%。預計全年房地產開發(fā)企業(yè)資金來源達84554億元，%。與2010年相比。與2010年相比，竣工面積增速有所回落。從具體指標上看，預計2011年全年，㎡，%；其中，㎡，%。前5個月，%。 15月，㎡，%。%，%；%，%。 **市房地產市場從2003年以來，**市房地產市場需求旺盛，價格一路攀升。目前**市上規(guī)模的房地產開發(fā)企業(yè)有十余個，其中名氣較大的有榮盛地產、華夏地產、興勝地產等，目前**市住宅市場以多層和小高層板樓為主，但高板也逐漸為人們所接受，譬如山水花園與宏瑞御景高板樓盤很受市場歡迎。與此同時，**經濟技術開發(fā)區(qū)的開發(fā)也將在未來同時釋放大量的產品面市，**市樓市將在未來一兩年內競爭異常激烈。主要樓盤表21 **在建主要樓盤規(guī)模項目名稱水岸商城宏瑞御景山水花園溫泉提香小鎮(zhèn)金域灣占地面積（萬㎡）202210建筑面積（萬㎡）4033332整體銷售率%802期銷售98%2期銷售98%1期銷售90%2期銷售完畢區(qū)域內總體建筑面積約為180萬㎡；現(xiàn)存量約為95萬㎡（預估）。區(qū)域內項目的價格銷售區(qū)間為24004500元/㎡左右之間，價格差距較大。區(qū)域內項目的綠化率主要集中在30%40%之間。容積率對比表24 戶型對比項目名稱水岸商城宏瑞御景山水花園溫泉提香小鎮(zhèn)金域灣左岸主力戶型二室、三室三室二室、三室二室、三室二室、三室二室、三室面積區(qū)間㎡80200105200702208814090140120300區(qū)域內項目的主力戶型為兩居室，面積為80－105㎡，其次為三居室，面積為120－150㎡左右。項目位置：位于**市開發(fā)區(qū)**道北側。物業(yè)費用：㎡ 建筑面積：30萬㎡。綠 化 率：35%。物業(yè)類型：高層 小高層。銷售情況：2期銷售98%。戶型區(qū)間：90－㎡左右。優(yōu)勢：地處核心區(qū)域，交通便利，配套齊全：項目位于市政府以北，一中以南，項目周邊學校、餐飲、娛樂、購物等配套設施齊全，三處公園圍合，景觀環(huán)境優(yōu)越，項目建筑精良，質量安全保證劣勢：價位較高，產品同質化程度較高。項目位置：位于**市開發(fā)區(qū)**道。建筑面積：20萬㎡。月 容 積 率：。中心花園：㎡。物業(yè)類型：高層 小高層、洋房。主力戶型：洋房戶型160㎡左右的3室。配套齊全：項目位于市政府以北，一中以南，項目周邊學校、餐飲、娛樂、購物等配套設施齊全。劣勢：產品為塔板型結構，并且成品為厚板（14米），價位較高。產品的性價比低，相對價格相對較貴。本著節(jié)約用地，少占耕地，有利于場區(qū)合理布置和安全運行，有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風景區(qū)和文物古跡的原則，依據：符合**市建設規(guī)劃的要求。適應小區(qū)房屋用途的要求。滿足土地的地質條件，市政基礎設施等因素需要。項目所在區(qū)域屬開發(fā)區(qū)城中村改造項目，從政府規(guī)劃方面可以看出，城中村改造優(yōu)惠政策將使該區(qū)域的面貌發(fā)生翻天覆地的變化，未來區(qū)域內配套，交通，市政，景觀，商業(yè)等將更為完善，區(qū)域價值將進一步提高，這為項目品質奠定區(qū)域價值基礎。15′116176。59′39176。**位于北京、天津、保定三大城市“金三角”中心，北距首都北京90公里，東距天津74公里，西距保定90公里。全市地貌按地勢和土壤母質成因不同，可分為西北部高上區(qū)、東北部風沙區(qū)、中部河間洼區(qū)、溢流洼溢洪區(qū)和東淀滯洪區(qū)五個類區(qū)。春冬多東北風少雨雪，夏季多東南風多雨，多年平均降水量507毫米，最大降雨量為921毫米，最小降水量為280毫米。2℃，平均無霜期176天，全年日照時數(shù)為2493小時，平均日照率為57%。最大凍土深度67厘米。境內港汊交錯，淀泊相連。橫貫全境東西的中亭堤與大清河之間為溢洪區(qū)，西段稱溢流洼，東段為東淀。土壤植被**境內土壤為沖積母質，土層深厚，大部分屬于潮土類型，共有56個土種，對發(fā)展多種經營極為有利。素有“東部搖錢樹、西部聚寶盆”之美譽。**境內蘊藏有豐富的石油、天然氣和地熱等資源。主要分布在南孟油區(qū)、岔河集油區(qū)、王莊子油氣區(qū) (蘇橋油區(qū))、信安楊各莊油氣區(qū)。熱水田面積達500㎡公里，熱水儲量達220億m179。**市對外交通便利。橫穿市域東西的津保高速公路、112國道(津保公路)，縱貫市域南北的益津北路都是我國廣大地區(qū)與京津聯(lián)系的重要交通干線?？h道霸楊公路、永信公路、碼楊公路、采留公路等道路，構筑了**四通八達的交通網絡體系，拉近了**與京津廊保四大城市的時空距離，使其區(qū)位優(yōu)勢更加突出，經濟地位、戰(zhàn)略地位不斷提高，**已初步成為環(huán)京津經濟帶上新興的交通樞紐型城市?！耙惑w兩翼”產業(yè)體系是**經濟發(fā)展的重要支撐?！皟梢怼本褪且孕蓍e業(yè)、會展業(yè)、旅游業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)為主體的現(xiàn)代服務業(yè)和面向京津市場、實現(xiàn)規(guī)模經營的高效都市農業(yè)。高效都市農業(yè)就是面向京津兩大消費市場，開發(fā)具有濃郁鄉(xiāng)村特色的旅游產品，建設一批休閑度假型、觀光旅游型、精品高效型和特色種養(yǎng)型的高度集約化農業(yè)生產經營項目。提出要繼續(xù)完善公共文化服務體系建設，突出重點、打造亮點、營造熱點，全力建設文化創(chuàng)意之城、名人匯聚之城、時尚消費之城、商務休閑之城。建設文化創(chuàng)意之城，著力發(fā)展工藝美術、創(chuàng)意設計、傳媒影視、演藝娛樂等產業(yè)，建設20個以上民間博物館，吸引京津冀收藏家藏品匯聚**。建設時尚消費之城，打造集觀光旅游、文化博覽、運動休閑、體育健身、康體養(yǎng)生、金融服務等為一體的高檔次文化休閑消費城市，最大限度地吸引京津高端消費。該地塊土地使用權以出讓方式取得，土地開發(fā)實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的方針。制訂方案由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進行調查研究制定補償方案。發(fā)布用地通告由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。發(fā)證由土地管理部門簽發(fā)準許使用土地的證明。項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下：在**道北側有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入，在項目區(qū)域內，有地熱溫泉井可供冬季取暖和日常洗浴等溫泉用水。擬從**道開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內配電室。從**道引入了天然氣高壓線，規(guī)劃建設天然氣高中壓調壓站。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由廊坊市力通偉業(yè)房地產開發(fā)有限公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內。本項目預計需裝機容量為1500門的程控交換機，擬由**市聯(lián)通解決。同時充分考慮商業(yè)建筑的布局。另外通過對住宅房型的推敲完善節(jié)能、新技術的運用，降低建安成本，并在設計中充分利用地形的特點把原有的不利因素轉化成可利用的條件。在**具有文化底蘊的地區(qū)保留傳統(tǒng)的人文，突出地方特色，采用現(xiàn)代的技術，創(chuàng)造出既是“經典的”又是“現(xiàn)代的”住宅建筑，運用成熟的建筑形式突出高貴品質。高品質的象征，具有傳統(tǒng)印記的，是人們理想的經典住宅。 營造美麗舒適的生活環(huán)境，打造居住小區(qū)精品。利用地塊內現(xiàn)有的大量植被，同時借以系統(tǒng)化的人文生態(tài)景觀設計構建富有特色、內外交融的人居生態(tài)環(huán)境，營造綠色社區(qū)。堅持以人為本的原則，注重鄰里間人際交往和感情溝通的場所設計，滿足居民交往的需要；從人的心理和審美要求出發(fā)營造居