【正文】 住宅工程項目可行性研究報告住宅工程項目可行性研究報告第一章 總論住宅工程項目。該項目位于**市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)**村，東鄰**國道，西臨**路，處于**西道以南，**西道以北。“城中村”改造成為我國徹底城市化進程中的一個必然環(huán)節(jié)。城中村給城市的發(fā)展帶來了“臟、亂、差”等諸多問題，也落下了“治安差”等諸多隱患?！俺侵写濉备脑焓菢O其復雜的系統(tǒng)工程，事關村民、集體、開發(fā)商、政府等多方利益。都市里的村莊既是我國歷史的遺留物,又是高速城市化進程中的新生體?！俺侵写濉备脑煲簿统蔀槲覈鴱氐壮鞘谢囊粋€必然環(huán)節(jié)。 “城中村”的類型及存在的主要問題　　當前“城中村”在我國存在以下幾種類型:A類,完全沒有農(nóng)用地的農(nóng)村,且己經(jīng)完全被城市包圍。B類,有少量農(nóng)用地的農(nóng)村和處于城市近期重點建設區(qū)域的農(nóng)村。C類,有較多農(nóng)用地的農(nóng)村和暫時不列入城市重點建設區(qū)域的農(nóng)村。由于二元結構的存在，“城中村”存在著諸多問題,其中比較典型的有以下幾點:一是“城中村”的管理體制與城市社區(qū)管理體制不適應，由于許多管理關系不清、責任不明，導致遮掩在城市角落里的村莊成為城市管理上的“盲點”。二是“城中村”的規(guī)劃滯后,“城中村”基礎設施建設薄弱、用地發(fā)展無序、建筑物零亂、消防安全隱患大、環(huán)境衛(wèi)生惡劣,外遷入人口難以管理。三是沒有一次產(chǎn)業(yè)用地,或只有少量的一次產(chǎn)業(yè)用地。四是“城中村”村小農(nóng)經(jīng)濟觀念濃重,安于現(xiàn)狀,受教育程度普遍偏低,綜合素質較差,就業(yè)困難,較難滿足城市發(fā)展的需求。　　 “城中村”形成的原因　　第一，從市場的供需關系上看,“城中村”優(yōu)越的區(qū)位條件使之成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，從供給方看，村民在短期內(nèi)獲取既得利益的心態(tài)使開發(fā)建設偏離正確的軌道?！　〉诙俺侵写濉蓖恋匚茨芗皶r收歸國有，宅基地制度的存在，是造成“城中村”問題的根本原因?！　〉谌?尚未形成一套真正有效的針對于“城中村”改造的管理制度,相關的城市建設管理法規(guī)對于土地的所有權歸農(nóng)村集體所有的“城中村”的建設無法產(chǎn)生足夠的效用?！　〉谒?在各個層次的城市規(guī)劃編制與實施過程中,對“城中村”所帶來的后遺癥缺乏足夠的重視和深入研究,未能及時針對“城中村”特有的情況制定合理可行的規(guī)劃建設標準?！　　俺侵写濉备脑斓谋厝恍浴　〉谝?，改造“城中村”是推進城市化進程的迫切需求。城市對周邊地區(qū)具有較強的主導力、聚集力和輻射力，也是現(xiàn)代文明向廣大農(nóng)村輻射的源頭。如果“城中村”不進行徹底的改造,城鄉(xiāng)建設和管理就難以適應經(jīng)濟發(fā)展和居民生活水平提高的要求?！　〉诙脑臁俺侵写濉笔墙ㄔO現(xiàn)代化城市、營造良好發(fā)展環(huán)境的迫切需要?！俺侵写濉彪s亂的建筑景觀,“臟、亂、差”,降低了城市的品位,成為城市現(xiàn)代化的一大障礙。因此。要建設現(xiàn)代化城市。提高城市的品位和競爭力。就必須從物質形態(tài)、管理體制上改造好“城中村”。第三，改造“城中村”也是加強社會主義精神文明建設的迫切需要。 “城中村”缺乏配套基礎設施，居民受教育程度普遍偏低，就業(yè)困難，不能適應城市發(fā)展的要求。因此,改造“城中村”的物質環(huán)境，加強社區(qū)建設，更新居民的思想觀念和提高其文明素質，已成為維護社會治安和加強城市精神文明建設的當務之急。 “城中村”改造的作用“城中村”改造是符合城市發(fā)展的客觀規(guī)律,改造是城市發(fā)展的需要,不改,則會制約城市的發(fā)展。其主要作用表現(xiàn)在：第一，“城中村”改造有利于提高人民群眾的居住質量；第二,“城中村”改造有利于集約利用城市土地資源；第三，“城中村”改造有利于提升城市形象；第四，“城中村”改造有利于拉動經(jīng)濟增長；第五,“城中村”改造有利于推動社會進步。我國已經(jīng)進入全面建設小康社會時期，人們生活水平穩(wěn)步提高，**市“十二五”規(guī)劃突出了堅持以科學發(fā)展觀為指導，以推進經(jīng)濟社會結構戰(zhàn)略轉型為主題，圍繞以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為先導、現(xiàn)代服務業(yè)與高效都市農(nóng)業(yè)雙翼驅動的“一體兩翼”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)定位和國際化生活品質之城的城市定位，著力抓好城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、品牌文化支撐、民營經(jīng)濟升級、園區(qū)集群擴張四項重點工程，爭創(chuàng)經(jīng)濟強市，建設文化名城，打造品質**的發(fā)展目標。為此建設時尚消費之城，打造集觀光旅游、文化博覽、運動休閑、體育健身、康體養(yǎng)生、金融服務等為一體的高檔次文化休閑消費城市，最大限度地吸引京津高端消費。建設商務休閑之城，以生活品質最高、建筑風格最美為目標，提升“凈、綠、亮、美、韻”等必備指標水平，使**成為自然和諧、安全舒適、溫馨高雅的商旅城市。廊坊市力通偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司思想超前，對**開發(fā)區(qū)**村進行城中村改造，開發(fā)“**小區(qū)項目”，除部分回遷戶外，致力于為在**工作的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。**小區(qū)項目，規(guī)劃總占地58045㎡（）。**㎡，㎡（地上建筑物中，㎡，公共建筑7048㎡），㎡。**小區(qū)分為南北兩個獨立組團，北部組團由1＃～5＃共計五棟24層的高層住宅組成，南部組團由6?！?＃四棟18層高層住宅組成。**小區(qū)總居住戶數(shù)1440戶（需要安置回遷戶數(shù)為256戶，需要安置面積40196㎡），規(guī)劃總居住人口4608人，%。 供水在**道北側有DN1000mm上水管線，本項目上水可從此干線引入。 雨水、污水排放**道現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100mm的雨水管線和DN1800mm的污水管線，可以就進排入。 供電擬從**道開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室。 供氣由**道天然氣管道線引入。**小區(qū)項目內(nèi)設天然氣調壓網(wǎng)站。電信本項目預計需裝機容量為1500門的程控交換機，擬由當?shù)仉娦挪块T解決。某住宅工程項目項目主要技術經(jīng)濟指標，如表11所示。表11 項目主要技術經(jīng)濟指標一覽表序號項目名稱單位指標備注1規(guī)劃用地面積㎡580452建筑物占地面積㎡110293總建筑面積㎡地上總建筑面積㎡住宅建筑面積㎡公建建筑面積㎡7048地下儲藏室建筑面積房㎡4規(guī)劃戶數(shù)戶1440戶5規(guī)劃居住人數(shù)人46086容積率7建筑密度%8綠化率%9停車位輛1440戶10項目能源消耗水m179。178755電萬度天然氣Nm179。386074綜合能耗tce根據(jù)項目的地理位置、規(guī)劃條件、市場競爭格局和市場需求狀況，結合目前對**市場所做的調研分析，在堅持走差異化的原則下，結合項目自身用地規(guī)劃情況及上述所提到的項目整體定位，對本項目最終整體規(guī)劃如下總體規(guī)劃思路經(jīng)典城市住房，精致空間環(huán)境，組團式純居住社區(qū)。產(chǎn)品定位明快、豐富、簡潔、自由的，純居住中高檔精品物業(yè)。戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以高層住宅為主。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀高品質住宅區(qū)的風貌。**小區(qū)項目除部分回遷戶外，主要居住對象為在**及周邊地區(qū)工作的離退休人員、中高檔白領階層、企業(yè)高層管理人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的**本地市民家庭。技術設備條件⑴室外①外墻：采用高級外墻涂料。②屋面：現(xiàn)澆平屋面或坡屋面。⑵室內(nèi)設計理念：本案是以毛坯房形式供應客戶，可提供若干設計方案樣板間供客戶參考。⑶配套設備①電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。②電氣配置：開關、照明、插座、電表各一個。③天然氣：天然氣管道安裝到廚房。④給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表，給水分為生活用水、溫泉水兩套系統(tǒng)。⑤排水：有組織排水，預設空調機專用冷凝水排水管。⑷智能化系統(tǒng)①安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。②“一卡通” 智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費“一卡通”。本項目根據(jù)開發(fā)計劃，從2011年10月起至2014年12月底完成房地產(chǎn)開發(fā)任務，開發(fā)建設周期為3年。某住宅工程項目項目總投資36546萬元，其中土地費用共計2559萬元（土地摘牌價為10369萬元，除去需要安置回遷戶數(shù)為256戶，需要安置面積40196㎡的余額），建安工程費共計25223萬元，工程其它費用2413萬元，管理費用1498萬元，營銷費用2315萬元，財務費用926萬元，不可預見費1572萬元。 項目銷售收入46298萬元，營業(yè)稅金及附加為2546萬元，預提土地增值稅為694萬元，利潤總額為6511萬元，所得稅為1628萬元，稅后利潤為6023萬元。本項目由廊坊市力通偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承辦。廊坊市力通偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2009年8月3日，在廊坊市工商局注冊，企業(yè)住址在廊坊市廣陽區(qū)新世紀步行街第五大街216號，企業(yè)經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)銷售，注冊資本3000萬元。依據(jù)中華人民共和國有關法律法規(guī)和政策規(guī)定，綜合該項目的具體情況，本可行性研究報告的編制依據(jù)主要有：國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）和國家現(xiàn)行的財稅制度?！督ㄔO用地規(guī)劃設計條件》。河北省土地增值稅征收管理暫行辦法。房地產(chǎn)投資項目基礎數(shù)據(jù)的分析估算。項目建設規(guī)模及建設內(nèi)容、開發(fā)項目的市場分析、項目選址與自然條件、項目環(huán)境影響分析、投資估算、資金需求與資金籌措、財務評價說明、結論和建議等。在此基礎上，考慮項目建設的必要性、技術的可行性和經(jīng)濟的合理性，為政府有關部門審批項目、建設單位進行投資決策和金融機構貸款提供比較可靠的依據(jù)。通過財務分析，安置回遷戶數(shù)為256戶，需要安置面積40196㎡后，%、所得稅后的財務凈現(xiàn)值為1194萬元、上述指標表明，本項目有較好的效益，在財務上是可行的。該項目的建設產(chǎn)生的現(xiàn)金流充裕，各項財務指標均優(yōu)于相應的標準，同時，該項目建設有利于改善**市的城市面貌，并對提高人民的生活質量具有重要意義，具有良好的社會效益，只要對項目進行科學運作，規(guī)范管理，項目達到預期目標是有保證的。考慮到**小區(qū)項目建成后，除回遷戶外，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領階層，（其用戶多數(shù)為**私營企業(yè)主和政府官員、外埠高收入人群）結合他們的消費心理和消費結構，要特別注意附屬設施的建設，如停車場及安保措施。另外，在住宅戶型的選擇上，要充分調查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設很大程度上依賴于**經(jīng)濟的快速發(fā)展，因而，在建設的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該項目的社會效益。第二章 宏觀環(huán)境與市場預測分析 房地產(chǎn)市場調控政策分析房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)。19982009年，%，拉動經(jīng)濟增長平均為1個百分點；金融危機爆發(fā)后最關鍵的2009年，%。相比之下CPI與房價關系更密切，以此確定房價的合理區(qū)間符合中國的歷史實際。2010年政府對房地產(chǎn)實行了一系列調控，被稱為“史上最嚴厲的調控”。然而對比2009年，2010年房地產(chǎn)各項指標全面上揚，%，施工面積同比增長26%，%，%，%。%上升到2010年的20%，%%。觀察近10年的房地產(chǎn)調控，發(fā)現(xiàn)房價增幅與GDP、CPI增幅密切相關，10年來房價同比變動處于二者之間，在CPI進入下行通道時，房價降幅高于CPI；進入上升通道時，房價漲幅又高于CPI，在CPI指數(shù)進入通脹或存在通脹預期時，房價指數(shù)高于CPI，尤其在加息后仍為負利率時更推動房價上升。相比之下CPI與房價關系更密切，以此確定房價合理區(qū)間符合中國的歷史實際。房地產(chǎn)調控的含義是抑制房價過快上漲、使房價回到合理區(qū)間。目前，地方政府被要求出臺房價控制措施，但關于房價合理區(qū)間尚未形成共識。對于存在房地產(chǎn)泡沫的熱點城市，房價收入比和租售比通常作為衡量房價合理性的指標，難以作為近期確定房價合理區(qū)間的唯一依據(jù)，因房價已被投資性購房比例過大所扭曲，收入已包括了投資炒房人的收入，但二者可作為保障性住房的評判依據(jù)；以自住性為主的二、三線城市，應以這兩個指標為主確定房價合理區(qū)間。下文將對房地產(chǎn)調控政策做詳細分析。收縮流動性降低杠桿率政策是直接有效的先看貨幣手段，包括加息、提高準備金率、控制二套房貸等。本輪加息的背景是應對貨幣供應增速過快、防止資產(chǎn)和消費品價格上漲、改變存款負利率狀況、應對通脹、平衡人民幣升值等。加息對房地產(chǎn)的影響取決于以下兩個作用的疊加效果：通脹預期下房價上升，加息是否跑得過通脹；加息使開發(fā)和購房成本上升，對房價起抑制作用，但成本上升是否跑得過房價上升，若房價上升更快，成本上升將被消納。其次，收縮流動性，降低自有資金杠桿率。2009年房地產(chǎn)投資自有資金率降至20%以下，熱點城市逼近10倍。 2010年在一系列政策調控下，開發(fā)商自有資金率提高到52%，投資杠桿率下降到2倍以下，有效降低了開發(fā)商的投資杠桿率。提高首付是降低投資性購房杠桿率的有效手段，如將首付從20%提高到40%，一般會使資金杠桿率下降五成。當前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動性降低杠桿率政策是直接有效的。限購令臨時性限購的正負作用只有密切觀察市場反應，審勢調整。在通脹預期下，購房熱潮涌現(xiàn)，支付全款投資購房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購房市場，2010年四季度交易量大幅上升，房價仍居高不下。調控手段中針對二套房的政策從貸款限制上升到限購，從貨幣手段上升到戶籍手段，直接進行了行政干預，意在遏制投機炒房。35個大中城市是限購的主要對象，目前只有16個地方政府出臺了“限購令”。%，%。若設定這些城市投資性購房比例平均為15%～20%，“限購令”將使全國房地產(chǎn)交易量下降5%～7%左右，交易額下降7%～11%，控制流入的資金量約2500億～4000億元。到底能限制多少房地產(chǎn)貸款？，