【正文】 住宅工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告住宅工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總論住宅工程項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于**市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)**村，東鄰**國道，西臨**路，處于**西道以南，**西道以北?！俺侵写濉备脑斐蔀槲覈鴱氐壮鞘谢M(jìn)程中的一個(gè)必然環(huán)節(jié)。城中村給城市的發(fā)展帶來了“臟、亂、差”等諸多問題，也落下了“治安差”等諸多隱患?！俺侵写濉备脑焓菢O其復(fù)雜的系統(tǒng)工程，事關(guān)村民、集體、開發(fā)商、政府等多方利益。都市里的村莊既是我國歷史的遺留物,又是高速城市化進(jìn)程中的新生體。“城中村”改造也就成為我國徹底城市化的一個(gè)必然環(huán)節(jié)。 “城中村”的類型及存在的主要問題　　當(dāng)前“城中村”在我國存在以下幾種類型:A類,完全沒有農(nóng)用地的農(nóng)村,且己經(jīng)完全被城市包圍。B類,有少量農(nóng)用地的農(nóng)村和處于城市近期重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域的農(nóng)村。C類,有較多農(nóng)用地的農(nóng)村和暫時(shí)不列入城市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域的農(nóng)村。由于二元結(jié)構(gòu)的存在，“城中村”存在著諸多問題,其中比較典型的有以下幾點(diǎn):一是“城中村”的管理體制與城市社區(qū)管理體制不適應(yīng)，由于許多管理關(guān)系不清、責(zé)任不明，導(dǎo)致遮掩在城市角落里的村莊成為城市管理上的“盲點(diǎn)”。二是“城中村”的規(guī)劃滯后,“城中村”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱、用地發(fā)展無序、建筑物零亂、消防安全隱患大、環(huán)境衛(wèi)生惡劣,外遷入人口難以管理。三是沒有一次產(chǎn)業(yè)用地,或只有少量的一次產(chǎn)業(yè)用地。四是“城中村”村小農(nóng)經(jīng)濟(jì)觀念濃重,安于現(xiàn)狀,受教育程度普遍偏低,綜合素質(zhì)較差,就業(yè)困難,較難滿足城市發(fā)展的需求?！　?“城中村”形成的原因　　第一，從市場(chǎng)的供需關(guān)系上看,“城中村”優(yōu)越的區(qū)位條件使之成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，從供給方看，村民在短期內(nèi)獲取既得利益的心態(tài)使開發(fā)建設(shè)偏離正確的軌道?！　〉诙?，“城中村”土地未能及時(shí)收歸國有，宅基地制度的存在，是造成“城中村”問題的根本原因。　　第三,尚未形成一套真正有效的針對(duì)于“城中村”改造的管理制度,相關(guān)的城市建設(shè)管理法規(guī)對(duì)于土地的所有權(quán)歸農(nóng)村集體所有的“城中村”的建設(shè)無法產(chǎn)生足夠的效用?！　〉谒?在各個(gè)層次的城市規(guī)劃編制與實(shí)施過程中,對(duì)“城中村”所帶來的后遺癥缺乏足夠的重視和深入研究,未能及時(shí)針對(duì)“城中村”特有的情況制定合理可行的規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)?！　　俺侵写濉备脑斓谋厝恍浴　〉谝?，改造“城中村”是推進(jìn)城市化進(jìn)程的迫切需求。城市對(duì)周邊地區(qū)具有較強(qiáng)的主導(dǎo)力、聚集力和輻射力，也是現(xiàn)代文明向廣大農(nóng)村輻射的源頭。如果“城中村”不進(jìn)行徹底的改造,城鄉(xiāng)建設(shè)和管理就難以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活水平提高的要求。　　第二，改造“城中村”是建設(shè)現(xiàn)代化城市、營造良好發(fā)展環(huán)境的迫切需要?！俺侵写濉彪s亂的建筑景觀,“臟、亂、差”,降低了城市的品位,成為城市現(xiàn)代化的一大障礙。因此。要建設(shè)現(xiàn)代化城市。提高城市的品位和競(jìng)爭力。就必須從物質(zhì)形態(tài)、管理體制上改造好“城中村”。第三，改造“城中村”也是加強(qiáng)社會(huì)主義精神文明建設(shè)的迫切需要。 “城中村”缺乏配套基礎(chǔ)設(shè)施，居民受教育程度普遍偏低，就業(yè)困難，不能適應(yīng)城市發(fā)展的要求。因此,改造“城中村”的物質(zhì)環(huán)境，加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，更新居民的思想觀念和提高其文明素質(zhì)，已成為維護(hù)社會(huì)治安和加強(qiáng)城市精神文明建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急。 “城中村”改造的作用“城中村”改造是符合城市發(fā)展的客觀規(guī)律,改造是城市發(fā)展的需要,不改,則會(huì)制約城市的發(fā)展。其主要作用表現(xiàn)在：第一，“城中村”改造有利于提高人民群眾的居住質(zhì)量；第二,“城中村”改造有利于集約利用城市土地資源；第三，“城中村”改造有利于提升城市形象；第四，“城中村”改造有利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長；第五,“城中村”改造有利于推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步。我國已經(jīng)進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)時(shí)期，人們生活水平穩(wěn)步提高，**市“十二五”規(guī)劃突出了堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型為主題，圍繞以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與高效都市農(nóng)業(yè)雙翼驅(qū)動(dòng)的“一體兩翼”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)定位和國際化生活品質(zhì)之城的城市定位，著力抓好城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、品牌文化支撐、民營經(jīng)濟(jì)升級(jí)、園區(qū)集群擴(kuò)張四項(xiàng)重點(diǎn)工程，爭創(chuàng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，建設(shè)文化名城，打造品質(zhì)**的發(fā)展目標(biāo)。為此建設(shè)時(shí)尚消費(fèi)之城，打造集觀光旅游、文化博覽、運(yùn)動(dòng)休閑、體育健身、康體養(yǎng)生、金融服務(wù)等為一體的高檔次文化休閑消費(fèi)城市，最大限度地吸引京津高端消費(fèi)。建設(shè)商務(wù)休閑之城，以生活品質(zhì)最高、建筑風(fēng)格最美為目標(biāo)，提升“凈、綠、亮、美、韻”等必備指標(biāo)水平，使**成為自然和諧、安全舒適、溫馨高雅的商旅城市。廊坊市力通偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司思想超前，對(duì)**開發(fā)區(qū)**村進(jìn)行城中村改造，開發(fā)“**小區(qū)項(xiàng)目”，除部分回遷戶外，致力于為在**工作的從業(yè)人員，及其他知識(shí)層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。**小區(qū)項(xiàng)目，規(guī)劃總占地58045㎡（）。**㎡，㎡（地上建筑物中，㎡，公共建筑7048㎡），㎡。**小區(qū)分為南北兩個(gè)獨(dú)立組團(tuán)，北部組團(tuán)由1?！?＃共計(jì)五棟24層的高層住宅組成，南部組團(tuán)由6?！?＃四棟18層高層住宅組成。**小區(qū)總居住戶數(shù)1440戶（需要安置回遷戶數(shù)為256戶，需要安置面積40196㎡），規(guī)劃總居住人口4608人，%。 供水在**道北側(cè)有DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從此干線引入。 雨水、污水排放**道現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100mm的雨水管線和DN1800mm的污水管線，可以就進(jìn)排入。 供電擬從**道開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室。 供氣由**道天然氣管道線引入。**小區(qū)項(xiàng)目內(nèi)設(shè)天然氣調(diào)壓網(wǎng)站。電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為1500門的程控交換機(jī)，擬由當(dāng)?shù)仉娦挪块T解決。某住宅工程項(xiàng)目項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如表11所示。表11 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)備注1規(guī)劃用地面積㎡580452建筑物占地面積㎡110293總建筑面積㎡地上總建筑面積㎡住宅建筑面積㎡公建建筑面積㎡7048地下儲(chǔ)藏室建筑面積房㎡4規(guī)劃戶數(shù)戶1440戶5規(guī)劃居住人數(shù)人46086容積率7建筑密度%8綠化率%9停車位輛1440戶10項(xiàng)目能源消耗水m179。178755電萬度天然氣Nm179。386074綜合能耗tce根據(jù)項(xiàng)目的地理位置、規(guī)劃條件、市場(chǎng)競(jìng)爭格局和市場(chǎng)需求狀況，結(jié)合目前對(duì)**市場(chǎng)所做的調(diào)研分析，在堅(jiān)持走差異化的原則下，結(jié)合項(xiàng)目自身用地規(guī)劃情況及上述所提到的項(xiàng)目整體定位，對(duì)本項(xiàng)目最終整體規(guī)劃如下總體規(guī)劃思路經(jīng)典城市住房，精致空間環(huán)境，組團(tuán)式純居住社區(qū)。產(chǎn)品定位明快、豐富、簡潔、自由的，純居住中高檔精品物業(yè)。戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以高層住宅為主。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。**小區(qū)項(xiàng)目除部分回遷戶外，主要居住對(duì)象為在**及周邊地區(qū)工作的離退休人員、中高檔白領(lǐng)階層、企業(yè)高層管理人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的**本地市民家庭。技術(shù)設(shè)備條件⑴室外①外墻：采用高級(jí)外墻涂料。②屋面：現(xiàn)澆平屋面或坡屋面。⑵室內(nèi)設(shè)計(jì)理念：本案是以毛坯房形式供應(yīng)客戶，可提供若干設(shè)計(jì)方案樣板間供客戶參考。⑶配套設(shè)備①電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。②電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。③天然氣：天然氣管道安裝到廚房。④給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表，給水分為生活用水、溫泉水兩套系統(tǒng)。⑤排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。⑷智能化系統(tǒng)①安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。②“一卡通” 智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。本項(xiàng)目根據(jù)開發(fā)計(jì)劃，從2011年10月起至2014年12月底完成房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)，開發(fā)建設(shè)周期為3年。某住宅工程項(xiàng)目項(xiàng)目總投資36546萬元，其中土地費(fèi)用共計(jì)2559萬元（土地摘牌價(jià)為10369萬元，除去需要安置回遷戶數(shù)為256戶，需要安置面積40196㎡的余額），建安工程費(fèi)共計(jì)25223萬元，工程其它費(fèi)用2413萬元，管理費(fèi)用1498萬元，營銷費(fèi)用2315萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用926萬元，不可預(yù)見費(fèi)1572萬元。 項(xiàng)目銷售收入46298萬元，營業(yè)稅金及附加為2546萬元，預(yù)提土地增值稅為694萬元，利潤總額為6511萬元，所得稅為1628萬元，稅后利潤為6023萬元。本項(xiàng)目由廊坊市力通偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承辦。廊坊市力通偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2009年8月3日，在廊坊市工商局注冊(cè)，企業(yè)住址在廊坊市廣陽區(qū)新世紀(jì)步行街第五大街216號(hào)，企業(yè)經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)銷售，注冊(cè)資本3000萬元。依據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，綜合該項(xiàng)目的具體情況，本可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有：國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）和國家現(xiàn)行的財(cái)稅制度?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》。河北省土地增值稅征收管理暫行辦法。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容、開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址與自然條件、項(xiàng)目環(huán)境影響分析、投資估算、資金需求與資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)說明、結(jié)論和建議等。在此基礎(chǔ)上，考慮項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)。通過財(cái)務(wù)分析，安置回遷戶數(shù)為256戶，需要安置面積40196㎡后，%、所得稅后的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1194萬元、上述指標(biāo)表明，本項(xiàng)目有較好的效益，在財(cái)務(wù)上是可行的。該項(xiàng)目的建設(shè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流充裕，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均優(yōu)于相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，該項(xiàng)目建設(shè)有利于改善**市的城市面貌，并對(duì)提高人民的生活質(zhì)量具有重要意義，具有良好的社會(huì)效益，只要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范管理，項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。考慮到**小區(qū)項(xiàng)目建成后，除回遷戶外，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，（其用戶多數(shù)為**私營企業(yè)主和政府官員、外埠高收入人群）結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng)及安保措施。另外，在住宅戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴于**經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。第二章 宏觀環(huán)境與市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。19982009年，%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長平均為1個(gè)百分點(diǎn)；金融危機(jī)爆發(fā)后最關(guān)鍵的2009年，%。相比之下CPI與房價(jià)關(guān)系更密切，以此確定房價(jià)的合理區(qū)間符合中國的歷史實(shí)際。2010年政府對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行了一系列調(diào)控，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”。然而對(duì)比2009年，2010年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)全面上揚(yáng)，%，施工面積同比增長26%，%，%，%。%上升到2010年的20%，%%。觀察近10年的房地產(chǎn)調(diào)控，發(fā)現(xiàn)房價(jià)增幅與GDP、CPI增幅密切相關(guān)，10年來房價(jià)同比變動(dòng)處于二者之間，在CPI進(jìn)入下行通道時(shí)，房價(jià)降幅高于CPI；進(jìn)入上升通道時(shí)，房價(jià)漲幅又高于CPI，在CPI指數(shù)進(jìn)入通脹或存在通脹預(yù)期時(shí)，房價(jià)指數(shù)高于CPI，尤其在加息后仍為負(fù)利率時(shí)更推動(dòng)房價(jià)上升。相比之下CPI與房價(jià)關(guān)系更密切，以此確定房價(jià)合理區(qū)間符合中國的歷史實(shí)際。房地產(chǎn)調(diào)控的含義是抑制房價(jià)過快上漲、使房價(jià)回到合理區(qū)間。目前，地方政府被要求出臺(tái)房價(jià)控制措施，但關(guān)于房價(jià)合理區(qū)間尚未形成共識(shí)。對(duì)于存在房地產(chǎn)泡沫的熱點(diǎn)城市，房價(jià)收入比和租售比通常作為衡量房價(jià)合理性的指標(biāo)，難以作為近期確定房價(jià)合理區(qū)間的唯一依據(jù)，因房價(jià)已被投資性購房比例過大所扭曲，收入已包括了投資炒房人的收入，但二者可作為保障性住房的評(píng)判依據(jù)；以自住性為主的二、三線城市，應(yīng)以這兩個(gè)指標(biāo)為主確定房價(jià)合理區(qū)間。下文將對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策做詳細(xì)分析。收縮流動(dòng)性降低杠桿率政策是直接有效的先看貨幣手段，包括加息、提高準(zhǔn)備金率、控制二套房貸等。本輪加息的背景是應(yīng)對(duì)貨幣供應(yīng)增速過快、防止資產(chǎn)和消費(fèi)品價(jià)格上漲、改變存款負(fù)利率狀況、應(yīng)對(duì)通脹、平衡人民幣升值等。加息對(duì)房地產(chǎn)的影響取決于以下兩個(gè)作用的疊加效果：通脹預(yù)期下房價(jià)上升，加息是否跑得過通脹；加息使開發(fā)和購房成本上升，對(duì)房價(jià)起抑制作用，但成本上升是否跑得過房價(jià)上升，若房價(jià)上升更快，成本上升將被消納。其次，收縮流動(dòng)性，降低自有資金杠桿率。2009年房地產(chǎn)投資自有資金率降至20%以下，熱點(diǎn)城市逼近10倍。 2010年在一系列政策調(diào)控下，開發(fā)商自有資金率提高到52%，投資杠桿率下降到2倍以下，有效降低了開發(fā)商的投資杠桿率。提高首付是降低投資性購房杠桿率的有效手段，如將首付從20%提高到40%，一般會(huì)使資金杠桿率下降五成。當(dāng)前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動(dòng)性降低杠桿率政策是直接有效的。限購令臨時(shí)性限購的正負(fù)作用只有密切觀察市場(chǎng)反應(yīng)，審勢(shì)調(diào)整。在通脹預(yù)期下，購房熱潮涌現(xiàn)，支付全款投資購房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購房市場(chǎng)，2010年四季度交易量大幅上升，房價(jià)仍居高不下。調(diào)控手段中針對(duì)二套房的政策從貸款限制上升到限購，從貨幣手段上升到戶籍手段，直接進(jìn)行了行政干預(yù)，意在遏制投機(jī)炒房。35個(gè)大中城市是限購的主要對(duì)象，目前只有16個(gè)地方政府出臺(tái)了“限購令”。%，%。若設(shè)定這些城市投資性購房比例平均為15%～20%，“限購令”將使全國房地產(chǎn)交易量下降5%～7%左右，交易額下降7%～11%，控制流入的資金量約2500億～4000億元。到底能限制多少房地產(chǎn)貸款？，