【正文】 16 95 平方米~150 平方米 所 占 比 例（ %） 20 150 平方米以上 所 占 比 例（ %） 70 按單價(jià)劃分 2021 元以下 所 占 比 例（ %） 8 2021~3000元 所 占 比 例（ %） 32 3000 元以上 所 占 比 例（ %） 60 存量房交易情況 2021 年全市共完成存量房交易 13335件（套），面積 萬(wàn)平方米，較上年分別增長(zhǎng) %，其中存量住宅 12736 套，面積 萬(wàn)平方米，分別較上年增長(zhǎng)%和 %，房改房上市交易 5700套，面積 萬(wàn)平方米，較上年分別增長(zhǎng)%和 %。 房屋租賃市場(chǎng)情況 2021 年全市房屋租賃面積 380 萬(wàn)平方 17 米，其中住房 3 萬(wàn)套，面積 240 萬(wàn)平方米。 房屋拆遷及舊城改造情況 2021 年全市城區(qū)完成房屋拆遷面積 萬(wàn)平方米，較上年減少 34%，涉及被拆遷戶 5366 戶。在貨幣化安置的住戶中，有50%左右購(gòu)買了二手房， 10%左右購(gòu)買了新建商品房。 但是，從 2021 年全市土地供應(yīng)情況看，存在著供應(yīng)布局不夠合理、供地條件不夠完善等突出問(wèn)題。位于一、二類地段以外的高新開發(fā)區(qū)、昌北開發(fā)區(qū)沒(méi)有出讓一宗土地。另外，從供地的現(xiàn)狀來(lái)看，大部分為需要進(jìn)一步拆遷平整的“生地”。 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理 目前，供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾是南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為突出的一個(gè)問(wèn)題，市場(chǎng)上中高檔商品住房居多，適合多數(shù) 市民自住需求的中低價(jià)位的樓盤較少。 商務(wù)樓盤增長(zhǎng)過(guò)快 今年 1~12 月份，全市市區(qū)商鋪、寫字樓等非住宅的交易量達(dá) 萬(wàn)平方米，占總量的 20%，較上年同期增長(zhǎng) 倍。 交易稅費(fèi)仍顯偏高 南昌市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為 4%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為 2%，與其他兄弟城市相比，標(biāo)準(zhǔn)仍然較高。成都實(shí)行對(duì)購(gòu)房款補(bǔ)貼 ~1%的政策。長(zhǎng)沙市對(duì)購(gòu)買二手房契稅按 1%計(jì)征，對(duì)購(gòu)買 1000 平方米以上的商品房契稅減免 50%。較高是稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上影響了南昌市房屋的上市交易。房地產(chǎn)投資、商品房施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、資金來(lái)源等七項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)增幅回落的趨勢(shì)。 （三）擬定采取的政策措施 為了促進(jìn)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的 重要作用，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2021]18 號(hào)）精神，以住房市場(chǎng)化為方向，以需求為向?qū)ВM(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，完善南昌市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快普通商品住房發(fā)展，強(qiáng)化政府住房保障只能，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，南昌市政府于近日出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干意見(jiàn)的補(bǔ)充意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《補(bǔ)充意見(jiàn)》）。主要內(nèi) 21 容有： 根據(jù)市場(chǎng)需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應(yīng)，加快普通商品住房發(fā)展 每年用于中、低價(jià)位普通商品住房建設(shè)的用地應(yīng)占一定比例，此類用地應(yīng)服從城市規(guī)劃安排在一、二類地段以外，并具備交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套較完善，適宜居住等條件。在老城區(qū)嚴(yán)格控制高層商品住房的審批和建設(shè)。 進(jìn)一步完善土地供應(yīng)機(jī)制，加快推行“熟地”出讓制度 在 老城區(qū)，對(duì)擬公開出讓的土地，先由市國(guó)土部門委托各城區(qū)房屋拆遷公司根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)用地的要求，對(duì)其進(jìn)行房屋拆遷，完成五通一平（通水、通電、通路、通訊、通下水、場(chǎng)地平整），所需費(fèi)用按拆遷、整理成本進(jìn)行結(jié)算。 積極引導(dǎo)住房消費(fèi)，鼓勵(lì)消費(fèi)者個(gè)人購(gòu)房 從土地出讓收益中每年安排一定的資 22 金設(shè)立住房專項(xiàng)資金，用于鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房。 完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能，努力改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件 每年從籌措的住房專項(xiàng)資金中安排一定的資金由市房管局廉租住房經(jīng)營(yíng)管理中心從市場(chǎng)收購(gòu)一批空置商品房、二手房等普通住房用于補(bǔ)充廉租住房的房源。每年安排一定數(shù)量的專項(xiàng)資金用于廉租住房租金配租，其中 50%由市財(cái)政撥付， 50%從住房公積金增值收益中撥付。2021 年南昌市 GDP 增長(zhǎng) %，創(chuàng)下歷史新高， 2021 年必將會(huì)沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進(jìn)，南昌市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。根據(jù)南昌市城市總體規(guī) 23 劃，到 2021 年，南昌城市實(shí)際居住人口將由現(xiàn)在的 180 萬(wàn)增加到 300 萬(wàn)人，城市用地范圍由 165 平方公里增加到 300 平方公里。 （ 3）南昌市居民住房消費(fèi)潛力巨大。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，南昌市私房（含房改房）上市后再次購(gòu)買商品房的比例為 70%，購(gòu)買的戶均面積為 95 平方米，據(jù)此測(cè)算，每年用于改善性住房需求量約 60 萬(wàn)平方米。為促進(jìn)房地產(chǎn)流通，近年來(lái)南昌市出臺(tái)了一系列搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點(diǎn)在于降低門檻、減免稅費(fèi)、刺激消費(fèi)，這一系列政策的刺激作用將于 2021 年進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進(jìn)一步放大。中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步 24 加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2021]121 文件），對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步的明確和規(guī)范。 （ 2）、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控難度加大。 （ 3）、原材上漲，開發(fā)成本增加。開發(fā)商的開發(fā)壓力進(jìn)一步增大，建材價(jià)格上漲，必然對(duì)房?jī)r(jià)造成沖擊。 2021 年，南昌市房地產(chǎn) 25 市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)上年是發(fā)展勢(shì)頭，會(huì)有一個(gè)較大幅度的增幅。由于外地開發(fā)商大批進(jìn)入，以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進(jìn)程的加快，加之上年房地產(chǎn)市場(chǎng)利好刺激，開發(fā)商普遍會(huì)加大投資力度，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將增加 50%以上。隨著南昌經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)加速由地域性市場(chǎng)變?yōu)槿⌒?、區(qū)域性市場(chǎng)，外地人士的購(gòu)買份額將會(huì)越來(lái)越大。 2021 年預(yù)計(jì)全市商品房的交易量將超過(guò) 300 萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng) 20%以上，存量房交易預(yù)計(jì) 160 萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng) 30%。 2021年起，南昌市在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)總量驚醒限量控制的同時(shí)，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價(jià)格，加之建筑材料價(jià)格的上漲，直接拉動(dòng)了開發(fā)成本的上升，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。 （ 4）、樓市變得更加成熟，競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈。市場(chǎng)分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時(shí)期，高品質(zhì)、有特色、有個(gè)性的樓盤將越來(lái)越多，而市民消費(fèi)將更趨向理性，消費(fèi)者挑選的空間越來(lái)越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合素質(zhì)較好的產(chǎn)品將受到歡迎，反之，則被市場(chǎng)淘汰出局。 洪城大市場(chǎng)、建材大市場(chǎng)、全順汽車廠、江鈴股份公司等大型高效益企業(yè)的中高層管理人員都是本地塊未來(lái)開發(fā)項(xiàng)目的消費(fèi)主力。例如：社區(qū)內(nèi)部有學(xué)校、市政設(shè)施配套齊全； ③、與政府或稅務(wù)部門協(xié)商減免相應(yīng)的稅費(fèi)。 ④、與知名物業(yè)管理公司合作； ⑤、與知名家裝公司、搬家公司、家政公司合作，做好配套服務(wù)，提升“易居會(huì)卡”的含金量； ⑥、對(duì)于資金壓力，可以與信托投資公司或其他開發(fā)投資公司以合作的方式解決； 項(xiàng)目綜合定位 一、 項(xiàng)目整體定位 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車分流，動(dòng)靜結(jié)合。 在價(jià)格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)和銷售情況，擬定相應(yīng)的價(jià)格策略。 二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃定位 （一）、片區(qū)規(guī)劃 南昌市規(guī)劃局已對(duì)沿江東路做過(guò)控制性詳細(xì)規(guī)劃，以住宅社區(qū)為主。 （二）、小區(qū)整體規(guī)劃原則 高綠化低密度； 綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； 戶型設(shè)計(jì)適合“升級(jí)換代”居住要求； 體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格 （三）、總 平面布局 “風(fēng)華盛世”總平面圖略呈長(zhǎng)方形布局，以風(fēng)葉玫瑰為依據(jù)， 4 棟高層建筑和 12棟多層建筑以合理的分布，高層日照保證間距在 之上，多層日照保證間距在 以上，而且不小于 24 米，采光通風(fēng)順暢；中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車 30 位，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)設(shè)東西兩個(gè)主出入口；對(duì)于臨街住宅，采用雙層隔音玻璃窗設(shè)計(jì)，提供給置業(yè)一個(gè)安靜的居家環(huán)境。 （五）、規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)“風(fēng)華盛世”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表 9 表 9：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 60600 平方米 2 總建筑面積 109000 平方米 多層住宅 高層住宅 商鋪 90720 平方米 12700 平方米 5580 平方米 31 3 建筑層數(shù) 多層住宅 高層住宅 商鋪 7 層 10 層、 11層 1 層 地上第一層做架空層 4 建筑層高 多層住宅 高層住宅 商鋪 米 米、 米 米 住宅標(biāo)準(zhǔn)層高 米 架空層 米 三、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)定位 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻㈦姎獾雀鞣N專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展，人 32 們審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和21 世紀(jì)新的居住理念。 根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)者需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。 建設(shè)部根據(jù)我國(guó)住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標(biāo)準(zhǔn)如下： 套型面積稍大，配置合 理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲(chǔ)藏空間； 平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分類的原則，并為住房留有裝修改造余地； 房間采光充足，通風(fēng)良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高 1~2個(gè)等級(jí)； 根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設(shè)備，改善通風(fēng)效果，冰箱入廚； 33 合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾； 管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、電視、空調(diào)機(jī)專用線路； 設(shè)置門斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽(yáng)臺(tái)，提供室外休憩常識(shí)， 合理設(shè)計(jì)過(guò)度空間，既保護(hù)了居室的寬敞豁亮，又使實(shí)際的面積大大超過(guò)建筑面積； 垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車就近入庫(kù)，預(yù)留汽車停車車位； 住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會(huì)服務(wù)設(shè)備配套； 有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達(dá)到 ㎡ ~ ㎡，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護(hù)生態(tài)原則； 小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)表 10 住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指