【正文】 長 倍。 交易稅費仍顯偏高 我市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為 4%，減半征收的標準為 2%，與其他兄弟城市相比，標 準仍然較高。成都實行對購房款補貼 ~1%的政策。長沙市對購買二手房契稅按 1%計征，對購買 1000 平方米以上的商品房契稅減免 50%。較高是稅費標準在一定程度上影響了我市房屋的上市交易。房地產投資、商品房施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、資金來源等七項指標出現增幅回落的趨勢。 （三）擬定采取的政策措施 為了促進我市房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，進一步發(fā)揮房地產業(yè)作為國民經濟支柱產業(yè)的重要作用，根據《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā) [2020]18 號）精神，以住房市場化為方向，以需求為向導，進 一步加強宏觀調控，完善我市住房供應結構，加快普通商品住房發(fā)展，強化政府住房保障只能，建立房地產預警預報體系，南昌市政府于近日出臺了《關于進一步搞活房地產市場的若干意見的補充意見》（以下簡稱《補充意見》）。主要內容有： 根據市場需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應，加快普通商品住房發(fā)展 每年用于中、低價位普通商品住房 建設的用地應占一定比例，此類用地應服從城市規(guī)劃安排在一、二類地段以外，并具備交通便利，基礎設施、生活配套較完善，適宜居住等條件。在老城區(qū)嚴格控制高層商品住房的審批精品文檔 精心打造 和建設。 進一步完善土地供應機制，加快推行“熟地”出讓制度 在老城區(qū)，對擬公開出讓的土地，先由市國土部門委托各城區(qū)房屋拆遷公司根據城市規(guī)劃和建設用地的要求，對其進行房屋拆遷，完成五通一平（ 通水、通電、通路、通訊、通下水、場地平整），所需費用按拆遷、整理成本進行結算。 積極引導住房消費，鼓勵消費者個人購房 從土地出讓收益中每年安排一定的資金設立住房專項資金，用于鼓勵個人購房。 完善和推進廉租住房制度，強化政府住房保障職能，努力改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件 每年從籌措的住房專項資金中安排一定的資金由市房管局廉租住房經營管理中心從 市場收購一批空置商品房、二手房等普通住房用于補充廉租住房的房源。每年安排一定數量的專項資金用于廉租住房租金配租，其中 50%由市財政撥付， 50%從住房公積金增值收益中撥付。 2020 年我市 GDP 增長%，創(chuàng)下歷史新高， 2020 年必將會沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進，南昌市整體經濟環(huán) 境趨好，必然會帶動房地產業(yè)相應的快速發(fā)展。根據南昌市城市總體規(guī)劃，到 2020 年，南昌城市實際居住人口將由現在的180 萬增加到 300 萬人，城市用地范圍由 165 平方公里增加到 300平方公里。 （ 3）南昌市居民住房消費潛力巨大。另外，根據抽 樣調查，我市私房（含房改房）上市后再次購買商品房的比例為 70%，購買的戶均面積為 95平方米，據此測算，每年用于改善性住房需求量約 60 萬平方米。為促進房地產流通，近年來我市出臺了一系列搞活房地產市場的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點在于降低門檻、減免稅費、刺激消費，這一系列政策的刺激作用將于 2020 年進一步得到顯現，房地產交易量將進一步放大。中國人民銀行發(fā)布《關于進一步加強房地 產信貸業(yè)務管理的通知》（銀發(fā) [2020]121文件），對商業(yè)銀行房地產開發(fā)信貸、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面精品文檔 精心打造 做了進一步的明確和規(guī)范。 （ 2）、房地產市場宏觀調控難度加大。 （ 3）、原材上漲，開發(fā)成本增加。開發(fā)商的開發(fā)壓力進一步增大，建材價格上漲，必然對房價造成沖擊。 2020 年，我市房地產市場將會延續(xù)上年是發(fā)展勢頭，會有一個較大幅度的增幅。由 于外地開發(fā)商大批進入，以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進程的加快，加之上年房地產市場利好刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度，全年房地產開發(fā)投資將增加 50%以上。隨著南昌經濟快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，南昌市房地產市場將會加速由地域性市場變?yōu)槿⌒?、區(qū)域性市場，外地人士的購買份額將會越來越大。 2020 年預計全市商品房的交易量將超過 300 萬平方米，較上年增長 20%以上，存量房交易預計精品文檔 精心打造 160 萬平方米，較上年增長 30%。 2020 年起，我市在對房地產開發(fā)總量驚醒限量控制的同時，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價格，加之建筑材料價格的上漲，直接拉動了開發(fā)成本的上升，將導致房價繼續(xù)上漲。 （ 4）、樓市變得更加成熟，競爭趨向激烈。市場分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這 些樓盤進入產品優(yōu)化的時期，高品質、有特色、有個性的樓盤將越來越多，而市民消費將更趨向理性，消費者挑選的空間越來越大，工程質量、環(huán)境等綜合素質較好的產品將受到歡迎，反之，則被市場淘汰出局。 洪城大市場、建材大市場、全順汽車廠、江鈴股份公司等大型高效 益企業(yè)的中高層管理人員都是本地塊未來開發(fā)項目的消費主力。 在建筑設計上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。 在戶型面積上，為考慮到消費者的接受程度，項目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。目前，該片區(qū)市政配套設施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。 （四）、交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設標準規(guī)劃，地下停車位出口和入口分別設于小區(qū)北面主出入口，緊接南面 20 米寬的區(qū)域規(guī)劃路。 （一）、建筑方案總體構思 建設地塊位于沿江東路中段，基本要求是：建設方案總體構思緊緊把握“人居和諧發(fā)展”這一主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現代化建筑和優(yōu)美的精品住宅小區(qū)，并且與周邊的建筑環(huán)境協調統一。 （二）、平面設計 住宅。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關規(guī)范要求。 精品文檔 精心打造 表 10：小康住房城市示范小區(qū)住宅設計建議標準 一 二 三 四 套型面積系列標準（平方米） 使用面積 42~48 53~60 64~71 75~90 建筑面 積 55~65 70~80 85~90 100~120 功能 空間 使用 面積 標準 （平方米） 起居廳 18~25 主臥室 12~16 雙人次臥室 12~14 單人臥室 8~10 廚房 ≥ 6 餐廳 ≥ 8 衛(wèi)生間 4~6（雙衛(wèi)可適當增加） 門廳 2~3 儲藏 2~4（吊柜不計入） 工作室 6~8 設 施 配 套 標 準 廚 房 Ⅰ型 灶臺、調理臺、洗池臺、吊柜、冰箱位、排油煙機 （操作面延長 ≥ 2700mm） Ⅱ型 灶臺、調理臺、洗池臺、擱置臺、吊柜、冰箱位、排油 煙機 （操作面延長 ≥ 2700mm） 衛(wèi) 生 間 Ⅰ型 淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機位、自然換氣（風道） Ⅱ型 浴盆（ ）和淋浴器、洗面化裝臺、化妝鏡、坐便器（ 1~2 個）、洗衣機位、機械換氣（風道） 設 備 標 準 電器設備 用電量 80~120 KWH/月 負荷 1560~4000W（大套可增至 6000W） 電表 5（ 20） A~10（ 40） A 電源插座 小居室 2~3 組 小居室 2 組 廚房 3 組 衛(wèi)生間 3 組 電視插口 起居、主臥個一個 電話 1~2 臺 空調線 設專用線 寬帶接口 每個臥室一個 給水設備 用水量 200~300 升 /人物業(yè)管理會所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。 （三）、立面設計 立面造型設計突出現代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環(huán)境的協調，表現簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協調統一，又具有鮮明的個性。 住宅裝修及設施標準： 住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。 四、價格定位 （一）、住宅部分 市場比較法定價過程 表 12：表樓盤調查統計表 序號 項目名稱 建筑規(guī)模 建筑面積 （平方米） 平均價格 （元 /平方米） 銷售率 （ %） 開盤 日期 A 龍澤園 67F 28529 2600 100 03/01/28 B 萊茵半島花園 6+1F 12F 250000 多層： 2900 高層： 3300 未開盤 內部認購 C 新田綠洲 96F、 412F 118F 67872 多層： 2880 高層： 3500 80 03/06/15 D 船山廣場 119F/2B 28679 3100 80 03/10 E 水印都市 214F、 218F 47460 2750 90 03/05/08 注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替 A：龍澤園、 B：萊茵半島花園、 C：新田綠洲、 D：船山廣場、 E：水印都市。 精品文檔 精心打造 表 13：本項目住宅價格市場比較法系數修正表 單位：元 /平方米 序號 成交 價格 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 交易情況修正 比準價格 交通 配套 環(huán)境 小計 交房 標準 社區(qū) 規(guī)劃 小計 A 2600 109/100 +3 +1 0 100/104 0 +1 100/101 100/100 2698 B 2900 3300 109/100 +2 0 +3 100/105 0 +2 100/102 100/100 2951 3359 C 2880 3100 109/100 +3 +1 +2 100/106 0 +2 100/102 100/100 2903 3528 D 3000 109/100 +3 +2 0 100/105 0 +1 100/101 100/100 3186 E 2750 109/100 +2 +2 +1 100/105 0 +1 100/101 100/100 2826 表 14：本項 目住宅價格市場比較法銷售狀況權重系數修正表 項目 名稱 比準價格 （元 /平方米） 銷售狀況權重 （銷售率） 加權的相對價格 （元 /平方米） 本項目住宅銷售價格 （元 /平方米） A 2698 100% 2698 B 2951 3359 0% C 2903 3528 80% 2322 2822 D 3186 80% 2549 E 2826 90% 2543 合計 多層： 180% 多層： 5020 多層： 2789 高層 ： 250% 高層： 7914 高層： 3166 多層住宅銷售價格 =5020 元 /平方米247。 250%=3166 元 /平方米 精品文檔 精心打造 加權平均法定價過程 表 15：本項目住宅價格加權平均價 項目 名稱 比準價格 （元 /平方米） 建筑面積 （平方米） 共計 （萬元） A 2698 28529 7697 B 多層： 2850 高層： 3359 250000 71250 83975 C 多層： 2903 高層： 3528 67872 19703 23945 D 3186 28679 9137 E 2826 47460 13412 多層住宅銷售價格 =98650 萬元247。 394011 平方米 10000 元 /萬元 =3311 元 /平方米 故最后采用算術平均值確定本項目多層住宅單價為： 2933 元 /平方米 高層住宅單價為： 3238 元 /平方米 （二）、商鋪部分 市場比較法定價過程 目前南昌市房地產市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。 其中，水印都市項目的交易日期是以本次調查時間為基準，錦和嘉園項目的交易日期是以 2020 年 6 月 31 日為基準，其價格變動情況同住宅相同。 PS=12NRS???????????①（總價等于 N 年的收益） RS≥PSλ247。 PS=12RS[1－ (1＋ K)N]/K P=12R[1－ (1＋ K)50]/K=12 60[1－ (1＋ %)50]247。 （四）、建議銷售價格 綜合考慮了市場對定價的影響后，分析人員建議該項目個部分的銷售單價為： 多層住宅： 2950 元 /平方 米 高層住宅： 3250 元 /平方米 商鋪： 10000 元 /平方米 車位： 15 萬元 /個 精品文檔 精心打造 四、戶型設計定位 根據南昌市住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下 4 種戶型： 高層住宅 A 戶型