【正文】 %%，房改房上市交易5700套，%%。房屋租賃市場情況2003年全市房屋租賃面積380萬平方米，其中住房3萬套，面積240萬平方米。房屋拆遷及舊城改造情況，較上年減少34%，涉及被拆遷戶5366戶。在貨幣化安置的住戶中，有50%左右購買了二手房，10%左右購買了新建商品房。但是，從2003年全市土地供應情況看，存在著供應布局不夠合理、供地條件不夠完善等突出問題。位于一、二類地段以外的高新開發(fā)區(qū)、昌北開發(fā)區(qū)沒有出讓一宗土地。另外，從供地的現(xiàn)狀來看，大部分為需要進一步拆遷平整的“生地”。住房供應結(jié)構(gòu)不盡合理目前，供應結(jié)構(gòu)矛盾是南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展較為突出的一個問題，市場上中高檔商品住房居多，適合多數(shù)市民自住需求的中低價位的樓盤較少。商務(wù)樓盤增長過快今年1~12月份，全市市區(qū)商鋪、占總量的20%。交易稅費仍顯偏高我市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為4%，減半征收的標準為2%，與其他兄弟城市相比，標準仍然較高。~1%的政策。長沙市對購買二手房契稅按1%計征，對購買1000平方米以上的商品房契稅減免50%。較高是稅費標準在一定程度上影響了我市房屋的上市交易。房地產(chǎn)投資、商品房施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、資金來源等七項指標出現(xiàn)增幅回落的趨勢。（三）擬定采取的政策措施為了促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，進一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號）精神，以住房市場化為方向，以需求為向?qū)?，進一步加強宏觀調(diào)控，完善我市住房供應結(jié)構(gòu)，加快普通商品住房發(fā)展，強化政府住房保障只能，建立房地產(chǎn)預警預報體系，南昌市政府于近日出臺了《關(guān)于進一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見的補充意見》（以下簡稱《補充意見》）。主要內(nèi)容有：根據(jù)市場需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應，加快普通商品住房發(fā)展每年用于中、低價位普通商品住房建設(shè)的用地應占一定比例，此類用地應服從城市規(guī)劃安排在一、二類地段以外，并具備交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套較完善，適宜居住等條件。在老城區(qū)嚴格控制高層商品住房的審批和建設(shè)。進一步完善土地供應機制，加快推行“熟地”出讓制度在老城區(qū)，對擬公開出讓的土地，先由市國土部門委托各城區(qū)房屋拆遷公司根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)用地的要求，對其進行房屋拆遷，完成五通一平（通水、通電、通路、通訊、通下水、場地平整），所需費用按拆遷、整理成本進行結(jié)算。積極引導住房消費，鼓勵消費者個人購房從土地出讓收益中每年安排一定的資金設(shè)立住房專項資金，用于鼓勵個人購房。完善和推進廉租住房制度，強化政府住房保障職能，努力改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件每年從籌措的住房專項資金中安排一定的資金由市房管局廉租住房經(jīng)營管理中心從市場收購一批空置商品房、二手房等普通住房用于補充廉租住房的房源。每年安排一定數(shù)量的專項資金用于廉租住房租金配租，其中50%由市財政撥付，50%從住房公積金增值收益中撥付。%，創(chuàng)下歷史新高，2004年必將會沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進，南昌市整體經(jīng)濟環(huán)境趨好，必然會帶動房地產(chǎn)業(yè)相應的快速發(fā)展。根據(jù)南昌市城市總體規(guī)劃，到2010年，南昌城市實際居住人口將由現(xiàn)在的180萬增加到300萬人，城市用地范圍由165平方公里增加到300平方公里。（3）南昌市居民住房消費潛力巨大。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，我市私房（含房改房）上市后再次購買商品房的比例為70%，購買的戶均面積為95平方米，據(jù)此測算，每年用于改善性住房需求量約60萬平方米。為促進房地產(chǎn)流通，近年來我市出臺了一系列搞活房地產(chǎn)市場的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點在于降低門檻、減免稅費、刺激消費，這一系列政策的刺激作用將于2004年進一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進一步放大。中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121文件），對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步的明確和規(guī)范。（2）、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控難度加大。（3）、原材上漲，開發(fā)成本增加。開發(fā)商的開發(fā)壓力進一步增大，建材價格上漲，必然對房價造成沖擊。2004年，我市房地產(chǎn)市場將會延續(xù)上年是發(fā)展勢頭，會有一個較大幅度的增幅。由于外地開發(fā)商大批進入，以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進程的加快，加之上年房地產(chǎn)市場利好刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將增加50%以上。隨著南昌經(jīng)濟快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，南昌市房地產(chǎn)市場將會加速由地域性市場變?yōu)槿⌒?、區(qū)域性市場，外地人士的購買份額將會越來越大。2004年預計全市商品房的交易量將超過300萬平方米，較上年增長20%以上，存量房交易預計160萬平方米，較上年增長30%。2000年起，我市在對房地產(chǎn)開發(fā)總量驚醒限量控制的同時，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價格，加之建筑材料價格的上漲，直接拉動了開發(fā)成本的上升，將導致房價繼續(xù)上漲。（4）、樓市變得更加成熟，競爭趨向激烈。市場分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這些樓盤進入產(chǎn)品優(yōu)化的時期，高品質(zhì)、有特色、有個性的樓盤將越來越多，而市民消費將更趨向理性，消費者挑選的空間越來越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合素質(zhì)較好的產(chǎn)品將受到歡迎，反之，則被市場淘汰出局。洪城大市場、建材大市場、全順汽車廠、江鈴股份公司等大型高效益企業(yè)的中高層管理人員都是本地塊未來開發(fā)項目的消費主力。在建筑設(shè)計上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。在戶型面積上，為考慮到消費者的接受程度，項目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。（四）、交通組織小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標準規(guī)劃，地下停車位出口和入口分別設(shè)于小區(qū)北面主出入口，緊接南面20米寬的區(qū)域規(guī)劃路。（一）、建筑方案總體構(gòu)思建設(shè)地塊位于沿江東路中段，基本要求是：建設(shè)方案總體構(gòu)思緊緊把握“人居和諧發(fā)展”這一主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美的精品住宅小區(qū)，并且與周邊的建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。（二）、平面設(shè)計住宅。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標準和有關(guān)規(guī)范要求。表10：小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計建議標準一二三四套型面積系列標準（平方米）使用面積42~4853~6064~7175~90建筑面積55~6570~8085~90100~120功能空間使用面積標準（平方米）起居廳18~25主臥室12~16雙人次臥室12~14單人臥室8~10廚房≥6餐廳≥8衛(wèi)生間4~6（雙衛(wèi)可適當增加）門廳2~3儲藏2~4（吊柜不計入）工作室6~8設(shè)施配套標準廚房Ⅰ型灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、吊柜、冰箱位、排油煙機（操作面延長≥2700mm）Ⅱ型灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、擱置臺、吊柜、冰箱位、排油煙機（操作面延長≥2700mm）衛(wèi)生間Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機位、自然換氣（風道）Ⅱ型浴盆（）和淋浴器、洗面化裝臺、化妝鏡、坐便器（1~2個）、洗衣機位、機械換氣（風道）設(shè)備標準電器設(shè)備用電量80~120 KWH/月負荷1560~4000W（大套可增至6000W）電表5（20）A~10（40）A電源插座小居室2~3組小居室2組廚房3組衛(wèi)生間3組電視插口起居、主臥個一個電話1~2臺空調(diào)線設(shè)專用線寬帶接口每個臥室一個給水設(shè)備用水量200~300升/人物業(yè)管理會所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。（三）、立面設(shè)計 立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環(huán)境的協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。住宅裝修及設(shè)施標準：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。四、價格定位（一）、住宅部分市場比較法定價過程表12：表樓盤調(diào)查統(tǒng)計表序號項目名稱建筑規(guī)模建筑面積（平方米）平均價格（元/平方米）銷售率（%）開盤日期A龍澤園67F28529260010003/01/28B萊茵半島花園6+1F12F250000多層：2900高層：3300未開盤內(nèi)部認購C新田綠洲96F、412F118F67872多層：2880高層：35008003/06/15D船山廣場119F/2B2867931008003/10E水印都市214F、218F4746027509003/05/08注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替A：龍澤園、B：萊茵半島花園、C：新田綠洲、D：船山廣場、E：水印都市。表13：本項目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米序號成交價格交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正比準價格交通配套環(huán)境小計交房標準社區(qū)規(guī)劃小計A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826表14：本項目住宅價格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項目名稱比準價格（元/平方米）銷售狀況權(quán)重（銷售率）加權(quán)的相對價格（元/平方米）本項目住宅銷售價格（元/平方米）A2698100%2698B295133590%C2903352880%23222822D318680%2549E282690%2543合計多層：180%多層：5020多層：2789高層：250%高層：7914高層：3166多層住宅銷售價格=5020元/平方米247。250%=3166元/平方米加權(quán)平均法定價過程表15：本項目住宅價格加權(quán)平均價項目名稱比準價格（元/平方米）建筑面積（平方米）共計（萬元）A2698285297697B多層：2850高層：33592500007125083975C多層：2903高層：3528678721970323945D3186286799137E28264746013412多層住宅銷售價格=98650萬元247。394011平方米10000元/萬元=3311元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項目多層住宅單價為：2933元/平方米高層住宅單價為：3238元/平方米（二）、商鋪部分市場比較法定價過程目前南昌市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。其中，水印都市項目的交易日期是以本次調(diào)查時間為基準，錦和嘉園項目的交易日期是以2003年6月31日為基準，其價格變動情況同住宅相同。PS=12NRS……………………………①（總價等于N年的收益）RS≥PSλ247。PS=12RS[1－(1＋K)N]/KP=12R[1－(1＋K)50]/K=1260[1－(1＋%)50]247。（四）、建議銷售價格綜合考慮了市場對定價的影響后，分析人員建議該項目個部分的銷售單價為：多層住宅：2950元/平方米高層住宅：3250元/平方米商鋪：10000元/平方米車位：15萬元/個四、戶型設(shè)計定位根據(jù)南昌市住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下4種戶型：高層住宅A戶型二房二廳：每戶建筑面積85平方米（20套）；高層住宅B戶型三房二廳：每戶建筑面積125平方米（44套）；高層住宅C戶型三房二廳：每戶建筑面積135平方米（20套）；高層住宅D戶型四房二廳：每戶建筑面積140平方米（20套）；高層住宅四種戶型共計104套。以上戶型在下一步單體設(shè)計時，還應根據(jù)消費者對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。項目投資估算一、項目實施進度安排本項目計劃在兩年（24個月）左右的時間內(nèi)建成。編制可行性研究報告并批復。綜合管網(wǎng)設(shè)計。報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。完成投資額25%，開始預售多層1~4樓。高層4樓開始施工。