【正文】 上市交易。XX市XX縣衛(wèi)華大道東段，北臨長孟路，東臨工業(yè)路，南臨化肥廠，北臨友誼路。XXXX區(qū)實行就地改造，拆遷后按城市規(guī)劃建成小高層與高層住宅小區(qū)，修建14棟住宅樓，設(shè)計居住人口2030人。%，%。該地區(qū)自然地理條件XX縣屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，季節(jié)性降水差異較大，春季多風(fēng)少雨,夏季多雨較熱，秋季氣候涼爽，冬季較冷少雪。該地區(qū)地形地貌特點：XX縣為黃河沖積平原的一部分。堤西黃河沖積平原，區(qū)內(nèi)地勢平坦，少有緩坡。本段線路屬溫帶季風(fēng)氣候區(qū)。黃、淮平原夏季因受東南季風(fēng)影響、雨最較為集中，一般情況汛期（6～9）月份降水量占全年總降水量的60%~70%以上。年平均無霜日210天。其下為第四系上更新統(tǒng)沖積層（Q3），地層為灰綠、棕黃、紫紅、褐黃色黏土、粉質(zhì)黏土、粉土、粉細砂為主，含不規(guī)則鈣質(zhì)結(jié)核和鐵錳結(jié)核，厚大于30m。各構(gòu)造體系都有著長時期的活動歷史。本區(qū)由于構(gòu)造特點所定，區(qū)內(nèi)沉積了巨厚的松散堆積物，因此構(gòu)造均呈隱伏狀態(tài)，構(gòu)造帶對線路走向無影響。全段均屬松軟土地基，主要為呈松散～中密狀的飽和粉土、粉細砂、軟～硬塑狀的粉質(zhì)黏土等，一般厚度12m～36m，大致呈東薄西厚趨勢。④水文地質(zhì)沖積平原地下水的主要類型為第四系地層中的孔隙潛水及孔隙承壓水?？紫冻袎核饕N藏于深度較大的下伏細紗、中砂層中。工程的混凝土根據(jù)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GBJ1687）的要求，采取抗侵蝕水泥、抗?jié)B等級、水泥最小用量、防腐摻合料等或其他防腐措施設(shè)計，全線碳化環(huán)境作用等級為T2；大多地段氯鹽環(huán)境作用等級為L1；部分地段化學(xué)侵蝕環(huán)境作用等級達到H1，局部地段達到H2。交通條件十分優(yōu)越，綠化和空氣質(zhì)量良好。具體情況如下：（1）市政污水建設(shè)用地臨近的已建有雨、污水分流系統(tǒng)，項目雨、污水排放分別排入已建的雨、污水管線。（2）供水：城市原供水管網(wǎng)，其供水量和供水壓力均可滿足項目用水需求。（4）通訊 本項目用地范圍內(nèi)的通訊管道要由建設(shè)單位按實際需要重新鋪設(shè)。通過上述分析，本項目用地范圍內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施可滿足使用要求。 項目計劃總投資4700萬元人民幣，資金來源主要依靠投資方解決。（1）征收范圍：衛(wèi)華大道東段，長孟路以南，工業(yè)路以西，化肥廠以北，友誼路以南區(qū)域。（3）房屋及其他附屬物價值依據(jù)房產(chǎn)部門評估結(jié)果為準。安置辦法：（1）、選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖?，在評估的基礎(chǔ)上增加30%作為最終補償金額，一次性結(jié)算，不再安排安置房；（2）、選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，有兩種可供選擇的調(diào)換方案：①被征收人現(xiàn)有住房面積按一對一的比例置換安置房面積；除房屋占地外，剩余土地面積一分置換30平方米安置房面積，地面附屬物價值由征收方一次性支付給被征收人。（1）位置：XXXX區(qū)實行就地改造，拆遷后按城市規(guī)劃建成小高層與高層住宅小區(qū)，安置房集中在7層電梯房。 （4）價格：安置房成本價為：一樓 1200 元/m178。三樓、四樓 1300 元/m178。安置房市場優(yōu)惠價為：一樓1800元/m178。三樓、四樓1900元/m178。 （5） 調(diào)換方法：用拆遷補償款購買安置房，享受上述安置房成本價。（6） 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的層位，由被征收人按照自選順序號依序自主選擇，并予以公示。自選順序號相同時，按照搬遷順序號依序確定。貨幣補償或一次性安置到位的，每戶補償500元；需要回遷的，每戶補助1000元；被征收房屋為空房的，不予補助。的標準由征收方支付。被征收人在補償安置決定確定的搬遷期限內(nèi)既未申請行政復(fù)議或行政訴訟又未搬遷的，縣人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。（1）拆遷工作要公正、公開、公平，實行陽光拆遷，接受群眾監(jiān)督。（3）聘請律師義務(wù)為拆遷群眾搞好法律服務(wù)。②在簽訂拆遷賠償安置協(xié)議的同時，被拆遷人應(yīng)將土地、房屋等有效證件交于拆遷方。48第2章 市場分析2011年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年。在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房價、加強土地調(diào)控、加強保障性住房建設(shè)等等政策導(dǎo)向下，定位市場真實需求將成為謀求長期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點?？刂品康禺a(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施，而房地產(chǎn)銷售面積增速的放緩以及從嚴的政策調(diào)控將使得不少從其他行業(yè)進來的開發(fā)商以及部分資金鏈緊張的開發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。2006年的房地產(chǎn)調(diào)控中對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的90?70標準，國六條和國十五條的導(dǎo)向就是重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡灾餍枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)一職房地產(chǎn)的投資和投機性需求。2011年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將繼續(xù)2009年的政策。2006年以來國家對土地的調(diào)控政策之多為近年少有。此后，國土資源部又下發(fā)了《關(guān)于做好報國務(wù)院批準建設(shè)用地審查報批有關(guān)工作的通知》，這些都顯示了中央對地方管理改革的決心和深意，是對04年國務(wù)院28號文（《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》），05年國八條、144號文（《關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》）和06年國六條的延續(xù)。從近期陸續(xù)報道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴的政策措施來看，土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限可能會上收，建設(shè)項目用地管理將更加嚴格。另一方面，增量土地資源的供給緊縮，將會促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對存量土地資源的整合，對存量土地的競爭也將加劇?？偟膩碚f，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場化，房地產(chǎn)行業(yè)“強者恒強”的局面將得到進一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進一步提高。從當(dāng)前的各類調(diào)控政策來看，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房價是核心重點，改善供求關(guān)系和住房價格將仍是2011年政府宏觀調(diào)控的主要目標之一。關(guān)于房地產(chǎn)價格走勢問題，由于政府行政干預(yù)的力度較大，在當(dāng)前階段房地產(chǎn)開始從過于趨向商品屬性開始向社會保障屬性傾斜，我們認為，政策在二者之間的傾斜情況，將對短期內(nèi)的房地產(chǎn)價格預(yù)期產(chǎn)生較大的影響，如果政策向社會保障屬性的傾斜是漸進的，溫和的，則2011年房地產(chǎn)價格增幅將穩(wěn)中放緩，如果政策向社會保障屬性的傾斜是急進的，變革性的，則房地產(chǎn)價格的短期波動將加大。，綠化率為30%以上，建設(shè)項目包括住宅和公建。第4章 建設(shè)方案　指導(dǎo)思想全面貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，按照保增長、保民生、保穩(wěn)定的要求，堅持以人為本，以建設(shè)和諧中原、促進經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展為目的，加快XX區(qū)改造步伐，改善城市居民特別是低收入住房困難群體的住房條件，提高城市土地節(jié)約集約利用水平，提升城市形象，堅持以人為本、安置先行，按照“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，將XX區(qū)改造成房屋質(zhì)量優(yōu)良、功能完善、設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)?！　。?）統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實施?！　。?）市場運作，政府支持。地方政府在政策與資金上要給予必要的支持。XX區(qū)改造與廉租住房建設(shè)、經(jīng)濟適用住房建設(shè)、城市危舊房改造、城中村改造、城市建設(shè)用地挖潛結(jié)合起來，注重改善城市發(fā)展環(huán)境，注重提升城市形象，充分調(diào)動各方面積極性，鼓勵綜合開發(fā)。堅持以人為本、安置先行，按照“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，將XX區(qū)改造成房屋質(zhì)量優(yōu)良、功能完善、設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)?！　。?）因地制宜，多模式改造。對有商業(yè)開發(fā)價值的XX區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)綜合開發(fā)方式進行重建。規(guī)劃基本原則。（1）項目要貫徹“以人為本”的原則。（2）項目要貫徹“高效、便捷”的功能原則。（3）項目要貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則。（4）項目要貫徹“適用、經(jīng)濟、在可能條件下注意美觀”的原則。區(qū)內(nèi)建筑力圖實現(xiàn)精致、典雅，具有美感。給排水、通風(fēng)、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標準的規(guī)定。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標準個有關(guān)規(guī)范要求。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場庭院綠化帶、建筑小品等。 根據(jù)地質(zhì)勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計擬采用以下類型：1. 基礎(chǔ)選型及處理樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。建筑群地上部分由多層住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu)。防震工程按8度設(shè)防?！董h(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095—1996）；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096—1996）；《污水綜合排放標準》（GB8978—96）；《大氣環(huán)境質(zhì)量標準》（GB3095—82）；《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準》（GB18883—2002）；1. 廢水項目在施工中主要用清水?dāng)嚢瑁皾{和噴灑干磚，不能產(chǎn)生廢水,不污染環(huán)境。（2）（視地方要求可適當(dāng)增加），圍擋間無縫隙，圍擋底端須設(shè)置防溢座。（4）施工期間，物料、渣土、垃圾運輸車輛的出入口內(nèi)側(cè)設(shè)置洗車平臺，（5）進出工地的物料、渣土、垃圾運輸車輛的防塵措施、運輸路線和時間。（7）揚塵防治人員配置說明。（8）施工期間需使用混凝土?xí)r，應(yīng)當(dāng)使用預(yù)拌混凝土或者進行密閉攪拌并配備防塵除塵裝置，嚴禁現(xiàn)場露天攪拌。（10）施工期間，工地內(nèi)建筑上層具有粉塵逸散性的工程材料、渣土或廢棄物輸送至地面或地下樓層時，須從電梯孔道、建筑內(nèi)部管道或密閉輸送管道輸送，或者進行人工打包裝框搬運，不得凌空拋撒。（12）施工期間，對于工地內(nèi)裸露地面，應(yīng)采取覆蓋防塵布或防塵網(wǎng)；鋪設(shè)鋼板、混凝土、瀝青混凝土、礁渣、細石或其他功能相當(dāng)?shù)牟牧?；植被綠化；每周灑水兩次；地表壓實處理并灑水；根據(jù)抑塵劑性能，定期噴灑抑塵劑。3. 廢渣少量的建筑垃圾應(yīng)及時清理沒有工業(yè)廢渣，不污染環(huán)境。施工單位在施工過程中必須嚴格實施建筑施工噪聲污染防治方案，合理布局和使用施工機械，妥善安排作業(yè)時間，應(yīng)當(dāng)使用低噪聲的施工機械和其他輔助施工設(shè)備，禁止使用國家明令淘汰的產(chǎn)生噪聲污染的落后施工工藝和施工機械設(shè)備，禁止在城市市區(qū)夜間進行產(chǎn)生噪聲污染的建筑施工作業(yè)。 其他配套設(shè)施全部達到國家有關(guān)規(guī)定和標準，保證做好環(huán)境保護工作。項目可能會產(chǎn)生的污染主要是生活垃圾及生活污水。不會污染環(huán)境。要求建設(shè)單位必須保證煙道的建