【正文】 承建單位概況公司注冊資本金為人民幣3800萬元，具備房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)，是以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理為主的專業(yè)公司。公司先后開發(fā)的澳門花園、瑞士花園、櫸林美邸項(xiàng)目在島城引起強(qiáng)烈反響，在改善人居環(huán)境的同時(shí)，為島城創(chuàng)建了和諧溫馨的都市家園。建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容本項(xiàng)目擬建設(shè)一處城市居住小區(qū)，總建設(shè)規(guī)模為725200平方米,其中商品住宅建筑面積249000平方米，海關(guān)住宅建筑面積70000平方米，安置住宅建筑面積230200平方米，公共建筑面積176000平方米。建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)期為5年。通過對工程的經(jīng)營情況的分析，并結(jié)合項(xiàng)目其它建設(shè)條件，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營特點(diǎn)提出本項(xiàng)目管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員編制方案。根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對項(xiàng)目的土建工程、公用工程等進(jìn)行詳細(xì)測算，提出項(xiàng)目的總投資額。可行性研究結(jié)論項(xiàng)目的建設(shè)符合青島市城市建設(shè)總體規(guī)劃，對改善周邊地區(qū)的城市面貌，改善午山社區(qū)居民居住條件及解決青島海關(guān)職工的住房條件有著積極的推動作用。該項(xiàng)目外部配套條件好，方案可行。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表11。青島市的城市建設(shè)也有了迅速發(fā)展，城市面貌日新月異，城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民生活水平穩(wěn)步提高。青島市委、市政府決定，將城市的行政、經(jīng)濟(jì)、金融和文化中心東移，在青島東部建設(shè)現(xiàn)代化新城區(qū)，推動青島市向現(xiàn)代化國際城市的目標(biāo)邁進(jìn)，從而拉開了青島市城市建設(shè)新的一輪飛躍。為加快嶗山區(qū)的城市化建設(shè)進(jìn)程，認(rèn)真貫徹市政府關(guān)于加快午山社區(qū)整村改造、解決青島海關(guān)職工住房的指示精神，2005年青島市政府在午山海關(guān)職工宿舍樓建設(shè)專題會議上就午山社區(qū)改造做專項(xiàng)批示，嶗山區(qū)政府和區(qū)城市化建設(shè)指揮部對此非常重視，將午山舊村改造列入村莊改造建設(shè)計(jì)劃，并結(jié)合午山舊村改造與解決青島海關(guān)職工宿舍樓工作，會同有關(guān)部門對午山舊村改造的控制性規(guī)劃方案進(jìn)行了重新修訂，編制了修建性詳細(xì)規(guī)劃方案，青島市規(guī)劃局據(jù)此下達(dá)了《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》。第三部分 市場分析一、市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析國家統(tǒng)計(jì)局19日公布的2009年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況顯示,2009年,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元,%。 值得注意的是,根據(jù)公布的數(shù)據(jù),2009年全國商品房銷售面積93713萬平方米,%,。不過與此同時(shí),2009年商品房銷售額達(dá)到43995億元,%,%。 另外,2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源也顯示出不一樣的變化。其中,國內(nèi)貸款達(dá)到11293億元,%。個(gè)人按揭貸款達(dá)到8403億元,%。 根據(jù)數(shù)據(jù),2009年全國新建商品住宅市場顯著供不應(yīng)求,%,%。 這預(yù)示著2010年商品住宅供應(yīng)量將比2009年增大一些,但增量不會過多。就全國而言,2010年新建商品住宅供應(yīng)依然會偏少,這將影響房價(jià)的回調(diào)。 青島房地產(chǎn)市場行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析①　市場成交：全年住宅銷售面積同比增幅超過130%，12月中高端住宅占比超過40%。2009年，在購房優(yōu)惠政策以及寬松的貨幣環(huán)境的雙重刺激下，青島市房地產(chǎn)市場快速回暖，住宅銷售面積從3月份開始環(huán)比大幅增長，；下半年銷售面積依舊保持在月均89萬平方米的高位水平，全年商品住宅銷售面積達(dá)866萬平方米，達(dá)到歷史最高水平，較2008年增長138%。不過住宅出清周期仍由2月的最高位（19個(gè)月）銳減到年末的5個(gè)月，短期內(nèi)市場供求關(guān)系仍較為緊張，預(yù)計(jì)這種狀況將會持續(xù)到2010年上半年。%，其中中心城區(qū)漲幅高于5個(gè)縣級市。中國指數(shù)研究院中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）顯示，青島市住宅價(jià)格指數(shù)自2009年5月以來呈上升趨勢，漲幅較為明顯。預(yù)計(jì)2010年在地方政府的大力支持下，青島市房地產(chǎn)市場仍將會保持平穩(wěn)發(fā)展，成交量仍將保持較高水平。青島市作為國內(nèi)外知名旅游城市，將吸引更多外地人前來置業(yè)著名旅游度假城市，% 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)青島市作為中國首批優(yōu)秀旅游城市，憑借著優(yōu)美的海濱風(fēng)景和特殊的歷史積淀，吸引著越來越多的國內(nèi)外游客前來觀光旅游。2001年以來，%?！皳頌嘲l(fā)展”空間發(fā)展戰(zhàn)略將增強(qiáng)環(huán)膠州灣地區(qū)的綜合競爭實(shí)力和對外輻射能力，提升購房需求環(huán)膠州灣組團(tuán)功能定位示意圖 來源：青島市規(guī)劃局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)青島市總體規(guī)劃（2006－2020）確定了“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”的空間發(fā)展戰(zhàn)略。這些舉措預(yù)計(jì)在中長期將會切實(shí)增強(qiáng)環(huán)膠州灣地區(qū)的綜合競爭實(shí)力和對外輻射能力，促進(jìn)青島市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。不過，隨著企業(yè)加大投資力度，住宅施工面積、新開工面積同比增速仍將繼續(xù)保持上升趨勢，2010年下半年市場供給將較為充足。而在2010年下半年，青島房價(jià)或?qū)㈦S著當(dāng)?shù)刈≌山涣康牟▌佣呶徽鹗?。嶗山區(qū)位于青島市區(qū)東部，與老市區(qū)相鄰，東南瀕臨黃海，2008年全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP），%。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅（不含青島卷煙廠），%。項(xiàng)目地塊位于午山西麓、松嶺路以東，三面環(huán)山，其周邊地區(qū)是青島市的主要高檔住宅群。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)見附圖。環(huán)境――項(xiàng)目地處嶗山區(qū)午山西麓、三面環(huán)山，周圍沒有任何大型的工廠企業(yè)，居住環(huán)境良好。交通――項(xiàng)目緊臨青島市的濱海大道（松嶺路），通過濱海大道與青銀高速、杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。T－威脅競爭對手――項(xiàng)目周邊正在建設(shè)或?qū)⒁ㄔO(shè)較多，將對本項(xiàng)目將產(chǎn)生一定的威脅。該類群體占總體比例不多，但總量為數(shù)不少，且擁有大量的社會財(cái)富，購買了幾倍于其人數(shù)的住宅，是高檔樓盤的消費(fèi)主體。不管是自住，還是其他用途，該類消費(fèi)群體的市場需求一般是地段優(yōu)越、設(shè)施完善、景觀優(yōu)美的高檔樓盤，尤其強(qiáng)調(diào)樓盤的品質(zhì)和稀缺性，以大房型為多；選擇的樓盤多具有地段不可替代性。他們具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，是中高檔樓盤的消費(fèi)主力；該類消費(fèi)群體的市場需求注重樓盤的整體品質(zhì)，比較在意地段區(qū)位，但不強(qiáng)求最佳；卻強(qiáng)調(diào)整體環(huán)境、服務(wù)配套、出行方便；在房型選擇上涵蓋面較廣，根據(jù)實(shí)際需求情況，從小房型的單身公寓到中大房型都有需求。需求量大，已占青島高端房產(chǎn)投資客源的四分之一。奔波于居住與工作地之間的消費(fèi)者，選擇靠近交通樞紐的樓盤，比較重視交通條件；自由職業(yè)者、工作時(shí)間、地點(diǎn)較為隨意的SOHO一族，選擇房型設(shè)計(jì)有利于其工作或個(gè)性的住宅；有更換工作意向的消費(fèi)者，這類消費(fèi)者則在購買住宅是就做好了兩手準(zhǔn)備，不僅關(guān)注住宅的居住條件。年輕人向往市區(qū)的繁華熱鬧，老年人則希望有舒適、安逸的生活環(huán)境和良好的醫(yī)療保障。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，家庭居住結(jié)構(gòu)也正發(fā)生改變。這樣當(dāng)前社會家庭成員居住結(jié)構(gòu)形成三種情況：⑴多代同堂或毗鄰而居；⑵近距離的分居；⑶完全的獨(dú)居。第一類要求住宅單體設(shè)計(jì)要有足夠的空間來滿足老中青三代人的需要。第二類則要求住宅開發(fā)的整體樓盤布局上考慮有多種房型配置。第三類則反映社會需求老年公寓。②　項(xiàng)目市場定位根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)和項(xiàng)目承擔(dān)單位的情況，項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體將是經(jīng)濟(jì)富裕人群和新興的中產(chǎn)階層，面向事業(yè)有成、工作穩(wěn)定在青島常住的消費(fèi)者以及越來越多的外地投資客戶。 ③ 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析新華錦愛丁堡國際公寓新華錦?愛丁堡國際公寓地處松嶺路和遼陽東路交接處，屬于青島東城高尚居住區(qū)的核心位置；占地面積約10萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約27萬平方米，新華錦?愛丁堡國際公寓規(guī)劃建設(shè)沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公寓住宅、五星級酒店等。小高層住宅設(shè)計(jì)為9到11層，高層規(guī)劃為20到24層，標(biāo)準(zhǔn)戶型在56平方米到180平方米之間項(xiàng)目3年后落成。海上海上實(shí)上實(shí)海上海項(xiàng)目定位于高端豪宅，5棟高層，總建筑面積6萬平。5棟板式高層。目前銷售均價(jià)在30000元/平方米恒基新天地恒基新天地項(xiàng)目位于香港東路千禧龍?jiān)窎|、美林小鎮(zhèn)西，恒基新天地由九棟別墅和疊加花園洋房及三棟小高層電梯公寓組成。恒基新天地可提供戶均雙車位車庫，電梯直達(dá)地下車庫，戶均雙車位的設(shè)計(jì)。恒基新天地每戶設(shè)一套日本大金空調(diào)（DAIKIN）系統(tǒng)。、6個(gè)原鄉(xiāng)歐洲小鎮(zhèn)集合建筑規(guī)模約22萬平方米，物業(yè)形式為別墅、洋房、多層、小高層，戶型面積從90到500平米不等，設(shè)計(jì)有套一、套二、套三、套多種戶型。海逸翠庭海逸翠庭由青島宏基物業(yè)有限公司開發(fā)，臨青島石老人國家旅游度假區(qū)。20%超低密度。特色：增加南向采光，樓基座面積小。海逸翠庭330平大戶型起價(jià)13998/平，最低462萬/套。四、項(xiàng)目定價(jià)住宅定價(jià)以市場比較定價(jià)法來確定價(jià)格。為了使比較實(shí)例的選取科學(xué)、準(zhǔn)確，我們根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn)，選取了該區(qū)域內(nèi)比較典型的、距離本項(xiàng)目較近的嶗山區(qū)以上幾個(gè)項(xiàng)目為比較實(shí)例。商業(yè)用房定價(jià)商業(yè)用房的價(jià)格受到地理位置、周邊商業(yè)用房價(jià)格等因素比較大，具有一定趨同性。第四部分　項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及外部條件一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于青島市嶗山區(qū)午山西麓、西臨松嶺路、南至青島二中、北至翠嶺路。三、抗震設(shè)計(jì)根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112001），青島市抗震設(shè)防烈度為六度，該地塊為對建筑抗震一般地段，建筑物抗震設(shè)計(jì)按六度設(shè)防。周邊的市政配套等基礎(chǔ)設(shè)施非常完善，完全可以滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。松嶺路建有城市自來水管網(wǎng)，可滿足項(xiàng)目需要。電力青島市目前電力供應(yīng)較為充足，項(xiàng)目用電可由臨近的城市變電所或輸電線路接至。熱力松嶺路鋪有市政熱力管網(wǎng)，熱源為高溫蒸汽，可滿足項(xiàng)目需要。鳥瞰圖第五章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容一、建設(shè)規(guī)模，根據(jù)青島市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書的要求，該宗地的總建設(shè)規(guī)模應(yīng)控制在725478平方米內(nèi)。二、建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括單體建筑的土建及公用工程、綠化工程、道路工程及室外公用工程。合理性：嚴(yán)格按照城市規(guī)劃的統(tǒng)一要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。方便性：交通組織順暢自然，平面布置緊湊合理，充分發(fā)揮臨近午山的特點(diǎn)，為廣大業(yè)主創(chuàng)造良好的居住環(huán)境和休閑環(huán)境。美觀性：因形就勢，充分利用自然優(yōu)勢，促進(jìn)流暢的建筑空間與優(yōu)美的天際線之間親切對話，利用高低錯(cuò)落的建筑群落營造出詩一般的意境。是良好的可建設(shè)向陽坡地，地理位置十分理想。為充分利用自然光線，滿足日照要求，建筑物基本上呈南北向布置。在小區(qū)的中央，坐落著中央綠地和小溪、水池，該區(qū)域既作為小區(qū)的中央綠地，又是共享空間和交流空間。建筑沿綠地周圍層層環(huán)繞，開闊的空間視野將山勢與園林美景串聯(lián)起來，將大自然的美麗風(fēng)光引入到了小區(qū)的內(nèi)部。鳥瞰圖2道路系統(tǒng)①　路網(wǎng)布置