【正文】 4%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為 2%，與其他兄弟城市相比，標(biāo)準(zhǔn)仍然較高。成都實行對購房款補(bǔ)貼 ~1%的政策。長沙市對購買二手房契稅按 1%計征，對購買 1000 平方米以上的商品房契稅減免 50%。較高是稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上影響了南昌市房屋的上市交易。房地產(chǎn)投資、商品房施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、資金來源等七項指標(biāo)出現(xiàn)增幅回落的趨勢。 （三）擬定采取的政策措施 為了促進(jìn)南昌市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā) [2020]18 號）精神 ，以住房市場化為方向，以需求為向?qū)ВM(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，完善南昌市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快普通商品住房發(fā)展，強(qiáng)化政府住房保障只能，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報體系，南昌市政府于近日出臺了《關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見的補(bǔ)充意見》（以下簡稱《補(bǔ)充意見》）。主要內(nèi)容有： 根據(jù)市場需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應(yīng)，加快普通商品 住房發(fā)展 每年用于中、低價位普通商品住房建設(shè)的用地應(yīng)占一定比例，此類用地應(yīng)服從城市規(guī)劃安排在一、二類地段以外，并具備交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套較完善，適宜居住等條件。在老城區(qū)嚴(yán)格控制高層商品住房的審批 17 和建設(shè)。 進(jìn)一步完善土地供應(yīng)機(jī)制，加快推行“熟地”出讓制度 在老城區(qū)，對擬公開出讓的土地，先由市國土部門委托各城區(qū)房屋拆遷公司根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)用地 的要求，對其進(jìn)行房屋拆遷，完成五通一平（通水、通電、通路、通訊、通下水、場地平整），所需費(fèi)用按拆遷、整理成本進(jìn)行結(jié)算。 積極引導(dǎo)住房消費(fèi)，鼓勵消費(fèi)者個人購房 從土地出讓收益中每年安排一定的資金設(shè)立住房專項資金，用于鼓勵個人購房。 完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能，努力改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件 每年從籌措的住房專項資金中安排一 定的資金由市房管局廉租住房經(jīng)營管理中心從市場收購一批空置商品房、二手房等普通住房用于補(bǔ)充廉租住房的房源。每年安排一定數(shù)量的專項資金用于廉租住房租金配租，其中 50%由市財政撥付， 50%從住房公積金增值收益中撥付。 2020 年南昌市 GDP 增長%，創(chuàng)下歷史新高， 2020 年必將會沿 著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進(jìn)，南昌市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，必然會帶動房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。根據(jù)南昌市城市總體規(guī)劃，到 2020 年，南昌城市實際居住人口將由現(xiàn)在的180 萬增加到 300 萬人，城市用地范圍由 165 平方公里增加到 300平方公里。 （ 3）南昌市居民住房消費(fèi)潛力巨大。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，南昌市私房（含房改房）上市后再次購買商品房的比例為 70%，購買的戶均面積為95 平方米，據(jù)此測算，每年用于改善性住房需求量約 60 萬平方米。為促進(jìn)房地產(chǎn)流通，近年來南昌市出臺了一系列搞活房地產(chǎn)市場的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點(diǎn)在于降低門檻、減免稅費(fèi)、刺激消費(fèi)，這一系列政策的刺激作用將于 2020 年進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進(jìn)一步放大。中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā) [2020]121文件），對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面 19 做了進(jìn)一步的明確和規(guī)范。 （ 2）、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控難度加大。 （ 3）、原材上漲，開發(fā)成本增加。開發(fā)商的開發(fā)壓力進(jìn)一步增大，建材價格上漲，必然對房價造成沖擊。 2020 年，南昌市房地產(chǎn)市場將會延續(xù)上年是發(fā)展勢頭，會有 一個較大幅度的增幅。由于外地開發(fā)商大批進(jìn)入，以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進(jìn)程的加快，加之上年房地產(chǎn)市場利好刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將增加 50%以上。隨著南昌經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，南昌市房地產(chǎn)市場將會加速由地域性市場變?yōu)槿⌒?、區(qū)域性市場，外地人士的購買份額將會越來越大。 2020 年預(yù)計全市商品房的交易量將 超過 300 萬平方米，較上年增長 20%以上，存量房交易預(yù)計 20 160 萬平方米，較上年增長 30%。 2020 年起，南昌市在對房地產(chǎn)開發(fā)總量驚醒限量控制的同時，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價格，加之建筑材料價格的上漲，直接拉動了開發(fā)成本的上升，將導(dǎo)致房價繼續(xù)上漲。 （ 4）、樓市變得更加成熟，競爭趨向激烈。市場分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時期，高品質(zhì)、有特色、有個性的樓盤將越來越多，而市民消費(fèi)將更趨向理性，消費(fèi)者挑選的空間越來越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合素質(zhì)較好的產(chǎn)品將受到歡迎，反之，則被市場淘汰出局。 洪城大市場、建材大市場、全順汽車廠、江鈴股份公司等大型高效益企業(yè)的中高層管理人員都是本地塊未來開發(fā)項目的消費(fèi)主力。 例如：社區(qū)內(nèi)部有學(xué)校、市政設(shè)施配套齊全； ③、與政府或稅務(wù)部門協(xié)商減免相應(yīng)的稅費(fèi)。 ④、與知名物業(yè)管理公司合作； ⑤、與知名家裝公司、搬家公司、家政公司合作，做好配套服務(wù)，提升“易居會卡”的含金量； ⑥、對于資金壓力，可以與信托投資公司或其他開發(fā)投資公司以合作的方式解決； 24 項目綜合定位 一、 項目整體定位 在規(guī)劃設(shè)計上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車分流，動靜結(jié)合。 在價格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場和銷售情況，擬定相應(yīng)的價格策略。 二、項目設(shè)計規(guī)劃定位 （一）、片區(qū)規(guī)劃 南昌市規(guī)劃局已對沿江東路做過控制性詳細(xì)規(guī)劃，以住宅社區(qū)為主。 （二）、小區(qū)整體規(guī)劃原則 高綠化低密度； 綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； 戶型設(shè)計適合“升級換代”居住要求； 體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建 筑風(fēng)格 （三）、總平面布局 “風(fēng)華盛世”總平面圖略呈長方形布局，以風(fēng)葉玫瑰為依據(jù)， 4棟高層建筑和 12 棟多層建筑以合理的分布，高層日照保證間距在 之上，多層日照保證間距在 以上，而且不小于 24 米，采光通風(fēng)順暢；中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車位，利用不規(guī) 25 則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)東西兩個主出入口；對于臨街住宅，采用雙層隔音玻璃窗設(shè)計，提供給置業(yè)一個安靜的居家環(huán)境。 （五）、規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)“風(fēng)華盛世”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表 9 表 9：“風(fēng)華盛世”項目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 項目 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 60600 平方米 2 總建筑面積 109000 平方米 多層住宅 高層住宅 商鋪 90720 平方米 12700 平方米 5580 平方米 3 建筑層數(shù) 多層住宅 高層住宅 商鋪 7 層 10 層、 11 層 1 層 地上第一層做架空層 4 建筑層高 多層住宅 高層住宅 商鋪 米 米、 米 米 住宅標(biāo)準(zhǔn)層高 米 架空層 米 26 三、項目建筑設(shè)計定位 本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 同時考慮到，由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和 21 世紀(jì)新的居住理念。 根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)者需求在設(shè)計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。 建設(shè)部根據(jù)我國住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標(biāo)準(zhǔn)如下 ： 套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲藏空間； 平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分類的原則，并為住房留有裝修改造余地； 房間采光充足，通風(fēng)良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高 1~2 個等 27 級； 根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設(shè)備，改善通風(fēng)效果，冰箱入廚； 合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾； 管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、電視、空調(diào)機(jī)專用線路； 設(shè)置門斗，方便更衣?lián)Q鞋， 展寬陽臺，提供室外休憩常識，合理設(shè)計過度空間，既保護(hù)了居室的寬敞豁亮，又使實際的面積大大超過建筑面積； 垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車就近入庫，預(yù)留汽車停車車位； 住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會服務(wù)設(shè)備配套； 有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達(dá)到 ㎡ ~ ㎡，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護(hù)生態(tài)原則； 小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計建議標(biāo)準(zhǔn)見表 10 住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表 11。日 熱水器或熱水管道系統(tǒng) 采暖通風(fēng) 散熱器、空調(diào)器（窗外預(yù)留位置） 室 內(nèi) 環(huán) 境 質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn) 光環(huán)境 采光 ≥ 1%（室外全天空光照度與室內(nèi)距離 1 米天然照度比） 照明 起居廳及一般活動 30~70LX 臥室、書寫閱讀 150~300 LX 床頭閱讀 75~150 LX 管廳、廚房 50~100 LX 衛(wèi)生間 20~50 LX 樓梯間 15~30 LX 聲環(huán)境 空氣隔聲 撞擊隔聲 分戶墻，樓板 ≥ 40~50dB 樓板 ≤ 75~65dB 熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別） 冬季 采暖區(qū) 非采暖區(qū) 16~21℃ 12~21℃ 夏季 ＜ 28℃ 衛(wèi)生環(huán)境 日照（按不同地區(qū)區(qū)別） 大寒日 2 小時 ~冬至日 1 小時 29 表 11：“風(fēng)華盛世”項 目住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 1 套內(nèi)使用面積 A 戶型 B 戶型 C 戶型 D 戶型 E 戶型 F 戶型 G 戶型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 68 100 108 112 102 2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 87272 3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 103420（首層架空 1220 平方米） 4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) 高層 多層 % % 80 85 5 套內(nèi)建筑面積 A 戶型 B 戶型 C 戶型 D 戶型 E 戶型 F 戶型 G 戶型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 85（ 20 套） 125（ 44 套） 135（ 20 套） 140（ 20 套） 90（ 168 套） 110（ 504 套） 120（ 168 套） 6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人 /戶 7 居住戶數(shù) 戶 944 8 居住人數(shù) 人 4