【正文】 2020 年 6 月： 2020 年 6月 25日 ~7月 25 日： 2020 年 8 月 ~ 9 月： 2020 年 10 月： 2020 年 10 月 ~ 11 月： 2020 年 12 月： 2020 年 1 月： 2020 年 3 月： 2020 年 7 月： 2020 年 10 月： 2020 年 10 月 ~2020 年 12 月： 2020 年 11 月 ~2020 年 2 月： 2020 年 12 月： 2020 年 1 月 ~3 月： 2020 年 3 月 ~5 月： 2020 年 3 月 ~6 月： 2020 年 6 月： 2020 年 6 月 ~9 月： 2020 年 7 月 ~9 月： 2020 年 10 月 ~2020 年 1 月： 2020 年 8 月 ~2020 年 5 月： 2020 年 3 月 ~6 月： 2020 年 6 月： 項目建議書批復(fù)。 多層 1~4樓竣工驗收。 按國民經(jīng)濟指標評價系統(tǒng)指導(dǎo)規(guī)則，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租型物業(yè)的經(jīng)濟評價年限從出租期起一般為 5 年。 工程施工進度詳見附表 12。 1~4樓設(shè)備安裝。 多層住宅 E 戶型二房二廳：每戶建筑面積 90 平方米（ 168 套） 多層住宅 F 戶型三房二廳：每戶建筑面積 110 平方米（ 504 套） 多層住宅 G 戶型三房二廳：每戶建筑面積 120 平方米（ 168 套） 多層住宅三種戶型共計 840 套。 （ 1）、外墻：高級外墻涂料； （ 2）、內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉； （ 3）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余雙飛粉； （ 4）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪； （ 5）、門窗：高級塑鋼窗帶紗窗，分戶門、復(fù)合防盜門、戶內(nèi)門、實木鑲板門、實木填芯蒙板門； （ 6）、廚房設(shè)施：洗滌盆； （ 7）、衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器； 31 （ 8）、陽臺：塑鋼窗封閉式陽臺； （ 9）、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手； 小區(qū)配套設(shè)施： 小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 （二）、小區(qū)整體規(guī)劃原則 高綠化低密度； 綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； 戶型設(shè)計適合“升級換代”居住要求； 體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建 筑風(fēng)格 （三）、總平面布局 “風(fēng)華盛世”總平面圖略呈長方形布局，以風(fēng)葉玫瑰為依據(jù)， 4棟高層建筑和 12 棟多層建筑以合理的分布，高層日照保證間距在 之上，多層日照保證間距在 以上，而且不小于 24 米，采光通風(fēng)順暢；中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車位，利用不規(guī) 25 則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)東西兩個主出入口；對于臨街住宅，采用雙層隔音玻璃窗設(shè)計，提供給置業(yè)一個安靜的居家環(huán)境。 2020 年起，南昌市在對房地產(chǎn)開發(fā)總量驚醒限量控制的同時，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價格，加之建筑材料價格的上漲，直接拉動了開發(fā)成本的上升，將導(dǎo)致房價繼續(xù)上漲。中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā) [2020]121文件），對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面 19 做了進一步的明確和規(guī)范。 積極引導(dǎo)住房消費，鼓勵消費者個人購房 從土地出讓收益中每年安排一定的資金設(shè)立住房專項資金，用于鼓勵個人購房。成都實行對購房款補貼 ~1%的政策。 14 房屋拆遷及舊 城改造情況 2020 年全市城區(qū)完成房屋拆遷面積 萬平方米，較上年減少 34%，涉及被拆遷戶 5366 戶。 從商品住宅供應(yīng)情況看，單價在每平方米 2500 元以上的供應(yīng)量占總量的 %，單套面積在 120 平方米以上的總量是 %；從銷售情況看，單價在每平方米 2500 元以上是占總量銷售的%，單套建筑面積在 95~150 平方米的占總銷售量是 %。其中住宅 104640 平方米，高層住宅為 13920 平方米，多層住宅為90720 平方米，商鋪 5580 平方米；容積率 ，綠化率 35%，建筑密度 25%。目前在規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的項目有：南昌市建設(shè)路 284 號省建總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地改造項目等。房地產(chǎn)投資快速增長的原因只要是市委、是政府“拉 9 大城市筐架、擴大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。 2020 年南昌市存量房交易價格保持穩(wěn)中有升勢頭，其中上半年價格趨勢平穩(wěn)，下半年受《江西省城市房屋拆遷貨幣化補償辦法》出臺的影響，存量房平均價格有所上漲，升幅達 9%左右。商鋪、寫字樓的快速增長對促進南昌市商貿(mào)流通有著積極的意義，但若開發(fā)數(shù)量過多，則不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展。對單套見面控制在 120 平方米以內(nèi)，銷售均價低于 2020 元/平方米以下的普通商品住房建設(shè)項目實行建設(shè)規(guī)費減半征收。 （ 4）、刺激住房消費的政策將日益顯現(xiàn)。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動性住房的需求量將顯著增加。 在戶型面積上，為考慮到消費者的接受程度，項目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。 （三）、立面設(shè)計 立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環(huán)境的協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。 PS=12RS[1－ (1＋ K)N]/K P=12R[1－ (1＋ K)50]/K=12 70[1－ (1＋ %)50]247。 高層 4樓開始施工。 公共設(shè)施配套工程。 39 四、稅費率 本報告采用的各種稅費率見表 19。 高層 4設(shè)備安裝。 綜合管網(wǎng)設(shè)計。 394011 平方米 10000 元 /萬元 =3311 元 /平方米 故最后采用算術(shù)平均值確定本項目多層住宅單價為： 2933 元 /平方米 高層住宅單價為： 3238 元 /平方米 （二）、商鋪部分 市場比較法定價過程 目前南昌市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標準和有關(guān)規(guī)范要求。 （二）交通網(wǎng)絡(luò) 2 207 （三）金融銀行 工行、農(nóng)行、中行、建行 （四）教育文化 工業(yè)技術(shù)學(xué)校、南浦小學(xué) （五）休閑購物 建材市場、洪城大市場 （六）醫(yī)療保健 市三醫(yī)院、九四醫(yī)院 （七）樓盤情況 22 三、本項目地塊優(yōu)劣分析（ SWOT） 優(yōu)勢（ S） ①、地處老城區(qū)； ②、地塊臨街面，有商業(yè)潛力； ③、市政配套齊全； ④、毗鄰火車站、長途汽車站； ⑤、兩公里范圍常住 人口 40 萬，人氣旺； ⑥、社區(qū)內(nèi)部有學(xué)校； 劣勢（ W） ①、地價偏高、有一定的市場風(fēng)險； ②、周邊環(huán)境需要一定的整治改造； 機會（ O） ①、戶籍制度的改變； ②、房貸貼息政策的落實； ③、與知名的代理商合作； ④、聘請知名物業(yè)管理公司； ⑤、周邊有一些房改房，存在一部分改善生活條件的客戶群體； 威脅（ T） ①、銀行信貸體系嚴格； ②、通貨膨脹人民幣貶值； ③、其他區(qū)域樓盤不斷上市； 對策 23 ①、樓盤自身素質(zhì)要提高，在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計充分體現(xiàn)人性化； ②、在廣告宣傳上突出樓盤幾大賣點。 2020 年房地產(chǎn)市場基本走勢預(yù)測 根據(jù)帶動南昌市房地產(chǎn)市場快速增長的主體因素和市場供求背景分析，總體上看，南昌市房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚屬理性，已進入最佳發(fā)展期。 （ 2）、城市化進程為房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。這些情況表明南昌市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了有效需求不旺，發(fā)展后勁不足的苗頭。老城區(qū)土地供應(yīng)量的增大，提高了項目的樓面地價，從而拉動了房價的上升。從購房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由 2020年的 2%上漲到 2020 年的 15%。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。 1 住宅項目可行性研究報告 2 報告編制人員名單 項目負責人： 編制人： ***** ***** ***** 校核人： ***** ***** 審核人： ***** ***** 審定人名單： ***** ***** ***** ***** ***** ***** 3 目 錄 一、總論???????????? 4 二、市場調(diào)研分析???????? 8 三、項目綜合定位???????? 24 四、項目投資估算??? ????? 36 五、財務(wù)分析?????????? 44 六、不確定性分析???????? 45 七、風(fēng)險分析與對策??????? 49 八、附表???????????? 51 九、附件???????????? 61 總 論 4 項目建設(shè)背景 根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，上海金廈房地產(chǎn)有限公司已通過拍賣取得原江西第四建筑工程公司，共 畝。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對南昌市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。 表 7：購買對象構(gòu)成情況表 商品住宅交易量 （萬平方米） 按銷售對象劃分 按購房目的分類 本地居民 所占比例 76 自住 所占比例 85 外地居民 所占比例 24 置業(yè)投資 所占比例 15 近年來，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，南昌市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會城市的 輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來南昌市購房置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升，由 2020 年的 5%上升到 2020 年的 24%。位于一、二類地段以外的高新開發(fā)區(qū)、昌北開發(fā)區(qū)沒有出讓一宗土地。房地產(chǎn)投資、商品房施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、資金來源等七項指標出現(xiàn)增幅回落的趨勢。 2020 年南昌市 G