【正文】 一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。 四、價格定位 （一）、住宅部分 市場比較法定價過程 表 12：表樓盤調(diào)查統(tǒng)計表 序號 項目名稱 建筑規(guī)模 建筑面積 （平方米） 平均價格 （元 /平方米） 銷售率 （ %） 開盤 日期 A 龍澤園 67F 28529 2600 100 03/01/28 B 萊茵半島花園 6+1F 12F 250000 多層： 2900 高層： 3300 未開盤 內(nèi)部認(rèn)購 C 新田綠洲 96F、 412F 118F 67872 多層： 2880 高層： 3500 80 03/06/15 D 船山廣場 119F/2B 28679 3100 80 03/10 E 水印都市 214F、 218F 47460 3000 90 03/05/08 注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替 A：龍澤園、 B：萊茵半島花園、 C：新田綠洲、 D：船山廣場、 E：水 印都市。 250%=3166 元 /平方米 33 加權(quán)平均法定價過程 表 15：本項目住宅價格加權(quán)平均價 項目 名稱 比準(zhǔn)價格 （元 /平方米） 建筑面積 （平方米） 共計 （萬元） A 2698 28529 7697 B 多層： 2850 高層： 3359 250000 71250 83975 C 多層： 2903 高層： 3528 67872 19703 23945 D 3186 28679 9137 E 2826 47460 13412 多層住宅銷售價格 =98650 萬元247。其中，水印都市項目的交易日期是以本次調(diào)查時間為基準(zhǔn)，錦和嘉園項目的交易日期是以 2020 年 6 月 31 日為基準(zhǔn)，其價格變動情況同住宅相同。 PS=12RS[1－ (1＋ K)N]/K P=12R[1－ (1＋ K)50]/K=12 70[1－ (1＋ %)50]247。 以上戶型在下一步單體設(shè)計時，還應(yīng)根據(jù)消費者對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。 編制可行性研究報告并批復(fù)。 報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。 高層 4樓開始施工。 1~4樓室內(nèi)外裝修。 多層 5~8樓室內(nèi)外裝修。 多層 5~8樓竣工驗收。 公共設(shè)施配套工程。 37 二、本項目物業(yè)銷售租賃價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條 件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950 元，高層住宅每平方米 3250 元；商鋪每平方米 12020 元；地下車位每個 15 萬元，即 7500 元 /平方米； 三、銷售進度及付款回收計劃 本項目計劃在 2 年半（ 30 個月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表 17。 38 回款進度詳見表 18。 前期工程費。 39 四、稅費率 本報告采用的各種稅費率見表 19。 地下 100 個車位用于出售，車位銷售按分期付款形式實行，即第一年還 50%，第二年還剩余 50%；地上 200 個車位用于出租，出租期從 2020 年開始，出租率分別為 2020 年 80%， 2020年 90%， 2020 年至以后都為 100%，租金價格每月 100 元 /個，因考慮有使用率的問題，按 10 個月 計算，即每年租金收入 1000元 /個。 正式全部入住。 高層 1~3室內(nèi)外裝修。 高層 4設(shè)備安裝。 多層 5~8樓設(shè)備安裝。 高層 1~3樓開始施工。 完成投資額 25%，開始預(yù)售多層 1~4樓。 綜合管網(wǎng)設(shè)計。 36 項目投資估算 一、項目實施進度安排 本項目計劃在兩年（ 24 個月）左右的時間內(nèi)建成。 （四）、建議銷售價格 綜合考 慮了市場對定價的影響后，分析人員建議該項目個部分的銷售單價為： 多層住宅： 2950 元 /平方米 高層住宅： 3250 元 /平方米 商鋪： 12020 元 /平方米 車位： 15 萬元 /個 35 四、戶型設(shè)計定位 根據(jù)南昌市住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下 4 種戶型： 高層住宅 A 戶型二房二廳：每戶建筑面積 85 平方米（ 20 套）； 高層住宅 B 戶型三房二廳：每戶建筑面積 125 平方米（ 44 套）； 高層住宅 C 戶型三房二廳：每戶建筑面積 135 平方米（ 20 套）； 高層住宅 D 戶型四房二廳：每戶建筑面積 140 平方米（ 20 套）； 高層住宅四種戶型共計 104 套。 PS=12NRS???????????①（總價等于 N 年的收益） RS≥PSλ247。 394011 平方米 10000 元 /萬元 =3311 元 /平方米 故最后采用算術(shù)平均值確定本項目多層住宅單價為： 2933 元 /平方米 高層住宅單價為： 3238 元 /平方米 （二）、商鋪部分 市場比較法定價過程 目前南昌市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出售為主。 32 表 13：本項目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元 /平方米 序號 成交 價格 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 交易情況修正 比準(zhǔn)價格 交通 配套 環(huán)境 小計 交房 標(biāo)準(zhǔn) 社區(qū) 規(guī)劃 小計 A 2600 109/100 +3 +1 0 100/104 0 +1 100/101 100/100 2698 B 2900 3300 109/100 +2 0 +3 100/105 0 +2 100/102 100/100 2951 3359 C 2880 3100 109/100 +3 +1 +2 100/106 0 +2 100/102 100/100 2903 3528 D 3000 109/100 +3 +2 0 100/105 0 +1 100/101 100/100 3186 E 2750 109/100 +2 +2 +1 100/105 0 +1 100/101 100/100 2826 表 14：本項目住宅價格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 項目 名稱 比準(zhǔn)價格 （元 /平方米） 銷售狀況權(quán)重 （銷售率） 加權(quán)的相對價格 （元 /平方米） 本項目住宅銷售價格 （元 /平方米） A 2698 100% 2698 B 2951 3359 0% C 2903 3528 80% 2322 2822 D 3186 80% 2549 E 2826 90% 2543 合計 多層： 180% 多層： 5020 多層： 2789 高層： 250% 高層： 7914 高層： 3166 多層住宅銷售價格 =5020 元 /平方米247。 住宅裝修及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)： 住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。物業(yè)管理會所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。 （一）、建筑方案總體構(gòu)思 建設(shè)地塊位于沿江東路中段，基本要求是：建設(shè)方案總體構(gòu)思緊緊把握“人居和諧發(fā)展”這一主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美的精品住宅小區(qū)，并且與周邊的建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。 在建筑設(shè)計上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降 低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。 （二）交通網(wǎng)絡(luò) 2 207 （三）金融銀行 工行、農(nóng)行、中行、建行 （四）教育文化 工業(yè)技術(shù)學(xué)校、南浦小學(xué) （五）休閑購物 建材市場、洪城大市場 （六）醫(yī)療保健 市三醫(yī)院、九四醫(yī)院 （七）樓盤情況 22 三、本項目地塊優(yōu)劣分析（ SWOT） 優(yōu)勢（ S） ①、地處老城區(qū)； ②、地塊臨街面，有商業(yè)潛力； ③、市政配套齊全； ④、毗鄰火車站、長途汽車站； ⑤、兩公里范圍常住 人口 40 萬，人氣旺； ⑥、社區(qū)內(nèi)部有學(xué)校； 劣勢（ W） ①、地價偏高、有一定的市場風(fēng)險； ②、周邊環(huán)境需要一定的整治改造； 機會（ O） ①、戶籍制度的改變； ②、房貸貼息政策的落實； ③、與知名的代理商合作； ④、聘請知名物業(yè)管理公司； ⑤、周邊有一些房改房，存在一部分改善生活條件的客戶群體； 威脅（ T） ①、銀行信貸體系嚴(yán)格； ②、通貨膨脹人民幣貶值； ③、其他區(qū)域樓盤不斷上市； 對策 23 ①、樓盤自身素質(zhì)要提高，在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計充分體現(xiàn)人性化； ②、在廣告宣傳上突出樓盤幾大賣點。競爭焦點將由樓盤之間的競爭逐 漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競爭。 （ 3）、商品房價格將會穩(wěn)中有升。 （ 2）、住房消費需求日漸增大。 2020 年房地產(chǎn)市場基本走勢預(yù)測 根據(jù)帶動南昌市房地產(chǎn)市場快速增長的主體因素和市場供求背景分析，總體上看，南昌市房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚屬理性，已進入最佳發(fā)展期。如總量擴張與空置增加的矛盾、價格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長與資金不足的矛盾以及消費者想購房 與不敢購房、購不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 2020 年南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利條件 （ 1）、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)面對嚴(yán)峻考驗。南昌市 2020 年底，人均住房建筑面積約 23 平方米，按照南昌市提出的到 2020 年人均住房建筑面積達到 30 平方米的目標(biāo)還有很大差距，按測算，南 昌市每年需新建住宅約 250 萬平方米。 （ 2）、城市化進程為房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。其中大部分用于以市場租金標(biāo)準(zhǔn)向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于對孤寡老人、重殘等特殊情況的“雙困”家庭實行實物配租。之后由市國土部門以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓。全市多層結(jié)構(gòu)的商品住房供應(yīng)量應(yīng)占一定的比例。這些情況表明南昌市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了有效需求不旺，發(fā)展后勁不足的苗頭。對購買空置商品住宅契稅暫時免征。北京、上海、成都、廈門普通住房（含商品住房）契約稅率為 3%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為 %（北京市政府為了刺激住房消費，征收稅率由原來的 4%調(diào)至 3%，對普通住宅減半征收標(biāo)準(zhǔn)由 2%調(diào)到 %）。據(jù)統(tǒng)計，今年 1~12 月份，全市市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅為 250 萬平方米 ，均價在 3000 元 /平方米以上的高價商品住房為 萬平方米，占總量的 %；均價在 2020 元 /平方米以下的為 萬平方米，僅占總量的 %。老城區(qū)土地供應(yīng)量的增大，提高了項目的樓面地價，從而拉動了房價的上升。 （二）房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的主要問題 土地供應(yīng)布局不盡合理，供地條件不夠完善