【正文】 ，年薪一般在8萬(wàn)元以上，能方便地解決交通問(wèn)題，其居住消費(fèi)觀念較為超前，對(duì)居住環(huán)境、生活品味質(zhì)量要求較高，因此新型園區(qū)“百家湖西花園”將成為他們的首選園區(qū)，此類人群將成為“百家湖西花園”最主要的消費(fèi)對(duì)象。對(duì)于這一部分人群，一個(gè)居所已不能滿足他們的需求。（五） 港、澳、臺(tái)人士及國(guó)外投資者。規(guī)劃居住戶數(shù)3200戶，居住人口11200人，綠化率40%。本項(xiàng)目用地為集體所有土地，地貌總體平坦。項(xiàng)目用地距南京市中心新街口約10公里，到南京火車站約18公里，到南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)約23公里。百家湖西花園居住小區(qū)處于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的西南部，百家湖畔環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景秀麗，林木茂盛，氣候怡人。具體配套建設(shè)條件如下：（一） 供水：項(xiàng)目東面的利源中路下有DN500自來(lái)水管，區(qū)內(nèi)供水由此接入。（四） 排水：該地區(qū)采用雨污分流制。（六） 有線電視：利源中路敷設(shè)有南京有線電視網(wǎng)絡(luò)電纜，小區(qū)有線電視由此接入。根據(jù)場(chǎng)地狀況，區(qū)內(nèi)道路依據(jù)山體自由布置，兩個(gè)主入口分別設(shè)在東面利源中路與太三路、天元路的交匯處。住宅按院落式布置，保證小區(qū)有較為開(kāi)闊的中心休閑空間。小區(qū)道路自由布置，伸向每一個(gè)住宅群。按照人車基本分流的原則進(jìn)行小區(qū)路網(wǎng)、停車設(shè)施的規(guī)劃。小區(qū)公共建筑布置在小區(qū)東面，沿將軍路布置中心會(huì)所、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、小學(xué)和幼兒園。（二） 套型躍層式多層住宅面積每套建筑面積100～200平方米不等，面向較高收入階層，建筑以院落方式呈自由式布置。面積配比： 客廳：躍層35～45平方米；單層25～35平方米，～； 廚房加餐廳：15～20平方米； 主臥：14～16平方米； 衛(wèi)生間：4～6平方米； 次臥：12～14平方米； 衛(wèi)生間：4～6平方米； 層高： 南陽(yáng)臺(tái)：3～5平方米房型設(shè)計(jì)除滿足南京市住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)定和國(guó)家住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范以外，要求：l 客廳全部朝南，餐廳大部分為明廳；l 四間臥室中保證有二間是朝南；l 頂層為屋頂花園；l 樓梯入口要有特色，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。場(chǎng)地大部分地基土質(zhì)情況較好，地基處理較為簡(jiǎn)單，局部原為池塘處，須視勘探情況進(jìn)行特殊處理。l 小區(qū)供用地埋式雙回路供電。l 通訊系統(tǒng)為每戶預(yù)留IDD直線電話二門。（三） 煤氣小區(qū)設(shè)置煤氣調(diào)壓站，供應(yīng)區(qū)內(nèi)使用。主要道路寬7米，次要道路寬4米，均為水泥路面；支路寬2米，為石板及卵石路面。小區(qū)道路設(shè)置安全步行道，地面鋪設(shè)導(dǎo)向步行防滑磚，滿足視殘人安全步行需要。室外沿主要道路設(shè)置消防栓，一次消防用水量按15升/秒計(jì)。(三) 垃圾袋裝化收集本項(xiàng)目實(shí)行垃圾分類袋裝化，由保潔員上門收集送至小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站，再集中送往城市垃圾處理場(chǎng)處理。待初步設(shè)計(jì)方案確定后，即可開(kāi)盤銷售。其中：（一），由土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、其它費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)組成。(3)。(4)管理費(fèi)用按工程費(fèi)用的2%估算。（二）經(jīng)營(yíng)資金。2001—、。普通和躍層公寓銷售率按100%，公共建筑銷售率按50%。 利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額為銷售收入減經(jīng)營(yíng)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、銷售稅金及附加；其中營(yíng)業(yè)稅率為5%，城建稅和教育費(fèi)附加合計(jì)為營(yíng)業(yè)稅的11%。銷售收入）100%=%詳見(jiàn)附表5“損益表”。按本項(xiàng)目稅后利潤(rùn)為經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行單因素臨界值計(jì)算結(jié)果如下項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析計(jì)算表項(xiàng) 目數(shù) 量單 位項(xiàng) 目數(shù) 量單 位最低售價(jià)　　售價(jià)　　普通公寓元/平方米普通公寓元/平方米躍層式公寓元/平方米躍層式公寓元/平方米公共建筑元/平方米公共建筑元/平方米最低銷量　　銷量　　普通公寓平方米普通公寓平方米躍層式公寓平方米躍層式公寓平方米公共建筑平方米公共建筑平方米最高土地價(jià)格萬(wàn)元/畝土地價(jià)格萬(wàn)元/畝最高工程費(fèi)用萬(wàn)元工程費(fèi)用萬(wàn)元綜上評(píng)價(jià)可知，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，且有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。建議項(xiàng)目單位： 加快辦理有關(guān)前期手續(xù)，申辦市、區(qū)部分規(guī)費(fèi)的減免，爭(zhēng)取早日開(kāi)工建設(shè)。 在項(xiàng)目營(yíng)銷中要加強(qiáng)廣告宣傳，注重從生態(tài)、環(huán)保的角度策劃百家湖西花園的宣傳，讓本項(xiàng)目先進(jìn)的建筑技術(shù)、豐富的人文內(nèi)涵和以人為本的環(huán)境生態(tài)思想能夠融合利源公司的良好品牌，為社會(huì)廣泛認(rèn)知，形成品牌營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)。 周密策劃項(xiàng)目的營(yíng)銷方案，以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、成功的廣告宣傳來(lái)贏得客戶。本項(xiàng)目建設(shè)符合地方產(chǎn)業(yè)政策及城市規(guī)劃，項(xiàng)目總體籌劃合理，市場(chǎng)前景良好，能夠滿足人們對(duì)高品質(zhì)中高檔住宅的需求，將對(duì)營(yíng)造江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的良好投資環(huán)境、提高人們生活質(zhì)量、拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)將起到積極作用。經(jīng)計(jì)算，評(píng)價(jià)結(jié)果說(shuō)明本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益較好，其主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 靜態(tài)投資回收期（稅前） 靜態(tài)投資回收期（稅后） 敏感性分析經(jīng)敏感性分析計(jì)算，若本項(xiàng)目銷售收入下降10%時(shí)，稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%，%（詳見(jiàn)附表7“財(cái)務(wù)敏感性分析表”）。 利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率＝（利潤(rùn)總額247。詳見(jiàn)附表4“銷售收入估算表”。三、 銷售收入（一）房?jī)r(jià) 普通公寓：按1800元/平方米價(jià)格銷售； 躍層式公寓：按2200元/平方米價(jià)格銷售； 公共建筑：按每平方米2500元/平方米價(jià)格銷售。二、 資金籌措及計(jì)劃（一）資金籌措 。(6)銷售費(fèi)用按銷售收入的2%估算。(3)。(2)。銷售從2001年開(kāi)始，計(jì)劃3年完成。雨水排入利源中路DN600雨水管，小區(qū)產(chǎn)生的生活污水經(jīng)污水生物處理裝置進(jìn)行二級(jí)處理后，排入利源中路DN500城市污水管進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū)污水處理廠集中處理。五、 環(huán)境質(zhì)量綜合保障(一) 水壓保障技術(shù)根據(jù)南京市建設(shè)委員會(huì)規(guī)定，本項(xiàng)目不設(shè)屋頂水箱，水壓不足處采用變頻調(diào)速水泵加壓保證水壓和水質(zhì)穩(wěn)定。四、 消防本項(xiàng)目消防主要是住宅小區(qū)的室外消防及小區(qū)公建、變配電所等處的室內(nèi)消防。每幢躍層樓設(shè)置與戶數(shù)相等的半地下車庫(kù)或地上車庫(kù)。設(shè)煤氣調(diào)壓站，設(shè)備用國(guó)產(chǎn)。小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置公用電視接收系統(tǒng)，每戶設(shè)置一個(gè)電視終端。l 小區(qū)在室外