【正文】 本萬元286596經營費用萬元30647應交稅金萬元4365其中：營業(yè)稅金及附加土地增值稅所得稅萬元萬元萬元216539718038利潤總額萬元54659稅后利潤萬元366210可分配利潤萬元3002Ⅲ財務評價指標1投資利潤率%2投資凈利潤率%4投資利稅率%5資本金凈利潤率%6全部投資內部收益率（所得稅前）%7全部投資投資回收期（所得稅前）年8全部投資內部收益率（所得稅后）%9全部投資投資回收期（所得稅后）年10房地產投資長期借款償還期年4建設期起注：整數位存在四舍五入產生+1的誤差附表2：項目總投資估算表 單位：萬元序號項目合計2004200520062007一開發(fā)建設投資31723164421258722354591房地產開發(fā)成本286591581011428135368土地費用前期工程費用基礎設施建設費用建筑工程安裝費用公共配套設施建設費用開發(fā)間接費用其他費用不可預見費用1818035725183691347644256214544357251306423636718638222411836776276712房地產開發(fā)費用30646321159882391銷售費用管理費用財務費用9948431227465167432336391396404461662223二經營資金三項目總投資額3172316442125872235459123開發(fā)產品投資固定資產投資經營資金3172316442125872235459附表3：銷售收入與經營稅金估算表 單位：萬元序號項目合計200420052006200720081銷售收入3975017295158226633可銷售面積（平方米）平均售價（元/平方米）銷售比例（%）10900036471005824229705338672409136120865488112經營稅金及附加2165952870343營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加196813859865612679155243122293土地增值稅397173158664商品房銷售凈收入3718816170147946224注：銷售比例是各個產品銷售比例的加權平均附表4：土地增值稅估算表 單位：萬元序號項目合計200420052006200720081銷售收入39750172951582266332扣除項目開發(fā)成本開發(fā)費用銷售稅金其他扣除額3增值額4增值比例（%）5增值稅率（%）1116速算扣除率（%）7土地增值稅39717315866附表5：投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項目合計200420052006200720081總投資3172316442125872235459經營資金開發(fā)產品投資 其中：不含財務費用財務費用3172330496122716442162751671258712196391223517894464592362232資金籌措3172316442125872235459資本金預售收入租金收入其他收入自有資金借款開發(fā)產品投資長期借款經營資金借款200013281844280008000200084426000600010587200020002235459附表6：損益表 單位：萬元序號項目合計200420052006200720081經營收入3975017295158226633銷售收入租金收入39750172951582266332總成本費用3172315710118164197開發(fā)成本開發(fā)費用28659306414209150110682113437684293經營稅金及附加21659528703434土地增值稅397173158665利潤總額5465460297820276彌補前年度虧損7應繳所得稅額5465460297820278所得稅18031529826699稅后利潤33623081196135810盈余公積66055360245法定盈余公積金公益金任意盈余公積金3671831103115920010060136684111加：年初未分配利潤253188912可供投資者分配利潤2531636111313應付利潤A方B方C方14年末未分配利潤25318893002注：成本費用按銷售金額比例各期分攤。三、金融財務風險分析本項目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預售房款。在項目實施中還應優(yōu)化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設成本費用，降低投資成本。為保證項目成功，開發(fā)商應提高工程質量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風險。本項目定位于中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定的風險。單一變量敏感性分析（1）、銷售價格變動，其他因素固定不變設價格變動幅度為20%、10%、0、10%、20%，預計利潤變動的結果為：表27：單一變量靜態(tài)敏感分析表20%10%0+10%+20%銷售價格176918485465908212699銷售面積20628355465809610724可變成本74406453546544783090從此表可以看出，銷售價格和銷售面積的波動很直接的影響了本項目的經濟利潤，而可變成本的影響相對比較弱。如果本項目的整體定價在3490元/平方米時，只需銷售92527平方米，就可保證項目的經濟利潤有，%的銷售控制空間。3647100%=%當銷售價格制定在P=3647元/平方米時：完成銷售面積Q0=92527平方米就能使項目收支平衡。%。不確定性分析一、臨界點分析本項目基本方案總體物業(yè)平均價格為3647元/平方米，收入為39750萬元。三、資金平衡分析和資產負債分析在項目計算期內，各期資金的來源與運用是平衡有余的。31723100%=%資本金凈利潤率=稅后利潤247。%，項目凈現值為2390萬元。財務分析一、盈利能力分析項目在計算期內經營收入為39750萬元，可獲利潤5465萬元，扣除所得稅、資本公積后還有3002萬元可分配利潤。2004年財務費用：167萬元；2005年財務費用：391萬元；2006年財務費用：446萬元；2006年財務費用：223萬元；合計：1227萬元。包括銷售代理費，%，即596萬元；廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的1%，即398萬元。2004年不可預見費用：310萬元；2005年不可預見費用：224萬元；2006年不可預見費用：27萬元；2007年不可預見費用：1萬元；合計：562萬元。四、稅費率本報告采用的各種稅費率見表19。表17：本項目銷售計劃表（%） 項目合計200420052006200720082009多層住宅10060%30%10%高層住宅10030%60%10%商業(yè)10080%20%停車位10060%40%由于銀行按揭的時限，所以2005年和2006年銷售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2007年銷售的房款收入，當年全部回收。高層1~3樓竣工驗收。高層1~3設備安裝。高層4主體完工。多層5~8樓主體工程完工。多層1~4樓主體工程完工。工程開工，多層1~4樓先施工。建筑方案設計。各種功能空{間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間}的使用面積滿足規(guī)定的要求。%=10246元/平方米故最后采用算術平均值確定本項目商鋪單價為：10107元/平方米（三）、車位銷售價格的確定根據南昌市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價格為10萬元/個~15萬元/個。表16：本項目商鋪價格市場比較法系數修正表 單位：元/平方米項目名稱成交價格交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正比準價格交通繁華程度小計水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377錦和嘉園8000117/10022100/96100/95100/1009561故最后采用算術平均值確定本項目商鋪單價為：9969元/平方米收益還原法定價過程目前南昌市同類地段的市場租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商鋪的售價。320701平方米10000元/萬元=3076元/平方米高層住宅銷售價格=130469萬元247。交易日期修正系數以本次市場調查的日期為基數100，以本項目的預售期為終點，%，南昌市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動+%，其他條件見表11和表14。（四）、設施標準住宅是室內環(huán)境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求必須符合《江西省城市住宅建設標準》和有關規(guī)范，并按中高檔住宅有關標準設計。日 熱水器或熱水管道系統(tǒng)采暖通風散熱器、空調器（窗外預留位置）室內環(huán)境質量標準光環(huán)境采光≥1%（室外全天空光照度與室內距離1米天然照度比）照明起居廳及一般活動 30~70LX臥室、書寫閱讀 150~300 LX床頭閱讀 75~150 LX管廳、廚房 50~100 LX衛(wèi)生間 20~50 LX樓梯間 15~30 LX聲環(huán)境空氣隔聲撞擊隔聲分戶墻，樓板≥40~50dB 樓板≤75~65dB熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別）冬季采暖區(qū)非采暖區(qū)16~21℃12~21℃夏季＜28℃衛(wèi)生環(huán)境日照（按不同地區(qū)區(qū)別）大寒日2小時~冬至日1小時表11：“風華盛世”項目住宅經濟指標表序號指標名稱單位指標1套內使用面積A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米