【正文】 研究采用社會融資等其它方案解決項(xiàng)目資金來源的可能性。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是反映項(xiàng)目在設(shè)定計(jì)算期內(nèi)全部投資盈利能力的指標(biāo)。第一年、第二年、第三年各年的銷售比例依次為18%、50%、32%；、。按開發(fā)建設(shè)投資的3%估算。其中：l %估算；l %估算；l 市政基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)按60元/平方米建筑面積估算；l 供電貼費(fèi)按250元/KVA估算（電增容費(fèi)由住戶繳納，項(xiàng)目單位代收）；l 自來水管網(wǎng)配套費(fèi)按住宅26元/平方米估算；l 結(jié)建人防工程費(fèi)按24元/平方米估算；l 墻改基金按有關(guān)規(guī)定免收；l ；l 。本項(xiàng)目從2001年4月開工之日起開發(fā)期為2年，于2003年3月竣工。小區(qū)主要道路沿各建筑組團(tuán)環(huán)形布置，寬度為7或4米，以保證消防車行駛。采用人車分流系統(tǒng)，各種車輛（包括機(jī)動車）進(jìn)入小區(qū)入口即由專用通道進(jìn)入停車場，不應(yīng)對地表行人和住戶造成任何干擾，保證小區(qū)環(huán)境的安靜和整潔有序。每戶引入寬帶視頻接入設(shè)備以及電視接收系統(tǒng)。住宅部分采用條基或整板基礎(chǔ)；公建框架部分采用獨(dú)立基礎(chǔ)。普通多層住宅面積每套建筑面積60～150平方米不等，面向中等收入階層，建筑沿丘陵路網(wǎng)以院落方式呈自由式布置。、。院落間設(shè)置綠地、晨練、兒童游藝等鄰里交往空間。第五章 建設(shè)方案一、 總平面布置本基地形狀為較規(guī)則的矩形。水源由江寧水廠和南京城南水廠提供。自百家湖西花園只須5分鐘車程就可到達(dá)中華門。二、 建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容有： 普通公寓 160650平方米 躍層式公寓 160650平方米 小學(xué)校 4000平方米 小區(qū)幼兒園、 3000平方米 變配電所、煤氣調(diào)壓站 400平方米 商場、文化娛樂設(shè)施及物業(yè)管理等 25000平方米 綠地 80000平方米 區(qū)內(nèi)道路 50000平方米第四章 項(xiàng)目選址及配套建設(shè)條件一、 項(xiàng)目選址南京百家湖西花園居住小區(qū)位于江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是百家湖畔不可多得的一塊風(fēng)水寶地。其因休閑、放松心情或投資等需求而需要第二甚至第三居所，“百家湖西花園”社區(qū)將以較低的價(jià)位、較大的增值空間、一流的社區(qū)、一流的建筑、一流的環(huán)境來吸引這類消費(fèi)者。同時(shí)，利源公司也將在近期為南京市民推出第三居所型住宅，為在鬧市“水泥森林”居所中的消費(fèi)者增加了選擇大自然居所的服務(wù)內(nèi)容。三、 銷售對象分析作為江寧區(qū)唯一的國家一級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，利源公司經(jīng)過八年的開發(fā)建設(shè)，在百家湖環(huán)湖景觀帶邊規(guī)劃和建設(shè)了30萬M2的高檔大型臨湖住宅區(qū)，并獲得了國家級優(yōu)秀物業(yè)管理住宅區(qū)等殊榮，使百家湖花園成為南京市市區(qū)擴(kuò)容的一道亮麗的現(xiàn)代都市人居棲區(qū)。與競爭對手的優(yōu)勢分析l 項(xiàng)目與南京市區(qū)的住宅園區(qū)比較有兩大顯著優(yōu)勢：環(huán)境優(yōu)勢和價(jià)格優(yōu)勢，這兩大優(yōu)勢將能吸引一部分特定的消費(fèi)人群。百家湖西花園住宅小區(qū)具有以下優(yōu)勢：項(xiàng)目優(yōu)勢從項(xiàng)目選址上看，其有下列特定優(yōu)勢：l 自然環(huán)境優(yōu)勢。在擁有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的前提下，他們因休閑、追求生活情趣及投資等需要已在追求第二、甚至第三居所；另外，遠(yuǎn)離都市的優(yōu)美環(huán)境和清新空氣也吸引眾多老人來此頤養(yǎng)天年；海外及港、澳、臺的投資者也傾向于就近選擇環(huán)境優(yōu)美、價(jià)格適宜的居所。公司總部現(xiàn)有員工62人，其中教授及具有高級技術(shù)職稱人員3人，中級專業(yè)技術(shù)人員8人，經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)部、工程部、總經(jīng)辦、企劃部、《百家湖》雜志編輯部。我市及江寧區(qū)近幾年建成的普通住宅在數(shù)量上有了較大突破，開工面積和竣工面積都有較大增加，但從總體上看，江寧區(qū)的住宅建設(shè)仍以中低檔為主，中高檔住宅建設(shè)仍然不能滿足開發(fā)區(qū)快速發(fā)展的需要。沙灘浴場、網(wǎng)球場、壁球館、保齡球館、水上娛樂中心等一批娛樂休閑設(shè)施已相繼投入使用。近期被評為中國城市綜合實(shí)力“五十強(qiáng)”第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一。北距中華門7公里，南離祿口國際機(jī)場18公里，東與江寧區(qū)相連，西依韓府山、翠屏山和將軍山。區(qū)內(nèi)已有金融、房地產(chǎn)、商貿(mào)流通、飲食服務(wù)等近百家“三產(chǎn)”企業(yè)投入運(yùn)營。世界排名前500強(qiáng)的企業(yè)中已有瑞典愛立信、日本東陶和三井、美國摩托羅拉和百事可樂等14家進(jìn)區(qū)。百家湖公寓花園由凱旋門、維也納城、羅馬城、米蘭城、威尼斯城、中心配套區(qū)組成。本工程為中高檔住宅建設(shè)項(xiàng)目，對進(jìn)一步加快我市住宅建設(shè)，滿足逐步富裕起來的人們對中高檔住宅日益增長的消費(fèi)需求，提高人們生活品質(zhì)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)具有十分積極的意義。改革開放以來，中高收入階層逐漸崛起，在南京的消費(fèi)群體中占有較大的份量，促成了對環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)優(yōu)良的中高檔住宅較旺盛的消費(fèi)需求。本項(xiàng)目位于利源中路西側(cè)，而該路東與寧溧公路相接，西與機(jī)場高速公路連通，北與繞城公路相連，其交通條件與利源公司以前開發(fā)的百家湖花園一樣具有十分優(yōu)越的條件。二、 價(jià)格定位（一） 周邊樓盤定價(jià)調(diào)查樓 盤開發(fā)商樓盤性質(zhì)售價(jià)（元/M2）百家湖花園公寓利源物業(yè)現(xiàn)房2200江南文樞院江寧房地產(chǎn)總公司多層（現(xiàn)房）16002100溫泉公寓湯山房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）10001800溫泉花園別墅湯山房地產(chǎn)聯(lián)排別墅（現(xiàn)房）20002400江寧第一城金輪房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）1480湖濱世紀(jì)花園江寧開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)多層住宅18802110太陽城棲霞建設(shè)多層住宅19502180碧水華庭江蘇聯(lián)駿公寓別墅18802300中國人家江蘇東恒別墅（期房）22002350養(yǎng)龍山莊天地房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）2180240021世紀(jì)假日花園21世紀(jì)房地產(chǎn)多層住宅（期房）21002400（二） 樓盤價(jià)格發(fā)展趨勢江寧開發(fā)區(qū)1992年成立以來，該區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格已從每平方米1480元逐步上漲至目前的2000元左右，而目前江寧開發(fā)區(qū)發(fā)展勢頭仍很迅猛，江寧縣撤縣建區(qū)后，預(yù)期未來2～3年內(nèi)該區(qū)房價(jià)仍有較大上升空間。百家湖西花園新型系列躍層式公寓的產(chǎn)品定位低于經(jīng)濟(jì)型別墅，市場定位為知本型業(yè)主的第二居所，價(jià)格定位為：百家湖西花園房價(jià)+汽車+