【正文】 以上所占比例（%）70按單價(jià)劃分2000元以下所占比例（%）82000~3000元所占比例（%）323000元以上所占比例（%）60另外，從供地的現(xiàn)狀來看，大部分為需要進(jìn)一步拆遷平整的“生地”。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，我市私房（含房改房）上市后再次購買商品房的比例為70%，購買的戶均面積為95平方米，據(jù)此測算，每年用于改善性住房需求量約60萬平方米。由于外地開發(fā)商大批進(jìn)入，以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進(jìn)程的加快，加之上年房地產(chǎn)市場利好刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將增加50%以上。劣勢（W）①、地價(jià)偏高、有一定的市場風(fēng)險(xiǎn)；建設(shè)部根據(jù)我國住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標(biāo)準(zhǔn)如下：套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲藏空間；平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分類的原則，并為住房留有裝修改造余地；房間采光充足，通風(fēng)良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高1~2個等級；根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設(shè)備，改善通風(fēng)效果，冰箱入廚；合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾；管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、電視、空調(diào)機(jī)專用線路；設(shè)置門斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽臺，提供室外休憩常識，合理設(shè)計(jì)過度空間，既保護(hù)了居室的寬敞豁亮，又使實(shí)際的面積大大超過建筑面積；垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車就近入庫，預(yù)留汽車停車車位；住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會服務(wù)設(shè)備配套；有宜人的綠化和景觀，㎡~㎡，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護(hù)生態(tài)原則；小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)見表10住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表11。D318680%2549各種功能空{(diào)間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間}的使用面積滿足規(guī)定的要求。1~4樓設(shè)備安裝。表19：稅費(fèi)率表（%）稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率營業(yè)稅5土地增值稅1城市維護(hù)建設(shè)稅7法定盈余公積金10教育費(fèi)附加3公益金5企業(yè)所得稅33任意盈余公積金3管理費(fèi)用5不可預(yù)見費(fèi)2銷售費(fèi)用房產(chǎn)稅（按租金）12 單位：萬元序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)%1262可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)5‰423水文地質(zhì)勘探費(fèi)建安工程費(fèi)5‰424通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)1%845場地平整費(fèi)10元/平方米63和項(xiàng)目業(yè)主投入的資本金2000萬元相比，在4年內(nèi)項(xiàng)目盈利和繳納的稅金的絕對值是相當(dāng)高的，表明項(xiàng)目的盈利能力是比較強(qiáng)的。資本金100%詳見附表10。P100%=(3647－3093)247。10201銷售價(jià)格+1038561018162銷售面積+1011201018163可邊成本+101714103754此表可以看出，銷售面積的變動對本項(xiàng)目來說沒有很大的影響，而銷售價(jià)格和可變成本的變動則直接的影響了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤，所以在后期操作過程中財(cái)務(wù)上應(yīng)加強(qiáng)對投入成本的控制，在營銷上采取有利的方式保證銷售價(jià)格的穩(wěn)定。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。9稅后利潤萬元3662161701479462242扣除項(xiàng)目459236223附表6：損益表1731586655360245累計(jì)凈現(xiàn)金流量870158982459附表7：現(xiàn)金流量表（全部投資）15298266914209150110682113437684292235317233049612273增值額865612679155243122299全部投資投資回收期（所得稅后）年7應(yīng)交稅金萬元43651房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積平方米113780二、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項(xiàng)目的市場銷售風(fēng)險(xiǎn)。單一變量敏感性分析（1）、銷售價(jià)格變動，其他因素固定不變設(shè)價(jià)格變動幅度為20%、10%、0、10%、20%，預(yù)計(jì)利潤變動的結(jié)果為：表27：單一變量靜態(tài)敏感分析表 =P*Q－（118%A＋%P*Q）－20807－%R七、貸款條件%，按單息計(jì)利每年支付，寬限期2年，第三年（2006）等額還本，分2年還清。2004年不可預(yù)見費(fèi)用：310萬元；2005年不可預(yù)見費(fèi)用：224萬元；2006年不可預(yù)見費(fèi)用：27萬元；2007年不可預(yù)見費(fèi)用：1萬元；合計(jì)：562萬元。建安工程費(fèi)用本項(xiàng)目建安工程費(fèi)用估算見表22表22：建安工程費(fèi)用估算表注：車位面積未計(jì)算在內(nèi)。高層住宅100高層4樓竣工驗(yàn)收。多層5~8樓開始施工。（四）、建議銷售價(jià)格綜合考慮了市場對定價(jià)的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目個部分的銷售單價(jià)為：多層住宅：2950元/平方米高層住宅：3250元/平方米商鋪：10000元/平方米車位：15萬元/個因此我們選取兩個類比性比較強(qiáng)的項(xiàng)目作為比較實(shí)例。（四）、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)住宅是室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求必須符合《江西省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。（二）、小區(qū)整體規(guī)劃原則高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；戶型設(shè)計(jì)適合“升級換代”居住要求；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格二）區(qū)域房地產(chǎn)市場情況分析（一）基本概況本地塊三水環(huán)繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風(fēng)光如畫的象湖公園舉步能到，正在改造開發(fā)的玉帶河伴其東南，加上臨近灌纓文化廣場，湖光水色的自然及人文環(huán)境使這塊土地的開發(fā)有了一個良好的價(jià)值基礎(chǔ)。根據(jù)南昌市城市總體規(guī)劃，到2010年，南昌城市實(shí)際居住人口將由現(xiàn)在的180萬增加到300萬人，城市用地范圍由165平方公里增加到300平方公里。對單套見面控制在120平方米以內(nèi)，銷售均價(jià)低于2000元/平方米以下的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行建設(shè)規(guī)費(fèi)減半征收。沈陽對個人購買普通住房實(shí)行發(fā)放補(bǔ)助資金的政策。但是，從2003年全市土地供應(yīng)情況看，存在著供應(yīng)布局不夠合理、供地條件不夠完善等突出問題。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占60%。從房價(jià)漲幅與居民人均可支配收入增幅比較，前者較后者高9個百分點(diǎn)，顯示房價(jià)漲幅較大，超出大部分居民承受能力，應(yīng)引起注意。表3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況表房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）（10）工程概況：“風(fēng)華盛世”，約60600平方米，總建筑面積109000平方米。公司資金技術(shù)實(shí)力雄厚，管理嚴(yán)密，能夠獨(dú)立承擔(dān)各類大中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)，自公司成立以來，先后開發(fā)的項(xiàng)目有：九江市趙家花園18000平方米舊房改造開發(fā)項(xiàng)目。（一）2003年房地產(chǎn)業(yè)市場運(yùn)行情況房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況2003年南昌市預(yù)計(jì)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GNP）的636億元，%，增幅為歷年來之最；全社會固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成218億元，%。 638同比增長（%）商品房價(jià)格走勢2003年南昌市市區(qū)商品房的均價(jià)為2722元/平方米，%，其中商品住宅的均價(jià)為2438元/平方米，%，全年各季商品住宅的均價(jià)分別為第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，價(jià)格走勢基本平穩(wěn)。 商品住宅均價(jià)（元/平方米） 置業(yè)投資的比重的增大，一方面說明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場，另一方面，如投資購房比重增長過快，對我市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展有一定的跗面影響，因?yàn)槲沂械姆康禺a(chǎn)比重較大，市場監(jiān)管不力，容易出現(xiàn)投機(jī)或炒作，使市場升溫過快，后勁不足，容易出現(xiàn)價(jià)格虛高。在貨幣化安置的住戶中，有50%左右購買了二手房，10%左右購買了新建商品房。交易稅費(fèi)仍顯偏高我市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為4%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為2%，與其他兄弟城市相比，標(biāo)準(zhǔn)仍然較高。根據(jù)市場需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應(yīng)，加快普通商品住房發(fā)展每年用于中、低價(jià)位普通商品住房建設(shè)的用地應(yīng)占一定比例，此類用地應(yīng)服從城市規(guī)劃安排在一、二類地段以外，并具備交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套較完善，適宜居住等條件。（四）2004年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測我市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件（1）、全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長態(tài)勢。（3）、原材上漲，開發(fā)成本增加。競爭焦點(diǎn)將由樓盤之間的競爭逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競爭。二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃定位（一）、片區(qū)規(guī)劃南昌市規(guī)劃局已對沿江東路做過控制性詳細(xì)規(guī)劃，以住宅社區(qū)為主。三、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)定位本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。表11：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1套內(nèi)使用面積多層住宅銷售價(jià)格=98650萬元247。%=10246元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為：10107元/平方米報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。多層5~8樓竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720082009多層住宅100車位銷售按分期付款形式實(shí)行，即第一年還50%，第二年還剩余50%。90%90%90%50%722622292354135010%10%10%50%803248262135014889 單位：萬元序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1供電工程建安工程費(fèi)3%2512供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程8369合計(jì)合計(jì)六、資金籌措項(xiàng)目總投資30931萬元，其中項(xiàng)目資本金2000萬元，第一年（2004年）全部投入；商業(yè)性銀行貸款8000萬元，第一年（2004年）貸款6000萬元，第二年（2005）貸款2000萬元；不足的部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。各單位單方工程造價(jià)分別為高層P1：1100元/平方米，多層P2：650元/平方米，商鋪P3：800元/平方米。做好方案規(guī)劃，項(xiàng)目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。 表附表1：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號名稱單位數(shù)據(jù)備注Ⅰ項(xiàng)目設(shè)計(jì)參數(shù)4經(jīng)營收入萬元397506全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）% 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)2004200520062007一開發(fā)建設(shè)投資31723164421258722354591房地產(chǎn)開發(fā)成本286591581011428135368土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑工程安裝費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用181803572518369134764425621454435725112房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用30646321159882391銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用99484312272經(jīng)營稅金及附加2165 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081總投資31723164421258722354592總成本費(fèi)用317237應(yīng)繳所得稅額54652531636111325318893002 16442145892963456554655凈現(xiàn)值30014947140679974685559單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081現(xiàn)金流入3975011加：年初未分配利潤6彌補(bǔ)前年度虧損附表4：土地增值稅估算表27但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可以選擇采用：①一次