【正文】 rs programmer robots to perform tasks in space. The robots produce goods such as drugs, clothes, furniture, hovering carriages, etc. There is no waste, no pollution and no environmental damage! However, the panies have to train their representatives to live and work in space settlements. They have to monitor the robots and the production. When the goods are ready they’re transported by industrial spaceship back to earth.Unit 4 MY FIRST WORK ASSIGNMENTNever will Zhou Yang (ZY) forget his first assignment at the office of a popular English newspaper. His discussion with his new boss, Hu Xin (HX), was to strongly influence his life as a journalist.ZY: Can I go out on a story immediately?ZY: Wonderful. What do I need to take with me? I already have a notebook and camera.ZY: Thank you. Not only am I interested in photography, but I took an amateur course at university to update my skills.ZY: What do I need to remember when I go out to cover a story?ZY: What should I keep in mind?ZY: Why is listening so important?ZY: But how can I listen carefully while taking notes?ZY: I see! Have you ever had a case where someone accused your journalists of getting the wrong end of the stick?ZY: Wow! That was a real “scoop”. I’m looking forward to my first assignment now. Perhaps I’ll get a scoop too!“quick,” said the editor. “Get that story ready. We need it in this edition to be ahead of the other newspapers. This is a scoop.” Zou Yang had just e back into the office after an interview with a famous film star. “Did he really do that?” asked someone from the International News Department. “Yes, I’m afraid he did,” Zhou Yang answered. He set to work. The first person who saw his article was a senior editor from his department,. He checked the evidence, read the article and passed it on to the copyeditor. She began to edit the piece and design the main headline and smaller heading. “This will look very good on the page,”老年住宅公寓計劃立項可行性研究報告目錄一、 重慶市房地產市場概況 二、老年住宅市場分析老齡化市場機遇分析 2．重慶市老齡化現狀 重慶市老年住宅市場現狀重慶老年人住宅市場發(fā)展趨勢三、項目規(guī)劃要求四、項目投資預算項目投資與成本費用估算項目投入產出與回報五、項目風險分析六、風險規(guī)避建議與結論一、重慶市房地產市場縱觀上半年重慶市房地產市場今年上半年，%左右，%，房地產開發(fā)投資增幅同全市經濟發(fā)展基本同步。數字顯示：重慶市房地產市場供銷兩旺，呈現出健康、持續(xù)、平穩(wěn)、擴張的發(fā)展態(tài)勢。 開發(fā)投資額大幅增長，%，%。同比增長11%；，%。 新開工面積穩(wěn)步增加，住宅開發(fā)占主導地位新開工面積較快增長，經濟適用房保持快速增長態(tài)勢。其中，%；，增長 %；，增長 %。216。上半年，%。其中，%；，%；，增長37%。 商品房銷售價格漲勢不止由于“新特區(qū)”土地升值的預期、國務院《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2007―2020年）》文件的出臺等因素的影響，2007年下半年綜合物業(yè)價格預計將不斷上揚。216。因此，國內外房地產開發(fā)企業(yè)均看好重慶的市場前景，紛紛通過各種渠道，涌入重慶市場尋找商機。也就是說，近年來進入重慶的外資中，有超過兩成的資金進入了房地產市場。綜上所述：2007年上半年．重慶市房地產市場較為火爆：施工面積、竣工面積、商品房銷（預）售面積、銷售額均創(chuàng)歷史新高，增幅也大大超過往年，出現了供需兩旺的喜人局面。由此預測：下半年重慶市房地產市場將繼續(xù)走高，全面上揚。 我國已進入老齡化社會階段按照國際標準，當一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。216。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業(yè)尤其是老年人住宅產業(yè)是一個極待開發(fā)的產業(yè)。 養(yǎng)老觀念逐步轉移受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。216。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。 國家鼓勵開發(fā)商進行老年人住宅地產的開發(fā)面對我國進入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)。但從今天老年人口基數、老年人社會問題以及老年人養(yǎng)老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年人地產開發(fā)應該說是一種機遇，老年人住宅開發(fā)恰逢其時，水到渠成。（二）重慶市老齡化現狀216。每100人里8人年齡超過65歲；2004年底全市年滿60周歲以上的老人已達414萬。目前，%，%，這說明重慶在人口老齡化的同時。216。但與此同時，老年人口數量大、上升速度快也成為重慶人口變動的一大隱憂。而“421”家庭引發(fā)的一個最主要的社會問題就是養(yǎng)老壓力，據最近一項調查顯示，35%的城市家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的城市家庭要贍養(yǎng)2到3位老人。出于對醫(yī)療保險體系的擔憂，家庭積極儲蓄，不敢增加消費支出，是現在中年人的普遍心態(tài)。 “未富先老”發(fā)達國家在進入老年型社會時，人均國內生產總值一般在5000到10000美元，而中國目前為1000美元。 令人擔憂的是截至06年底，重慶市60歲及以上人口基本養(yǎng)老保險覆蓋率很低，%；%，明顯滯后于重慶市人口老齡化的步伐。 （三）重慶市老年住宅市場現狀216。各類城鄉(xiāng)養(yǎng)老福利機構床位總數達近6萬張，收養(yǎng)老人超過3萬人。按照現在全市床位數計算。由此推算，重慶福利設施還遠不能滿足社會的需求，養(yǎng)老機構的發(fā)展空間非常大。 戶型設計不合理、功能相對單一現有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設計上充分體現人性化關懷。 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設施不足目前重慶市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200個床位以上規(guī)模的還比較少。216。216。總結：重慶市現有養(yǎng)老院、敬老院均屬計劃經濟的產物，多屬行政救助和自助行為。（四）重慶老年人住宅市場發(fā)展趨勢216。許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老院無法滿足寧靜、舒適生活的要求，民辦產權式老年公寓的出現將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。216。相信隨著老年人對養(yǎng)老質量要求的提高，其老年人住宅從主城區(qū)向城郊轉移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。 老年人住宅的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產品對老年人公寓的檔次之分，現尚無明確界定，但可以肯定重慶市現有養(yǎng)老院中絕大多數應界定為低檔產品，而絕大多數老年人需求的中檔產品嚴重不足。低檔產品仍有市場，但需要升級換代。216。他們年輕時由于競爭環(huán)境和迫于生計，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無法自主，退休后如釋重負，輕松了，無牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過著“桃花源”式的田園生活，頤養(yǎng)天年。三、項目規(guī)劃根據對項目的具體定位，結合開發(fā)設想，在此提出項目規(guī)劃方案，以期為項目開發(fā)分析提供依據。216。216。216。216。戶型設計要個性化、合理化。 配套要完善化小區(qū)應配有完善的醫(yī)療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設施。 規(guī)劃用地總面積：100畝， 66700㎡。 土地用途：住宅用地216。 建筑形態(tài)：以多層為主，小高層為輔，底層架空216。 綜合容積率：216。 總戶數：按50㎡/戶計算約為631戶，216。 商品房市場售價：其中小高層2000元/㎡，建面約21466㎡；多層1800元/㎡，建面約10120㎡；商鋪3800元/㎡，建面約1200㎡。 前期費用序 號費用科目金 額1土地費用1200萬元2土地出讓金200萬元3拆遷管理費200萬元4城市基礎配套費300萬元5總規(guī)劃設計圖30萬元6施工圖設計40萬元7園林景觀設計20萬元8人防費100萬9消防建審費20萬元10抗震費20萬11白蟻費2萬元合計2130萬元216。 后期費用序號費用科目金額1辦理商品房銷（預）售許可證40萬元4廣告、宣傳費500萬元5銀行利息100萬元6垃圾處理費50萬元7營業(yè)稅500萬元10商品房維修基金（綜合）50萬元11辦理權證50萬元合計1290萬元216。 開發(fā)總成本估算：投資開發(fā)總成本=（前期費用）2130萬+（中期費用）5850萬+（后期費用）1290萬+（開發(fā)管理費、不可預見費）=（二）