【正文】 1X 明珠居住小區(qū)一期（3 號(hào)樓）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2022 年2目 錄第 1 章 總 論 ...................................................................3. 項(xiàng)目背景與概況 ...........................................................3. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .........................................................7. 問(wèn)題與建議 ...............................................................8第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 ...................................................9. 投資環(huán)境分析 .............................................................9. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ......................................................11. 銷(xiāo)售預(yù)測(cè) ................................................................15. 營(yíng)銷(xiāo)策略 ................................................................19第 3 章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件 ..................................................21. 建設(shè)規(guī)模 ................................................................21. 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 ............................................................21. 項(xiàng)目建設(shè)條件 ............................................................22第 4 章 建筑 方案 ................................................................26. 設(shè)計(jì)依據(jù) ................................................................26. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開(kāi)發(fā)理念 ..................................................26. 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 ........................................................27. 建筑設(shè)計(jì) ................................................................28. 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ................................................................29. 給排水設(shè)計(jì) ..............................................................30第 5 章 節(jié)能節(jié)水措施 ............................................................32. 設(shè)計(jì)依據(jù) ................................................................32. 建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì) ........................................................32第 6 章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) ............................................................33. 編制依據(jù) ................................................................33. 環(huán)境現(xiàn)狀 ................................................................33. 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 ....................................................34. 環(huán)境保護(hù)措施 ............................................................34第 7 章 勞動(dòng)衛(wèi)生與消防 ..........................................................35. 指導(dǎo)思想 ................................................................35. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施 ..............................................35. 消防設(shè)計(jì) ................................................................36第 8 章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 ..................................................38. 組織機(jī)構(gòu) ................................................................38. 人力資源配置 ............................................................38第 9 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ............................................................39. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期 ..............................................................39. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ........................................................39. 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制措施 ....................................................393第 10 章 項(xiàng)目招投標(biāo) ..............................................................41. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述 ....................................................41. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析 ................................................42. 招標(biāo)依據(jù) ................................................................44. 招標(biāo)范圍 ................................................................44. 招標(biāo)方式 ................................................................44第 11 章 投資估算與資金籌措 ......................................................45. 投資估 算 ................................................................45. 資金籌措 ................................................................45第 12 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ................................................................47. 項(xiàng)目評(píng)估依據(jù) ............................................................47. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 ..................................................47. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ................................................................47. 不確定性分析 ............................................................48第 13 章 社會(huì)評(píng)價(jià) ................................................................49. 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 ....................................................49. 風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................................................50. 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 ............................................................51第 14 章 研究結(jié)論與建議 ..........................................................52. 可行性研究結(jié)論 ..........................................................52. 建議 ....................................................................524第 1 章 總 論. 項(xiàng)目背景與概況項(xiàng)目名稱(chēng)：X 明珠居住小區(qū)一期(3 號(hào)樓)項(xiàng)目承辦單位概況單位名稱(chēng)：XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司(外國(guó)自然人獨(dú)資)注冊(cè)資金：港幣 2,000 萬(wàn)元單位住所：X 市雙臺(tái)子區(qū)業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售法定代表人：吳小平企業(yè)負(fù)責(zé)人：吳小平，男，1965 年 9 月 30 日生于雙臺(tái)子。現(xiàn)年 43 歲，自 2022年 3 月在加拿大定居，1986 年 7 月畢業(yè)于 X 鐵道學(xué)院，獲學(xué)士學(xué)位；1986 年分配到廣州廣鐵集團(tuán)任職；1989 年調(diào)任廣州市團(tuán)委工作；1990 年調(diào)任廣州市花都開(kāi)發(fā)區(qū)任副主任；1992 年起從事房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建廣州 XX 投資有限公司，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽(yáng)光倚翠閣、陽(yáng)光家園、翠華花園等住宅小區(qū)，多次獲得花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家稱(chēng)號(hào)。期間，在加拿大、江西、廣東連州、清遠(yuǎn)及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其中在加拿大興建的“錦繡中華城”是溫哥華最大的華人居住小區(qū)。2022 年 4 月 12 日創(chuàng)建 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，任執(zhí)行董事。在 X 雙臺(tái)子區(qū)建設(shè)大型住宅小區(qū)——X 大橋明珠。為提高 X 人民的生活質(zhì)量、提升 X 的城市品位貢獻(xiàn)力量。建設(shè)單位簡(jiǎn)介：XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是由 X 市政府在 2022 年中國(guó)中西部招商會(huì)中引資過(guò)來(lái)的加拿大獨(dú)資企業(yè)，并經(jīng) X 市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售為一體的綜合性開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷(xiāo)售部等，現(xiàn)有職員 26 人，其中高級(jí)職稱(chēng) 1 人，中級(jí)職稱(chēng) 7 人，公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)人員，年開(kāi)發(fā)能力為 50 萬(wàn)多平方米。5公司負(fù)責(zé)人吳小平先生于 1990 年開(kāi)始涉及房地產(chǎn),并于次年注冊(cè)成立了 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，十五年間先后開(kāi)發(fā)了總建筑面積 60 余萬(wàn)平方米的中、高檔住宅，總開(kāi)發(fā)套數(shù) 5000 多套，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)企業(yè)，公司董事長(zhǎng)吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家”榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，花都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都稱(chēng)該公司“實(shí)力較雄厚，開(kāi)發(fā)建設(shè)能力較強(qiáng)” 。2022 年 3 月，由 X 市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)考察組一行 5 人親赴雙臺(tái)子區(qū)建設(shè)意向單位 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行了為期 3 天的考察并參觀(guān)了其開(kāi)發(fā)建設(shè)樓盤(pán)。通過(guò)考察一致認(rèn)為 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司具有實(shí)力，具備項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，并完全有能力把雙臺(tái)子區(qū)南段建設(shè)成為理想中的人文和諧小區(qū)。XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擁有資產(chǎn) 億，其中已擁有土地使用權(quán)面積為 238 畝，按每畝 70 萬(wàn)元估價(jià)（已完成征地拆遷）近 億，另外風(fēng)光帶建設(shè)投資 7521 萬(wàn)元?？尚行匝芯繄?bào)告編制依據(jù)（1） 與委托方簽訂的咨詢(xún)協(xié)議；（2） 國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資[2022]15 號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版） 》 ；（3） 國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） 》 ；（4） 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》 ；（5） 《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 。編制范圍依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì) XX 居住小區(qū)一期(3 號(hào)樓)項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效