【正文】 .梨苑小區(qū)13樓項目可行性研究報告..目 錄第一章 總 論 3 項目概述 3 4 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 5 研究的范圍和研究工作過程簡述 6 結(jié)論 7第二章 項目建設(shè)背景及需求分析 9 9 項目建設(shè)的必要性和可行性 11 14第三章 場址選擇及建設(shè)條件 16 場址現(xiàn)狀 16 場址條件 16 自然條件對建設(shè)項目的影響 18第四章 工程建筑方案 19 19 32第五章 節(jié)能節(jié)水措施 45 45 49第六章 環(huán)境保護及安全衛(wèi)生 50 50 51 52第七章 組織機構(gòu)與勞動定員 53 53 53 人員來源及培訓 53第八章 建設(shè)工期和進度安排 55 建設(shè)工期 55 進度安排 55第九章 工程招投標 56 概述 56 發(fā)包方式 56 招標組織形式 57 招標方式 57第十章 投資估算及資金籌措 59 59 資金籌措 60第十一章 社會效益分析 61第十二章 結(jié)論與建議 63梨苑小區(qū)13樓項目可行性研究報告第一章 總 論 項目概述 項目名稱梨苑小區(qū)13樓項目 項目建設(shè)單位 **市**房地產(chǎn)開發(fā)公司本項目主要建設(shè)內(nèi)容梨苑小區(qū)13樓項目工程，本項目總投資460萬元，占地面積7畝，安置房建筑面積4450平方米，以及廣場、衛(wèi)生室、公用工程、綠化、道路等配套設(shè)施。建設(shè)安置房42套，安置人口約145人；主要建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模詳見下表：項目建設(shè)一覽表序號項目單位數(shù)量備注一總占地面積畝7二總建筑面積m244501住宅建筑面積m241502公共建筑面積m2300五道路工程小區(qū)內(nèi)道路工程六人均公共綠地m2/人七機動停車位輛40八容積率 根據(jù)對拆遷安置的定位和居民群眾要求，確定戶型面積為90100M2戶型，共42套。（2）居民區(qū)配套工程：參考**市《關(guān)于新建住宅區(qū)配套建設(shè)教育設(shè)施的通知》要求，根據(jù)新區(qū)實際情況，新建住宅區(qū)配套標準為：3）其他配套服務(wù)設(shè)施建筑面積300平方米。4）道路、給排水、供配電等工程。 項目建設(shè)期1年 投資估算與資金籌措，項目總投資460萬元。其中工程費用400萬元，設(shè)備購置費35萬元，安裝工程費6萬元，項目工程建設(shè)預備費及其他費用13萬元，項目前期工作費用及其它6萬元。 資金籌措：本項目總投資為460萬元。全部投資由建設(shè)單位自籌。 項目建設(shè)選址梨苑小區(qū)13樓項目位于孫疃鎮(zhèn)政府南側(cè)，規(guī)劃總用地面積7畝；。地塊用地相對平坦。①《**市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》②《**市資源枯竭城市轉(zhuǎn)型發(fā)展規(guī)劃》③《**市城鄉(xiāng)一體化發(fā)展規(guī)劃》④《**市城市總體規(guī)劃》⑤《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB5018093）(2002年版)⑥《住宅建筑規(guī)范》（GB503682005 2005年版）⑦《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB5022095）⑧《**市城市總體規(guī)劃》（2006－2020）⑨《**市城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定(試行)》⑩《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》（GB5028298）⑾《城市排水工程規(guī)范》（GB503182000）⑿《城市電力規(guī)劃規(guī)范》（GB502931999）⒀《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》（GB5028998）⒁《城鎮(zhèn)燃氣設(shè)計規(guī)范》（GB50028－93）⒂《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（2006）⒃《工程建設(shè)標準強制性條文》⒄《**市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 主要經(jīng)濟技術(shù)指標（1）項目總投資：460萬元（2）項目占地面積：7畝（）（3）項目建設(shè)期：1年（4）建設(shè)規(guī)模：本項目主要建設(shè)內(nèi)容梨苑小區(qū)13樓建設(shè)工程，本項目總投資460萬元，占地面積7畝，安置房建筑面積4450平方米，以及廣場、衛(wèi)生室、小型商場、綠化、道路等配套設(shè)施。建設(shè)安置房42套，安置人口約145人；主要建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模詳見下表：項目建設(shè)一覽表序號項目單位數(shù)量備注一總占地面積畝15二總建筑面積m244501住宅建筑面積m241502公共建筑面積m2300五道路工程小區(qū)內(nèi)道路工程六人均公共綠地m2/人七機動停車位輛420八容積率 根據(jù)對拆遷安置的定位和居民群眾要求，確定戶型面積為90100M2戶型，共42套。（2）居民區(qū)配套工程：參考**市《關(guān)于新建住宅區(qū)配套建設(shè)教育設(shè)施的通知》要求，根據(jù)新區(qū)實際情況，新建住宅區(qū)配套標準為：3）其他配套服務(wù)設(shè)施建筑面積300平方米。4）道路、給排水、供配電等工程。 研究的范圍和研究工作過程簡述 研究范圍參照省內(nèi)外居民搬遷安置工程建設(shè)的成功經(jīng)驗，結(jié)合**市經(jīng)濟發(fā)展水平與客觀實際，研究工作的范圍為：（1）項目提出的背景及建設(shè)的必要性；（2）項目建設(shè)條件及需求預測；（3）項目構(gòu)成與建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模；（4）工程技術(shù)方案；（5）環(huán)境保護、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能；（6）組織機構(gòu)和勞動定員；（7）項目運營與實施計劃；（8）投資估算與實施計劃；（9）效益分析與風險預測；（10）國民經(jīng)濟評價；（11）可行性研究結(jié)論與建議。 研究工作過程簡述受項目單位委托，我所與各有關(guān)方面共同配合進行本項目的可行性研究，通過深入細致的調(diào)研、實地踏勘等工作，結(jié)合城市總體規(guī)劃、孫疃鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，充分注意到**市社會經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀及**市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃以及2020年遠景規(guī)劃綱要、投資估算、經(jīng)濟分析，提出本項目的可行性研究報告。 結(jié)論本項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策、符合**市資源型城市轉(zhuǎn)型有關(guān)政策，符合安徽省加快皖北經(jīng)濟發(fā)展扶持政策等有關(guān)政策精神，符合**市城鄉(xiāng)一體化發(fā)展要求，項目建設(shè)有利于加快孫疃鎮(zhèn)建設(shè)，發(fā)展煤炭接替產(chǎn)業(yè)，促進工業(yè)強市戰(zhàn)略實施，有利于改善城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活條件，提升**城市化水平，增強集聚人口、集聚產(chǎn)業(yè)的綜合功能，有利于城鄉(xiāng)居民共享城市化文明的發(fā)展成果，充分體現(xiàn)社會公平的原則。項目建設(shè)充分體現(xiàn)了城區(qū)居民及農(nóng)村居民的迫切要求，對于進一步落實國家宏觀政策，規(guī)范城鄉(xiāng)居民拆遷安置，加快城鎮(zhèn)化進程，具有重要意義。項目建設(shè)可為農(nóng)民拆遷安置提供示范與引導，促進資源開發(fā)與保護城鄉(xiāng)居民利益的有效途經(jīng)。由此可見，項目建設(shè)勢在必行。第二章 項目建設(shè)背景及需求分析近年來，**市緊緊圍繞城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略目標，精心組織編制城市發(fā)展規(guī)劃，不斷優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)布局，完善功能，加快城市轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。提出了城市“東延、西進、南擴”的規(guī)劃指導思想，加快南部城區(qū)建設(shè)，構(gòu)筑城市發(fā)展框架；促進農(nóng)村人口向城市集中轉(zhuǎn)移，增加人口總量，增強城鎮(zhèn)人口集聚功能。為實現(xiàn)這一目標，**市積極開展城鎮(zhèn)改造，擴大城區(qū)規(guī)模，加快**市經(jīng)濟技術(shù)孫疃鎮(zhèn)新區(qū)規(guī)劃建設(shè)，把搬遷安置、提高居民生活條件作為民生工程，對改善城鄉(xiāng)居民家庭住房條件，構(gòu)建和諧社會具有重要意義。**市因煤而建，緣煤而興，是全國重要的煤電能源基地，近40年來，**市為國民經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展提供了10億噸以上的煤炭資源，在煤炭資源開采的過程中，承擔了沉重的社會壓力、環(huán)境壓力。隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)、快速增長，國家對煤電能源的需求逐年增加，**市不斷增加煤炭開采產(chǎn)能規(guī)模，由此帶來了采煤沉陷區(qū)失地農(nóng)民安置、就業(yè)，經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境保護等一系列社會、生態(tài)問題。為此，**市積極爭取成為全國第四批資源型城市轉(zhuǎn)型試點市，按照資源城市轉(zhuǎn)型的試點要求、參考煤炭基地成功轉(zhuǎn)型的經(jīng)驗，**市實施城市轉(zhuǎn)型的重點是加快城鎮(zhèn)化進程，加快發(fā)展煤碳資源接替產(chǎn)業(yè)。通過提高城鎮(zhèn)化水平，不斷提高居民的生活水平，發(fā)展非煤產(chǎn)業(yè)，逐年增加勞動就業(yè)崗位，讓搬遷安置居民充分享受經(jīng)濟發(fā)展和社會進步的文明成果。**市位于安徽省東北部，地處蘇魯豫皖四省之交，作為一座新興的能源城市，**市既有工業(yè)城市的整潔開闊，又有江南水鄉(xiāng)的旖旎婉約，憑借相山、龍脊山和眾多的采煤塌陷湖形成的獨特的地理條件，創(chuàng)造了依山傍湖的園林城市，并先后獲得了“全國創(chuàng)建文明城市工作先進單位”、“國家園林城市”等稱號。**市1960年建市，現(xiàn)轄三區(qū)一縣，全市總面積2741平方公里。**地處北溫帶臺屬半濕潤季風氣候，氣候溫和，日照充足，四季分明。雨量較適中，；多集中在六、七、八月份，％。**市城市總體規(guī)劃確定城市性質(zhì)為：“皖東北地區(qū)的中心城市，國家的重要能源基地”。城市呈組團式發(fā)展，在主城區(qū)內(nèi)，形成三個城市組團和一個城市“綠心”的布局結(jié)構(gòu)，由依山建城向依山傍水的城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)轉(zhuǎn)變。至2020年主城區(qū)規(guī)劃人口為94萬人。**市農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢明顯，肥沃的土地、溫和的氣候，為**農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展提供了得天獨厚的條件。隨著國家促進中部崛起戰(zhàn)略、安徽省加快皖北地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、**城市轉(zhuǎn)型等一系列重大戰(zhàn)略的實施，**市正以前所未有的生機和活力，大力實施工業(yè)強市戰(zhàn)略，優(yōu)先發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟，加快孫疃鎮(zhèn)建設(shè)，為承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移打造基礎(chǔ)條件，積極開展招商引資，全面推進工業(yè)化、城市化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程。 項目建設(shè)的必要性和可行性 符合國家和省產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策根據(jù)國家實施中部崛起戰(zhàn)略，以及擴大內(nèi)需、保障民生、加快農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，加大基礎(chǔ)設(shè)施投資的有關(guān)政策要求，為加快**市對外開放步伐，擴大招商引資力度，積極發(fā)展同國內(nèi)外的經(jīng)濟合作，促進、推動全市經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，創(chuàng)造一個對外資、外商和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)具有較強吸引力的發(fā)展環(huán)境，孫疃鎮(zhèn)提出梨苑小區(qū)13樓項目，符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，符合**市城市轉(zhuǎn)型的要求，符合發(fā)展非煤產(chǎn)業(yè)、加快實施工業(yè)強市發(fā)展戰(zhàn)略的要求，符合**市發(fā)展規(guī)劃，充分體現(xiàn)了居民改善環(huán)境的要求。 加快**經(jīng)濟發(fā)展的需要國內(nèi)外成功經(jīng)驗表明，集中必要的財力和物力，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加強孫疃鎮(zhèn)建設(shè)，提升城鎮(zhèn)化水平，為招商引資創(chuàng)造優(yōu)越環(huán)境，提高招商引資質(zhì)量,集聚產(chǎn)業(yè)、集聚人口，以帶動地方經(jīng)濟發(fā)展。**市煤炭資源豐富，煤炭開采過程中，大規(guī)模的土地沉陷成為濕地湖泊，現(xiàn)已造成采煤沉陷區(qū)失地農(nóng)民近20萬人，隨著煤炭資源開采產(chǎn)能的不斷提高，未來5年，采煤沉陷區(qū)失地農(nóng)民將達到40萬人以上，采煤沉陷區(qū)失地農(nóng)民的安置問題，已成為經(jīng)濟社會發(fā)展的制約因素。為進一步探討煤炭資源開發(fā)與失地農(nóng)民利益的保護，實現(xiàn)雙盈的有效途徑，經(jīng)過本項調(diào)研與論證，加快孫疃鎮(zhèn)新區(qū)工程項目建設(shè)，一方面，能夠擴大孫疃鎮(zhèn)規(guī)模，增強孫疃鎮(zhèn)的綜合功能，聚集產(chǎn)業(yè)、聚集人口。另一方面，能夠為安置房建設(shè)發(fā)揮示范引導作用，為推動城鄉(xiāng)一體化、新農(nóng)村建設(shè)、加快城鎮(zhèn)化進程，促進煤炭資源開發(fā)利用，加快經(jīng)濟發(fā)展和社會進步，提供支撐與保障。 城市化建設(shè)發(fā)展的需要隨著**市近年來經(jīng)濟突飛猛進的發(fā)展，城區(qū)規(guī)模也迅速擴大，2010年，**市經(jīng)濟總量達到400億元，財政收入60億元，經(jīng)濟實力較強，經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)進入城鎮(zhèn)化和工業(yè)化加快發(fā)展階段。為了適應**市的經(jīng)濟發(fā)展，節(jié)約建設(shè)用地資源，加快項目建設(shè)十分緊迫。本項目建設(shè)將進一步擴大孫疃鎮(zhèn)規(guī)模，完善孫疃鎮(zhèn)的整體功能，實現(xiàn)城市擴區(qū)發(fā)展目標。目前，受到建設(shè)用地的制約，**市新城區(qū)拓展建設(shè)存在較大的困難，而農(nóng)村地區(qū)多為“空殼村”，居民住房多為一層的建筑，不利于節(jié)約用地。本項目為孫疃鎮(zhèn)建設(shè)的配套工程，對搬遷居民戶集中建設(shè)6層樓房，完善農(nóng)村居民居住條件，拓展交通路網(wǎng)，拓展公共用地，增加居民活動場所，向空間拓展，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，有利于節(jié)約建設(shè)用地資源，有利于城區(qū)的拓展。該工程就是落實城鄉(xiāng)一體化試點工作的重要舉措，梨苑小區(qū)13樓項目就是設(shè)施孫疃鎮(zhèn)城鄉(xiāng)一體化工作的主要內(nèi)容。 項目建設(shè)的可行性（1）符合城市總體規(guī)劃根據(jù)**市建設(shè)百萬人口、一百平方公里的城市發(fā)展規(guī)劃，現(xiàn)有孫疃鎮(zhèn)將處于城區(qū)范圍內(nèi)，只能發(fā)展低能耗、低污染、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有較大的局限性，孫疃鎮(zhèn)位于**市南部，交通條件較好，項目承載能力較強，有利于發(fā)展非煤產(chǎn)業(yè)，促進資源型城市轉(zhuǎn)型。實施梨苑小區(qū)13樓項目、新區(qū)內(nèi)居民搬遷安置建設(shè)工程，符合**市總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。（2）用