【正文】 新建小區(qū)商住樓建設項目可行性研究報告新建小區(qū)商住樓建設項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 4一、 項目基本情況 4二、項目建設背景 6三 、主要經濟技術指標 15第二章、場址選擇與建設條件 17一、場址現狀 17二、建設條件 17第三章 規(guī)劃方案 25一、指導思想 25二、規(guī)劃方案 25三、環(huán)境保護 26第四章 工程建筑方案 29一、工程設計指導思想和原則 29二、項目總體規(guī)劃方案 30三 、建筑工程方案 32四、公用工程方案 36第五章 節(jié)能節(jié)水措施 43一、節(jié)能措施 43二、節(jié)水措施 44第六章 環(huán)境影響評價 45一、項目環(huán)境保護執(zhí)行的法規(guī)、標準 45二、環(huán)境現狀 45三、環(huán)境影響分析 45第七章 勞動安全保護與消防 50一、勞動安全 50二、消防措施 52第八章 組織機構與人力資源配置 54一、項目建成后組織機構 54二、人力資源配置 54三、人員來源 55四、人員培訓 55第九章 項目實施進度 56一、建設工期 56二、項目實施進度安排 56第十章 投資估算與資金籌措 57一、投資估算 57二、資金籌措 59第十一章 經濟效益分析 60一、財務評價基礎數據與參數選取 60二、銷售收入估算 60三、成本費用估算 61四、盈利能力分析 61五、不確定分析 61六、財務評價結論 63第十二章 工程招標 64一、發(fā)包方式 64二、招標形式 64三、招標方式 64四、招標組織機構 65五、招標主要內容 65第十三章 結論與建議 66一、結論 66二、建議 66第一章 總 論一、 項目基本情況（一）項目基本情況項目名稱：湖畔雅苑小區(qū)商住樓建設項目編制單位： 法人代表： 聯系電話：建設單位： 置業(yè)有限公司建設性質：新 建建設地點： 經濟開發(fā)區(qū)202省道西側。建設內容：。包括：商務樓一棟，4層框架結構，；住宅樓一棟，11層框架結構。項目投資：項目總投資約980萬元,所需資金全部由項目建設單位自籌。項目編制依據：（1）國家及安徽省有關定額指標和建設標準；（2）XX縣“十二五”發(fā)展規(guī)劃；（3）XX縣城市建設發(fā)展規(guī)劃（4）項目單位提供的其他資料和數據。（5）承辦單位編制可行性研究報告的委托書（6）國務院和中央九部委關于整頓、規(guī)范市場秩序、專項整治市場的通知（7）安徽省、XX市《關于加快發(fā)展三產服務業(yè)的決定》（8）國務院關于擴大內需，建設專業(yè)批發(fā)市場的若干意見（9）《住宅建筑規(guī)范》GB 503682005 （10）《住宅設計規(guī)范》GB 500961999 （11）《城市居住區(qū)設計規(guī)范》GB 5018093(12)國家房地產開發(fā)有關政策；(13)XX縣建設項目規(guī)劃設計條件通知書；(14)項目區(qū)地質勘探資料； (15)《民用建筑節(jié)能設計標準》 JGJ 2695；(16)建設部《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》；（17）國家相關的法律、法規(guī)及建筑設計規(guī)范。編制原則：（1）依據《XX縣建設規(guī)劃》，結合XX縣的客觀實際，以能充分體現項目“統一規(guī)劃，分期建設”的原則。（2）建設以“高起點、高標準、規(guī)范化”的原則，點線面結合，參與構筑XX縣的城市基礎設施框架，創(chuàng)造XX縣的新形象，新面貌。（3）根據規(guī)劃要求，本著科學、實用的原則，充分考慮城市現有和規(guī)劃建設的基礎設施，加強項目建設與城市總體規(guī)劃的銜接，使兩者有機結合，優(yōu)勢互補，協調發(fā)展。（4）合理有效使用XX縣的土地資源。（5）堅持軟件建設與硬件建設同步推進，協調發(fā)展。以服務為宗旨，重視管理隊伍建設，廣開科技信息渠道，體現高效精干的原則。重視人才培養(yǎng)和人才引進，提高企業(yè)管理隊伍的整體素質和整體水平。（6）以改革的精神，開放的姿態(tài)，求實的態(tài)度，嚴格執(zhí)行國家有關基本建設的法規(guī)和管理規(guī)定，提高項目的運作效率，增強企業(yè)的競爭活力。二、項目建設背景當前房產市場現狀進入2009年以來，在加快住宅建設和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產市場，總體上呈現平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。主要表現在：（1）商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。2006年房地產業(yè)超速發(fā)2007年下半年受宏觀調控影響。商品房投資逐步增加，2007年，%中。（2）在住房分配貨幣化和各地促進房地產市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。（3）住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發(fā)展。近幾年來，住房消費信貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產市場的一大亮點。（4）房地產二、三級市場聯動效應突出，三級市場漸趨活躍。房地產二、三級市場聯動從理論探討轉向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。（5）2008年下半年以來，受到全球金融危機的影響，房地產市地低迷不振，但由于XX縣屬于中部地區(qū)的欠發(fā)達縣，房地產價格本來就不是虛高，再加上消費需求量大，當地政府大力支持，因此，房地產市場的波動并不太明顯，在這一輪經濟危機中呈現中稍降在態(tài)勢。（6）房地產產業(yè)鏈條較長，能夠帶動建材產業(yè)、運輸服務業(yè)等相關產業(yè)的發(fā)展；房地產屬于勞動密集型產業(yè)，能夠提供更多的勞動就業(yè)崗位；房地產具有投資規(guī)模大的優(yōu)勢，對當前拉動經濟復蘇具有重要意義。為此，中央和地方出臺了一系列房地產開發(fā)優(yōu)惠政策。XX市作為新興的能源城市，是華東地區(qū)重要的煤電能源基地，XX礦業(yè)、皖北煤電以及地方礦井28對。近年來，礦區(qū)開采推行新的用工制度，即用人不養(yǎng)人，充分提高職工 的福利待遇，但是不再建設職工福利分房與其他社會事業(yè)，這樣富裕起的礦區(qū)職工考慮到子女就學等，紛紛到XX市及XX縣城購房居住，充分享受城市現代的文明生活。另外，XX老城開發(fā)、縣醫(yī)院綜合樓建設及其他重大項目建設，大批的居民拆遷，政府采用貨幣化補償，客觀需要一批新開發(fā)的房地產業(yè)，用于拆遷居民戶的安置。XX縣商品房現狀與市場需求XX縣住宅建設速度加快。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從城市居民住房構成現狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。根據有關市場調查資料，目前有26%的市民住房是“單位建房”，約占39%屬“房改房”，占19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購買的商品房”。從以上現象可以看出，目前商品房在市民住宅構成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。再從每戶住房總建筑面積來看，目前居民住房60平方米(指建筑面積，下同)%，60～%，81～%，101～%，121～%%，%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房戶數將比現在有較大幅度地提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。“精品住宅”的市場需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是21世紀對城市新型住宅小區(qū)呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設的要求。隨著城鄉(xiāng)居民收入的日益增加，物質文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內寬敞、舒適，轉移到對住宅的功能、品質、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據縣域經濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。（1）住宅市場趨向細分化隨著福利分房制度的結束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍，消費者面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。前兩年，住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質高雅，售價合理，剛剛推出就能銷售60%以上，經營火爆。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細分化，對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設計、營銷管理、施工質量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應隨之提高。（2）商品房市場進入品牌角逐時代隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現的客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質，瞄準高品質商品住宅這一誘人的市場。在去年房地產及相關產業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉向開發(fā)商的品牌。商品房市場出現品牌角逐趨勢的原因，主要有：(1)先富者的市場潛力。本市改革開放30年來，經濟快速發(fā)展，社會全面進步，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費水平居國內中等城市中上水平，據有關資料統計，富裕家庭約占6％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。(2)商業(yè)消費潛力。近年來煤炭銷售旺盛，價格漲幅接近1倍。為XX市經濟發(fā)展提供強大的支撐，人口聚集效應進一步升華，發(fā)展房地產開發(fā)一直是本市經濟發(fā)展的重點之一。今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求。(3)項目區(qū)位市場潛力。天杰帝景開發(fā)項目位于XX鎮(zhèn)內，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。（3）消費者對住宅質量和物業(yè)管理的關注消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質量是購房者首要關注的問題。住宅質量要從幾個方面進行全面考慮。一是安全性方面，主要是結構安全和設備安全。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結構，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設計要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務內容的物業(yè)管理與住宅本身的質量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。（4）住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展近年來，城市住宅開發(fā)數量發(fā)展過快，但開發(fā)規(guī)模和檔次不高。目前縣城已有各類資質的房地產開發(fā)企業(yè)10多個，存在開發(fā)成本高、惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。新時代住宅不僅要求戶內居住舒適，有足夠的居住空間，功能設施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。住宅開發(fā)向規(guī)模化發(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。從本市最近兩年的房地產市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、具有豐富操作經驗的大型房地產開發(fā)企業(yè)將涌現出來，并占市場主導地位。（5）住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段隨著本市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前，本市居民購房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與本市市民近幾年生活水平很快提高不無關系。這標志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%～10%，中高收入家庭為13%—16%，富裕家庭占20%30%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。個人購房的比例也1990年的28%增加到2000年的50%，目前這一比例已超過60%，并保持逐步上升的勢頭。 定價策略(1)價格定位1)根據縣城目前房地產屋源交易信息，結合同類商品房銷售價。