【文章內容簡介】 心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設速度也比較慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設施，生活的氛圍遠未形成。主要特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價格優(yōu)勢搶占市場份額，價格相對比較低。④ 高家板塊高家板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎配套設施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設，尤其是 X 路風光帶的建設，區(qū)域內的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升。主要特征：早期樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質一般中檔次以下，普遍價格比較低，但 X 的樓盤價格相對比較高，隨著風光帶的建設，X 路將發(fā)展成為 X 的豪宅地標。 X 房地產投資分析從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產投資增長，如下：年 份 2022 2022 2022 2022房地產開發(fā)投資金額（億元） 增長幅度 % % % %上表中很明顯，2022022 年是 X 房地產投資的快速增長年，快速的投資增長來自于 X 房地產市場需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是 2022 年就開始興建的項目，只經過 12 年的銷售，項目就基本售完，表明銷售速度大大提升。X 房地產市場特征分析：綜上所述，我們可以對近幾年 X 房地產市場的特征總結如下：① 房地產開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關系。14② 增量地供應大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應總量增加。③ 商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。④ 產品建筑設計水平的提高，不管是立面設計、內部結構、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。2022 年 X 樓市分析① X 房地產市場走勢隨著國家宏觀調控政策的貫徹落實，X2022 年尤其是下半年房地產市場預計將呈現(xiàn)以下特點：1）房地產開發(fā)投資增長回落。當前房地產開發(fā)投資需求由強轉弱，新注冊房地產開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹慎入市。另外，調整住房供應結構的措施將進一步減緩已批準項目的投資節(jié)奏。房地產開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產投資增速。2）住房供應結構調整加快。按照國家調控政策的要求，套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應也將大幅增加，大戶型住房建設與供應受到相應限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產市場的主流產品。3）土地供給將進一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴從緊控制新增建設用地的政策，住宅用地中增量地供應將更加困難，存量地供應仍會保持增長，但供應總量將減少。房地產投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。② 2022 年 X 樓市走勢對 X 房價的走勢，目前受到宏觀調控政策、CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至 3000 點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 2022 年樓市房價依然有一定的上漲空間。. 銷售預測項目需求分析本項目所在地雙臺子區(qū)是 X 市最大的一個區(qū),人口眾多,交通發(fā)達,但 X 大橋以東15尚沒有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經商的人很多,火車站、學校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目地處X 市 X 大橋東岸南段，西與風景優(yōu)美的 X 風光帶唇齒相依，南至望江路與著名的 X 大橋相望，項目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在 X 雙臺子區(qū)打造出一個人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造 X 高品質、高標準、不可復制的江景住房，使得沿河而居成為 X 人民追求新生活的時尚，成為追求高品質生活的一種必然。項目銷售目標群定位本項目規(guī)劃為 X 地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標客戶群定位如下：① 一類客戶：企事業(yè)單位職工本項目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、X 鐵路部門職工等等。1）中鋼衡重企業(yè)職工X 中鋼衡重設備有限公司（原雙臺子金陽機電設備制造有限公司）是集科研、設計、制造開卷機、卷取機及卷筒為一體的專業(yè)公司。公司從 1964 年開始研制卷取機卷筒，經過四十多年的發(fā)展，成為卷取設備的專業(yè)化生產企業(yè)，能生產各種冷軋開卷機、卷取機。產品遍布全國板帶材生產線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。公司占地面積 26000 平方米，固定資產 1 億元。年產值達 億元。該企業(yè)有超過十年未建設過單位住房，員工及家屬近 3 萬人，該部分客戶將會成為 XX 購買主力客戶群，預計可購房 8001000 套。2）X 鐵路部門職工X 鐵路系統(tǒng)，包括中鐵九局員工及家屬近 5 萬人，目前集中居住在雙臺子區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會成為 XX 的購買主力客戶群。② 二類客戶：周邊的私營業(yè)主項目毗臨 X 火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大 X 主力批發(fā)市場，具備大批有購買實力的16經營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在高家，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。③ 三類客戶：周邊學校老師雙臺子區(qū)學校眾多，從小學到大學皆而有之，如雙臺子區(qū)實驗小學、X 師范學院、X 工業(yè)大學、X 機械技術學校、X 財政學校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學校老師待遇較高，具有較強的購買能力。④ 四類客戶：雙臺子區(qū)公務員雙臺子區(qū)公務員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于高家缺少大型的優(yōu)質物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而 XX 的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務員必將置業(yè)的目光從江西重新轉移到高家。⑤ 五類客戶：X 在外地成功人士目前 X 大橋邊乃至整個 X，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在外工作的 X 籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質高的規(guī)模社區(qū)，作為 X 大橋邊唯一的別墅區(qū)，XX 無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為 XX 的準業(yè)主，對項目內在品質的提升是更大的促進。X 人具有很強烈的戀土情結，外地成功人士普遍愿意在當?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。⑥ 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農村向城市轉移” ，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經濟條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對 XX 的銷售也將起到很大的促進作用。⑦ 七類客戶：各地房地產投資人士X 房價目前在全國來講都偏低，2022 年全國地級市房地產銷售平均價格 4700 元/㎡,X 現(xiàn)在的水平還不到 4300 元/㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。本項目暫時未作任何廣告宣傳，已經有近 500 批客戶慕 XX 風光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時間購買到 XX 的房屋。銷售部計劃在項目開盤前進行為期 3個月的蓄客期，計劃儲備客戶 3000 批以上。17銷售計劃鑒于目前 XX 工程進度，銷售部根據(jù)目前市場情況，制定以下銷售計劃。① 銷售量一期工程 1 至 3 號樓標準層住宅 372 套，總建面積 ㎡，可銷售額約 2.億；② 銷售進度本項目預計 2022 年 10 月初開盤：? 開盤后一個月內，即至 2022 年 11 月底，完成總銷售任務的 50%，約 186 套住 宅，銷售金額約 9000 萬；? 開盤后三個月內，即至 2022 年 1 月底，完成總銷售任務的 70%，約 260 套住宅，銷售金額約 億；? 開盤后六個月內，即至 2022 年 4 月底，完成總銷售任務的 80%，約 298 套住宅，銷售金額約 億；? 開盤后九個月內，即至 2022 年 7 月底，完成總銷售任務的 90%，約 335 套住宅，銷售金額約 億；? 開盤后十二個月，即至 2022 年 10 月底，完成總銷售任務的 100%，約 372 套，銷售金額約 2 億。銷售收入預測1）周邊城市房價比較：許多業(yè)內人士認為，X 目前房價水平處于全省中等水平，經濟發(fā)展?jié)摿Υ?，在未來相當長的一段時間里，將有比較好的成長空間，2022 年 10 月下旬，由省建設廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行 X 中心支計行，雙臺子銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計局雙臺子調查總隊等部門在 X 召開的全省前三季度房地產市場聯(lián)席會議上獲悉：全省商品房住宅均價為 4291 元/平方米，X 的均價為 元/平方米，低于全省平均水平。從周邊城市開發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價。從單純的書記來看，X 的房屋均價低于沈陽、大連處于中等水平。在 X 市開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉會議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，X 房地產發(fā)展分為三個階段：90 年代至 2022 年為第一極端，這一階段主18要表現(xiàn)為房地產的起步和調整；2022 年至 2022 年為第二階段，這一階段是 X 市房地產開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個重要階段，也是譜寫 X 市房地產開發(fā)行業(yè)新篇章的一個重要時期。這一階段全市共完成開發(fā)投資 億元，完成土地開發(fā)面積 萬平方米,竣工房屋面積 萬平方米,實現(xiàn)商品銷售額 億元。2022年開始進入第三階段，X 樓市經過前兩階段的發(fā)展后，已向品質、人文、居住等高端方向發(fā)展。經過前面兩個階段的準備，許多業(yè)內人士認為，X 房價上漲已是萬事懼備，并且已經在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來了。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴管后，地價還有進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進房地產行業(yè)的發(fā)展。這些因素將讓 X 房價面臨快速爆發(fā)的到來。2022 年 6 月份時，X 商品房均價為 元/平方米,但到年底已經突破 2022 元/平方米,上漲勢頭迅猛。2）X 樓市價格現(xiàn)狀：根據(jù) X 業(yè)內人士市場調查，X 電梯樓價大致如下：中泰峰景均價 3000 元/平方米，愉景灣均價 2900 元/平方米，中凌景蒂 2700 元/平方米，高家的云森 X 大橋風光2600 元/平方米，月畔灣 2600 元/平方米，尚邦 2500 元/平方米，雅士林 2500 元/平方米。3）項目銷售價格定位：根據(jù)本項目住宅和商鋪房預測銷售價格，標準層住宅實現(xiàn)銷售均價不低于 2700元/㎡；其中 1 號住宅樓銷售均價 2800 元/平方米，2 號住宅樓銷售均價 2650 元/平方米，3 號住宅樓銷售均價 2800 元/平方米，1 號至 3 號樓公共停車場 3000 元/平方米，3 號樓一層商鋪銷售均價 9000 元/平方米，3 號樓二層商鋪銷售均價 5000 元/平方米，本項目預測銷售總收入為 萬元，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》 。. 營銷策略本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該項目價位有較高19的上漲空間，升值的潛力很大。本項目將確定以下推廣策略：推廣渠道① 報紙廣告包括 X 日報、X 晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前1－2 周進行 3－4 次推廣既可。② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。③ 影視廣告當?shù)貛讉€電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。④ 單張派發(fā)貫穿項目營銷始終的宣傳利器，X 地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。⑤ 營銷活動? 活動一：“X 風光帶竣工典禮” 、 “XX 開盤慶典” 。? 活動二：“廣州炒房團 X 購房動” 。? 活動三：“百年 XX 大橋風光帶”攝影圖片展” 。? 活動四：X 人說 X 大型文化論壇。? 活動五：系列名人講座。? 活動六：X 人說 X 大型文化論壇媒體宣傳組合開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳 XX，增強前期登記客戶數(shù)量，擴大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準備。開盤當月，公司會配合風光帶竣工，舉辦各種活動，擴大在 X 的知名度，加以促進銷售。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。? 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。? 路橋廣告：貫穿項目營銷始終。? 影視廣告：開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。20? X 報紙：開盤前一月投放 3－4 次，以及每次新貨上市投放 1 次。 ? 單張派發(fā)：每天均需進行的推廣方式,力求單張波及到 X 的每一個角落。? 短信推廣：一般一個月派發(fā) 4－6 次，開盤前每周發(fā)送 2－3 次。? 公關活動：開盤前舉行一場活動，開盤當日舉行 1－2 場，開盤后視銷售情況舉行。第 3 章 建設規(guī)模與項目開發(fā)條件. 建設規(guī)模本項目總占地面積 20, 平方米，總建筑面積為 65, 平方米，建設總容積率為 ，建設密度為 %,建設內容為 3 棟(13 號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積 47, 平方米，12 層商鋪面積 平方米，地下停車場面積10,842 平方米） 。. 項目概況現(xiàn)狀地點與地理位置X 市是 1984 年經國務院批準成立的地級市，市