【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商鋪部分的銷售；待項(xiàng)目竣工完成后，按照某發(fā)展有限公司和* *印 鈔 廠 工 會(huì) 共 同 簽 訂的 團(tuán) 購(gòu) 協(xié) 議 ， 由 **印 鈔 廠 工 會(huì) 團(tuán) 購(gòu) 除 開發(fā)商某發(fā)展有限公司自留的十套外的 住 宅 部 分 ； 最 終 完 成 該 項(xiàng) 目 的 開 發(fā) 、 建 設(shè) 、 銷 售 。二、市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè)(一) **市概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況：**市歷史悠久，素稱江西“首府首市”，迄今置市 2200 多年。我市位于江西省中部偏北，贛江、撫河下游，鄱陽(yáng)湖之濱。位處東經(jīng) 115176。49′～116176。19′、北緯 28176。16′～28176。58′之間,是省會(huì)**的南大門。境域總面積 平方公里，全市轄 16 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和向塘省級(jí)開發(fā)區(qū)、**小藍(lán)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝? 萬(wàn)人。**市 是 省 會(huì) **的 南 大 門 ， 省 城 近 郊 ， 市 城 離 市 區(qū) 中 心 僅 18 公里 。 全 市 目 前 已 形 成 一 個(gè) 公 路 、 航 空 、 水 路 、 鐵 路 等 齊 全 的 交 通.大型民用建筑居住小區(qū)建設(shè)可行性研究報(bào)告運(yùn) 輸 網(wǎng) 絡(luò) 。 公 路 四 通 八 達(dá) ， １ ０ ５ 、 ３ １ ６ 、 ３ ２ ０ 國(guó) 道 、 溫 厚高 速 公 路 穿 境 而 過 ； 京 九 鐵 路 與 浙 贛 鐵 路 在 向 塘 鎮(zhèn) 交 匯 ， 使 **市成 為 真 正 的 黃 金 十 字 鐵 路 樞 紐 ， 向 塘 鐵 路 編 組 站 成 為 僅 次 于 鄭 州的 全 國(guó) 第 二 大 貨 運(yùn) 編 組 站 ； 贛 江 、 撫 河 在 境 內(nèi) 交 匯 ， 航 道 可 通 長(zhǎng)江 各 口 岸 ； 市 城 離 昌 北 機(jī) 場(chǎng) 25 公 里 。 **市交通便利，京九、浙贛、皖贛等鐵路穿越市境，以 6 小時(shí)行程對(duì)接長(zhǎng)珠閩三角洲等發(fā)達(dá)地區(qū)。境內(nèi)有全國(guó)第二、江南第一的向塘鐵路貨運(yùn)編組站。市城距市中心僅 15 公里，距昌北機(jī)場(chǎng)僅 30 公里。近幾年來(lái)，我市緊緊圍繞拼爭(zhēng)全國(guó)“百?gòu)?qiáng)市、文明城”兩大目標(biāo)，堅(jiān)持以大開放為主戰(zhàn)略，以工業(yè)化為核心戰(zhàn)略，以開發(fā)區(qū)為主戰(zhàn)場(chǎng)，堅(jiān)持開發(fā)區(qū)建設(shè)與市城建設(shè)雙輪驅(qū)動(dòng)，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化齊頭并進(jìn)，市域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出速度加快、質(zhì)量提升、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。2022 年 ， 全 市 總 人 口 萬(wàn) 人 ， 其 中 男 性 萬(wàn) 人 ， 女性 萬(wàn) 人 ； 非 農(nóng) 業(yè) 人 口 萬(wàn) 人 。 2022 年 ， 出 生 12568 人 ，出 生 率 ‰； 死 亡 3432 人 ， 死 亡 率 ‰； 自 然 增 長(zhǎng) 人 口9136 人 ， 自 然 增 長(zhǎng) 率 ‰。2022 年，全市 GDP 實(shí)現(xiàn) 億元，增長(zhǎng) %。財(cái)政收入完成 億元，增長(zhǎng) %，地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成 億元，增長(zhǎng) %；市域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力位居全國(guó) A 級(jí)、全省第一。經(jīng)中國(guó)社科院等三家權(quán)威機(jī)構(gòu)聯(lián)合評(píng)審,我市位居全國(guó)最具投資潛力中小城市第 15 位?！? 2022 年 ， 第 三 產(chǎn) 業(yè) 實(shí) 現(xiàn) 增 加 值 億 元 ， 比 上 年 增 長(zhǎng)%， “十 五 ”期 間 年 均 遞 增 %。 房 地 產(chǎn) 業(yè) 快 速 成 長(zhǎng) ， 2022 年 新 開 工 商 品 房 建 筑 面 積 萬(wàn) 平 方 米 ， 占 全 市 1/3 強(qiáng) ，.大型民用建筑居住小區(qū)建設(shè)可行性研究報(bào)告涌 現(xiàn) 了 夢(mèng) 里 水 鄉(xiāng) 、 大 湖 之 都 、 綠 地 山 莊 、 九 里 象 湖 城 等 一 大 批 精品 樓 盤 。 新 洪 客 隆 、 **百 貨 大 樓 等 大 型 商 貿(mào) 企 業(yè) 進(jìn) 駐 蓮 塘 ， 潔 惠花 園 賓 館 、 桂 花 村 大 酒 店 等 餐 飲 服 務(wù) 企 業(yè) 品 位 提 升 ， 洪 城 汽 配 、江 南 飼 料 原 料 等 專 業(yè) 市 場(chǎng) 功 能 增 強(qiáng) 。 社 會(huì) 消 費(fèi) 品 零 售 總 額 億 元 ， 比 上 年 增 長(zhǎng) %， “十 五 ”期 間 年 均 遞 增 %。 2022年 末 金 融 機(jī) 構(gòu) 存 款 余 額 億 元 ， 貸 款 余 額 億 元 ， 中 介 、保 險(xiǎn) 、 物 管 、 信 息 等 服 務(wù) 業(yè) 成 為 新 亮 點(diǎn) 。2022 年 ， 全 市 實(shí) 際 利 用 外 資 億 美 元 ， 實(shí) 際 利 用 內(nèi) 資 34億 元 ， 分 別 比 上 年 增 長(zhǎng) 20%和 36%。 “十 五 ”期 間 累 計(jì) 利 用 外 資 億 美 元 ， 利 用 內(nèi) 資 億 元 ， 引 進(jìn) 內(nèi) 外 資 項(xiàng) 目 542 個(gè) ， 其中 世 界 500 強(qiáng) 、 國(guó) 內(nèi) 200 強(qiáng) 項(xiàng) 目 2 個(gè) ， 知 名 品 牌 項(xiàng) 目 2 個(gè) ， 投 資超 億 元 項(xiàng) 目 45 個(gè) 。 2022 年 完 成 出 口 創(chuàng) 匯 3200 萬(wàn) 美 元 ， 比 上 年 增長(zhǎng) %， 自 營(yíng) 進(jìn) 出 口 企 業(yè) 發(fā) 展 到 25 家 。 外 經(jīng) 工 作 取 得 新 進(jìn) 展 ，被 確 定 為 全 省 外 派 勞 務(wù) 輸 出 基 地 市 。 個(gè) 私 民 營(yíng) 企 業(yè) 完 成 總 產(chǎn) 值 億 元 ， 實(shí) 現(xiàn) 增 加 值 億 元 ， 利 稅 億 元 。 承 辦 了 全國(guó) 性 市 域 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 論 壇 ， 先 后 與 全 國(guó) 11 個(gè) 市 （ 市 、 區(qū) ） 建 立 友好 合 作 關(guān) 系 。（二）市場(chǎng)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)全年維持衰退態(tài)勢(shì)，始于 2022 年第 4 季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國(guó)范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟(jì)周期性下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整和世界金融危機(jī)影響的結(jié)果。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，大中城市房?jī)r(jià)自 8 月份開始.大型民用建筑居住小區(qū)建設(shè)可行性研究報(bào)告出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過一半的城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降。2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不利因素是宏觀經(jīng)濟(jì)仍會(huì)繼續(xù)下行和部分政策的不利影響，有利因素則是各種優(yōu)惠措施的出臺(tái)，在 3 季度宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回暖的預(yù)期下，預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn)。　　2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況呈現(xiàn)以下四個(gè)特征：　?、俜课萁灰琢砍掷m(xù)下降　　2022 年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。111月，商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，同比減少 %，增幅減少 個(gè)百分點(diǎn)。其中，現(xiàn)房銷售面積為 萬(wàn)平方米，同比減少 %；期房銷售面積為 萬(wàn)平方米，同比減少 %。商品房銷售面積降幅逐月增加，由 12 月份的 %降為 111 月份的 %。四十個(gè)重點(diǎn)城市中，有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降 40%以上，下降程度較高的城市包括寧波、北京、福州、石家莊、鄭州、深圳、上海等?！　⊥瑫r(shí)，商品房空置面積較快增加。2022 年 5 月，商品房空置面積結(jié)束自 2022 年下半年以來(lái)的負(fù)增長(zhǎng)局面，11 月底，商品房空置面積為 萬(wàn)平方米，同比增加 %；其中，商品住宅空置面積為同比增加 %，增幅比 3 月底增加 個(gè)百分點(diǎn)?！　、诜康禺a(chǎn)開發(fā)投資意愿下降　　受需求市場(chǎng)低迷的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降從 2022年 2 季度就開始顯現(xiàn)，4 月份起商品房屋新開工面積和土地購(gòu)置面積增幅均低于上年同期，6 月份起這兩項(xiàng)反映房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的指標(biāo)各月均為同比負(fù)增長(zhǎng)。2022 年 110 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積為 萬(wàn)平方米，同比減少 %，增幅比去年同期.大型民用建筑居住小區(qū)建設(shè)可行性研究報(bào)告減少 個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米，同比減少 %?！　?022 年，商品房新開工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。111 月，商品房新開工面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅比去年同期減少 個(gè)百分點(diǎn)；商品房施工面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅比去年同期減少 個(gè)百分點(diǎn)；商品房竣工面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅比去年同期減少 個(gè)百分點(diǎn)。 　?、鄯?jī)r(jià)出現(xiàn)近 10 年來(lái)首次下降　　各類型房屋銷售價(jià)格漲幅逐步回落，8 月份 70 大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)近 10 年來(lái)首次下跌，跌幅逐月加大，房?jī)r(jià)下降城市的數(shù)量逐步增多。2022 年，70 大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比2022 年下降 個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲 %和 %。從環(huán)比來(lái)看，2022 年 70 大中城市房屋銷售價(jià)格下降 %，其中新建商品住房和二手住房分別下降 %和%，90 平方米以下商品住宅價(jià)格比年初下跌 %。12 月份，70大中城市中有 50 個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，有 52 個(gè)城市二手住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降。　　2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退程度逐季增加。其中，1 季度供給增長(zhǎng)增加，需求增長(zhǎng)減緩，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅回落，但受翹尾因素影響，房?jī)r(jià)同比漲幅仍保持較高幅度；2 季度開發(fā)景氣開始下降，需求繼續(xù)下降，房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)下降，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌；3 季度購(gòu)房意愿繼續(xù)低迷，開發(fā)投資意愿持續(xù)降低，房?jī)r(jià)出現(xiàn)首次下跌；4 季度房?jī)r(jià)下跌幅度繼續(xù)加大。14 各季度 70 大中城市房?jī)r(jià)變化分別為環(huán)比上漲 %、環(huán)比上漲 %、環(huán)比下降 %和環(huán)比下降 %。.大型民用建筑居住小區(qū)建設(shè)可行性研究報(bào)告　?、芗哟笞》勘Ｕ辖ㄔO(shè)　　2022 年，商品住宅投資中，別墅高檔公寓投資比重下降，經(jīng)濟(jì)適用房投資比重與去年同期基本持平。111 月，別墅高檔公寓投資額為 億元，在商品住宅投資中的比重為 %，下降 個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用房投資額為 億元，同比增加 %。2022 年，除去經(jīng)濟(jì)適用房投資增加外，廉租房建設(shè)也大大加快。年初，中央財(cái)政安排投入資金 68 億元，比去年增加 17 億元。下半年，加快保障性住房建設(shè)，成為國(guó)務(wù)院確定的擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的重要措施之一。在新增 1000 億元投資中，住房保障建設(shè)獲得了一定份額，12 月份，國(guó)家發(fā)展改革委又下達(dá)了 100 億元中央補(bǔ)助投資計(jì)劃，用于加快廉租住房建設(shè)和國(guó)有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造，以及擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)等。經(jīng)濟(jì)適用房的大規(guī)模建設(shè)將會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房的銷售，會(huì)降低房?jī)r(jià)，對(duì)非經(jīng)濟(jì)適用房的住房來(lái)說是威脅?！　?022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)　?、偕唐贩课菘罩妹娣e會(huì)有較大幅度增加　　2022 年和 2022 年商品房屋新開工面積都保持了將近 20%的較大增幅，按照建設(shè)周期推算，2022 年商品房屋竣工面積增幅將會(huì)有較大幅度增加。由于 2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，期房銷售量下降近 20%，決定了 2022 年進(jìn)入竣工狀態(tài)的商品房屋空置面積會(huì)有較大幅度增加?？罩梅课葜苯有纬煞康禺a(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)期供給，在空置房屋沒有被很好消化以前，商品房屋新開工意愿將會(huì)下降，以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的后期供給，促進(jìn)市場(chǎng)供求平衡。　?、诜康禺a(chǎn)開發(fā)投資增幅會(huì)有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng).大型民用建筑居住小區(qū)建設(shè)可行性研究報(bào)告　　2022 年 2 季度房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降開始顯現(xiàn)，受此影響，2022 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上年結(jié)轉(zhuǎn)的在建工程增幅和房屋建設(shè)投資增幅也會(huì)大大下降，如果考慮企業(yè)延緩開發(fā)建設(shè)進(jìn)度的因素，這部分投資可能會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。同時(shí)，受存貨增加的影響，2022 年商品房屋新開工面積增幅會(huì)有較大幅度下降，這部分項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的新增投資增長(zhǎng)也會(huì)下降。此外，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行和資金緊張狀況影響，估計(jì)上半年企業(yè)拿地欲望和開發(fā)土地活動(dòng)均不會(huì)增加。因此，2022 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅會(huì)有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)?！　、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購(gòu)重組將會(huì)增加　　2022 年，受開發(fā)信貸增長(zhǎng)下降和需求市場(chǎng)衰退的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 60%的資金供給源(國(guó)內(nèi)貸款、個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款)都為負(fù)增長(zhǎng)，企業(yè)資金鏈條日益緊張，部分中小企業(yè)將會(huì)面臨資金困境，未來(lái)企業(yè)并購(gòu)重組將會(huì)增加?！　、?022 年房?jī)r(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn)　　短期來(lái)看，已經(jīng)頒布的減息、稅費(fèi)優(yōu)惠、對(duì)開發(fā)企業(yè)融資等方面的政策支持都有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，2022 年上半年在“保增長(zhǎng)”的大調(diào)控目標(biāo)下，仍可能還會(huì)有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定的政策出臺(tái)。從影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期因素看，第三次“嬰兒潮”出生的大量 80 后年輕人的結(jié)婚需求，將會(huì)有利于近幾年住房剛性需求的增加，過去五年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)形成的居民財(cái)富積累的基礎(chǔ)，這些因素都會(huì)對(duì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定起到積極作用?！　‘?dāng)前形勢(shì)下，形成房?jī)r(jià)下滑壓力的影響因素主要有宏觀經(jīng)濟(jì)的下行、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度加大帶來(lái)的增加市場(chǎng)供給預(yù)期、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度改革帶來(lái)的土地供給層面的長(zhǎng)遠(yuǎn)影響等等。.大型民用建筑居住小區(qū)建設(shè)可行性研究報(bào)告　　在一系列擴(kuò)大內(nèi)需保增長(zhǎng)的政策作用下，預(yù)計(jì) 2022 年 3 季度宏觀經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)回暖，同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度相關(guān)政策，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限，上述促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定因素的影響將會(huì)大于房?jī)r(jià)下行因素的影響，預(yù)計(jì) 2022 年下半年房?jī)r(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn)。 區(qū) 域 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 分 析**市 的 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 分 析 ：自 07 年 底 國(guó) 際 金 融 爆 發(fā) 后 ， 國(guó) 家 進(jìn) 行 了 一 系 列 的 宏 觀 調(diào) 控 打壓 房 價(jià) ， 整 個(gè) 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 低 迷 ， **市 區(qū) 的 房 價(jià) 自 08 年 7 月 后 相繼 開 始 下 降 ； 但是，08 年 10 月以來(lái)出臺(tái)的兩次房地產(chǎn)救市政策，減免契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、城市房地產(chǎn)稅等稅費(fèi)，其中 90 平方米以下住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠力度就可以達(dá)到 3%，其五年以內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓 %的營(yíng)業(yè)稅予以減免，均在一定程度上降低了**市居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)，提高了**市居民住房支付能力?！　?guó)務(wù)院 131 號(hào)文中指出，2022 年到 2022 年，**市平均每年新增 5 萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用住房。2022 年經(jīng)濟(jì)適用房竣工套