【文章內(nèi)容簡介】 ，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中仍然還存在一些不利因素，表現(xiàn)在以下幾個方面。 四、中國房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性分析 可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此 ，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當(dāng)代人對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持 哈爾濱市國際工程咨詢中心 44 續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護(hù)，爭取實現(xiàn)向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標(biāo)包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要與整個國民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展相協(xié)調(diào)，也要與地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代社會的需求，還要考慮后人開發(fā)的余地，決不能進(jìn)行掠奪性開發(fā)；房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展要使開發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調(diào)。從而實現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標(biāo)和要求。從而 ,推進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。 ，避免浪費。土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續(xù)利用是實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)市場發(fā)展與人居環(huán)境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續(xù)原則開發(fā)利用。在中國的城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)開發(fā)通常是對城市邊緣土地進(jìn)行開發(fā)，因此要注意保護(hù)好這一地區(qū)的農(nóng)用 地，防止過多的農(nóng)用地成為城市建設(shè)用地。農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地必須符合土地利用規(guī)劃的規(guī)定，有關(guān)的政府部門應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān)。對于已經(jīng)成為城市建設(shè)用地的農(nóng)用地，要提高其使用效率。嚴(yán)格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，即對未投資開發(fā)或投資未達(dá)到一定比例的土地，嚴(yán) 哈爾濱市國際工程咨詢中心 45 禁轉(zhuǎn)讓；在一定時間內(nèi)不進(jìn)行投資的，政府應(yīng)無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現(xiàn)象的發(fā)生。要根據(jù)城市規(guī)劃，對各類用地及郊區(qū)新入市的農(nóng)用地合理配置，以實現(xiàn)土地資源高效配置。 ，維護(hù)生態(tài)平衡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)。生態(tài)保護(hù) 水平的差異，將會極大地影響房地產(chǎn)的價值，房地產(chǎn)生態(tài)價值的實現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。因此，要在開發(fā)的同時做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分。在開發(fā)的過程中要做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。在 2020年 9 月中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會城市開發(fā)專業(yè)委員會在北京 珠江國際城 舉辦的“房地產(chǎn)文化研討會”上，專家學(xué)者們一直認(rèn)為， 21 世 紀(jì)的房地產(chǎn)競爭已經(jīng)逐漸上升到文化競爭，在知識經(jīng)濟(jì)條件下，文化力比政治力和技術(shù)力對房地產(chǎn)業(yè)的作用更持久，更廣泛，更深遠(yuǎn)。 ，建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級市場。長期以來金融信貸一直是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展一直面臨資金來源、期限錯配、資金流動性等的約束。為實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須完善房地產(chǎn)金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現(xiàn)抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環(huán)，打通房地產(chǎn)市場與資本市場的聯(lián)系。根據(jù)統(tǒng)計，世界個人住房貸款占全社會貸款 比為 20%，但我 哈爾濱市國際工程咨詢中心 46 國卻只有 %。鑒于我國房地產(chǎn)業(yè)有效需求不足的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)金融信貸應(yīng)更多地向消費信貸轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn) —— 消費的良性循環(huán)。 。第一，長期以來，中國過分注重對增量房地產(chǎn)征稅，而忽視了對存量房地產(chǎn)征稅。優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的源泉。第二 ,企業(yè)在觀念、產(chǎn)品方面的創(chuàng)新。不能片面追求環(huán)境、降低容積率、人均居住用地超過規(guī)范要求。房地產(chǎn)業(yè)必須進(jìn)行環(huán)境成本核算。由于中國執(zhí)行的是土地資源無價或低價、產(chǎn)品高價的價格政策，壓制了資源再生產(chǎn)活動的積極性，刺激了人們對土地的 消費需要，乃至浪費。因此，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變。第三 ,是消費觀念的創(chuàng)新。受傳統(tǒng)觀念的影響，住房消費往往有梯度消費意識和借貸消費意識，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場潛在需求大，有效需求相對不足。因此，更新消費觀念促進(jìn)潛在需求的轉(zhuǎn)化，是保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的有效手段。第四 ,要注意在市場服務(wù)領(lǐng)域的創(chuàng)新。實現(xiàn)中介 (經(jīng)紀(jì) )、物業(yè)管理有新的形式和內(nèi)容，住房貸款等繁瑣的手續(xù)要簡化、科學(xué)、利于操作。第五 ,中國房地產(chǎn)業(yè)目前已處于數(shù)量和質(zhì)量并重的時代，而作為創(chuàng)新主體的企業(yè)要生存并壯大，惟一的出路是創(chuàng)新。 市場的監(jiān)督，健全房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的過程中，政府有兩件必須要做的事情。 哈爾濱市國際工程咨詢中心 47 一是減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴(yán)格執(zhí)法，取消不合理收費。二是逐漸完善房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。目前，雖然中國已經(jīng)有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)法》，實踐證明這兩部法律對于 1990年代的房地產(chǎn)市場的規(guī)范起到很好的作用。但是，我們要注意到現(xiàn)在房地產(chǎn)已步入較為理性發(fā)展的階段，已購?fù)恋厥欠衲茉趦赡陜?nèi)開發(fā)應(yīng)當(dāng)由企業(yè)根據(jù)市場狀況自己決定。有些企業(yè)擔(dān)心管理部門收回，而不顧 市場需求強(qiáng)制性進(jìn)行開發(fā)投資，把上一輪的過量批地變?yōu)樾乱惠喌倪^量開發(fā)，這種做法勢必帶來不良后果。這就要求政府要盡快修訂相關(guān)法律法規(guī)。此外，還要保證房地產(chǎn)法規(guī)與其他法律法規(guī)的協(xié)調(diào)配合，要在其他法律法規(guī)中充實有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容。 五、哈爾濱市居民住宅建設(shè)狀況分析 哈爾濱市委、市政府對住宅建設(shè)一直非常重視，改革開放以后，特別是進(jìn)入 “ 八五 ” 以來，我市堅持實行綜合開發(fā)與舊城改造、新區(qū)建設(shè)、解危解困、城市基礎(chǔ)設(shè)施相結(jié)合的房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則，集中改造危房棚戶區(qū)，加大新區(qū)開發(fā)建設(shè)力度，促進(jìn)了城市的住宅建設(shè)，住宅建設(shè)投資力度增 強(qiáng)，規(guī)模不斷加大，竣工量逐年增加， 1995 年至 2020 年 10 年間， 累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元 ， 竣工住宅建筑面積 萬平方米（見表 、表 ），建成了諸如和平小區(qū)、紅旗小區(qū)、紅旗試點小區(qū)、閩江小區(qū)、河松 哈爾濱市國際工程咨詢中心 48 小區(qū)、河柏小區(qū)、新陽小區(qū)、地德里小區(qū) 、泰?；▓@、歐洲新城 等具有一定規(guī)模的居住小區(qū)，而且住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計水平、工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量也有了較大提高，城市居民居住條件得到了明顯的改善。新區(qū)開發(fā)更注重居住環(huán)境建設(shè)，給城市增添了新的景觀，為實現(xiàn)居住的全面小康奠定了基礎(chǔ)。 表 1995 年－ 2020 年我市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資及年增長率 項 目 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 投資額 (億元 ) 環(huán)比增長率 (%) 表 哈爾濱市市區(qū)住宅施工、竣工面積 單位 :萬平方米 年度 施工住宅建筑面積 竣工住宅建筑面積 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 哈爾濱市國際工程咨詢中心 49 2020 摘自歷年《哈爾濱市統(tǒng)計年鑒》 六、哈爾濱市居民居住現(xiàn)狀 改革開放以來，哈爾濱市委、市政府千方百計籌措建設(shè)資金，加大住房解困力度，建房之多，面積增長之快超過了建國以來的任何時期，人均居住面積由 1978 年的 平方米提高到 2020 年的 平方米（見表 ），居民的居住條件和居住環(huán)境得到了很大的提高。盡管如此，居民居住水平仍然較低，連續(xù)多年低于全國城市人均居住水平（見表 ），部分居民居住條件相當(dāng)差，道外區(qū)、香坊區(qū)危棚房面積比較大，急需改造和提高現(xiàn)有的居住條件和改善居住環(huán)境。 表 1995－ 2020 年 哈市及全國城市人均居住面積 單位：平方米 人均居住面積 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 哈市 全國 摘自歷年《哈爾濱市統(tǒng)計年鑒》 七、哈爾濱市房地產(chǎn)供需情況分析 哈爾濱市國際工程咨詢中心 50 2020 年，我市房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)在上年（除 10 月份、 12 月份外）處于不景氣空間低位盤整基礎(chǔ)上，呈現(xiàn)回升態(tài)勢。自年初哈房景氣指數(shù)開始回升到景氣線以上之后，除 3 月份受季節(jié)因素影響外，一直保持在景氣空間以上， 12 月份景氣指數(shù)為 點。 2020 年，哈房景氣指數(shù)回升至景氣線以上，主要得益于我市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 2020 年較為充分的低位盤整和 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)大項目的牽動。截止年末，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，比上年增長%，增幅高出上年 個百分點；商品房銷售面積為 萬平方米，同比增 長 %，商品房竣工面積為 萬平方米；空置 面積逐月減少，年末空置面積 萬平方米，比上年減少 萬平方米。 2020 年我市房地產(chǎn)增長勢頭明顯，建設(shè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，呈現(xiàn) “商業(yè)地產(chǎn) ”特點，結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效。 2020 年，哈爾濱市完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 275 億元，比上年增長%。按工程性質(zhì)劃分，完成建筑工程產(chǎn)值 億元，比上年增長 %；完成安裝工程產(chǎn)值 億元，比上年增長 56%；完成其他工程產(chǎn)值 億元，比上年增長 38%。建筑業(yè)總產(chǎn)值突破億元以上的企業(yè)共有 45 家，占全市總產(chǎn)值的 58%。其中完成建筑業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 5 億元以上的企業(yè)有 7 家， 分別為龍建路橋股份有限公司、黑龍江省第一建筑工程公司、黑龍江省火電第三工程公司、黑龍江省華龍建設(shè)有限公司、金馬建設(shè)開發(fā)集團(tuán)股份有限公司、哈爾濱市第五 哈爾濱市國際工程咨詢中心 51 建筑工程公司、哈爾濱市東方建筑工程有限責(zé)任公司。全年完成建筑業(yè)增加值 58 億元，比上年增長 %。 建筑業(yè)計算勞動生產(chǎn)率年平均人數(shù) 萬人，年人均勞動生產(chǎn)率 87582 元，比上年增長 %。 2020 年，全市建筑業(yè)企業(yè)承建房屋建筑面積 2020 萬平方米（含外埠工程，不含私人建房），比上年下降 %。當(dāng)年新開工面積 1079 萬平方米，比上年減少 199 萬平方米 ；竣工房屋面積 1180萬平方米，比上年增長 %。 全市建筑企業(yè)擁有固定資產(chǎn)凈值 76 億元，比上年增長 %。其中機(jī)械設(shè)備凈值 億元，比上年下降 %；年末自有機(jī)械設(shè)備總臺數(shù) 90548 臺，比上年增長 %；年末自有機(jī)械設(shè)備總功率 萬千瓦，比上年增長 %。流動資產(chǎn) 億元，比上年增長 %；資產(chǎn)合計 億元，比上年增長 29%。實現(xiàn)工程結(jié)算利潤 億元，比上年增長 %。實現(xiàn)利稅總額 億元，比上年增長 %。其中，實現(xiàn)利潤總額 億元，比上年增 長 %；稅金 9 億元，比上年增長 25%。國有企業(yè)實現(xiàn)利稅總額 億元，占全市利稅總額的 %。建筑施工企業(yè)管理費用支出 億元，比上年增長 %。 建筑施工企業(yè)負(fù)債總額 億元，比上年增長 %。其中，流動負(fù)債為 億元，占負(fù)債總額的 %；長期負(fù)債為 哈爾濱市國際工程咨詢中心 5