【文章內(nèi)容簡介】 有 40 余套。 匯景花園 位于九華山大道與百牙路交叉口西北角，與麗陽蘭庭相隔百牙路，由 ***市 ***房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)， ****規(guī)劃設(shè)計院 設(shè)計，總占地 250畝，總建筑面積 22 萬㎡。共分 4 期開發(fā)，前三期均為多層（三期多層開盤形成 搶購局面），現(xiàn)已售完。四期于 08 年 10 月份開盤銷售，現(xiàn)在售的*******設(shè)計有限公司 19 為最后 3 幢小高層住宅 ,共 132 套，銷售價格為 29003700 元 /平方米不等，樓層差價基本上為 80 元 /平方米，戶型建筑面積為 ㎡～ ㎡，均價為 3400 元 /㎡。目前剩余房源很少。 此項目是 ***最早開發(fā)的小區(qū)，也是品牌小區(qū)，社區(qū)已成熟，商業(yè)配套齊全，自然環(huán)境較佳（內(nèi)部綠化 +外部清溪公園），交通方便，社區(qū)規(guī)模較大，配套完善。 河濱花園 河濱花園位于九華山大道以西，緊 鄰麗陽蘭庭北邊 ，與百荷公園咫尺之遙。小區(qū)總占地 11 萬 ㎡ ， 總建筑面積 萬㎡，容積率 ，綠化率 35%， 是集住宅與商業(yè)為一體的綜合性高尚住宅小區(qū)。建筑單體以多層及小高層為主，融入了歐式古典風(fēng)格，又結(jié)合現(xiàn)代簡約氣息；以賦予建筑靈動之美。河濱花園坐擁白沙河、清溪河兩大水系，景觀以水貫穿一脈相連，從入口到庭院深處，可知可感的動態(tài)景觀 。河濱花園由 ***市牯牛降房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)，共分 3 期開發(fā)，由多層、小高層、沿街商業(yè)所組成，目前多層只剩余幾套住宅，三期小高層于 08 年 12 月開盤銷售，銷售區(qū)間價格為 30803600 元 /平方米，目前銷售率達(dá)到 70%左右。 此項目社區(qū)規(guī)模較大 ，配套完善，自然環(huán)境較佳（內(nèi)部景觀 +外部白沙河公園），戶型緊湊實(shí)用，交通方便。 森橋印象 森橋印象項目地塊位于東城版塊， ***開發(fā)區(qū)內(nèi)，由 ***市 ***房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)， 項目總用地 170 畝，總建筑面積達(dá) 萬余平方米 ，將建設(shè)為 別墅 和多層為一體的高尚社區(qū) 。由 *****規(guī)劃設(shè)計院已完成項目規(guī)劃，景觀設(shè)計則由國際上久負(fù)盛名的 ******團(tuán)公司擔(dān)任 ，共分 3 期開發(fā)，現(xiàn)在在售的為 11 幢多層住宅，面積范圍為 ㎡（二室二廳）～*******設(shè)計有限公司 20 ㎡（三室二廳二衛(wèi)），目前銷售均價為 3700 元 /㎡，銷售率近 70%。 靜安新城 該項目位于長江南路與南環(huán)路交口，屬于城區(qū)南郊，占地 67 萬平方米，總建筑面積為 116 萬平方米，由多層、小高層、高層組成、目前在售的有多層、小高層，多層均價為 2480 元 /平方米， 5 層已基本售完，小高層均價為 2780 元 /平方米，銷售率達(dá)到 30%。銷售情況一般。 對以上樓盤的性質(zhì)、特點(diǎn)、規(guī)模、價格和銷售等方面的調(diào)查有助于目標(biāo)市場的把握和定位，可為“ ******花園 ”的規(guī)劃設(shè)計及市場營銷提供參考。 項目競爭力分析 優(yōu)越的環(huán)境 “ ******花園居住小區(qū)” 位于 ***市南部站前區(qū)，是 市委、市政府依托城市交通樞紐，打造集物流、商貿(mào)、休閑、居住為一體的城市新區(qū)。外部交通條件優(yōu)越，傍有銅九鐵路、沿江高速、寧宜城際鐵路、 ***路、長江南路等通過或穿越， ***火車站、汽車客運(yùn)總站、公交始發(fā)站均位于區(qū)內(nèi)。區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)有 貴 ***中學(xué)高中部新校區(qū) 、 站前區(qū)文化廣場、 ***職業(yè)中學(xué)、 ***市站前區(qū)三甲醫(yī)院、站前區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心 、 500 畝水上公園等。近抵省級風(fēng)景名勝 ***— ***風(fēng)景區(qū)，悠長的 ***對景景觀大道是城市獨(dú)有的生態(tài)風(fēng)景線。該地是休閑居住的樂園。 時代化發(fā)展性的規(guī)劃設(shè)計 隨著 ***房地產(chǎn)開發(fā)水平 的提升，各個板塊都出現(xiàn)了代表性的樓盤，因此，必須做到有所創(chuàng)新，有所提升。 結(jié)合基地的區(qū)位條件，“ ******花園居住小區(qū)”將規(guī)劃設(shè)計納入到 ***火車站站前區(qū)的整體結(jié)構(gòu)框架的構(gòu)建之中，完善站前區(qū)核心區(qū)域的功能*******設(shè)計有限公司 21 組成和結(jié)構(gòu)框架。 進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位與山水景觀資源的完美對接，創(chuàng)造生態(tài)化的全新社區(qū)生活形態(tài)。 秉承以人為本的理念，強(qiáng)調(diào)社區(qū)服務(wù)設(shè)施配套的舒適化、便捷化和完整化。深入考慮客戶群體的心理需求。 推出個性多樣化、立體化的建筑特色，實(shí)現(xiàn)建筑群體與環(huán)境、建筑單體與景觀的有機(jī)結(jié)合。 兼顧開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，充分考慮市 場變化，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的彈性和可操作性。 滿足高尚層次的需要 隨著 ***市國民經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，人們的生活水平有較大的提高，對生活環(huán)境、工作環(huán)境、消費(fèi)水平有著更高、更新、更好的要求。本建設(shè)項目正是基于此種社會現(xiàn)實(shí)投資興建的集居住、購物、文化、休閑、幼兒寄托于一體的生活小區(qū)，定會得到市場的青睞。 產(chǎn)品定價合理 “ ******花園居住小區(qū)”商品房，小高層住宅按均價 3200 元 /平方米出售，多層住宅均價 2800 元 /平方米出售，商鋪按均價 5000 元 /平方米出售。由于它的獨(dú)特區(qū)位與環(huán)境價值，按照目前中高房價水平及走勢 ，該價位應(yīng)當(dāng)具有較強(qiáng)的吸引力。 市場營銷策略 定位策略 進(jìn)行市場細(xì)分，準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場和目標(biāo)人群，分析購房者的消費(fèi)需求、消費(fèi)偏好、消費(fèi)理念，采取針對性的產(chǎn)品宣傳。 差異化策略 *******設(shè)計有限公司 22 準(zhǔn)確定位產(chǎn)品，進(jìn)行差異化設(shè)計，宣傳公司的品牌訴求和產(chǎn)品特點(diǎn)，以此贏得消費(fèi)者的關(guān)注與共鳴，進(jìn)而產(chǎn)生購買欲望。 價格策略 打造高品質(zhì)高品位的產(chǎn)品，以優(yōu)越的性價比與附加值吸引購房者，在市場競爭中取勝，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。 服務(wù)策略 以消費(fèi)者為中心，為顧客創(chuàng)造價值，提供產(chǎn)品質(zhì)量承諾，打消 使用顧慮。以熱情的接待、高效的服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)化的解決程序，最大化的留住客戶。做好訪問者的信息記錄，及時回訪，最大化的爭取客戶回頭。 銷售推廣策略 先宣傳，后銷售。集中進(jìn)行密集廣告，營造聲勢，振動市場。統(tǒng)一品牌形象，提升形象高度，賦予品牌良好的親和力。 拓寬宣傳渠道，創(chuàng)新宣傳方式。做到最大覆蓋，提高宣傳效果。 建設(shè)精干強(qiáng)大的宣傳促銷隊伍，并對銷售人員進(jìn)行績效考核，使成績與收入合理掛鉤，同時強(qiáng)化營銷培訓(xùn)，最大程度的提高推廣效率。 重視情感促銷，合理的配送贈品或紀(jì)念品，可以有效的吸引客戶和傳播品牌。 *******設(shè)計有限公司 23 第四章 方案設(shè)計 設(shè)計背景 項目名稱： ******花園居住小區(qū) 項目環(huán)境 ******花園居住小區(qū)地處中國優(yōu)秀旅游城市 ***市，區(qū)域內(nèi)擁有中國佛教圣地 —— 九華山。 ***市位于安徽省西南部，北臨浩蕩長江，南接雄奇黃山?，F(xiàn)轄貴 ***區(qū)、東至縣、石臺縣、青陽縣和九華山風(fēng)景區(qū)以及省級 ***經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總面積 8272 平方公里，總?cè)丝?158 萬。 ***旅游資源得天獨(dú)厚，自然風(fēng)光和人文景觀交相輝映，是理想的旅游休閑度假勝地。全國四大佛教圣地之一的九華山不僅自然景色秀美，是國家 4A 級風(fēng)景名勝區(qū) ，而且佛教文化博大精深，寺廟百座，僧尼千人，是著名的國際性佛教道場。境內(nèi)擁有被稱為“華東動植物基因庫”的國家級野生動植物自然保護(hù)區(qū) —— 牯牛降，古木參天、千溝萬壑、山水相映，素有“第二黃山”之稱，還有被譽(yù)為“中國鶴湖”的亞洲重要濕地自然保護(hù)區(qū) ——升金湖，湖水清澈如鏡，沿湖煙樹迷蒙，一派江南水鄉(xiāng)好風(fēng)光。 ***歷史文化底蘊(yùn)積淀深厚，是安徽省歷史文化名城。設(shè)州置府始于唐武德四年，迄今已有近 1400 年的歷史。晚唐杜牧、北宋包拯等歷史名人曾先后任 ***刺史、知府，李白、蘇軾等眾多文人雅士都曾駐足尋芳，留下了千余首膾炙人 口的不朽詩篇，為 ***贏得了“千載詩人地”的美譽(yù)，始于母系社會的 ***儺戲更被譽(yù)為“戲曲活化石”。 ***市生態(tài)環(huán)境良好，森林覆蓋率達(dá) 57％以上，是中國第一個國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，是實(shí)施《中國 21 世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)地區(qū)，也是“生態(tài)安徽”建設(shè)首批綜合示范市之一。 “十一五期間”， ***市堅持以“加快追趕，奮力崛起，實(shí)現(xiàn)跨越”*******設(shè)計有限公司 24 為主題，以工業(yè)化為核心，以大開放為主戰(zhàn)略，以招商引資為抓手，以工業(yè)園區(qū)為平臺，大力培育非金屬新材料業(yè)、旅游業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品及深加工業(yè)、有色金屬冶煉及深加工和能源產(chǎn)業(yè)等五大支柱產(chǎn)業(yè)，將 ***打造成全 國最大的非金屬新材料基地、世界級旅游勝地、華東地區(qū)重要的農(nóng)副產(chǎn)品深加工和中藥材基地、安徽省重要的有色金屬冶煉及深加工基地和能源基地，努力建設(shè)一個名山秀水、名城宜居、民富市強(qiáng)、民和政通的新 ***。 本項目位于 ***市南部站前區(qū)，站前區(qū)是 ***市“一城五區(qū)”的重要組成部分，銅九鐵路、沿江高速和寧宜城際鐵路在這里匯集， ***火車站、汽車客運(yùn)總站、公交始發(fā)站均位于區(qū)內(nèi)，是 ***市連接外部地區(qū)的重要交通樞紐。站前區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模 萬人，房地產(chǎn)業(yè)“十一五”期間計劃建設(shè) 150 萬平方米商品 住宅， ***路以西部分建設(shè)高品位的商業(yè)住宅區(qū)，保留天然湖泊約 500 畝水面形成水上公園。 本項目東至世紀(jì)大道、南至緯四路、西至經(jīng)五路。占地面積約 公頃，地形方正，地勢基本平整。 優(yōu)越的區(qū)位，高速發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)為“ ******花園”的運(yùn)作成功提供了堅實(shí)的基礎(chǔ)。 建筑設(shè)計 設(shè)計依據(jù) 1．設(shè)計條件 2．《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ 2021 年版）（ GB5018093） 3．《建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定》（建設(shè)部 2021 年 4 月） 4．《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》（ GB500382021） 5．《住宅設(shè)計規(guī)范》（ GB503682021） *******設(shè)計有限公司 25 6．《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5006797） 7．《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ JBJ1342021） 8．《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB500162021） 9．《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ 2021 年版）（ GB5004595） 設(shè)計原則 整體性 —— 和諧共生 從整體出發(fā)，對外強(qiáng)調(diào)規(guī)劃區(qū)與城市空間環(huán)境的協(xié)調(diào)性，對內(nèi)強(qiáng)調(diào)規(guī)劃區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)性，構(gòu)筑整體有效，和諧共生的整體環(huán)境。 多樣性 —— 兼容并蓄 針對多元化 的市場需求，有機(jī)組合多樣化的住宅類型，在整體協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，塑造豐富的空間景觀，營造多樣性的宜人場所空間。 文化性 —— 多元文化 挖掘 ***地域文化特質(zhì)，與現(xiàn)代文化交融結(jié)合，社區(qū)設(shè)計為濃郁的英倫風(fēng)格，深厚的文化底蘊(yùn)，與區(qū)域內(nèi)濃厚的學(xué)院氛圍相呼應(yīng)，提升社區(qū)文化品質(zhì)。 生態(tài)性 — 自然健康 以環(huán)境的塑造為主題，注重綠化空間的整體性、均好性，強(qiáng)調(diào)人、建筑、環(huán)境的共生與融合，充分發(fā)揮景觀優(yōu)勢，營造社區(qū)小氣候，實(shí)現(xiàn)人與自然的交流融合，同時注入健康休閑的理念，提升環(huán)境品質(zhì)。 操作性 —— 彈性成長 充分考慮現(xiàn)狀條件和開 發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，注重超前性和長效性。通過具有彈性的整體結(jié)構(gòu)，使項目具有良好的可操作性，以利于起步建設(shè)和分期開發(fā)。 方案描述 總體布局 *******設(shè)計有限公司 26 通過整合基地周邊環(huán)境，對基地做出科學(xué)的分析和相對應(yīng)的布局形式?；貫槟媳毕蜉^長，東西向較短的規(guī)整矩形，東西兩側(cè)道路基本為南北走向（南偏東 17 度左右）。沿世紀(jì)大道為城市規(guī)劃景觀軸線，沿路規(guī)劃了近 40 米的城市綠化帶，景觀效果較好，構(gòu)成了本區(qū)規(guī)劃中重要的外部借景要素。在本區(qū)規(guī)劃中我們根據(jù)基地形狀，規(guī)劃了南北走向的三列住宅組團(tuán)，并且在西側(cè)兩列住宅間設(shè)置了南北走向的條 狀集中綠化帶，形成小區(qū)的集中綠化系統(tǒng)，并聯(lián)系主次出入口，構(gòu)成整個小區(qū)的人行交通系統(tǒng)，南北走向的集中綠化系統(tǒng)最大化的增加了小區(qū)景觀的利用率，大量增加景觀房的比例；東側(cè)一列住宅組團(tuán)利用沿世紀(jì)大道城市綠化，形成戶戶有景的建筑布局。 綠化和景觀設(shè)計 小區(qū)景觀設(shè)計突出“海派情境洋房”空間的構(gòu)成形式，構(gòu)建“四重景觀”遞進(jìn)式空間體系，為居民提供多重的交流活動空間。 第一層：南北走向的小區(qū)主要集中綠化體系。利用建筑的圍合，將320 米左右的綠化帶分隔成 5 段，各段集中景觀控制在約 70 米 *35 米的空間中，各段集中綠化組合在一 起，有收有放，人性化的把握空間尺度，創(chuàng)造出層次豐富的空間效果，提供一種游園式的空間體驗。 第二層：住宅組團(tuán)間綠化。情境洋房的南北出入口設(shè)置，兩排建筑組成一個小的居住組團(tuán)，各組團(tuán)間的綠化系統(tǒng)構(gòu)成公共綠化向私享綠化過渡的空間。 第三層：宅間交流空間。借鑒海派里弄街坊的空間效果，為組團(tuán)內(nèi)住戶，創(chuàng)造一種親切、和諧的交流平臺。 第四層：戶內(nèi)的花園露臺空間。每戶贈送一定面積的露臺，形成層退式的建筑形態(tài)，營造小區(qū)立體化的綠化體系，“站在露臺看風(fēng)景，于是自己也成了風(fēng)景”。 *******設(shè)計有限公司 27 交通消防設(shè)計 小區(qū)沿緯四路設(shè)置主要車行出入口， 沿經(jīng)五路設(shè)置車行次要出入口。內(nèi)部主要道路為環(huán)形路，通過小區(qū)次要道路連接每個組團(tuán)。在每棟高層合適位置設(shè)置消防登高場地，滿足消防要求。 基地內(nèi)采用人車分流方式，創(chuàng)造安全親切的活動或步行道，減少機(jī)動車對人行的不良影響，區(qū)內(nèi)主要道路 6 米，次要道路 4 米。 靜態(tài)交通規(guī)劃也是本次設(shè)計的重要方面，適應(yīng)小汽車的日益增長，充分考慮停車庫的安排設(shè)計，采用地面停車和地下停車庫的形式，分別服務(wù)于不同人群。 日照分析 本項目中所有建筑均能滿足日照要求，基地周邊建筑也不會因本項