【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中型商業(yè)項(xiàng)目主要包括： ? 北京商場(chǎng) ? 喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng) ? 新大新商場(chǎng) ? 商業(yè)大廈 ? 春天百貨 ? 樂山商場(chǎng) ? 上海商城（封頂） ? 天方商城（在建打樁） ? 溫州步行街 駐馬店現(xiàn)有及在建商業(yè)項(xiàng)目建筑參數(shù)統(tǒng)計(jì)： 結(jié)論： 除現(xiàn)有的樂山商場(chǎng)、喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)和在建的天方商城外，駐馬店現(xiàn)有商場(chǎng)面積均在 4000— 9000 m2 之間，屬于中型商場(chǎng)。 商場(chǎng)名稱 總建筑面積 建筑層數(shù) 北京商場(chǎng) 8000 m2 2 層 喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng) 12200m2 3 層 新大新商場(chǎng) 4000 m2 2 層 商業(yè)大廈 5000 m2 5 層 春天百貨 8000 m2 6層（負(fù)一層） 樂山商場(chǎng) 10000 m2 4 層 上海商城 （封頂） ６２９８ m（總占地面積）一期建筑面積： 6000 多 m2 3 層 天方商城 （在建） 60000 m2 6層（負(fù)一層） 溫州步行街 （商業(yè)街） 30000 m2 一、二層 駐馬店現(xiàn)有及在建商業(yè)項(xiàng)目位置分析統(tǒng)計(jì)： 結(jié)論： ? 駐馬店商場(chǎng)主要集中分布在樂山路、風(fēng)光路、解放路三處，取代了原來(lái)的以商業(yè)大廈和火車站為商圈的商業(yè)形態(tài)，重新形成以北京商場(chǎng)、樂山商場(chǎng)為中心的商業(yè)圈。 ? 隨著天方商城和上海 商城的相繼建設(shè)和投放使用，駐馬店商業(yè)市場(chǎng)份額將重新進(jìn)行劃分。 駐馬店現(xiàn)有及在建商業(yè)項(xiàng)目各層業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)： 商場(chǎng)名稱 商場(chǎng)業(yè)態(tài)組合 北京商場(chǎng) 一樓 /電器、副食、服飾、化妝品、禮品、鐘表、首飾、鞋、皮具 二樓 /男女服飾 商場(chǎng)名稱 位置 北京商場(chǎng) 風(fēng)光路與風(fēng)光二巷交叉口 喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng) 樂山路與 交通路交叉口 新大新商場(chǎng) 風(fēng)光路（北京商場(chǎng)對(duì)面） 商業(yè)大廈 風(fēng)光路與雪松大道交叉口 春天百貨 解放大道和建新路街交叉口 樂山商場(chǎng) 解放大道與樂山路交叉口 上海商城（封頂） 風(fēng)光路與風(fēng)光二巷交叉口 天方商城（在建） 樂山路于風(fēng)光二巷交叉口 溫州步行街（商業(yè)街） （一期）西起樂山路，東至風(fēng)光路 （二期）東至富強(qiáng)路 喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng) 一層 /鐘表、服裝賣場(chǎng)、化妝品、餐飲、煙酒、鞋類 二層、三層 /大中型生活超市 新大新商場(chǎng) 一層 /鞋類；二層 /服裝 商業(yè)大廈 一層 /鞋類、化妝品、文具百貨 二樓 /床上用品、女裝 三樓 /冬季打折服裝、女裝 四樓 /男裝；五樓 /家具 春天百貨 負(fù)一層 /生活超市 一層 /首飾、化妝、鞋 類、皮具 二層 /女裝；三層 /男裝、運(yùn)動(dòng)裝、運(yùn)動(dòng)器械 四層 /童裝、禮品、家電、針織、文具、數(shù)碼 五層 /美食、特賣 樂山商場(chǎng) 一層 /黃金珠寶、煙酒茶葉、洗化、皮具、鞋類 二層 /男女裝、羊毛衫、針織、床上用品、羽絨 三樓 /家電音響 四樓 /百貨、工藝品 上海商城（封頂） / 天方商城（在建） 負(fù)一層 /地下量販超市 一層 /服裝（商業(yè)街）、鞋類、飾品、箱包、化妝品、珠寶首飾、小商品 二樓 /女裝、童裝、飾品；三樓 /男裝 四樓 /床上用品、針織 五樓 /特價(jià)區(qū)及美食廣場(chǎng)、兒童娛樂區(qū) 溫州步行街（商業(yè)街） 一層及部分二層 /男女裝、餐飲、鞋類、床上用品、婦女用品、兒童用品、珠寶首飾、鐘表眼鏡、日用 二、三層 /音樂沙龍、咖啡吧、啤酒屋、茶樓、書吧、網(wǎng)吧、娛樂城、健美俱樂部、兒童娛樂、保健桑拿、西餐 結(jié)論： ? 各商場(chǎng)業(yè)態(tài)共有的部分包括：鞋類、服裝（男、女裝），化妝品、床上用品、生活超市、珠寶首飾等 ? 從業(yè)態(tài)設(shè)置情況可分析出，在建的天方商城和北京商場(chǎng)、樂山商場(chǎng)、喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)，在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中相對(duì)較有優(yōu)勢(shì)，是本項(xiàng)目主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 駐馬店現(xiàn)有及在建商業(yè)項(xiàng)目特色業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)： 商場(chǎng)名稱 特色業(yè)態(tài)設(shè)置情況 北京商場(chǎng) 400 m2，兩層 （一層閑置），餐飲、中餐、中庭文化閑吧 喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng) 商場(chǎng)一樓西邊，南、北分別中式快餐和美食店。一層與二層的樓梯平臺(tái)設(shè)置休 息區(qū)（中空），面積約 200 m2。 春天百貨 頂層設(shè)置美食城、一層設(shè)置速食店（德克士） 天方商城（在建） 美食娛樂天地 結(jié)論： ? 從表格統(tǒng)計(jì)分析可以看出，駐馬店現(xiàn)有各主要商場(chǎng)對(duì)特色業(yè)態(tài)的設(shè)置缺乏較深的認(rèn)識(shí)。 ? 只有喜盈門購(gòu)物廣場(chǎng)、北京商城、春天百貨、天方商城（在建項(xiàng)目）設(shè)有屬于自己的特色業(yè)態(tài)，其中北京商場(chǎng)的餐飲部分也只是利用了一半的面積，另一部分處于閑置狀態(tài)。 駐馬店現(xiàn)有及在建 商業(yè)項(xiàng)目租售統(tǒng)計(jì) ： 商場(chǎng)名稱 元 /m2 北京商場(chǎng) 一層（家電）： 350/ m/月 喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng) 一層（服裝）： 140— 150 元 / m2/月 春天百貨 一樓： 120/m2/月，二樓： 90元 /m2/月 樂山商場(chǎng) 一樓： 110/m2/月，二樓： 70元 /m2/月 上海商城（封頂） 一樓： 130 元 /m2/月， 二樓： 100 元 /m2/月 天方商城（在建） 只售不租（一樓： 15000— 20200/m2/月 ，二、三樓：12020— 3000/m2/月） 溫州步行街 （商業(yè)街） 40元 /m 50 元 /m 60 元 /m 70元 /m2（價(jià)格從商業(yè)街中心地段向東西兩邊降低） 從表格統(tǒng)計(jì)分析可以看出，商場(chǎng)一樓租金基本在 120 元 / m2/月左右，按照 8%的回報(bào)率，將免租期、裝修等因素按照 10%折算，售價(jià)基本上在 19800 元；二層租金基本在 80 元 / m2/月左右，按照 8%的回報(bào)率，售價(jià)基本上在 13200元。 駐馬店現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目品牌統(tǒng)計(jì) 、典型商業(yè)個(gè)案分析 正面案例 ： 樂山商場(chǎng) 概況 ： 樂山商場(chǎng)位于駐馬店市樂山路和解放路交叉口 ,建筑面積 1 萬(wàn)平米，原來(lái)是一家國(guó)有商場(chǎng) ,2020 年改制 ,2020 年商場(chǎng)進(jìn)行了整體 裝修。 經(jīng)營(yíng)較成功： ? 2020 年銷售額為 ,到 2020年銷售額已達(dá) 億元，發(fā)展為三家分店。 ? 2020 年被列入 商務(wù)部公布的重點(diǎn)流通企業(yè)名單，駐馬店只有兩家 。 ? 在短短的兩年時(shí)間里 ,樂山商場(chǎng)的銷售增長(zhǎng)率達(dá)到了 62%。 成功原因： ? 交通因素 駐馬店城區(qū)的主要干道為縱向的富強(qiáng)路、風(fēng)光路、樂山路 ,橫向的中華路、解放路、雪松路。其中樂山路是主要縱向貫穿城市繁華區(qū)的干道 ,而樂山商場(chǎng)就處在樂山路和解放路兩條城市主干道的交匯處。位置之優(yōu)越就不言自重了。 ? 周邊環(huán)境分析 商場(chǎng)周圍主要分布的家屬院有 電焊機(jī)廠家屬院 、 柴油機(jī) 廠家屬院 、 水利局家屬院、市物資局家屬院、市農(nóng)業(yè)局家屬院、第一人民醫(yī)院家屬院 ,固定的消費(fèi)群體相對(duì)較穩(wěn)定。 ? 自身規(guī)模 : 商場(chǎng)總建筑面積在 10000平方米，屬于大型商場(chǎng)?？偣矠樗膶?，一至三層 2600平方米，四層 2020 平方米，規(guī)模僅次于在建的天方商城和喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)，樂山商場(chǎng)二期擴(kuò)建工程也正在醞 釀當(dāng)中。所以我們不難想象，樂山商場(chǎng)在規(guī)模上也是占有優(yōu)勢(shì)的。 ? 商場(chǎng)業(yè)態(tài) ： 商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布 ： 一 層珠寶首飾、化妝品、煙酒洗化、皮具、辦公 二層男女裝、羊毛衫、針織、床上用品、羽絨制品 三層家電 四層百貨、工藝品等。 ? 品牌： 二層 有老人頭、雅戈?duì)?、貓人、恒源祥、培蒙、?bào)喜鳥、森達(dá)等較有影響力的服飾品牌， 三層有方太、老板、科龍、海信、飛利浦、海爾、索尼、西門子、新飛、創(chuàng)維、松下等著名家電品牌。 結(jié)論： 從現(xiàn)有產(chǎn)品可以分析出，樂山商場(chǎng)的商業(yè)定位是較高的，它較好的填補(bǔ)了 2020年到 2020年駐馬店市場(chǎng)中高檔商場(chǎng)的市場(chǎng)空白 ，吸引了中上層消費(fèi)群體，為商場(chǎng)的優(yōu)秀業(yè)績(jī)奠定了基礎(chǔ)。 ? 商場(chǎng)的項(xiàng)目背景 ： 樂山商場(chǎng)是駐馬店市政府東西合作的招商項(xiàng)目。相對(duì)來(lái)說(shuō)，政策上的優(yōu)勢(shì)也是顯而易見的。 ? 商場(chǎng)租售情況 ： 開發(fā)商采用先培育市場(chǎng)，用只租不售的方式，等市場(chǎng)相 對(duì)較成熟之后，再做進(jìn)一步的調(diào)整。 反面案例： 駐馬店商業(yè)步行街（以下簡(jiǎn)稱溫州街） 概況： 由溫州投資商同駐馬店驛城區(qū)人民政府合作開發(fā)的舊城改造重點(diǎn)工程，西起樂山路，東至風(fēng)光路，全長(zhǎng) 420米，總建面 30000平米。 租金水平： 一層商業(yè)價(jià)格從 70 元 /平米 /月、 60 元 /平米 /月、 50 元 /平米/月、 40 元 /平米 /月不等，價(jià)格從商業(yè)街中心地段向東西兩邊降低。 售價(jià)在 15000 元 — 10000 元之間。 二層商業(yè)價(jià)格租金在 25 元 /平米 /月。 售價(jià)在 6000元左右。 三層商業(yè)價(jià)格租金在 10 元 /平米 /月 鋪位面積： 可自由分 隔，面積多控制在 70 平米 —— 100 平米。 租售情況： 自 04 年 9 月投放至今，空置率接近 50%。 反思 ： 商業(yè)地產(chǎn)的成功最終是由經(jīng)營(yíng)者的成功決定的，溫州街急于回收資金，不考慮針對(duì)經(jīng)營(yíng)者的免租期，致使經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為在 此經(jīng)營(yíng)壓力過大，不愿進(jìn)駐。 在招商方面，溫州街引入男裝品牌約占了整體的 60%，女裝品牌及其它業(yè)態(tài)占整體的 40%，違反了駐馬店市目前仍以女性消費(fèi)者為主體的情況。 在引入品牌上，男裝多定位在商務(wù)男裝上，如：利朗、斯得雅等，首先駐馬店人均收入水平在 500元左右，市區(qū)人口 萬(wàn)，商務(wù)人士只占很小的一部分， 并且多有自己的固定消費(fèi)場(chǎng)所，將他們重新吸引至此，需要花費(fèi)大量的時(shí)間和推廣費(fèi)用。 其次，駐馬店市場(chǎng)認(rèn)知度較高的品牌多為蘋果、鱷魚等，對(duì)溫州街引入品牌認(rèn)知度及認(rèn)可度都非常低。 后期經(jīng)營(yíng)管理存在問題，在商家入駐后，管理方未及時(shí)根據(jù)商家進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)宣傳活動(dòng)，配合推廣。 位于風(fēng)光路北段，與消費(fèi)者日常消費(fèi)場(chǎng)所有一定距離。 、商圈分析與商業(yè)物業(yè)需求 商圈是指零售店以其所在地點(diǎn)為中心，沿一定方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。一般將以零售店為中心的同心圓視為其商圈。 商圈分析是新開商店合理選址的前提。通過分析掌握客流 來(lái)源、類型，從而明確基礎(chǔ)顧客群和潛在顧客群進(jìn)行市場(chǎng)定位，是商家制定市場(chǎng)拓展、營(yíng)銷策略的基礎(chǔ)。 商圈顧客來(lái)源可分為三部分：居住人口、工作人口和流動(dòng)人口。其中居住人口是商圈基本顧客的主要來(lái)源，后兩者是潛在顧客 。 駐馬店市商業(yè)主要分布在以風(fēng)光路為中心、樂山大道、解放大道和富強(qiáng)路與其相近的區(qū)域，形成的商圈具有市區(qū)區(qū)域唯一性，因此其輻射范圍是整個(gè)市區(qū)（市區(qū) 56 萬(wàn)人口都可能成為本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)群）。 ? 居住人口 駐馬店住宅房地產(chǎn)的發(fā)展處于起步階段，全市范圍內(nèi)容量較大的典型住宅小區(qū)主要有建業(yè)開發(fā)的建業(yè)綠色家園、新世紀(jì)公司的 新家園和翡翠城、城新村等。單個(gè)住宅項(xiàng)目較多和市場(chǎng)整體開發(fā)體量較小是駐馬店市住宅市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征。 目前駐馬店市住宅物業(yè)以企、事業(yè)單位和大型企業(yè)集資建房建成的家屬院為主，且相對(duì)陳舊，容量較小，大部分是由 1— 6棟樓構(gòu)成，以 3— 4 棟居多，絕大部分是多層住宅，無(wú)高層住宅。 家屬院 /小區(qū)名稱 位置 容量（戶） 萬(wàn)博園 駿馬路和健康路交叉口 160 軍分區(qū)家屬院 解放路和駿馬路交叉口 144 市政府家屬院 解放路和駿馬路交叉口 192 市委家屬院 解放路和駿馬路交叉口 240 公安處家屬院 解放路二巷和 解放路交叉口 192 金港灣花園 樂山大道和健康路交叉口 148 市國(guó)稅局家屬院 春曉路、菜園街 144 市衛(wèi)生局家屬院 春曉路、西園路 120 電焊機(jī)廠家屬院 解放二巷、健康路 144 柴油機(jī)廠家屬院 解放路 282 號(hào) 240 水利局家屬院 解放路 282 號(hào) 196 市內(nèi)衣廠家屬院 樂山大道、交通路 120 市物資局家屬院 樂山大道 144 市輕紡局家屬院 樂山大道 180 市農(nóng)業(yè)局家屬院 樂山大道、健康路 180 市教育局家屬院 樂山大道 148 第一人民醫(yī)院 樂山路、健康路 244 機(jī)械廠家屬院 風(fēng)光路、中華大道 160 農(nóng)科所家屬院 富強(qiáng)南路 48 農(nóng)校家屬院 十三香路 240 市民政局家屬院 風(fēng)光路、解放大道 144 可以得出這一區(qū)域的主要住宅區(qū)總戶數(shù)約為 3528 戶。按照河南省戶均人數(shù) 人的平均水平，這一片區(qū)的核心顧客群人數(shù)在 13000人左右。 在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo)，即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積 700910平方米。據(jù)此估算，這一區(qū)域的商業(yè)配套基本需求面積在 910011830平方米以上。 同時(shí)，這部分人口從事的職業(yè)基本屬于政府公職，收入穩(wěn)定且高于駐馬店市平均工資水平?？梢灶A(yù)見，這部分商圈基本顧客群的消費(fèi)能力高于城市平均水平，是風(fēng)光路商圈的主要消費(fèi)支撐。居住人口消費(fèi)額占商圈總銷售額 55%之間 ? 工作人口 由于駐馬店