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房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告建材市場(chǎng)可行性報(bào)告(編輯修改稿)

2024-12-29 10:36 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 位的物業(yè),極少向市場(chǎng)出售。 2020年五江購物中心的興建,使?jié)i源市民 中所蘊(yùn)藏的對(duì)商業(yè)用房的購買需求迅速迸發(fā)出來,五江購物中心的產(chǎn)權(quán)式商鋪一個(gè)月內(nèi)銷售率過半,且內(nèi)鋪銷售價(jià)格達(dá)到了 7500元 /平米以上,而得房率僅為 52%左右 ,實(shí)際套內(nèi)銷售價(jià)格達(dá)到了 15000元 /平米左右。 2020年 11月 26日開盤的金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)臨街商鋪銷售均價(jià)為 18000元 /平米,一層內(nèi)鋪銷售均價(jià)為 4800元 /平米,公攤率在 33%左右。該項(xiàng)目開盤以來,以其良好的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策略規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)銷售,銷售情況良好。 目前,漣源市商業(yè)用房?jī)H金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)項(xiàng)目在售,剩余單位主要以 3樓為主。當(dāng)前漣源市舊城改造使一部分臨街單位用房進(jìn)行改造、拍賣, 2020年市內(nèi)將可能有后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。另一方面,隨著漣源市城市建設(shè)和發(fā)展,中心商圈的輻射和帶動(dòng)作用將使部 分次級(jí)商業(yè)區(qū)域價(jià)值穩(wěn)步攀升。漣源市商業(yè)用房?jī)r(jià)格走勢(shì)將繼續(xù)出現(xiàn) “熱點(diǎn)地段價(jià)格居高不下,次級(jí)區(qū)域陸續(xù)跟進(jìn) ”的局面。 六 商業(yè)用房的市場(chǎng)供給 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 目前漣源市在售的商業(yè)用房項(xiàng)目?jī)H為金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng): 總建筑面積: 商業(yè)建筑面積: 銷售價(jià)格: 臨人民路商鋪:均價(jià) 18000元 /平米 臨工農(nóng)路商鋪:均價(jià) 9000元 /平米 一層內(nèi)鋪: 4800元 /平米 二層內(nèi)鋪: 2500元 /平米 三層內(nèi)鋪: 1400元 /平米 住宅銷售均價(jià): 1140元 /平米 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 處于本項(xiàng)目對(duì)面的芙蓉建材市場(chǎng),還有一部分的商鋪出租,但是由于該建材市場(chǎng)由于曾經(jīng)嚴(yán)重打擊了漣源市建材經(jīng)營(yíng)戶的信心,其市場(chǎng)供應(yīng)量不會(huì)給本項(xiàng)目帶來威脅,但是其給經(jīng)營(yíng)商家和消費(fèi)者留下的陰影,卻加大了我們后期推廣的引導(dǎo)工作難度。本項(xiàng)目在半年內(nèi)潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,其一來自文藝路正在施工的項(xiàng)目(原漣源市兒童公園) ,其二是文藝南路一塊 10畝空地,將來可能也會(huì)被用于開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)建材市場(chǎng)。 七 商業(yè)用房的市場(chǎng)需求 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查 漣源市家居建材行業(yè)物業(yè)使用產(chǎn)品構(gòu)成分析圖租賃購買自有 上圖顯示, 96%的客戶為租賃商鋪經(jīng)營(yíng)。 因漣源市目前的商業(yè)鋪面均以臨街鋪面為主,而臨街鋪面及部分專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的商鋪都是個(gè)人自建、政府或單位開發(fā)建設(shè)的房屋臨街層,因此漣源市目前家居建材市場(chǎng)所使用的物業(yè)仍以租賃臨街商鋪為主。 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查 目前在售的僅為金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng),其銷 售情況較為良性。 八 商業(yè)用房的市場(chǎng)價(jià)格 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價(jià)格情況 漣源市商業(yè)用房主要由住宅的底商和企事業(yè)單位物業(yè)一、二、三層的商業(yè)用房構(gòu)成,進(jìn)行銷售的商業(yè)用房量比較少。目前漣源市場(chǎng)上進(jìn)行銷售的商業(yè)物業(yè)主要為金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)。價(jià)格情況參照本報(bào)告 。 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價(jià)格情況 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 經(jīng)營(yíng)品牌 月租金價(jià)格(元 /平米) 立華水果 臨街商鋪 零售 50 好運(yùn)來電話超市 臨街商鋪 21 漣廣超市 臨街商鋪 零售 80 建材市場(chǎng)內(nèi)商鋪 建材零售 24 目前漣源市商業(yè)物業(yè)的租賃價(jià)格呈現(xiàn)出 “受地段價(jià)值影響明顯,部分臨街商鋪?zhàn)饨鹁痈卟幌?”的局面,人民路 “五馬廣場(chǎng) ”“五江購物中心 ”臨街商鋪的租金均在 65元 /平米 /月以上,金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)的臨街商鋪?zhàn)饨痤A(yù)計(jì)還將高達(dá) 120元 /平米 /月。根據(jù)某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)調(diào)研顯示,本區(qū)域 500米半徑內(nèi)的臨街商業(yè)用房租賃價(jià)格自 2060元 /月 /平米不等,對(duì)面建材市場(chǎng)內(nèi)月租金甚至低于 10元 /平米 /月。與五馬廣場(chǎng)、光明山等區(qū)域的租金差距較大。主要是因目前本項(xiàng)目所在 區(qū)域內(nèi)人流量,街區(qū)面貌較差,商業(yè)經(jīng)營(yíng)未成規(guī)模等原因所引 起的。 九 居住用房的市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供應(yīng)情況 漣源市目前的商品房主要集中在 “漣水名城 ”和 “水榭花都 ”兩個(gè)在建的項(xiàng)目中,預(yù)計(jì)總建筑面積為 30多萬平方米,在建的商品房面積超過 14萬平方米。 市場(chǎng)需求情況 住宅戶型面積需求分析圖1 0 0 平米以下100120平 米120140平 米140160平 米1 6 0 平米以上 通過市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果的分析和研究,某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 48%的被訪者并不打算購房。僅 5%的被訪者考慮在 1年內(nèi)購房, 35%的被訪者考慮在未來 3年內(nèi)購房。說明目前漣源市民對(duì)商品房購買意愿并不強(qiáng)烈,而主要的可能購買時(shí)間集中在未來 23年內(nèi),近期市場(chǎng)不 會(huì)出現(xiàn)太大的市場(chǎng)需求。 目前漣源市民對(duì)商品房的需求主要集中在 100120平米的中戶型 和 140160平米的大戶型兩個(gè)檔次。比較符合四線城市居民對(duì)購房的 面積需求特征。 物業(yè)出租情況 目前漣源市還沒有形成專業(yè)房屋租賃市場(chǎng),主要是以出租零散的居民房為主,承租人一般是在漣源從事小買賣的流動(dòng)居民。租金普遍比較低,單間租金為 50元 /月,簡(jiǎn)單裝修套間租金為 200元 /月,中檔裝修帶家電的套間租金為 350元 /月。 在售樓盤銷售情況 漣源市民長(zhǎng)期以來形成的房屋概念使市民對(duì)房屋的追求僅限于自建民宅,對(duì)商 品房的購買意識(shí)不強(qiáng)。導(dǎo)致了 “漣水名城 ”和 “水榭花都 ”兩個(gè)大型住宅項(xiàng)目自動(dòng)工以來,銷售都很不理想。 市場(chǎng)在售戶型及特點(diǎn)分析 漣水名城的主力戶型為 145平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi),據(jù)調(diào)查得知,該戶型比較實(shí)用,受市民歡迎。 水榭花都的主力戶型為 165平方米左右的四室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺(tái),據(jù)調(diào)查得知,這種戶型比較寬敞,大氣,一部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚的人群較喜歡該戶型。 金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)的主力戶型為 150平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi),該項(xiàng)目地段優(yōu)越,住房很受歡迎。 在價(jià)格方面,漣水名城和水榭花都的實(shí)際成交價(jià)格都沒有超 過1000元 /平米。僅金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng) 4樓以上的臨街住宅超過了 1000元 /平米,因該項(xiàng)目地理位置和上市時(shí)間的優(yōu)越性,因此對(duì)于整個(gè)漣源商品房市場(chǎng)來說,僅具備參考價(jià)值而不具備近階段的價(jià)格指導(dǎo)意義。大部分市民對(duì)商品房?jī)r(jià)格仍集中在 800元左右的心理預(yù)期,短期內(nèi)突破千元大關(guān)較為困難。 十 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 經(jīng)營(yíng)戶投資意向分析圖正在考慮購買視地段及價(jià)格而定看情況不會(huì)購買 未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測(cè) 2 在對(duì)經(jīng)營(yíng)戶投資意向的調(diào)查過程中,大部分被訪者 都持 “看情況而定 ”的態(tài)度,說明目前漣源市的商業(yè)地產(chǎn)銷 售受引導(dǎo)成分較大,在五 江購物中心未能經(jīng)營(yíng)起來之后,市民 對(duì)商鋪投資都保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。同時(shí),也有 16%的被訪者正 在考慮購買商鋪, 24%的客戶表示視地段及價(jià)格而定,說明在經(jīng)營(yíng)戶中間,經(jīng)濟(jì)實(shí)力比一般普通市民要強(qiáng),其投資意愿相比而言也更為強(qiáng)烈。 市民投資意向分析圖正在考慮購買視地段及價(jià)格而定看情況不會(huì)購買扇面 5 ( 2) 市民對(duì)商鋪的投資意向相比經(jīng)營(yíng)戶而言要小, 40% 的客戶表示不會(huì)進(jìn)行商鋪投資。市民對(duì)商鋪投資概念的理解 程度仍然有限,且在五江購物中心的影響下,使一部分市民對(duì) 商鋪投資已經(jīng)失去了信心或者產(chǎn)生了不信任心理。市民中有 %的人正在考慮投資商鋪。 未來該區(qū)域內(nèi)居住用房需求預(yù)測(cè) 漣源市民長(zhǎng)期以來形成的房屋概念使市民對(duì)房屋的追求僅限于自建民宅,而商品房的購買意識(shí)不強(qiáng)。對(duì)商品房消費(fèi)的園林、景觀、戶型、物業(yè)管理等概念理解較淡。況且漣源市房屋租賃市場(chǎng)還未成熟,流動(dòng)人口少,在未來一兩年內(nèi),漣源市民對(duì)居住房的需求不是很大。 綜述 總體而言,漣源市民對(duì)商鋪及住房還是有一定的需求量,由于漣源市的房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步時(shí), “五江購物中心 ”影響到了消費(fèi)者投資信心,如果其他商業(yè)項(xiàng)目再次打擊消費(fèi)者投資信心的話,那么漣源市 房地產(chǎn)的發(fā)展將受到嚴(yán)峻的考驗(yàn)。針對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀,我們的工作重點(diǎn)應(yīng)放在消費(fèi)意識(shí)引導(dǎo)和區(qū)域概念炒作上,才能有利于規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),并結(jié)合主題商業(yè)的特殊性進(jìn)行項(xiàng)目推廣和銷售、招商工作。 漣源某某項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第三章 項(xiàng)目發(fā)展研究 十一 項(xiàng)目地塊特征分析 項(xiàng)目區(qū)位分析 地塊形狀:不規(guī)則方形用地 地塊位置:人民路與芙蓉路交匯處,屬六畝塘鎮(zhèn),位于漣源市主城區(qū)西部,靠近城鄉(xiāng)結(jié)合處。就目前來看,地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)并不明顯。 地塊優(yōu)勢(shì):人民路與芙蓉路均屬漣源市城市干道,為本項(xiàng)目提供了良好的交通組織便利性;同時(shí), 本項(xiàng)目地處漣源去往新化、冷江等地的必經(jīng)之地,外部交通優(yōu)勢(shì)明顯。 項(xiàng)目人流分析 因本項(xiàng)目目前所處的芙蓉廣場(chǎng)周邊無大型的消費(fèi)場(chǎng)所和市政配套設(shè)施,周邊居住者大部分為普通市民,街區(qū)形象又比較差。因此,目前該地段人流量較小,但受光明山商圈發(fā)展影響,已經(jīng)呈現(xiàn)出人流量開始上升的趨勢(shì)。 項(xiàng)目地塊發(fā)展 SWOT分析 △ 地塊發(fā)展機(jī)會(huì) Opportunity 2 光明山商圈的發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)出向本地塊蔓延的趨勢(shì),對(duì)本地塊價(jià)值的提升帶來了積極影響。 3 漣源市目前開發(fā)在售的商業(yè)項(xiàng)目不多,為項(xiàng)目地塊的發(fā)展提供了一定的 市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 4 項(xiàng)目周邊街區(qū)物業(yè)形象較差,本項(xiàng)目建成后,將有效帶動(dòng)周邊物業(yè)的價(jià)值提升。 5 項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)較為明顯。 6 項(xiàng)目屬招商引資項(xiàng)目,地塊發(fā)展有一定的政策支持。 △ 地塊發(fā)展威脅 Weakness 1 市民對(duì)本項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值仍存在懷疑心態(tài)。 2 其他舊城改造項(xiàng)目將對(duì)項(xiàng)目發(fā)展形成競(jìng)爭(zhēng)壓力。 3 項(xiàng)目地塊周邊街區(qū)形象較差,影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的體現(xiàn) △ 地塊發(fā)展優(yōu)勢(shì) Strength 3 位于人民路與芙蓉路交匯處,雙面臨路,地塊價(jià)值高 4 臨街面較長(zhǎng),且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長(zhǎng),有利于提高整體商業(yè)價(jià)值 5 地塊規(guī)模適 中,體量不大,適宜于快速消化 6 受光明山商圈影響明顯,未來升值前景可觀 7 項(xiàng)目交由專業(yè)地產(chǎn)顧問公司進(jìn)行全程策劃,有利于保證項(xiàng)目發(fā)展思路及執(zhí)行的科學(xué)化 △ 地塊發(fā)展劣勢(shì) Threat 3 項(xiàng)目地形狀況復(fù)雜,將增加施工難度 4 項(xiàng)目所在地所處的芙蓉路道路狀況較差,有待改善 ( 3) 項(xiàng)目偏離市中心,推廣難度加大 雖然本項(xiàng)目目前所處的地理位置并不明顯,但受城市發(fā)展的影響,此地段的發(fā)展和升值前景已經(jīng)有部分市民所承認(rèn),但項(xiàng)目在開發(fā)過程中,始終仍注意對(duì)區(qū)域概念的炒作和提升,以良好的項(xiàng)目定位和投資概念規(guī)避項(xiàng)目地塊在市民心目中的不良 影響。 十二 項(xiàng)目商業(yè)用房定位方案研究 項(xiàng)目定位方案 某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)初步對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)主題選擇為: 整合與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè),彌補(bǔ)市場(chǎng)空白,根據(jù)各個(gè)行業(yè)對(duì)樓層的需求條件規(guī)劃業(yè)態(tài)形成 “ 家居建材廣場(chǎng) ” 或 “ 家居廣場(chǎng) ” 的商業(yè)主題。 項(xiàng)目定位方案提出背景 前漣源住宅商品房上市量在 14萬平米以上,且 “漣水名城 ”離本案距離不遠(yuǎn)。眾多商品房的在銷售之后必會(huì)進(jìn)行裝修,因此,與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五 金、油漆、型材等行業(yè)勢(shì)必會(huì)被帶動(dòng)。 另一方面,某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)在對(duì)漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研時(shí),發(fā)現(xiàn)家私、建材行業(yè)經(jīng)營(yíng)者整合意愿較為強(qiáng)烈,且該類行業(yè)對(duì)區(qū)位的影響因素較小,但對(duì)交通條件要求較高,恰好符合本項(xiàng)目地塊所具備的特征。 因此,某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)初步對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)主題選擇為 “家居建材廣場(chǎng) ”。 項(xiàng)目定位方案市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果 行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶對(duì) “一站式 ”家居建材市場(chǎng)的認(rèn)可度 0%20%40%60%80%支持 無所謂 目前不看好 大部分的經(jīng)營(yíng)戶已經(jīng)意識(shí)到行業(yè)分布零散,對(duì)經(jīng)營(yíng) 和消費(fèi)者都不好?!耙徽臼?”家居建材廣場(chǎng)所具備的 “一站購齊 ”、 “價(jià)格更低 ”“服務(wù)更好 ”是其他中小規(guī)模家居建材經(jīng)營(yíng)所不具備的。因此受到大部分經(jīng)營(yíng)戶的支持和贊同。也使本項(xiàng)目具備來自于經(jīng)營(yíng)戶層面的發(fā)展機(jī)會(huì)。 0%10%20%30%40%50%愿意進(jìn)駐經(jīng)營(yíng) 看情況而定 暫時(shí)無打算 家居建材消費(fèi)者對(duì) “一站式 ”家居建材市場(chǎng)的認(rèn)可度 0%20%40%60%支持 無所謂 目前不看好 家居建材消費(fèi)者對(duì) “一站式 ”家居建材市場(chǎng)支持率為 54%,對(duì)其無所謂的業(yè)主占了 32%,對(duì)其不看好的占了 14%。這表明:漣源消費(fèi)者對(duì) “一站式 ”家居建 材市場(chǎng)認(rèn)可度比較高,由于漣源市場(chǎng)還不是很成熟,所以還有一半的消費(fèi)者需要加強(qiáng)引導(dǎo)。 市民對(duì) “一站式 ”家居建材市場(chǎng)的認(rèn)可度 0%20%40%60%80%100%支持 無所謂 反對(duì) 從右圖可以看出,絕大部分市民支持漣源出現(xiàn) 大型的家居建材廣場(chǎng)。長(zhǎng)期以來漣源市民購買建材 都需要各個(gè)門店不斷的詢問
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