【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2) 對(duì)住房單價(jià)期望值分布統(tǒng)計(jì)數(shù)理統(tǒng)計(jì)值均值2647中位數(shù)2375極差2500方差181570標(biāo)準(zhǔn)差426變異系數(shù)偏度正偏(3) 對(duì)住房總價(jià)期望值分布統(tǒng)計(jì)數(shù)理統(tǒng)計(jì)值均值24中位數(shù)22極差42方差60標(biāo)準(zhǔn)差8變異系數(shù)偏度正偏(4)對(duì)產(chǎn)品面積需求分布統(tǒng)計(jì)均值113中位數(shù)103極差130方差505標(biāo)準(zhǔn)差22變異系數(shù)均值113數(shù)理統(tǒng)計(jì)值(5) 對(duì)產(chǎn)品戶型需求分布統(tǒng)計(jì)(6) 購(gòu)房時(shí)間計(jì)劃表分布統(tǒng)計(jì)(7)所選取的付款方式分布統(tǒng)計(jì)小 結(jié)從家庭收入來(lái)看，20002999元的占了29%，10001999元的占了26%，30003999元的占了21%，40004999元的占了11%。從住房單價(jià)期望值來(lái)看，20002499元/平方米的占了44%，25002999元/平方米的占了31%，小于2000元的占了22%。從住房總價(jià)期望值來(lái)看，1620萬(wàn)的占了25%，2125萬(wàn)的占了23%，2630萬(wàn)的占了17%，1315萬(wàn)的占了16%。從需求面積來(lái)看，90110平方米的占了36%，7190平方米的站了26%，110120平方米的占了20%，120150平方米的占了11%。從戶型需求來(lái)看，“三室兩廳”的占了39%，“兩室一廳”的占了27%，“三室一廳”的占了17%，“兩室兩廳”的占了10%。從購(gòu)房計(jì)劃表來(lái)看，37%的被訪者將在三至五年內(nèi)買房，30%的被訪者將在五年或以后買房，27%的被訪者將在兩至三年內(nèi)買房。從付款方式來(lái)看，按揭首付的占了61%，其中按揭首付20%的占了34%，按揭首付30%的占了17%；而分期付款的占了32%。（從今年9月1月起開(kāi)始實(shí)施的商業(yè)銀行個(gè)人貸款額度不能超過(guò)個(gè)人收入50%的政策可能會(huì)對(duì)這一部分人有一定的影響）4．3影響被訪者購(gòu)房的因素 (1) 被訪者購(gòu)房時(shí)關(guān)注的主要因素分布統(tǒng)計(jì)(2)被訪者購(gòu)房時(shí)關(guān)注的輔助因素分布統(tǒng)計(jì)(3)被訪者對(duì)產(chǎn)品信息來(lái)源分布統(tǒng)計(jì)(4)被訪者能接受的出行時(shí)間分布統(tǒng)計(jì)小 結(jié)從被訪者購(gòu)房時(shí)關(guān)注的主要因素看，房?jī)r(jià)占63%，區(qū)域位置占54%，物業(yè)管理占30%，規(guī)劃設(shè)計(jì)占28%。從被訪者購(gòu)房時(shí)關(guān)注的輔助因素看，公共交通占85%，生活便利占76%，環(huán)境優(yōu)良占67%。從被訪者對(duì)產(chǎn)品信息來(lái)源看，報(bào)紙廣告占73%，親朋介紹占59%，宣傳單張占44%，戶外廣告占32%。從出行時(shí)間來(lái)看，72%的被訪者能接受30分鐘以內(nèi)，18%的被訪者能接受60%分鐘以內(nèi)，10%的被訪者能接受10分鐘以內(nèi)。4．4被訪者對(duì)住宅的購(gòu)買偏好(1)被訪者對(duì)樓盤(pán)類型偏好分布統(tǒng)計(jì)(2)被訪者對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型偏好分布統(tǒng)計(jì)(3)被訪者對(duì)各房面積分布方面要求的分布統(tǒng)計(jì)(4)被訪者對(duì)交房裝修標(biāo)準(zhǔn)方面要求的分布統(tǒng)計(jì)小 結(jié)從被訪者對(duì)樓盤(pán)類型偏好看，多層占54%，小高層占48%，高層（1220）占20%。從被訪者對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型偏好看，平層占39%，復(fù)式占30%，錯(cuò)層占20%。從被訪者對(duì)交房裝修標(biāo)準(zhǔn)方面要求看，毛胚房占61%，普通裝修占33%，廚衛(wèi)裝修占25%。4．5被訪者對(duì)小區(qū)規(guī)劃配套的建議(1)被訪者對(duì)小區(qū)周邊配套具體要求分布統(tǒng)計(jì)(2)被訪者對(duì)小區(qū)生活配套具體要求分布統(tǒng)計(jì)(3)被訪者對(duì)小區(qū)園林風(fēng)格要求分布統(tǒng)計(jì)(4)被訪者愿意為建筑在節(jié)能、健康付出的單價(jià)分布統(tǒng)計(jì)數(shù)理統(tǒng)計(jì)值均值164中位數(shù)133極差250方差2409標(biāo)準(zhǔn)差49變異系數(shù)偏度正偏小結(jié)從被訪者對(duì)小區(qū)周邊配套具體要求看，超市占74%，肉采集貿(mào)市場(chǎng)占38%，幼兒園及中小學(xué)占37%，文化活動(dòng)中心占28%。從被訪者對(duì)小區(qū)生活配套具體要求看，游泳池占47%，閱覽室占37%，兒童游樂(lè)場(chǎng)占28%。從被訪者對(duì)園林風(fēng)格的要求來(lái)看，51%的被訪者偏好寧?kù)o與環(huán)境優(yōu)美，18%的被訪者偏好歐式園林，16%的被訪者偏好現(xiàn)代式園林，其余的偏好中式園林從被訪者接受健康節(jié)能技術(shù)在單價(jià)方面的提高來(lái)看，43%的被訪者能接受100150元，26%的被訪者能接受150200元，24%的被訪者能接受100元以下的。第五章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)SWOT分析優(yōu)勢(shì)（strength）分析區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，離徐東商務(wù)區(qū)不遠(yuǎn)，既遠(yuǎn)離城市喧囂又可以享受城市生活便利。人文優(yōu)勢(shì)：周邊高校眾多，有武漢理工大學(xué)、湖北大學(xué)、武漢經(jīng)貿(mào)大學(xué)、武漢科技大學(xué)、湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院等多所學(xué)校、文化氛圍濃厚。且周邊企業(yè)的高質(zhì)素從業(yè)人員也將是成為人文資源的一個(gè)重要組成部分。環(huán)境優(yōu)勢(shì)：:生活噪聲較低，未來(lái)的政府規(guī)劃和建設(shè)將使青山區(qū)發(fā)展成為一個(gè)大型的高尚生活住宅區(qū)。配套優(yōu)勢(shì)：:距離項(xiàng)目36公里的大配套齊全，有幼兒園、中、小學(xué)等初等教育機(jī)構(gòu)、以及商場(chǎng)、銀行、超市、醫(yī)院等生活和商業(yè)配套設(shè)施滿足人們生活需要。地塊優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目地塊呈長(zhǎng)方形，比較平整，有利于規(guī)劃，且屬于城中村項(xiàng)目，無(wú)搬遷麻煩，先天條件較好。劣勢(shì)（weakness）分析綠化方面：項(xiàng)目周邊的綠化狀況不是很理想，道路兩邊幾乎沒(méi)有遮陽(yáng)樹(shù)木。彌補(bǔ)建議：項(xiàng)目在建過(guò)程中，除了要注意小區(qū)內(nèi)部的綠化外，還應(yīng)改善周邊的綠化狀況。交通方面：武青三干道作為一條主干道的優(yōu)勢(shì)并未完全發(fā)揮，其道路上通往漢口和漢陽(yáng)的公汽較少。彌補(bǔ)建議：在后期的物業(yè)管理中，增設(shè)住戶專車或引入公交車。第六章 項(xiàng)目定位 目標(biāo)市場(chǎng)定位l 地塊周邊3公里半徑內(nèi)主要為中低素質(zhì)商品和康居住宅、自然村，高素質(zhì)住宅較少。新近開(kāi)盤(pán)的青山健吾公館、綠景苑、美地新都逐漸提升該區(qū)域住宅品質(zhì)。同時(shí)顯示該區(qū)高素質(zhì)住宅的市場(chǎng)前景，這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為青山徐東周邊地區(qū)的中高層消費(fèi)群。 目標(biāo)消費(fèi)群定位(1) 武鋼、武漢石化、中國(guó)一冶等企業(yè)員工(2) 附近民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板(3) 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo)(4) 附近居民區(qū)部分富裕居民購(gòu)房和二次換房的需要(5) 年齡判斷在30－45歲(6) 購(gòu)買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 產(chǎn)品定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中等檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是:(1) 相對(duì)而言，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。(2) 項(xiàng)目區(qū)位內(nèi)高檔物業(yè)目前銷售狀況不是很好。(3) 附近已形成一些居住小區(qū)群體,各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快更上。(4) 在建的武青四干道,中北路延長(zhǎng)線及即將建設(shè)的新武昌火車站、天興洲長(zhǎng)江大橋和青山公園等都將決定五豐新村在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢(shì)。（產(chǎn)品定位的具體建議見(jiàn)第七章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)建議。）第七章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議. 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議項(xiàng)目假定經(jīng)濟(jì)人口指標(biāo)計(jì)量單位數(shù)值總用地平方米800004還建地平方米留用地平方米總建筑面積平方米1440000還建面積平方米190000容積率總建筑密度%小于20%綠地率%大于35%總居住面積平方米1067960公共建筑面積平方米150000商業(yè)建筑面積平方米170000臨街面長(zhǎng)度米575臨街限高米100小區(qū)內(nèi)限高米小高層 40居住總戶數(shù)戶9524居住總?cè)藬?shù)人28572住 宅 棟 數(shù)棟155平 均 層 數(shù)層停 車 位個(gè)4500地下車庫(kù)面積平方米52040(1) 由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來(lái)，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能組團(tuán)，以利于分期開(kāi)發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開(kāi)發(fā)時(shí)的市場(chǎng)情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)。 (2) 總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺(jué)效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營(yíng)造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)五豐新村居住社區(qū)的整體特色。 (3) 總體上來(lái)說(shuō)，武豐新村的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)采用靈活的戶型和變化的立體效果。 (4) 雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中等收入的階層，私家車相對(duì)不多，但在規(guī)劃上，未來(lái)五豐新村業(yè)主中因?yàn)槲恢玫脑驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆嚕虼耍ㄗh在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。 (5) 在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)——院落——家庭“(如上圖所示)的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。(6) 本項(xiàng)目的體量、地段以及利潤(rùn)最大化方面考慮，項(xiàng)目的初步定位應(yīng)該為一個(gè)中高檔類型的樓盤(pán)。中高檔樓盤(pán)主要考慮從它的價(jià)位方面劃分華城廣場(chǎng)綠景苑美林青城中高檔本項(xiàng)目(7) 從建筑風(fēng)格方面來(lái)考慮，項(xiàng)目應(yīng)盡量避免與周邊同一檔次的樓盤(pán)產(chǎn)生同質(zhì)化，且與徐東片區(qū)、武青三干道（友誼大道）沿線發(fā)展背景、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)相融合。華城廣場(chǎng)：江南蘇杭園林式綠景苑：歐式建筑風(fēng)格美林青城：楚文化、中式庭院徐東交通便捷，商務(wù)氛圍日漸濃厚，發(fā)展?jié)摿薮笥颜x大道沿線，舊城區(qū)改造，市政規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目周邊大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)較多，人文素質(zhì)較高差異性融合性寧?kù)o舒適的現(xiàn)代都市風(fēng)格(8) 從社區(qū)居住功能方面來(lái)考慮，項(xiàng)目應(yīng)本著以人為本的精神，發(fā)揮大社區(qū)的配套以及本項(xiàng)目建筑低密度的優(yōu)勢(shì)，使社區(qū)規(guī)劃上在生活資源、居住氛圍等方面優(yōu)于周邊同一檔次的樓盤(pán)。對(duì)于周邊區(qū)域內(nèi)的歐式風(fēng)格的樓盤(pán)，如歐洲花園、綠景苑等，基本上只取其名而未有其實(shí)，其小區(qū)在規(guī)劃上也僅僅是滿足最基本的居住功能，因此，以上著重對(duì)周邊區(qū)域內(nèi)的中式風(fēng)格的兩個(gè)重點(diǎn)樓盤(pán)——華城廣場(chǎng)和美林青城進(jìn)行分析。(9) 項(xiàng)目總體規(guī)劃定位建議針對(duì)于以上三點(diǎn)的分析可以看出，本項(xiàng)目規(guī)劃定位方面應(yīng)該考慮到與周邊中高檔樓盤(pán)在同一價(jià)位水平的基準(zhǔn)上，在建筑風(fēng)格上有所差異，在居住功能上有所優(yōu)越性。那么，項(xiàng)目的總體規(guī)劃定位定義為：具有舒適寧?kù)o的現(xiàn)代都市風(fēng)格的、有著豐富的社區(qū)生活資源以及活躍的社區(qū)生活氛圍的中高檔樓盤(pán)。 住宅建筑設(shè)計(jì)建議 總體規(guī)劃布局構(gòu)思（1）住宅