【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4%26%70%商業(yè)辦公寫字間中高檔住宅 總體而言，區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)供給以中高檔住宅產(chǎn)品為主，商業(yè)寫字樓產(chǎn)品多為原住宅綜合類產(chǎn)品在開(kāi)發(fā)完住宅產(chǎn)品后剩余的商業(yè)部分。 但由于區(qū)域住宅產(chǎn)品的銷售普遍進(jìn)入尾聲，現(xiàn)階段市場(chǎng)的實(shí)際供給中寫字樓產(chǎn)品成為主要產(chǎn)品類型。 區(qū)域產(chǎn)品的集合特征 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查對(duì)區(qū)域項(xiàng)目特征綜合，了解區(qū)域市場(chǎng)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)和產(chǎn)品形式特點(diǎn)，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供參考。 （ 1）產(chǎn)品檔次：區(qū)域內(nèi)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為中高端產(chǎn)品。 （ 2）開(kāi)發(fā)規(guī)模：以中小規(guī)模為主。 （ 3）產(chǎn)品形式：住宅以小高層為主。 （ 4）物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征：主干道、干道沿線分布。 區(qū)域項(xiàng)目調(diào)查表（一） 樓盤名稱 中潤(rùn)178。世紀(jì)城一期 三箭178。吉祥苑 大舜天成 海蔚廣場(chǎng)住宅 地理位置 經(jīng)十東路 1 號(hào) 文化東路 29 號(hào) 山大路 236 號(hào) 花園路 101 號(hào) 市場(chǎng)類別 大型高尚綜合社區(qū) 高檔商品住宅 商住公寓 高尚綜合社區(qū) 用地面積 總 萬(wàn)平方米 萬(wàn)平方米 萬(wàn)平方米 萬(wàn)平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 規(guī)劃形態(tài) 高層住宅四棟，板式小高層住宅三棟 由板式高層、小高層組成 一座高層、三座小高層和兩座多層 5幢、住宅小區(qū)、沿街商鋪 總建面積 總 100 萬(wàn)平方米 20 萬(wàn)平方米 9 萬(wàn)余平方 米 近 16 萬(wàn)平方米 容 積 率 綠 化 率 60％ 40% 40％ —— 平均單價(jià) 5500 元 / m2 5800 元 / m2 8000 元 / m2 1480 元 / m2 物業(yè) 元 /平方米 /月 元 /平方米 /月 元 /平方米 /月 —— 配 套 雙氣三線， 衡壓供水，遠(yuǎn)程抄表計(jì)量 雙氣三線 雙氣三線， 空調(diào) 水、電、氣、熱表遠(yuǎn)程抄收系統(tǒng) 煤氣三線 裝 修 內(nèi)墻乳膠漆，廚衛(wèi)瓷磚 ， 中空玻璃高級(jí)塑鋼窗 ， 品牌櫥柜，抽油煙機(jī)等 標(biāo)準(zhǔn)裝修 墻面高檔乳 膠漆。 分戶 防盜門，可視對(duì) 講 防盜門。廚 衛(wèi) 毛胚 標(biāo)準(zhǔn)裝修 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 2020 年底交工 區(qū)域項(xiàng)目調(diào)查表（二） 樓盤名稱 匯科旺園 舜怡佳園 數(shù)碼港 東方麗景 地理位置 洪樓南路 50 號(hào) 山大南路 48 號(hào) 山大路 57 號(hào) 華龍路 2218 號(hào) 市場(chǎng)類別 高檔 住宅 商鋪 商品住宅 高檔 公寓 商品住宅 用地面積 萬(wàn)平方米 —— 70 余畝 5 畝 規(guī)劃形態(tài) 由 1幢 11 層 5幢 17層的高層住宅組成 多層 ,小高層 小高層 ，沿街商鋪 1 幢高層住宅 底部 3 層公建 總建面積 12 萬(wàn)平方米 平方米 9 萬(wàn)平方米 約 萬(wàn) m2 容 積 率 —— 綠 化 率 42％ 50％ 40％ —— 平均單價(jià) 商業(yè)房均價(jià)： 5200元 /平方米 5500 元 / m2 元 / m2 5000 元 / m2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 住宅起價(jià)： 5300 元 /平方米 物業(yè) 元 /平方米 /月 —— —— 元 /平方米 /月 配 套 雙氣三線， 電視監(jiān)控系統(tǒng)，可視對(duì)講及家庭報(bào)警系統(tǒng)，智能化車場(chǎng)管理系統(tǒng) 雙氣三線 雙氣三線， 消防：設(shè)有消火栓和火警探測(cè)器 ， 雙路供電 ,遠(yuǎn)傳計(jì)量 雙氣三線 裝 修 外墻涂 料 ， 日立 、 蒂森電梯 ， 防火，防盜門，中空玻璃 ； 廚房：防滑地磚，墻面面磚 ， 衛(wèi)生間：防滑地磚，墻面面磚，臺(tái)式臉盆，坐便器，設(shè)淋浴器接口 標(biāo)準(zhǔn)裝修 外墻涂料 ,局部瓷磚 ， 內(nèi)墻：刮膩?zhàn)踊蛲苛?， 大堂：涂料 ,瓷磚地面 門窗：高檔三防門 ,中空玻璃窗 ， 衛(wèi)生間：內(nèi)墻 ,地面瓷磚 ,天花涂料 標(biāo)準(zhǔn)裝修 交房日期 現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖 海蔚廣場(chǎng) 舜怡佳園 數(shù)碼港公寓 匯科旺園 大舜天成 吉祥苑 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中潤(rùn)世紀(jì)城 東方麗景 所在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)未來(lái)供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)在 2020 年底逐步回暖，先后有大規(guī)模樓盤立項(xiàng)并部分推向市場(chǎng)。 2020 年隨著濟(jì)南市大規(guī)劃的調(diào)整和進(jìn)一步實(shí)施，基礎(chǔ)設(shè)施的改造和功能的完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)異常活躍。 作為本項(xiàng)目所在區(qū)域，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯， 房地產(chǎn) 未來(lái)供給量會(huì)有顯著增加，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更加優(yōu)化。 區(qū)域內(nèi)未來(lái)市場(chǎng)供給以高檔住宅產(chǎn)品為主，商業(yè)與寫字樓產(chǎn)品仍多為住宅產(chǎn)品綜合商業(yè)配套部分。 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)未來(lái)供給量情況 項(xiàng)目名稱 東郊賓館地塊改造 項(xiàng)目位置 解放路 166 號(hào)（原東郊飯店辦公樓） 規(guī)劃建筑面積 住宅建筑面積 60000 平方米 公建建筑面積 59000 平方米。 產(chǎn)品類型 小規(guī)模，高層社區(qū)。（住宅， 1小高層 8 層， 2高層 21 層， 330層高層， 419 層高層；公建， 120 層附 5 層， 216 層附 3 層） 項(xiàng)目名稱 黃金花園 項(xiàng)目位置 花園莊路 49 號(hào) 規(guī)劃建筑面積 平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 產(chǎn)品類型 小高層住宅（兩棟 11 層） 項(xiàng)目名稱 中潤(rùn)世紀(jì)城二期 項(xiàng)目位置 燕山立交橋東首 規(guī)劃建筑面積 34 萬(wàn)平方米 產(chǎn)品類型 大型高層住宅社區(qū) 項(xiàng)目名稱 歷山名郡 項(xiàng)目位置 南鄰經(jīng)十路 ， 東靠歷山路，西鄰千佛山路 ，原 濟(jì)南柴油機(jī)廠廠區(qū) 規(guī)劃建筑面積 規(guī)劃面積 20 余萬(wàn)平方米 ， 先期開(kāi)工建設(shè)的 4 萬(wàn)平方米 （綜合） 產(chǎn)品類型 以住宅為主，集辦公、商業(yè)為一體的高檔綜合性社區(qū) 所在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)銷售情況 項(xiàng)目所在區(qū)域范圍擁有 成熟的生活 配套設(shè)施， 便利的公共交通， 良好的人文和社會(huì)風(fēng)氣等 優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境， 已逐步發(fā)展為濟(jì)南市市區(qū)內(nèi)的中高檔生活區(qū)域 ，是濟(jì)南市民公認(rèn)的適宜居住的地區(qū) 。 區(qū)域內(nèi)的每一個(gè)樓盤都是濟(jì)南樓市的知名樓盤。其中，中潤(rùn)世紀(jì)城、匯科旺園、數(shù)碼港等項(xiàng)目無(wú)論是開(kāi)發(fā)理念、產(chǎn)品形式還是營(yíng)銷速度，屬于濟(jì)南中高檔樓盤中的代表之作，在濟(jì)南樓市中具有相當(dāng)?shù)挠绊懥??？梢哉f(shuō)，在一段時(shí)間內(nèi)起到了對(duì)濟(jì)南樓市中高檔樓盤市場(chǎng)發(fā)展的引領(lǐng)作用。 近年來(lái)，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)銷售情況一直保持良好的勢(shì)頭。濟(jì)南人素有“住東不住西”的購(gòu)房居住心理。這里的“東”，就是指的該區(qū)域。所以 人們對(duì)本區(qū)域傳統(tǒng)的購(gòu)房需求旺盛。隨著人民生活水平的提高，購(gòu)買力加強(qiáng)，使人們對(duì)居住和生活品質(zhì)的要求也在不斷提升。這與本區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和提供 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 的產(chǎn)品達(dá)到了默契，使對(duì)區(qū)域內(nèi)的購(gòu)房需求更加旺盛，區(qū)域內(nèi)樓盤的銷售持續(xù)旺銷。 所在區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目銷售情況調(diào)查 選取與本項(xiàng)目具有可比性的七個(gè)在售樓盤進(jìn)行調(diào)查，區(qū)域內(nèi)的在售項(xiàng)目均保持了相當(dāng)高的銷售率，由此可以表現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的需求旺盛。 區(qū)域內(nèi)在售住宅項(xiàng)目銷售情況 項(xiàng)目名稱 銷售率 中潤(rùn)世紀(jì)城一期 95% 三箭吉祥苑 98% 大舜天成 55% 匯科旺園 97% 舜怡 佳園 70% 數(shù)碼港 98% 東方麗景 95% 海蔚廣場(chǎng) 98% 區(qū)域內(nèi)在售寫字樓項(xiàng)目銷售情況 項(xiàng)目名稱 銷售率 海藍(lán)德大廈 5% 歷東商務(wù)大廈 90% 創(chuàng)展中心 售完 銀座數(shù)碼廣場(chǎng) 90% 特區(qū)數(shù)碼港 80% 海蔚廣場(chǎng) 寫字樓 40% 商場(chǎng) 70% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 所在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)銷售價(jià)格情況調(diào)查 選取區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段在售樓盤的銷售價(jià)格為參考依據(jù)，可真實(shí)反映區(qū)域內(nèi)近期房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售價(jià)位區(qū)間。 區(qū)域內(nèi)住宅房地產(chǎn)銷售價(jià)格 項(xiàng)目名稱 銷售均價(jià) 大舜天成 8300元 /m2 舜怡佳園 5600元 /m2 東方麗景 5300元 /m2 中潤(rùn)世紀(jì)城 5500元 /m2 吉祥苑 5800元 /m2 海蔚廣場(chǎng) 4900元 /m2 匯科旺園 4900 元 /m2 區(qū)域內(nèi)寫字樓房地產(chǎn)銷售價(jià)格 項(xiàng)目名稱 銷售均價(jià) 海藍(lán)德大廈 7500 元 /m2 歷東商務(wù)大廈 6200 元 /m2 創(chuàng)展中心 5900 元 /m2 銀座數(shù)碼廣場(chǎng) 8000 元 /m2 特區(qū)數(shù)碼港 6300 元 /m2 海蔚廣場(chǎng) 5400 元 /m2 所在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)銷售價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè) 近幾年，濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好， GDP 增幅始終 保持在兩位數(shù)以上，且始終高于全國(guó)平均增長(zhǎng)的幅度，居民可支出收入水平也隨之不斷提高。在經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控以后，市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，始終保持健康平穩(wěn)發(fā)展，居民購(gòu)房意愿回暖，房屋交易額持續(xù)放大。隨著濟(jì)南市城市整體規(guī)劃的逐步實(shí)施，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及舊城拆遷改造步伐的加快，房屋的有效需求將在短時(shí)間內(nèi)聚增，供需矛盾 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 依然突出，在開(kāi)發(fā)成本無(wú)法下降的情況下，房?jī)r(jià)走勢(shì)依然有上升的空間。 考慮到本項(xiàng)目的區(qū)位、項(xiàng)目成本、品質(zhì)檔次等因素，根據(jù)區(qū)域內(nèi)同等檔次現(xiàn)有在售項(xiàng)目的價(jià)位，設(shè)定各種因素的權(quán)重比例，利用市場(chǎng)比較 法，制訂本項(xiàng)目的參考售價(jià)。 (1) 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定目前市場(chǎng)在售樓盤對(duì)本項(xiàng)目的影響權(quán)重： 同質(zhì)同區(qū)：大舜天成 20% 異質(zhì)同區(qū)：豪商吉祥苑 18% 同質(zhì)異區(qū)：中潤(rùn)世紀(jì)城 15% 舜怡佳園 15% 東方麗景 15% 異質(zhì)異區(qū)：海蔚廣場(chǎng) 10% 匯