【正文】 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6% 交通規(guī)劃遠(yuǎn)景 2 0 0 配套 11% 學(xué)校幼兒園 3 0 0 菜場商場 3 齊全 醫(yī)院銀行 2 文娛體育、 公園綠地 3 洪樓廣場 樓 盤 個 別 因 素 40% 規(guī)模（顯示區(qū)內(nèi)配套、空間、升值潛力及社會影響力） 5 平面設(shè)計（實用、面積、有新意、朝向、通風(fēng)、采光、每梯幾戶、是否為當(dāng)前流行戶型） 8 設(shè)備（電梯、智能化、直飲水、中水、中央熱水、消防、安防等） 5 裝修（地面、廚、衛(wèi)、門窗） 5 建筑選材 2 0 0 外觀（大堂、會所、外立面） 5 0 0 新穎 景觀 4 0 0 車位 2 0 0 充足 承建商（防水處理、新技術(shù)） 2 0 0 房地產(chǎn)開發(fā)商實力 2 0 .1 一般 營銷 7% 市場時機(jī)、銷售包裝 7 自銷，形象差 物業(yè)管理 8% 品牌 4 0 0 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi) 4 0 0 工程形象進(jìn)度 3% 潛在風(fēng)險 3 正在建設(shè)，工期靠前 合 計 100 樓盤折實 均 價 4900 價 格 實 現(xiàn) 1 比較價 格 5066 權(quán) 重 15% 舜怡佳園項目比較因素調(diào)整表 項目因素 細(xì) 化 因 素 權(quán)重（ %） 打分 得分 (%) 權(quán) 重179。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 商鋪平均標(biāo)準(zhǔn)價 =（ 16325+13743+18365+20200） /4=17108元 /平方米 通過市場比較測算本項目建議售價為： 住宅均價： 6000元 /m2 商業(yè)均價： 8000元 /m2（ 沿街多層商業(yè)綜合均價） 未來該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)供求預(yù)測 近幾年來，濟(jì)南市的城市發(fā)展日新月異。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 另一方面，區(qū)域內(nèi)成熟的生活配套設(shè)施和多年來所形成的良好的人文環(huán)境，一直吸引著購房消費(fèi)者。購房消費(fèi)從滿足簡單的居住需求已經(jīng)到要求高質(zhì)量的生活居住享受。 同時，作為濟(jì)南市的窗口，根據(jù) 《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃》中對主城區(qū)的功能提升的要求， 歷下區(qū)對舊城改造的力度會不斷的加強(qiáng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目自身作為房地產(chǎn)住宅開發(fā)具有優(yōu)勢相當(dāng)明顯。 具有良好的市場前景。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。項目所在區(qū)域的未來發(fā)展基礎(chǔ)堅實，前景廣闊。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3） 地面現(xiàn)狀：現(xiàn)項目用地為燕山小區(qū)北區(qū)，與之毗鄰的也多為居住小區(qū)，因此項目用地中不存在水渠、高壓線等會損失新建項目實際用地面積的因素。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 5） 地下情況：項目需先進(jìn)行拆遷后進(jìn)行新建筑物建設(shè)。 （ 2）排水：項目用地周圍有市政污水和雨水管網(wǎng)，項目建成后的雨水及污水可排入相應(yīng)的市政管網(wǎng)。 （ 5）供熱：項目場址內(nèi)已接入市政集中供熱管道。 （ 7）網(wǎng)絡(luò)：擬在項目建設(shè)時同步布線并預(yù)留接口，項目建成后。 （ 6）供氣：項目場址內(nèi)已接入管道天然氣。 （ 4）弱電：項目場址內(nèi)通訊和有線電視接受系統(tǒng)齊全。 市政基礎(chǔ)配套設(shè)施 （ 1）給水：項目用水取用自來水，由市政供水。 （ 4）地面現(xiàn)有居民情況：現(xiàn)燕山小區(qū)北區(qū)共有多層住宅樓 m2。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2）項目地塊原已有規(guī)模建筑，地勢平坦。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中心區(qū)中心區(qū)域，向東過二環(huán)東路則進(jìn)入濟(jì)南高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。項目向西沿和平路直行直達(dá)泉城路中央商務(wù)區(qū)，向北 500 米為山大路科技商務(wù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。另外，由于項目展示面長，也易形成項目規(guī)模效應(yīng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目的地理位置環(huán)境上乘，為濟(jì)南市新規(guī)劃中的主城區(qū)中心區(qū) 域， 市政、生活設(shè)施配套齊全，周邊擁有良好的公共交通系統(tǒng)和便利的道路網(wǎng)絡(luò)，能夠滿足項目消費(fèi)者實際需要。市場的有效需求將大副增加，區(qū)域內(nèi)的需求將會持續(xù)旺盛的局面?，F(xiàn)在，人們的生活水平普遍有了大幅度的地提高，購買力明顯增強(qiáng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。隨著它的確立和逐步實施， 城市功能的整體提升， 濟(jì)南市的 舊城改造力度也將會明顯加強(qiáng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 配套 11% 學(xué)校幼兒園 3 0 0 菜場商場 3 醫(yī)院銀行 2 0 0 文娛體育、公園綠地 3 樓 盤 個 別 因 素 40% 規(guī)模（顯示區(qū)內(nèi)配套、空間、升值潛力及社會影響力） 5 0 0 平面設(shè)計（實用、面積、有新意、朝向、通風(fēng)、采光、每梯幾戶、是否為當(dāng)前流行戶型） 8 0 0 設(shè)備（電梯、智能化、直飲水、中水、中央熱水、消防、安防等） 5 裝修（地面、廚、衛(wèi)、門窗） 5 初裝 建筑選材 2 0 0 外觀（大堂、會所、外立面） 5 0 0 景觀 4 0 0 車位 2 0 0 充足 承建商（防水處理、新技術(shù)） 2 0 0 房地產(chǎn)開發(fā)商實力 2 0 .1 一般 營銷 7% 市場時機(jī)、銷售包裝 7 形象一班 物業(yè)管理 8% 品牌 4 0 0 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi) 4 0 0 工程形象進(jìn)度 3% 潛在風(fēng)險 3 現(xiàn)房 合 計 100 樓盤折實 均 價 4900 價 格 實 現(xiàn) 1 比較價 格 4939 權(quán) 重 7% 東方麗景項目比較因素調(diào)整表 項目因素 細(xì) 化 因 素 權(quán)重（ %） 打分 得分 (%) 權(quán) 重179。打分 備 注 區(qū) 位 因 素 42% 環(huán)境 25% 升值潛力 2 0 0 生活氣氛 6 0 0 人文氣氛 6 0 0 自然環(huán)境 6 百花公園 治安狀況 2 0 0 區(qū)域印象 2 城市規(guī)劃 1 0 0 交通 6% 車行、管制 2 0 0 公共交通 2 交通規(guī)劃遠(yuǎn)景 2 0 0 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 配套 11% 學(xué)校幼兒園 3 學(xué)校素質(zhì)一般 菜場商場 3 0 0 醫(yī)院銀行 2 文娛體育、公園綠地 3 0 0 樓 盤 個 別 因 素 40% 規(guī)模（顯示區(qū)內(nèi)配套、空間、升值潛力及社會影響力） 5 平面設(shè)計（實用、面積、有新意、朝向、通風(fēng)、采光、每梯幾戶、是 否為當(dāng)前流行戶型） 8 戶型多樣設(shè)計較好 設(shè)備（電梯、智能化、直飲水、中水、中央熱水、消防、安防等） 5 裝修（地面、廚、衛(wèi)、門窗） 5 0 0 建筑選材 2 0 0 外觀（大堂、會所、外立面） 5 1 新穎 景觀 4 0 0 車位 2 充足 承建商（防水處理、新技術(shù)） 2 0 0 房地產(chǎn)開發(fā)商實力 2 0 .2 實力不俗 營銷 7% 市場時機(jī)、銷售包裝 7 自銷，形象好 物業(yè)管 理 8% 品牌 4 0 0 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi) 4 0 0 工程形象進(jìn)度 3% 潛在風(fēng)險 3 現(xiàn)房 合 計 100 樓盤折實 均 價 價 格 實 現(xiàn) 1 比較價格 5797 權(quán) 重 18% 豪商吉祥苑項目比較因素調(diào)整表 項目因素 細(xì) 化 因 素 權(quán)重（ %） 打分 得分 (%) 權(quán) 重179。打分 備 注 區(qū) 位 因 素 42% 環(huán)境 25% 升值潛力 2 市政新區(qū) 生活氣氛 6 0 0 人文氣氛 6 0 0 自然環(huán)境 6 視野開闊 治安狀況 2 0 0 區(qū)域印象 2 城市規(guī)劃 1 交通 6% 車行、管制 2 公共交通 2 交通規(guī)劃遠(yuǎn)景 2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 考慮到本項目的區(qū)位、項目成本、品質(zhì)檔次等因素，根據(jù)區(qū)域內(nèi)同等檔次現(xiàn)有在售項目的價位，設(shè)定各種因素的權(quán)重比例，利用市場比較 法，制訂本項目的參考售價。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 所在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)銷售價格情況調(diào)查 選取區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段在售樓盤的銷售價格為參考依據(jù)，可真實反映區(qū)域內(nèi)近期房地產(chǎn)項目的銷售價位區(qū)間。 區(qū)域內(nèi)在售住宅項目銷售情況 項目名稱 銷售率 中潤世紀(jì)城一期 95% 三箭吉祥苑 98% 大舜天成 55% 匯科旺園 97% 舜怡 佳園 70% 數(shù)碼港 98% 東方麗景 95% 海蔚廣場 98% 區(qū)域內(nèi)在售寫字樓項目銷售情況 項目名稱 銷售率 海藍(lán)德大廈 5% 歷東商務(wù)大廈 90% 創(chuàng)展中心 售完 銀座數(shù)碼廣場 90% 特區(qū)數(shù)碼港 80% 海蔚廣場 寫字樓 40% 商場 70% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。所以 人們對本區(qū)域傳統(tǒng)的購房需求旺盛?？梢哉f，在一段時間內(nèi)起到了對濟(jì)南樓市中高檔樓盤市場發(fā)展的引領(lǐng)作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 產(chǎn)品類型 小規(guī)模，高層社區(qū)。 2020 年隨著濟(jì)南市大規(guī)劃的調(diào)整和進(jìn)一步實施，基礎(chǔ)設(shè)施的改造和功能的完善，房地產(chǎn)市場會異?；钴S。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。世紀(jì)城一期 三箭178。 （ 2）開發(fā)規(guī)模：以中小規(guī)模為主。 4%26%70%商業(yè)辦公寫字間中高檔住宅 總體而言，區(qū)域內(nèi)市場供給以中高檔住宅產(chǎn)品為主，商業(yè)寫字樓產(chǎn)品多為原住宅綜合類產(chǎn)品在開發(fā)完住宅產(chǎn)品后剩余的商業(yè)部分。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)主要為： （ 1）中高檔或高檔住宅產(chǎn)品 （ 2）高檔辦公寫字間 （ 3）商業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但根據(jù)調(diào)查，區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品先后在 2020 年底已進(jìn)入銷售尾期， 2020 年部分項目只在銷售零散尾房，產(chǎn)品供給以高檔辦公寫字間為主要產(chǎn)品形式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。吉祥苑、大舜天成、海蔚廣場等高檔房地產(chǎn)項目和海藍(lán)德大廈、歷東商務(wù)大廈、創(chuàng)展中心、銀座數(shù)碼廣 場、特區(qū)數(shù)碼港等商業(yè)房地產(chǎn)項目。 2020—— 2020 年，由于全國性的土地普查和國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)空的影響，除原有繼續(xù)建設(shè)的項目外，開發(fā)量同比增幅減小。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最終劃定對本項目調(diào)研區(qū)域：南至經(jīng)十路沿線，西至歷山路，北至花園路，東至東二環(huán)路 沿線的區(qū)域范圍。 流動周轉(zhuǎn)和項目建成收益創(chuàng)造了良好條件。本項目由 濟(jì)南燕山集團(tuán) 提供土地使用權(quán)，為資金