【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市政情況大為改進(jìn)，跨越湘江的XX大橋?qū)X區(qū)與天元區(qū)連通，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)及湘江兩岸經(jīng)濟(jì)風(fēng)光的建設(shè)，使XX區(qū)潛力進(jìn)一步發(fā)揮，一些有實(shí)力的開發(fā)商紛紛進(jìn)入。 就XX區(qū)來說，大體分為四個(gè)板塊：白石港板塊基本成為市區(qū)一級(jí)商業(yè)建材中心，商業(yè)開發(fā)潛力較大。中心廣場(chǎng)板塊基礎(chǔ)配套完備，適宜商住，市區(qū)一級(jí)經(jīng)濟(jì)、文化中心。XX板塊曾為中國十大服裝市場(chǎng)之一。高家坳板塊因商業(yè)（摩托及配件）概念提出而引人注目，商業(yè)流擬從白石港載流，抓穩(wěn)北向客流，吸引南向人流，輻射到河西。建設(shè)路的拓寬、亮化、XX大橋建設(shè)拉近了與未來客戶心理距離，升值期望較高。從上表可看出，類似地段多開發(fā)為高品位商品住宅，價(jià)格一般在4700元/平方米左右，商鋪約在10000元/平方米之間。本項(xiàng)目基本定位在普通商品住宅范圍內(nèi)，檔次略往上靠；其次，市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)自2010年見底后以年增長(zhǎng)5%的速度上升，未來35年仍將保持這一趨勢(shì)。綜上所述，保守推測(cè)項(xiàng)目銷售價(jià)格如下：住宅均價(jià)：5000元/㎡商業(yè)門面：8000元/㎡ 營(yíng)銷策略 整體形象XX整體形象應(yīng)圍繞“山水動(dòng)感人家”的主題，重視各群體對(duì)山體的追求，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住方式協(xié)調(diào)，購物環(huán)境與休閑為一體的宗旨，充分體現(xiàn)業(yè)主對(duì)山感的內(nèi)在訴求，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、管理等方面突出主休形象。(1)規(guī)劃按“園林式”概念設(shè)計(jì)，突出自然環(huán)境的優(yōu)越性；(2)配套設(shè)施宜完善，滿足入園業(yè)主多方面的需求；(3)物業(yè)管理周到，體現(xiàn)人性化服務(wù)；(4)引入智能化，提高標(biāo)準(zhǔn)檔次。 營(yíng)銷推廣(1)廣告宣傳針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，“賣點(diǎn)”集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視、新聞發(fā)布會(huì)、戶外及路牌廣告等。(2)促銷本項(xiàng)目主要針對(duì)周邊多層次消費(fèi)者，促銷手段以有針對(duì)性的舉辦展銷會(huì)為主，其余方式包括：內(nèi)部認(rèn)購、現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷、廣告宣傳、靈活多樣的付款方式、工程質(zhì)量和進(jìn)度的承諾等。(3)價(jià)格優(yōu)惠策略：付款方式優(yōu)惠；集團(tuán)購買優(yōu)惠；選擇購買優(yōu)惠；特殊對(duì)象優(yōu)惠；其他優(yōu)惠。價(jià)格浮動(dòng)策略：展銷會(huì)期間優(yōu)惠；限期優(yōu)惠；正常銷售期段浮動(dòng)價(jià)；其他措施。定價(jià)方式：期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)價(jià)、并考慮樓層、朝向、位置差別。3 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 地理位置項(xiàng)目場(chǎng)址位于XX區(qū)荷葉路旁,向北均可進(jìn)入長(zhǎng)沙、湘潭，向南則可進(jìn)入衡東，向東可入江西。，距湘江一橋2公里，到XX區(qū)區(qū)政府新址約3公里。 建設(shè)條件 交通項(xiàng)目位于XX區(qū)荷葉路旁，經(jīng)湘江大橋可與京珠高速公路和長(zhǎng)潭高速貫通，通過湘江大橋與河西聯(lián)為一體，可便捷到達(dá)市區(qū)中心；經(jīng)建設(shè)大道可與各區(qū)相通，從項(xiàng)目地到達(dá)城市任一片區(qū)的時(shí)間能控制在半小時(shí)之內(nèi)。 基礎(chǔ)設(shè)施條件供水：此牌范圍由市一水廠供水，可從XX路城市自來水管接入。供電：附近有110KVA變電站，可在小區(qū)內(nèi)設(shè)配電所。通訊：直接由市話通信網(wǎng)接入。排水：區(qū)內(nèi)污水、雨水可分別排入建設(shè)路的城市污水、雨水管網(wǎng)系統(tǒng)。 商業(yè)及文化教育配套設(shè)施學(xué)校：附近有XX市第一中學(xué)，樟樹坪小學(xué)等。醫(yī)院：XX市第一醫(yī)院，XX市第四醫(yī)院，XX市婦幼保健醫(yī)院。商業(yè)服務(wù)：項(xiàng)目區(qū)域?yàn)槭袇^(qū)商業(yè)中心。 地形地貌場(chǎng)地呈不規(guī)則多邊形，地勢(shì)略有起伏，用地范圍較開闊。 地質(zhì)根據(jù)項(xiàng)目場(chǎng)地巖石工程勘察報(bào)告，場(chǎng)地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)影響其穩(wěn)定性的不良地質(zhì)現(xiàn)象和可液化地層，場(chǎng)地是穩(wěn)定的，宜于興建擬建建筑物；場(chǎng)地水文地質(zhì)條件簡(jiǎn)單，地下水較貧乏，地下水對(duì)砼及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋不具腐蝕性；歷史上未發(fā)生過6級(jí)以上地震，地基土壤持力層厚，承載力較強(qiáng)，宜于工程建設(shè)。 土地利用 土地所有權(quán)性質(zhì)項(xiàng)目用地位于XX市XX區(qū)荷葉路旁,㎡,屬城市三級(jí)土地。地勢(shì)平整。用地范圍內(nèi)原為簡(jiǎn)易的磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)。湖南XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過掛牌出讓獲得該宗地?cái)M進(jìn)行房地產(chǎn)綜合開發(fā)，符合XX市土地利用總體規(guī)劃。 用地現(xiàn)狀 現(xiàn)狀用地原為XX市神農(nóng)果業(yè)有限責(zé)任公司以出讓方式取得使用權(quán)的國有工業(yè)建設(shè)用地，大部分建筑原為老式建筑，地勢(shì)平整，場(chǎng)地內(nèi)水電基礎(chǔ)設(shè)施已到位，湖南XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過掛牌出讓獲得該宗地?cái)M進(jìn)行房地產(chǎn)綜合開發(fā)，土地性質(zhì)改為城鎮(zhèn)混合住宅用地。 拆遷安置方案建設(shè)單位擬根據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和安置辦法，對(duì)單位拆遷戶進(jìn)行一次性貨幣之補(bǔ)償安置方案。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置辦法按XX市人民政府二OOO年第10號(hào)令《XX市城市拆遷補(bǔ)償安置條例實(shí)施辦法》實(shí)施。4 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)由多層的大型商品住宅區(qū)、商業(yè)購物區(qū)組成，配套建設(shè)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、管理用房、交配電站等公用設(shè)施。，，住宅600戶。 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 建筑使用功能 現(xiàn)代家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模以3口之家為主，居住環(huán)境質(zhì)量要求要有較大的改善和提高，強(qiáng)調(diào)公共交通和私人汽車有一定發(fā)展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。室內(nèi)外各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展的趨勢(shì)。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，購物環(huán)境要開闊、明朗、通透，有一定規(guī)模的休閑、保健場(chǎng)所相配套，并使空間有可能再劃分。 住宅標(biāo)準(zhǔn)住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。① 外墻：水泥抹光，高級(jí)外墻漆；② 內(nèi)墻：廚房、衛(wèi)生間墻面粉水泥砂漿、其余房間墻面及頂棚刮仿瓷涂料；③ 地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為水泥砂漿找平；④ 門窗：入戶門為高級(jí)防盜門，戶內(nèi)留門洞，高級(jí)塑鋼窗；⑤ 衛(wèi)生間：蹲式大便器；⑥ 有線電視、寬帶網(wǎng)、電話線戶內(nèi)預(yù)埋； 公用工程園區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、地面停車場(chǎng)、室內(nèi)外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。5 項(xiàng)目管理與建設(shè)進(jìn)度 招投標(biāo)管理根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》、《湖南省實(shí)施中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法辦法》和《XX市招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》第十二條的規(guī)定，工程建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，達(dá)到國家、省規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，必須進(jìn)行招投標(biāo)。該項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照《招標(biāo)投標(biāo)法》等法律法規(guī)實(shí)施。招標(biāo)組織相識(shí)擬采取委托招標(biāo)，招標(biāo)方式擬采用邀請(qǐng)招標(biāo)，招標(biāo)范圍擬全部招標(biāo)或部分招標(biāo)。應(yīng)認(rèn)真填報(bào)《XX市建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)事項(xiàng)核準(zhǔn)表》，報(bào)XX市招投標(biāo)辦公室核準(zhǔn)。 工程監(jiān)理該項(xiàng)目應(yīng)請(qǐng)有監(jiān)理資質(zhì)的工程監(jiān)理公司對(duì)工程施工進(jìn)行全過程監(jiān)理，嚴(yán)格按工程監(jiān)理規(guī)范程序管理，把好工程質(zhì)量關(guān)，確保人民生命財(cái)產(chǎn)安全。 物業(yè)管理物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)，該項(xiàng)目竣工后由該公司下屬物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，負(fù)責(zé)住宅及其商業(yè)廣場(chǎng)的各項(xiàng)具體事務(wù)。 建設(shè)進(jìn)度。為了加快工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下，加強(qiáng)建設(shè)進(jìn)程中的各項(xiàng)管理工作，編制好施工主要節(jié)點(diǎn)的控制時(shí)間，督促承建單位編制好施工組織設(shè)計(jì)，搞好安全施工，現(xiàn)將實(shí)施進(jìn)度大體安排如下：①2013年12月前完成施工前期準(zhǔn)備工作，包括項(xiàng)目可研、勘探、設(shè)計(jì)、征地、三通一平、報(bào)建等。②2014年1月動(dòng)工興建。③2015年12月底以前全部竣工。具體進(jìn)度計(jì)劃安排詳見下表：序號(hào)工程項(xiàng)目?jī)?nèi)容開發(fā)期2013201420151項(xiàng)目前期工作上下上下上下2征地拆遷安置等3三通一平4勘察設(shè)計(jì)5工程施工6綠化7竣工驗(yàn)收8銷售6 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 組織機(jī)構(gòu)根據(jù)一般開發(fā)公司的管理模式，公司執(zhí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)擬設(shè)辦公室、工程技術(shù)部、人力資源部、財(cái)務(wù)融資部、營(yíng)銷策劃部、物業(yè)管理公司。設(shè)總經(jīng)理易人，副總經(jīng)理和總工程師各一人，由董事會(huì)聘任。 人力資源配置公司設(shè)總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理1人，總工程師1人。中級(jí)管理人員5人，除物業(yè)管理公司工人外，各部均一人。一般管理人員13人，其中物業(yè)管理公司3人，其余各部